A Ptk. 305/A. § (1) bekezdésének alkalmazása során felismerhető hibának kell tekinteni az ún. nyílt, tehát az egyszerű észleléssel megállapítható hibákat, továbbá azokat a hibákat, amelyeket a jogosultnak a kötelezett tájékoztatása, a szerződéskötés körülményei, illetőleg a dolog életkora, állapota, és használtsági foka alapján egyébként számításba kell vennie, valamint azokat a hibákat is, amelyek fennállása, illetve jelentkezése a ténylegesen ismert, illetve a nyílt hibákra tekintettel a szerződéskötéskor alappal feltételezhető, előrelátható.
A felperesek lakóházas ingatlant vásároltak az alperesektől. A szerződéskötést megelőzően az épület falain repedéseket észleltek, amelyeket azért, hogy az ingatlan megvásárlásához szükséges hitelt megkapják, az alperesek hozzájárulásával festéssel takartak el. Az igényelt lakáshitelt a felperesek ezután megkapták, a vételárat kiegyenlítették, majd birtokba vették az ingatlant.
Mintegy három évvel később a felperesek tájékoztatták az alpereseket, hogy az épület falain további repedések jelentek meg, a korábbi repedések pedig tágultak. Mindez az álláspontjuk szerint statikai hibára utal; erre figyelemmel a perben az adásvételi szerződés hibás teljesítésére hivatkozással elsődlegesen a szavatosság, másodlagosan pedig a kártérítés szabályai alapján 3.000.000 forint és járulékai megfizetésére kérték az alpereseket kötelezni.
Az elsőfokú bíróság tanúk kihallgatását és szakértői bizonyítást követően a keresetet elutasította, a másodfokú bíróság pedig az elsőfokú ítéletet helybenhagyta. A jogerős ítélet indokolása szerint a lefolytatott bizonyítási eljárás eredményeként megállapítható volt, hogy az alperesek az épület falainak repedéseiről előzetesen tájékoztatták a felpereseket, és a szerződéskötéskor a felperesek számára az épület további hibái is felismerhetőek voltak.
A felperesek felülvizsgálati kérelme folytán indult felülvizsgálati eljárás során a Kúria megállapította, hogy a lakóépület falain – a meghallgatott tanúk vallomásaiból kitűnően - már a szerződéskötéskor is jelentős, szerkezeti, állékonysági problémára utaló repedések voltak észlelhetők. Ezt támasztja alá az is, hogy a felperesek a repedéseket a lakáshitel felvételéhez szükséges helyszíni vizsgálatot megelőzően üvegszövetháló alkalmazásával és festéssel takarták el. Az észlelt hiba jellegére figyelemmel pedig a felpereseknek a szerződéskötéskor azt is számításba kellett venniük, hogy az eltakart részeken is találhatók repedések, illetve hogy az ismert repedések tágulnak, és további állékonysági problémák jelentkeznek. Erre figyelemmel a felperesek az alperesekkel szemben a Ptk. 305/A. § (1) bekezdése értelmében szavatossági igényt megalapozottan nem érvényesíthetnek.
A Ptk. 305/A. § (1) bekezdésének alkalmazása során ugyanis felismerhető hibának kell tekinteni az ún. nyílt, tehát az egyszerű észleléssel megállapítható hibák mellett azokat a hibákat is, amelyeket a jogosultnak a kötelezett tájékoztatása, a szerződéskötés körülményei, illetőleg a dolog életkora, állapota, és használtsági foka alapján egyébként számításba kell vennie, valamint azokat a hibákat, amelyek fennállása, illetve jelentkezése a ténylegesen ismert, illetve a nyílt hibákra tekintettel a szerződéskötéskor alappal feltételezhető, előrelátható.
Mindezekre tekintettel a Kúria a jogszabályoknak megfelelő jogerős ítéletet hatályában fenntartotta.
Budapest, 2013.október 3.
A Kúria Sajtótitkársága