Bérleti díj iránti perben hozott határozatot a Kúria

Nyomtatóbarát változat
Dátum: 
2020. június 4.

Tájékoztató a Pfv.V.20.789/2019/5. számú ügyben hozott határozatról.

A felperesi önkormányzat és az alperes között 1995. évben megkötött helyiségbérleti szerződések alapján határozatlan időre szóló bérleti jogviszony jött létre a felperes tulajdonában álló, egymással összefüggő ingatlanokra. A felek 1998. november 23. napján megállapodást kötöttek egymással, amely rögzítette, hogy a bérlemény a bérleti időszakban bármiféle üzleti tevékenység folytatására végig használatra alkalmatlan állapotban volt, jelenleg is használhatatlan műszaki állapotban van, valamint a bérlemény területe kisebb a bérleti szerződésben rögzítettnél. A bérlő vállalta, hogy megfizeti az 1998. november 30. napjáig felhalmozódott bérleti díj hátralékát. A bérbeadó vállalta, hogy a bérlemény területét felméri, és a bérleti szerződést 1998. december 1-ig visszaható hatállyal, a tényleges felmérés adatainak megfelelően módosítja, a bérlő pedig kötelezettséget vállalt a közösen elfogadott felmérés alapján módosított szerződés aláírására. A felek 2002. február 11. napján a helyiségbérlet vitás kérdéseit rendező szerződést kötöttek egymással, amelyben – többek között – megállapították, hogy a bérlemény a rendeltetésszerű használatra jelenleg is alkalmatlan. Rögzítették, ha a felvetett lehetőségek folytán a bérleti jogviszony nem szűnne meg, úgy a bérleti jogviszony határozott időtartamúvá, 20 évre módosul. Erre az esetre meghatározták a bérlő által fizetendő bérleti díj – az eredeti szerződésben rögzítettnél alacsonyabb – összegét is. A felperes belső szabályai szerint a polgármester dönt a határozatlan időre szóló szerződés határozott időre szóló módosításáról. A 2002. február 11. napján kelt megállapodásra figyelemmel a bérleti szerződéseket módosították 2002. május 22., 2002. június 20. és 2004. november 25. napján azzal, hogy az egyes szerződésmódosításokban rögzítetteken túl a módosítás nem érinti az eredeti bérleti szerződést, valamint a korábbi módosításokat. A felperes 2011. január 24. napján kelt jognyilatkozatával a bérleti szerződéseket felmondta egy éves felmondási idővel. Az alperes a felmondást nem fogadta el, mert álláspontja szerint a 2002. február 11-i szerződéssel a korábbi határozatlan idejű bérleti jogviszony húsz éves határozott idejű bérleti jogviszonnyá alakult.

A felperes 2012. április 20. napján előterjesztett keresetlevelében kérte az alperes kötelezését a bérlemény kiürítésére, valamint a hátralékos bérleti díj megfizetésére. Az alperes a kereset elutasítását kérte egyebek mellett arra hivatkozva, hogy a bérleti szerződések módosítását jóváhagyták, így a szerződések határozott idejűvé váltak.
Az elsőfokú bíróság 2013. július 4. napján kelt ítéletében az alperest kötelezte a kiürítésre és a bérleti díj megfizetésére. Indokolása szerint a bérleti szerződések határozatlan időtartamúak voltak, és a 2002. február 11-i szerződéssel nem alakultak át határozott idejűvé, mert a csatolt levelek nem bizonyítják minden kétséget kizáróan, hogy a szükséges hozzájárulást a polgármester megadta volna.
A másodfokú bíróság 2014. július 8. napján kelt végzésével az elsőfokú bíróság ítéletét hatályon kívül helyezte, és az elsőfokú bíróságot a per újabb tárgyalására és újabb határozat hozatalára utasította, mert az alperesnek kell bizonyítania, hogy a polgármester akár ráutaló magatartással hozzájárult a 2002. február 11-i szerződéshez.

