Lakás kiürítése és használati díj megfizetése, tulajdonjog megállapítása tárgyában hozott határozatot a Kúria

Nyomtatóbarát változat
Dátum: 
2019. december 18.

Tájékoztató a Pfv.V.20.013/2018. számú ügyről.

A felperes a perbeli önkormányzati lakás bérlője volt. Az alperes – aki a felperes fia – miután különvált az élettársától, odaköltözött hozzá az akkor még kiskorú gyermekeivel. A felek közös háztartásban éltek. A felperes 1995. február 14-én megvásárolta a perbeli lakást, majd a szerződés alapján vétel jogcímén az ingatlanügyi hatóság bejegyezte az ingatlan-nyilvántartásba a tulajdonjogát. A felperes és az alperes között 2000. november 20-án tartási szerződés jött létre, amelyet a felperes keresete alapján a bíróság jogerős ítéletével megszüntetett. Az ingatlanügyi hatóság törölte ezért a felperes tartási jogát, valamint holtig tartó haszonélvezeti jogát, és ismét tulajdonjogot jegyzett be a javára az ingatlan-nyilvántartásba. Az alperes 2007-ben házasságot kötött és a feleségéhez költözött. A felperes egészségi állapotára és anyagi helyzetére tekintettel 2009 decemberében a lányához költözött. Az alperes 2010 februárjától a perbeli lakás egyik szobáját lezárva tartja, abban nem tartózkodik életvitelszerűen, a fenntartási költségekhez nem járul hozzá. A felperes a 2014. július 7-i adásvételi szerződéssel a perbeli lakás tulajdonjogát unokájára és annak házastársára ruházta át. Az adásvételi szerződés 7. pontjában kötelezettséget vállalt arra, hogy az ingatlan birtokát a szerződéskötés napján a vevőkre átruházza, az ingatlanból – ingóságaitól is kiürítve – kiköltözik, és az ingatlant – a kulcsok átadásával – a vevők birtokába bocsátja. Az ingatlanügyi hatóság a vevők tulajdonjogát a jelen per eredményétől függő hatállyal bejegyezte az ingatlan-nyilvántartásba.

A felperes a perbeli lakás kiürítése és 2012. április 20-tól havi 50.000 forint lakáshasználati díj megfizetése iránt terjesztett elő keresetet. Az alperes ellenkérelmében tulajdonjogára, valamint rokontartás jogcímén fennálló lakáshasználati jogára hivatkozással a kereset elutasítását kérte. Viszontkeresetében elsődlegesen annak megállapítását kérte, hogy közös háztartásban élők vagyonközössége jogcímén ½-ed részben tulajdonosa a perbeli lakásnak. Kérte, hogy a bíróság keresse meg az ingatlanügyi hatóságot a tulajdonjoga bejegyzésére. A másodlagos és harmadlagos viszontkeresetét arra alapította, hogy a közte és a felperes között létrejött tartási szerződés színlelt volt [régi Ptk. 207. § (6) bekezdés], az ajándékozási, illetve ajándékozással vegyes gondozási szerződést leplezett (régi Ptk. 579. §). A másodlagos viszontkeresetében az ajándékozási, a harmadlagos viszontkeresetében az ajándékozással vegyes gondozási szerződés alapján annak megállapítását kérte, hogy 1/1 arányú tulajdonjogot szerzett az ingatlanon. Kérte, hogy a bíróság keresse meg az ingatlanügyi hatóságot a tulajdonjoga „visszajegyzésére” és a felperes használati joga bejegyzésére. A felperes ellenkérelme a viszontkereset elutasítására irányult. Vitatta a tartási kötelezettségét, valamit az alperes tulajdonszerzését.

Az elsőfokú bíróság kétszeri hatályon kívül helyezés után a harmadízben megismételt eljárásban meghozott, majd kiegészített ítéletével kötelezte az alperest, hogy ürítse ki és bocsássa a felperes rendelkezésére a perbeli lakást, és fizessen meg 2.750.000 forint használati díjat, valamint ezen összeg után a kifizetésig járó késedelmi kamatot, továbbá 2016. november 1-től a lakás kiürítéséig havi 50.000 forint használati díjat. Az alperes viszontkeresetét elutasította.

Az alperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság ítéletével részben megváltoztatta az elsőfokú bíróság kiegészített ítéletét, és az alperes által 2012. április 1-től 2016. október 31-ig fizetendő használati díj összegét 935.000 forintra, a 2016. november 1-től járó használati díj összegét havi 17.000 forintra leszállította, ezt meghaladóan a keresetet elutasította. Egyebekben az elsőfokú ítéletet helybenhagyta.

