A felperes a felek között 2005. november 25-én létrejött adásvételi szerződés alapján megvásárolta az alperes társasházi lakásingatlanát a közös tulajdonból hozzá tartozó 171/1000 tulajdoni hányaddal együtt. A szerződésben foglaltak szerint az eladó az ingatlant műszakilag és esztétikailag teljes mértékben felújította. A birtokba lépést követően a felperes a lakásban hangszigetelést kívánt készíttetni, a burkolat megbontását követően azonban a falak vizesedését és a padló nedvesedését észlelte. Mindezekről tájékoztatta az alperest, az alperes azonban a hibás teljesítés tényét nem ismerte el. Ezután a felperes 2006. január 26-án és 27-én a nedvesedés okának tisztázása, és az esetlegesen fennálló hibák és hiányosságok megállapítása érdekében szakemberekkel feltáratta a lakást, majd 2006. év végén, illetve 2007. év elején elvégeztette a lakás felújítását, amelynek során megszüntették a vizesedés okozta hibákat, és a megjavították a gépészeti és villamossági rendszer hibáit is.
Mindezekre tekintettel a felperes módosított keresetében a felmerült javítási költség megfizetésére és a hibás teljesítéssel okozott egyéb kárai megtérítésére kérte az alperest kötelezni. Az alperes érdemi ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Az alperes tagadta, hogy az adásvételi szerződést hibásan teljesítette. Állította, hogy a felperes által megvásárolt ingatlan állapota az adásvételi szerződés teljesítésekor megfelelt az életkorának és használtsági fokának és a rendeltetésszerű használatra is alkalmas volt.
Az elsőfokú bíróság ítéletében az alperest 2.019.025 forint és járulékai megfizetésére kötelezte, ezt meghaladóan a keresetet elutasította. A másodfokú bíróság az elsőfokú ítélet fellebbezett rendelkezéseit helybenhagyta.
Az alperes által előterjesztett felülvizsgálati kérelem folytán megindult felülvizsgálati eljárásban a Kúriának abban az elvi kérdésben kellett állást foglalnia, hogy a hibás teljesítés bekövetkezhet-e akkor, ha a szerződés tárgyát képező használt ingatlan a szerződés teljesítésekor az életkorának és használtsági fokának megfelelő, rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban volt.
A felmerült elvi kérdésben a Kúria álláspontja a következő:
A felek szerződésükben a Ptk. 200. § (1) bekezdése szerint szabadon meghatározhatják a kötelezett által nyújtandó szolgáltatás minőségét, konkrét tulajdonságait. Ennek során a Ptk. 275. § (1) bekezdés a) és b) pontjának diszpozitív rendelkezéseitől is eltérhetnek, vagyis a szerződéses szolgáltatás minőségével kapcsolatban az azonos fajtájú szolgáltatások szokásos minőségéhez képest szigorúbb vagy enyhébb követelményeket is megfogalmazhatnak. Erre figyelemmel abban az esetben, ha a szerződésben a kötelezett a Ptk. 277. § (1) bekezdés a) és b) pontjaiban előírtaknál jobb minőségű szolgáltatás teljesítését vállalta, a hibás teljesítés akkor is bekövetkezik, ha a szolgáltatás alkalmas ugyan a rendeltetése szerinti, tehát az ilyen szolgáltatások esetében általánosan megszokott céljának betöltésére, és az azonos fajtájú szolgáltatások szokásos, elvárható minőségével is rendelkezik, de a szerződésben meghatározott magasabb minőségi követelményeket nem elégíti ki.
Használt dolog vétele esetében a hibás teljesítés megállapítására nem kerülhet sor azok miatt a fogyatékosságok miatt, amelyeket a jogosultnak a felek eltérő megállapodása, illetve a kötelezett eltérő tájékoztatása hiányában a dolog életkorára és használtsági fokára tekintettel a szerződéskötéskor számításba kellett vennie. A Ptk. 305/A. § (1) bekezdése ugyanis kimondja, hogy a kötelezett mentesül a szavatossági felelősség alól, ha a jogosult a szolgáltatás hibáját a szerződés megkötésekor ténylegesen ismerte, vagy azt ismernie kellett. Az ugyanis, hogy a jogosult a szolgáltatás fogyatékosságának ismeretében köt szerződést, vagy a hibát, hiányosságot a szerződéskötéskor ismernie kellett, azt jelenti, hogy a felek szerződési akarata ténylegesen az adott fogyatékossággal rendelkező szolgáltatás nyújtására irányult. Ezért ilyen esetben a kötelezett a fogyatékos dolog szolgáltatásával nem hibásan, hanem éppen a szerződésben foglaltaknak megfelelően teljesít. Ha azonban a kötelezett a szerződésben az életkorához és használtsági fokához képest jobb állapotban lévő dolog szolgáltatását vállalta, a hibás teljesítés akkor is bekövetkezik, ha a dolog minősége a szerződés teljesítésekor megfelel ugyan az életkorának és a használtsági fokának, a szerződésben meghatározott magasabb minőségi követelményeket azonban nem elégíti ki.
Miután pedig az alperes a perbeli adásvételi szerződésben nem az életkorának és használtsági fokának megfelelő állapotú, vagy egyszerűen a rendeltetésszerű használatra alkalmas, hanem műszakilag és esztétikailag teljes mértékben felújított ingatlant vállalt a felperes tulajdonába adni, e követelményeknek pedig a lakás az adásvételi szerződés teljesítésekor a beszerzett szakértői véleményekből kitűnően nem felelt meg, a Kúria arra a következtetésre jutott, hogy az alperes az adásvételi szerződést hibásan teljesítette. Erre figyelemmel pedig – mivel a bíróság a felperest megillető indokolt javítási költség összegét és a kártérítés mértékét is a bizonyítékok helyes értékelésével határozta meg – a jogerős ítéletet hatályában fenntartotta.
Budapest, 2013.január 15.
A Kúria Sajtótitkársága