A Kúria felmondás jogellenességének megállapítása és ingatlan birtokba adása tárgyában indult perben hozott határozatot

Nyomtatóbarát változatNyomtatóbarát változat
Dátum: 
2019. november 27.

Tájékoztató a Pfv.V.21.802/2018. számú ügyről.

Az alperes mint haszonbérlő és a Magyar Állam mint haszonbérbeadó képviseletében eljárt Nemzeti Földalapkezelő Szervezet (a továbbiakban: NFA) 2014. december 3-án húsz évig tartó határozott időre szóló mezőgazdasági földhaszonbérleti szerződés kötött a Magyar Állam tulajdonát képező 58 ha 6535 m2 szántóként nyilvántartott földterületre. A haszonbérleti szerződés tartalmazta, hogy a Magyar Állam a pályázati eljárásban tett kötelezettségvállalások megszegése esetén is jogosult a szerződést azonnali hatállyal felmondani. A haszonbérleti szerződés szerint a haszonbérlő a haszonbérelt földterület művelési ágát kizárólag a haszonbérbeadó előzetes írásbeli hozzájárulása alapján, a mindenkor hatályos jogszabályok betartásával változtathatja meg. A haszonbérbeadó jogosult a szerződésben foglaltak teljesítését ellenőrizni, kiváltképpen azt, hogy a haszonbérlő a földterület művelését rendeltetésszerűen, szakszerűen, a termőföld védelméről szóló jogszabályoknak megfelelően végzi-e.
A felperesként eljáró magánszemély 2016. június 12-én a földterületet megvásárolta a Magyar Államtól. A 2016. szeptember 15-én kelt levelében tájékoztatta az alperest, hogy a haszonbérleti jogviszonnyal kapcsolatban teljes körű ellenőrzést fog lefolytatni. Egyben felajánlotta a „mindkét fél számára kellemetlen és végül jogszerűen megalapozott felmondással végződő procedúrát megelőzően” a haszonbérleti szerződés közös megegyezéssel történő megszüntetését, amelyet az alperes nem fogadott el.
A felperes 2017. június 26-án azonnali hatállyal felmondta a haszonbérleti szerződést és követelte a földterület haladéktalan birtokba adását. Felmondási okként arra hivatkozott, hogy az alperes nem biztosította teljeskörűen a bérelt földterület használatával összefüggő adatokat, illetőleg az azokba történő betekintést, és ezzel meghiúsította a gazdálkodás ellenőrzését. Hivatkozott arra is, hogy a felmondásban részletezettek szerint az alperes nem teljesítette a gazdálkodási tervben vállalt kötelezettségeit. További felmondási okként jelölte meg, hogy kb. 1 ha területen az évek során fákkal, cserjékkel benőtt, összefüggő fásított terület alakult ki, és az alperes nem állította helyre az eredeti művelési ágat.
Az alperes a felmondást jogellenesnek tartotta, ezért azt nem fogadta el.

A felperes keresetében annak megállapítását kérte, hogy jogszerűen mondta fel a haszonbérleti szerződést. Kérte továbbá, hogy a bíróság kötelezze az alperest az ingatlan birtokba adására. Álláspontja szerint a haszonbérleti szerződésben a Magyar Állam jogutódjává vált, így az ellenőrzés körében is ugyanazok a jogosultságok illetik meg, mint az NFA-t.
Az alperes ellenkérelmében a kereset elutasítását kérte.

Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította. Rámutatott arra, hogy a földterület kikerült a Nemzeti Földalapból, amely azt is jelenti, hogy a tulajdonosváltozással a kincstári vagyon védelmére vonatkozó speciális szerződéses rendelkezések a peres felek viszonylatában már nem alkalmazhatók. A felperes nem hatóság, és az ehhez köthető jogok természetéből külön erre irányuló szerződésmódosítás nélkül az is következik, hogy csak a 2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:333. § (2) bekezdése szerinti általános ellenőrzési jogosultság illeti meg, amelynek gyakorlását az alperes nem gátolta. A 2013. évi CCXII. törvény (Fétv.) felmondást szabályozó rendelkezéseitől [Fétv. 58. § (1) bekezdés] a szerződő felek érvényesen nem térhetnek el [Fétv. 61. § (2) bekezdés]. A haszonbérbeadó ellenőrzési jogosultsága gyakorlásának megakadályozása mint azonnali hatályú felmondásra okot adó körülmény a Fétv.-ben külön nem szerepel. Az alperes az NFA helyett kívánta a pályázattal kapcsolatos kötelezettségek teljesítését ellenőrizni, ilyen ellenőrzési jogosultsága azonban nem volt.
A gazdálkodási tervben foglalt egyes kötelezettségek nem megfelelő teljesítése önmagában még nem jelenti, hogy az alperes a hasznosítási kötelezettségének nem tesz eleget, illetőleg olyan gazdálkodást folytat, amely veszélyezteti a föld termőképességét. Ilyen jellegű konkrét alperesi magatartásra, mulasztásra a felperes nem hivatkozott, és ilyen kötelezettségszegés a rendelkezésre álló peradatokból sem volt megállapítható. Amikor a felperes 2016. szeptember 15-én közölte a felperessel, hogy teljes körű ellenőrzést fog lefolytatni, a levélben kifejezésre juttatta azt is, hogy szándéka egyértelműen a haszonbérlő eltávolítása. Ez a magatartás nem egyeztethető össze a jóhiszeműség és tisztesség elveivel, illetőleg a bérbeadót megillető felmondási jog céljával és rendeltetésével is ellentétes [Ptk. 1:3. § (1) bekezdés, 1:5. § (1) bekezdés]. A gazdálkodási tervben foglaltak nem teljes körű teljesítésére alapított felmondás ezért több okból is megalapozatlan volt.
Alaptalanul hivatkozott a felperes arra is, hogy az alperes a föld művelési ágát megváltoztatta. Maga sem vitatta, hogy a felmondásban hivatkozott fásított terület – amely egyébként a teljes terület 2%-át sem éri el – már az alperes általi birtokbavétel előtt kialakult. A föld művelési ágát ebből következően nem az alperes változtatta meg.

A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság ítéletével helyes indokai alapján helybenhagyta az elsőfokú ítéletet.

A felperes felülvizsgálati kérelmében a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és az elsőfokú ítélet megváltoztatásával a jogszabályoknak megfelelő, a kereseti kérelmének helyt adó határozat hozatalát kérte. Kérte, hogy a Kúria a régi Pp. 274. § (5) bekezdése alapján fontolja meg jogegységi eljárás kezdeményezését. Álláspontja szerint a jogerős ítélet sérti a régi Pp. 221. § (1) bekezdésében, valamint a 213. § (1) bekezdésében foglaltakat.
A Nemzeti Földalapról szóló 2010. évi LXXXVII. törvény (Nfatv.) 1. § (1) bekezdés a) pontjából nem következik az az ítéleti megállapítás, miszerint a tulajdonosváltozással a kincstári vagyon védelmére vonatkozó speciális szerződéses rendelkezések a felek viszonylatában már nem alkalmazhatók. A jogerős ítélet nem adta konkrét jogszabályi indokát annak, hogy miért nem illeti meg a haszonbérlő által vállalt kötelezettségek ellenőrzésének joga az új tulajdonos haszonbérbeadót. Az NFA-nak nincsenek ilyen speciális jogai. A felek között egy polgári jogi szerződés van, amely tartalmazza, hogy amennyiben a haszonbérlő az abban foglalt kötelezettségeit nem teljesíti, úgy helye van az azonnali felmondásnak. A felmondó levélben megjelölésre kerültek azok a kötelezettségek, amelyeket az alperes nem teljesített. E tekintetben a jogerős ítélet indokolása hiányos.
Az eljárt bíróságok nem foglalkoztak a gazdálkodási tervben vállalt kötelezettségek nem teljesítése miatti felmondás jogszerűségével. Az eljárt bíróságok a három hivatkozott magatartásból csak a művelési ág megváltoztatását vizsgálták. A felmondó levél és a kereseti kérelem viszont a más célra történő hasznosítást sérelmezte. Az alperes ezt azzal a mulasztással valósította meg, hogy a kialakult állapotot a jogszabály ellenére nem szüntette meg. A termőföld védelméről szóló törvényben meghatározottak szerint a más célra történő hasznosításnak is ez a lényege, hiszen a termőföldet a művelési ágának megfelelően kell hasznosítani.

Az alperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályban tartására irányult.

A Kúria a jogerős ítéletet hatályában fenntartotta. A felülvizsgálati kérelem a 2013. évi V. törvény (új Ptk.) 6:340. § (2) bekezdésének és 6:211. §-ának, azaz a jogszabály alapján történő szerződésátruházás szabályának az értelmezését vetette fel, valamint azt, hogy e szabályok hogyan kapcsolódnak a mezőgazdasági földhaszonbérlet szabályaihoz (lásd. Ptké. 53/C. §). Az alkalmazandó joganyag újszerűsége, az ezzel kapcsolatban a 22/2018. (XI. 20.) AB határozatban is felvetett jogi problémák sokrétűsége és az irányadó jogszabályoknak a konkrét perre alkalmazása – kialakult gyakorlat hiányában – nehéz megítélésűvé és munkaigényessé tette jelen ügyet.

Budapest, 2019. november 27.

A Kúria Sajtótitkársága