Az alperes a felek között 2005. szeptember 10-én létrejött adásvételi szerződés alapján értékesítette a tulajdonát képező ingatlan 108/242. tulajdoni hányadát az I.r. felperes, 13/242. hányadát pedig a II.r. felperes részére. A birtokba adást követően 2005. őszén az I.r. felperes észlelte, hogy a lakóház egyik szobájában elhelyezett laminált padló felpúposodott, és talajnedvesedés, penészesedés jelentkezett. Emellett a tető cseréphéjazata néhány helye sérült, a gerendák pedig korhadtak, szúrágta állapotúak.
A felperesek eredeti keresetükben az alperes hibás teljesítésére hivatkozással 2.690.947 forint árleszállítás és járulékai megfizetésére kérték az alperest kötelezni, majd mintegy négy és fél év elteltével a keresetüket akként módosították, hogy elsődlegesen elállási joguk alapján az összesen 12.100.000 forint vételár visszafizetésére, másodlagosan pedig 2.690.947 forint árleszállítás és járulékai megfizetésére tartottak igényt. Az alperes érdemi ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Tagadta, hogy az adásvételi szerződést hibásan teljesítette.
Az elsőfokú bíróság ítéletében az alperest 100.020 forint és járulékai megfizetésére kötelezte, ezt meghaladóan a keresetet elutasította. A másodfokú bíróság az elsőfokú ítéletet részben megváltoztatta, és az alperest terhelő marasztalás tőkeösszegét 1.060.212 forintra felemelte. A jogerős ítélet indokolása szerint az elállási jog gyakorlásának feltételei nem álltak fenn, ezért a másodfokú bíróság a másodlagos kereseti kérelemben foglaltakra figyelemmel az alperest árleszállítás fizetésére kötelezte.
A felperesek felülvizsgálati kérelme alapján indult felülvizsgálati eljárásban a Kúria a rendelkezésre álló igazságügyi szakértői vélemények alapján megállapította, hogy az adásvételi szerződés teljesítésekor a felperesek által megvásárolt ingatlan hibás volt ugyan, de a lakás céljára történő használatra alkalmas állapotban volt. Az elállás közlésének időpontjára viszont az épület állapota jelentős mértékben leromlott, a felperesek ugyanis a karbantartási kötelezettségüket nem teljesítették. Mindezekre figyelemmel a Kúriának a felülvizsgálati kérelem elbírálása során abban az elvi kérdésben kellett állást foglalnia, hogy a hibás teljesítés miatt az elállási jog jogszerűen gyakorolható-e akkor, ha annak a Ptk. 306. § (1) bekezdés b) pontjában előírt feltételei fennállnak, a szerződéskötést megelőző állapot visszaállítása esetében azonban a jogosult a dolgot a saját érdekkörében felmerült okból csak lényegesen rosszabb állapotban tudná visszaszolgáltatni.
A felmerült elvi kérdésben a Kúria álláspontja a következő:
A szavatossági jogok gyakorlása során nemcsak a Ptk. 306. §-ában meghatározott feltételeknek kell teljesülniük, hanem a Ptk. 4. § (1) bekezdésében meghatározott követelményeknek is érvényesülniük kell. A jogosult ugyanis az őt megillető szavatossági jogokat rendeltetésszerűen, a jóhiszeműség és tisztesség követelményének megfelelően köteles gyakorolni. Erre figyelemmel olyan szavatossági igényt a jogosult eredményesen nem érvényesíthet, amelynek teljesítése a kötelezett számára más szavatossági igény teljesítéséhez képest méltánytalan hátrányt, vagy aránytalan többletköltséget eredményezne.
Mindezekre figyelemmel – mivel a felperesek a rendelkezésre álló adatok szerint az ingatlant a saját érdekkörükben felmerült okból csak lényegesen rosszabb állapotban tudnák visszaszolgáltatni - a Kúria úgy ítélte meg, hogy az elállás alapján az eredeti állapot helyreállítására irányuló elsődleges kereset teljesítésére nem kerülhet sor. Ezért az alperest a másodlagos kereseti kérelemben foglaltakra figyelemmel árleszállítás fizetésére kötelező jogerős ítéletet hatályában fenntartotta.
Budapest, 2013.január 15.
A Kúria Sajtótitkársága