A társasház-közösség felelősséggel tartozik azért a kárért, amely a közös tulajdonú épületrészekben bekövetkezett rendellenességre visszavezethető ok miatt a külön tulajdonban keletkezik.
Az alperesi társasház szennyvíz elvezető rendszerének fordítóaknájában történt dugulás következtében a feltorlódott szennyvíz elárasztotta a felperes jogelődének lakását és emiatt, részben a lakás tartozékaiban, részben az ott elhelyezett ingóságokban kár keletkezett. Ezt a kárt a felperes a lakás tulajdonosának – a vele kötött vagyonbiztosítási szerződés alapján – megtérítette. Ezt követően a felperes törvényi engedményesként, a károsult jogán előterjesztett keresetében, a lakás tulajdonosának kifizetett kártérítés megtérítésére kérte kötelezni az alperesi társasházat, mint álláspontja szerint a kárért felelőst.
A Kúria az elsőfokú bíróság döntését megváltoztató és a keresetnek helyt adó jogerős ítéletet hatályában fenntartotta. Abból indult ki, miszerint a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. tv. 3. §-ának (1) és (3) bekezdései értelmében a társasház tulajdonostársainak közössége, az általa viselt közös név alatt, az épület fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során, jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető, gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, viseli a közös tulajdon terheit. A közösség egészét terhelő kötelezettség teljesítéséért a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk – vagy a szervezeti-működési szabályzatban ettől eltérően meghatározott mérték – szerint felelnek az egyszerű (sortartásos) kezesség szabályai szerint.
Ebből arra a következtetésre jutott, hogy a közös tulajdonú épületrészek működtetésével oki összefüggésben keletkezett károkért a társasház-közösség tartozik felelősséggel és ő kerül jogviszonyba a károsulttal. Ez megfelelően irányadó abban az esetben is, ha a kár valamelyik tulajdonostárs külön tulajdonában álló épület-részben keletkezett. A törvény idézett rendelkezései ugyanis egy olyan sajátos jogi helyzetet teremtenek, amelyben a társasház-közösség tagja – a társasház tulajdon lényegének megfelelően – a külön tulajdona tekintetében elkülönül a közösségtől és ebben a viszonylatban a közösséggel fennálló jogi kapcsolatát úgy kell értékelni, mint ha a közösségen kívülálló harmadik személy és különálló jogalany volna. Ezért ha a közös tulajdonban álló épületrészek hiányossága folytán a társasház-közösség tagjának külön tulajdonában kár keletkezik, azért a közösség – mint épületfenntartó – felelősséggel tartozik.
Budapest, 2013. október 2.
A Kúria Sajtótitkársága