Az alperesek a 2001. február 23-án megkötött szerződéssel meg kívánták vásárolni a B., Cs. u. 8. társasház osztatlan közös tulajdonát képező padlásteret, amelybe terasszal és erkéllyel rendelkező társasházi öröklakást kívántak építeni. Az adásvételi szerződést szerkesztő ügyvéd tájékoztatta a szerződő feleket, hogy a padlástér és az ott megépített öröklakás tulajdonjogának megszerzéséhez az adásvételi szerződésen felül a tulajdonváltozásnak az ingatlan-nyilvántartási bejegyzése szükséges, amelynek a bejegyzés feltételei: a jogerős építési engedély és kiviteli tervek alapján megépített öröklakásra vonatkozó használatbavételi engedély, valamint a társasház alapító okiratának módosítása. A tetőtér beépítéséhez először annak megvásárlása szükséges, a tulajdonjog az alapító okirat módosítása után lesz bejegyezhető, ehhez az érintett ingatlan önálló albetétté alakítása kell. A jogerős építési engedély ellenére az építkezés nem kezdődött meg. A felperesek 2004. április 30-án benyújtott, többször módosított keresetükben a padlástér átruházására vonatkozó adásvételi szerződés érvénytelenségének (semmisségének) megállapítását kérték. Elsődleges keresetük szerint a szerződés a megkötésekor hatályban volt, a társasházakról szóló 1997. évi CLVII. törvény 2.§-ába és az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény 12.§ b) pontjába ütközik, mivel a padlástér nem minősül önálló ingatlannak, az forgalomképtelen, így adásvétel tárgyát sem képezhette. Másodlagosan tévedés és megtévesztés címén kérték a szerződés érvénytelenségének megállapítását.
Az I. és a II. rendű alperesek ellenkérelme viszontkeresetükkel az időközben bekövetkezett jogszabályváltozásra tekintettel a szerződés érvényessé nyilvánítását, továbbá kártérítés megfizetésére kérték kötelezni a felpereseket.
A hatályon kívül helyezés folytán megismételt eljárás során az elsőfokú bíróság ítéletével megállapította a perrel érintett szerződés érvénytelenségét, ezt meghaladóan a keresetet elutasította a viszontkeresetet ugyancsak elutasította. Az I. és a II. rendű alperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság jogi indokolásbeli pontosítással helybenhagyta az elsőfokú bíróság ítéletét.
Az I. rendű alperes 8 oldalas felülvizsgálati kérelmet, míg az I. és II. rendű felperesek 15 oldalas felülvizsgálati ellenkérelmet terjesztettek elő.
Az I. rendű alperes felülvizsgálati kérelme folytán a Kúria a jogerős ítéletet hatályában fenntartotta. Határozatának indokolásában kifejtette a Kúria, hogy az adásvételi szerződés megkötésekor hatályos, már említett számú „korábbi Tht.” 3.§ (2) bekezdésének megfelelően a társasház alapító okiratának felhatalmazására lett volna szükség a közös tulajdonban álló épületrész (padlástér) elidegenítésére vonatkozó jog gyakorlásához, ezzel szemben az alapító okirat kinyilvánította, hogy az öröklakás és a közös tulajdonban lévő vagyonrészek eszmei hányada jogi egységet képez, melyet csak együtt lehet elidegeníteni, illetőleg megterhelni. Az alapító okiratba foglalt felhatalmazás nélkül a padlástér elidegenítésére vonatkozó szerződés érvényesen nem jöhetett létre.
A társasháztulajdon olyan sajátos tulajdoni forma, melyben a tulajdonostársat megillető külön tulajdon és közös tulajdoni hányad együttesen alkot forgalomképes dologegységet. A társasháztulajdon egységének biztosítása érdekében – a Tht. 3.§ (2) bekezdésének megfelelően - csak az alapító okirat adhat felhatalmazást arra, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség gyakorolja. A közös tulajdon elidegenítésére vonatkozó szerződés nem jön létre érvényesen, ha a vázolt feltételeknek nem felel meg.
Budapest, 2013. május 17.
A Kúria Sajtótitkársága