Az elsőfokú bíróság 2016. január 27. napján kelt ítéletében kötelezte az alperest a kiürítésre, valamint bérleti és használati díj megfizetésére, ezt meghaladóan a keresetet elutasította. Álláspontja szerint az alperes a lefolytatott bizonyítási eljárás alapján nem bizonyította, hogy a 2002. február 11-i szerződésmódosításra vonatkozóan a polgármester megadta a hozzájárulást.
A másodfokú bíróság 2017. április 11. napján meghozott első részítéletében az elsőfokú bíróság ítéletének nem fellebbezett részét nem érintette, fellebbezett rendelkezéseit az ingatlanok kiürítése vonatkozásában helybenhagyta, ezt meghaladóan hatályon kívül helyezte, és az elsőfokú bíróságot a per újabb tárgyalására és újabb határozat hozatalára utasította. Indokolása szerint a perben nem nyert igazolást, hogy a polgármester a hozzájárulást akár írásban, akár ráutaló magatartással megadta. Ennek hiányában a 2002. február 11-i szerződés nem jött létre, így a felek bérleti jogviszonyát a határozatlan idejű, 1995. évi bérleti szerződések rendezték a továbbiakban is. A 2002. február 11-i szerződés létrejöttének hiányában az ahhoz kapcsolódó további szerződésmódosítások sem jöttek létre. Az 1995. évi határozatlan idejű bérleti szerződéseket a 2011. január 24-i felmondás 2012. február 9. napjával megszüntette, ezért köteles az alperes a bérlemény kiürítésére. A bérleti díj elszámolást az eredeti, határozatlan idejű 1995. augusztusi bérleti szerződésekben rögzített bérleti díjak alapulvételével kell elvégezni. Az elsőfokú bíróság álláspontja ettől eltért, ezért kellett az elsőfokú bíróság ítéletét ebben a részben hatályon kívül helyezni.

A másodszor megismételt eljárásban a felperes keresetében az 1995. évi bérleti szerződések alapján kérte kötelezni az alperest 37.032.750 forint bérleti és 57.606.500 forint használati díj megfizetésére. Az alperes kérte a kereset elutasítását, mert a bérlemény a felperes által is elismerten alkalmatlan volt a rendeltetésszerű használatra, így az alperes nem köteles bérleti díj megfizetésére.
Az alperes 2018. március 19. napján előterjesztett beadványában viszontkeresetet indított, amelyben kérte kötelezni a felperest a rendeltetésszerű használatra alkalmatlan bérleményért a részére 1998. december 1. és 2008. május 31. napja között megfizetett 24.437.500 forint összegű bérleti díjak visszafizetésére. Indokolása szerint az alperesi követelés elévülése nyugodott mindaddig, amíg a másodfokú bíróság jogerősen nem döntött a 2002. február 11-i szerződés létre nem jöttéről, mert e döntés megszületéséig az alperes alappal bízott abban, hogy ez a szerződés rendezi a felek jogviszonyát. A felperes kérte a viszontkereset elutasítását egyrészt azért, mert a követelés elévült, másrészt azért, mert az alperes teljes körű tudomással bírt a bérlemény műszaki állapotáról, a bérleti díjfizetési kötelezettségét ennek ismeretében teljesítette.

Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresettel egyezően marasztalta az alperest bérleti és használati díj megfizetésében, míg a viszontkeresetet elutasította. A viszontkereset körében döntését azzal indokolta, hogy az alperes követelése elévült. Az alperes igényét már a pert megelőzően és a peres eljárás során is bármikor érvényesíthette volna. Az ingatlan állapotát már a szerződéskötéskor ismerte, de legkésőbb az 1999. szeptember 14-i szakvélemény elkészültekor tudomást szerzett róla, ezért követelését az öt éves elévülési időn túl érvényesítette.
Az alperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság második részítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét a viszontkereset elutasítása körében helybenhagyta, egyebekben az elsőfokú bíróság ítéletét hatályon kívül helyezte, és az elsőfokú bíróságot a per újabb tárgyalására és újabb határozat hozatalára utasította. A viszontkereset körében arra hivatkozott, hogy az alperes követelése elévült, de az elévülés nyugvása szempontjából nem lehet figyelmen kívül hagyni a 2002. február 11-i szerződést. A felek ebben rendezték a múltra és a jövőre nézve is a bérleménnyel kapcsolatos jogvitájukat, és ezt követően ennek figyelembevételével jártak el. A másodfokú bíróság első részítéletében már megállapította, hogy a 2002. február 11-i szerződés a polgármesteri jóváhagyás hiányában nem jött létre. Az alperes azonban nem ebből a részítéletből szerzett tudomást erről a tényről, hanem már jóval korábban, a felperes jogi képviselőjének 2011. július 25. napján kelt leveléből. Az alperes jogi képviselője ezt a levelet 2011. augusztus 1-jén átvette, így ezen ideig hivatkozhatott alappal az elévülés nyugvására. Ekkor tehát az alperes tudomására jutott, hogy jogalap nélkül fizette ki a felperes részére a bérleti díjakat, ezért igényét legkésőbb 2012. augusztus 1. napján érvényesíthette volna. Viszontkeresetét azonban csak 2018. március 19. napján terjesztette elő. Erre figyelemmel a másodfokú bíróság a viszontkereset elutasítását helybenhagyta, egyebekben az elsőfokú bíróság ítéletét hatályon kívül helyezte, mert az elsőfokú bíróság eltérő jogi álláspontja miatt nem folytatta le a szükséges bizonyítási eljárást.

