A társasházi közgyűlés határozat érvénytelenségének megállapítására indított perben megállapított tényállás szerint a hatlakásos társasház tulajdonostársainak egyike látja el a közös képviselői feladatot. A jelen per felperesei (akik mindhárman szintén a társasház tulajdonostársai) a 2011. május 11-i közgyűlés valamennyi – összesen 21 darab, közöttük az 5. számú, a könyvvizsgálói jelentés alapján a felpereseket fizetésre kötelező – határozatának érvénytelenségét kérték megállapítani.
Az elsőfokú bíróság ítéletével 15 határozat tekintetében adott helyt a keresetnek, azt meghaladóan elutasító döntést hozott. Az 5. számú határozat érvénytelenségét a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) 34.§ (4) bekezdésére alapította és azzal indokolta, hogy a határozat anélkül kötelezte fizetésre a tulajdonostársakat, hogy ilyen napirendi pont a meghívóban szerepelt volna.
A másodfokú bíróság részben megváltoztató ítéletével további 4 határozat tekintetében elutasította a keresetet, ezt meghaladóan az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. Az 5. számú közgyűlési határozat érvénytelenségét – eltérően az elsőfokú bíróság indokaitól – amiatt látta megállapíthatónak, hogy sérti a felperesek kisebbségi érdekeit: a határozat alapjául szolgáló könyvvizsgálói jelentés számszakilag követhetetlen, abból a tulajdonostársakra háruló fizetési kötelezettség nem vezethető le.
Az alperes társasház terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet. Az 5. számú határozat vonatkozásában azt sérelmezte, hogy a másodfokú bíróság a „számlák vizsgálata” helyett az indokok megjelölése nélkül kijelentette: az okleveles könyvvizsgáló jelentése „használhatatlan”.
A felperesek csatlakozó felülvizsgálati kérelmükben azt kifogásolták, hogy az eljárt bíróságok nem vizsgálták a határozattal szemben a Tht. 47. és 48.§-ai alapján felhozott kifogásaikat, míg a másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság által a Tht. 34.§ (4) bekezdése alapján megállapított érvénytelenség kimondását indokolás nélkül mellőzte, ezért kérte az 5.számú határozat érvénytelenségének megállapítását az által megjelölt e jogcímeken is.
A Kúria – összevetve az első- és másodfokú ítéletek rendelkezéseit és azok indokait – megállapította, hogy az eljárt bíróságok a keresettel támadott 21 közül 10 határozat érvénytelenségét azonos jogi indokok alapján állapították meg, ezért – külön végzésével – a Pp.271.§ (4) bekezdésének b.) pontja alapján a 10 határozat vonatkozásában hivatalból elutasította a felülvizsgálati kérelmet.
Az érdemi vizsgálatra kerülő kérdésekben a Kúria mind az alperes felülvizsgálati kérelmét, mind a felperesek csatlakozó felülvizsgálati kérelmét alaptalannak találta.
A felülvizsgálati kérelem kapcsán kifejtette a Kúria: a társasház közös képviselete az elszámolás (Tht.47.§) elkészítéséhez igénybe veheti szakember segítségét, ez azonban nem mentesíti a Tht.47-48.§-aiban az elszámolással szemben támasztott követelmények alól. A közös képviselő elszámolásával szemben alapvető követelmény, hogy az a – általában laikus – tulajdonostárs számára követhető legyen, tűnjön ki belőle, hogy mikor, milyen jogcímen, mekkora összeget számoltak el a javára, és a kötelezettségéhez képest milyen címen, milyen összegű tartozása áll fenn. A számítás módját is le kell vezetni, mert csak így ítélhető meg, megfelel-e a számítás a Tht. rendelkezéseinek és a társasház szabályzatainak. Az adott esetben rendelkezésre álló „pénzforgalmi jelentés” nem tartalmazza a tervezett és a tényleges kiadásokat – Tht.48.§ (1) bekezdés a.) pont -, valamint a Tht.48.§ (1) bekezdés b.)c.) és f.) pontjában foglaltakat. E tartalmi elemeket akkor is fel kell tüntetni az elszámolásban, ha az nem a teljes évre vonatkozik. A Tht. hivatkozott rendelkezései jelentik az elszámolással szemben fennálló minimális alaki - tartalmi követelményeket, csak az ennek megfelelő elszámolás esetében kerülhet sor az érdemi, összegszerűségi vizsgálatra, akár igazságügyi szakértő bevonásával is. Az adott esetben a Tht.-ben előírt kellékek hiánya, nem pedig a könyvvizsgáló kimutatásában foglaltak kifogáshatók: a Tht. kellékeit nélkülöző elszámolás az alapjául szolgáló kimutatás tartalmi helyességétől vagy helytelenségétől függetlenül jogszabályba ütközik, ezért a másodfokú bíróság annak érvénytelenségét a Tht.42.§ (1) bekezdésében foglaltaknak megfelelően állapította meg.
A csatlakozó felülvizsgálati kérelmet illetően a Kúria rámutatott: a jogerős ítélet az érvénytelenség körében valóban nem hívta fel kifejezetten a keresetlevélben hivatkozott Tht.47-48.§-okat, tartalmi indokai azonban e jogszabályi rendelkezések keretei közé illenek, azaz valójában az általa megállapított érvénytelenség jogi alapjait adják. Az elsőfokú bíróság által alkalmazott Tht.34. § (4) bekezdése szerinti érvénytelenség kimondását valóban indokolás nélkül mellőzte a másodfokú bíróság, döntése azonban helyes volt, mivel – a jogszabályoknak megfelelő – éves elszámolás, az ott megjelenő esetleges hátralék automatikus következménye a tulajdonostárs marasztalása, a hátralék megfizetésének kötelezettsége erre vonatkozó külön napirend nélkül is terheli. A másodfokú bíróság megsértette ugyan a Pp.213.§ (1) bekezdésében foglalt kötelezettségét az elsőfokú bíróság által felhívott jogszabályi alap indokolás nélküli mellőzésével, annak azonban lényeges befolyása az ügy érdemi elbírálására nem volt, ezért a csatlakozó felülvizsgálati kérelem e tekintetben is alaptalannak bizonyult (Pp.275.§ (3) bekezdés).
Budapest, 2014. július 2.
A Kúria Sajtótitkársága