Az alperes felülvizsgálati kérelmében a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és a keresetet elutasító, a viszontkeresetnek helyt adó határozat hozatalát kérte. A másodlagos felülvizsgálati kérelme arra irányult, hogy a Kúria a jogerős ítéletet az elsőfokú ítéletre is kiterjedően helyezze hatályon kívül, és utasítsa új eljárásra és új határozat hozatalára az eljárt bíróságok valamelyikét.
Kifejtette, hogy az eljárt bíróságok tévesen értelmezték a régi Ptk. 578/G. § (1) és (2) bekezdésének rendelkezését, a régi Ptk. 685/A. §-ában foglaltakat pedig nem alkalmazták. Az érzelmi és gazdasági közösség még a felek akarata ellenére is létrehozta volna a közös tulajdont a perbeli esetben. Az eljárt bíróságok megsértették a régi Pp. 206. §-át, mivel a bizonyítékokat okszerűtlenül mérlegelték, iratellenes tényállást állapítottak meg nemcsak a gazdasági közösségre, de a tartási szerződés színleltségére vonatkozóan is. Használati jogosultság megilleti őt, mivel az önkormányzat tudomásával lakott a lakásban. A tulajdoni igények nem évülnek el. A semmisség hivatalbóli észlelésének sincs időkorlátja. A tulajdonszerzésre bármikor lehet hivatkozni. Egy már megszűnt vagy megszüntetett szerződés semmisségének, színlelt voltának megállapítása is kezdeményezhető, és megállapítható a leplezett szerződés fennállása. A felperesnek 2014-ben megszűnt a jogi kapcsolata az ingatlannal, ezzel a kereshetőségi joga is megszűnt. Jogszavatosságra hivatkozva nem terjesztett elő kereseti kérelmet, ezért az eljárt bíróságok a kereseti kérelemhez kötöttség elvét is megsértették. A használati díj vevők általi engedményezésével kapcsolatban hangsúlyozta: a Ptk. 6:197. § (1) bekezdéséből egyértelműen következik az írásbeliség követelménye. Írásban nem értesítették, ezért okkal feltételezhető, hogy az engedményezés egy utólag konstruált történet. A felperes és a vevői között állítólag létrejött engedményezési szerződés vagy nem létezik, vagy érvénytelen. Az elsőfokú ítéletet kiegészítő ítélet meghozatalára törvénytelenül került sor. Az Alaptörvény 26. cikk (1) bekezdésében, valamint a 2011. évi CLXI. törvény (Bszi.) preambulumában és 3. §-ában foglaltakra sérti, hogy a másodfokú bíróság a kiegészítés tekintetében gyakorlatilag hatályon kívül helyező végzés nélkül új eljárásra utasította az elsőfokú bíróságot. Törvénysértő volt a kiegészítő ítélet kihirdetése is, mert az elsőfokú bíróság nem figyelmeztette a feleket a tárgyalás berekesztésére, és nem is rekesztette be a tárgyalást.

A felperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályban tartására irányult.

A Kúriának először a perbeli lakáson tulajdonjoggal már nem rendelkező felperes kereshetőségi jogáról kellett állást foglalnia. A kiürítési kereset vonatkozásában a 2014. évi adásvételi szerződés 7. pontjának tulajdonított jelentőséget, ezzel összefüggésben értelmezte a Ptk. 6:215. § (1), (2) bekezdésében, az 5:38. § (2) bekezdésében és az 5:3. §-ban foglalt jogintézményeket (az adásvételi szerződés szerinti eladói kötelezettségek, átruházással tulajdonszerzés, birtokátruházás). Megállapította, hogy adott esetben az ingatlan kulcsainak a vevők részére történt átadása mint jelképes átadás nem járt a dolog feletti uralom megszerzésével sem fizikai, sem jogi értelemben. Emiatt a felperes a birtokátruházásra továbbra is köteles, ennek hiányában a teljesítéssel késedelemben van. Ily módon a felperes az adásvételi szerződésben vállalt kötelezettsége teljesítéséhez kérhette az ingatlan egy részét birtokában tartó alperessel szemben a birtokba bocsátást. Ez azonban nem jogszavatossági kérdés, hiszen az alperesnek semmilyen joga nincs az ingatlan birtokban tartására, a jogalap nélküli birtoklás ténye pedig jogszavatossági kötelezettséget nem alapoz meg. A Kúria a felperes kereshetőségi jogát a használati díjak érvényesítésére is megállapította a bizonyított engedményezésre tekintettel. Mivel pedig a követelés átszállása független a kötelezett értesítésétől, ez utóbbival kapcsolatban az alperesi érvelést mint megalapozatlant figyelmen kívül hagyta.
A Kúria észlelte, hogy a korábban folyamatban volt tartási szerződés megszüntetése iránti perben – a jogerős ítélet rendelkező részének és indokolásának együttesen értékelt tartalmából következően – a felek közötti szerződést, illetve jogviszonyt a bíróság az általa megállapított releváns tények alapján minősítette: a célját be nem töltő érvényes tartási szerződést a jövőre nézve megszüntette. Mivel pedig a peres felek közt korábban folyamatban volt perben már eldőlt a jogviszony minősítése, attól egy későbbi, így jelen perben a bíróság sem térhet el, illetve azt a felek egymás közt vitássá nem tehetik. Erre tekintettel az alperes által hivatkozott leplezett szerződés kérdése nem volt vizsgálható, illetve e körülmény az egyéb tulajdonjogi jogcímeken való szerzést kizárta. A Kúria emellett kitért a közös szerzeménykénti tulajdonjog megállapíthatóságának feltételeire, a Lakás tv.-en alapuló felperesi tulajdonszerzés jogszabályi hátterére, s ezek következményeként az alperes vonatkozásában az egyéb dologi és kötelmi jogi jogcímek hiányára. Értékelte a polgári eljárásjog szempontjából is az eljárt bíróságok tevékenységét, így különösen az elsőfokú bíróság részéről a kiegészítő ítélet meghozatalának körülményeit. Az Alaptörvényre és a Bszi.-re hivatkozó felülvizsgálati kérelemmel szemben kimondta, hogy a bírói függetlenség elve nem sérült a per folyamán. Mindezekre figyelemmel a jogerős ítéletet hatályában fenntartotta.

    A Kúria a háromszor megismételt eljárást követően, nyolc év után zárta le a felek jogvitáját. A nagy terjedelmű és szerteágazó iratanyag áttekintése mellett az ügy elbírálása azért is rendkívül munkaigényes volt, mert a kötelmi jogon kívül más jogterületekben (dologi jog, családjog) való jártasságot is igényelt, és a régi mellett az új Ptk.-t a különböző jogviszonyokra egyidejűleg alkalmazni kellett.

Budapest, 2019. december 18.

A Kúria Sajtótitkársága