Az alperes felülvizsgálati kérelmében a részítéletnek a viszontkereset elutasítását helybenhagyó rendelkezése körében kérte elsődlegesen annak hatályon kívül helyezése mellett az elsőfokú döntés megváltoztatását és a felperes viszontkereset szerinti marasztalását; másodlagosan annak hatályon kívül helyezését és az ügyben eljárt elsőfokú bíróság új eljárásra és új határozat hozatalára utasítását. Indokolása szerint csak a másodfokú bíróság 2017. április 11-i első részítéletével dőlt el a polgármesteri jóváhagyás hiánya, így eddig az időpontig nem tudhatta, hogy a peres felek bérleti jogviszonyára melyik szerződés irányadó, így azt sem tudhatta, hogy jogszerűen lehet-e igénye a felperessel szemben a kifizetett bérleti díjak visszafizetése iránt. Ha megtörtént volna a polgármesteri jóváhagyás, akkor nem lett volna jogosult a használhatatlan bérlemény mint szolgáltatás ellenében a saját szolgáltatását, a bérleti díjat visszakövetelni, hiszen erre az esetre a húsz évi határozott időtartamra figyelemmel elfogadta a bérlemény használhatatlan állapotát.
A felperes felülvizsgálati ellenkérelmében a második részítélet hatályában fenntartását kérte.

A Kúria a jogerős részítéletet a felülvizsgálattal támadott részében hatályában fenntartotta.

A Kúria döntése szerint az elévülés nyugvására csak olyan rendkívüli esetben kerülhet sor, amikor valamely körülmény ténylegesen és hibáján kívül akadályozza a jogosultat a követelés érvényesítésében. A viszontkereset azon a tényen alapul, hogy az alperes a rendeltetésszerű használatra alkalmatlan bérleményért alaptalanul fizetett bérleti díjat 1998 decemberétől 2008 májusáig. Azt a tényt, hogy a bérlemény használhatatlan műszaki állapotban van, 1998 novemberétől több szerződés és a felek által kölcsönösen elfogadott szakvélemény is rögzítette. A felek a 2002. február 11-i szerződéssel e tényből kiindulva rendezték a jogviszonyukat oly módon, hogy a bérlemény üzleti tevékenység folytatására való alkalmatlansága miatt csökkentették a bérleti díj összegét. Az alperes viszontkeresetében a 2002. február 11-i szerződéshez – a bérlemény állapota miatti díjcsökkentéshez – képest többletigényt, a díj nulla forintban történő meghatározását követeli. A bérlemény állapotának ismeretében az alperest semmi nem akadályozta abban, hogy ezzel kapcsolatos igényét már a 2002. február 11-i szerződés időpontjában érvényesítse. Az alperes nem ezt tette, hanem megállapodott a felperessel a díjcsökkentésben, majd utólag kívánja viszontkeresetében ezt a többletigényt érvényesíteni. Az alperesi igény elévülésének nyugvása szempontjából akkor lenne jelentősége a 2002. február 11-i szerződés létrejöttének, ha az alperes erre a szerződésre alapítaná a követelését. Az alperes azonban igényét a bérlemény rendeltetésszerű használatra való alkalmatlanságára alapítja, ezért az eljárt bíróságok által vizsgált körülményeknek, így a perbeli szerződés polgármesteri jóváhagyásának, a szerződés létrejöttének, tartamának az elévülés szempontjából nem volt jelentősége. Az alperes gazdasági érdeke korábban az volt, hogy a bérleti jogviszony határozott idejűvé váljon, ezért kötötte meg a 2002. február 11-i szerződést. Az első részítélet nem az igényérvényesítés akadályát hárította el, hanem az alapján az alperes gazdasági érdeke változott meg. Ez azonban nem változtat azon, hogy az alperes üzleti érdeke szempontjából releváns információk nem minősülnek a viszontkeresetben megjelölt ténybeli és jogi alapon az igényérvényesítéshez szükséges adatnak: a másodfokú bíróság korábbi részítéletének nincs szerepe az elévülés megítélésében.  Az alperes igényének az alapja – a bérlemény állapota – korábban is ismert volt. Nem állt fenn tehát olyan körülmény, ami az alperest ténylegesen és hibáján kívül akadályozta volna az igénye érvényesítésében. Az alperesi követelés elévülésének nyugvása nem is következett be. A jogerős részítélet azt helyesen állapította meg, hogy a követelés elévült, ezért bírósági úton nem érvényesíthető.

A Kúria a döntését az 1995. évben létrejött bérleti jogviszonyok alapján 2012 áprilisában indult, és három hatályon kívül helyezés miatt még mindig folyamatban lévő perben – különösen terjedelmes iratanyag áttekintésével – hozta meg.

Budapest, 2020. június 4.

A Kúria Sajótitkársága