Ha az adós ingatlana kisajátítható, a felszámolónak a pályázati felhívásban az eladási ár meghatározása során az ingatlan kisajátítási értékére is figyelemmel kell lennie, és legalább az annak megfelelő vagy ahhoz közelítő áron kell az ingatlant meghirdetnie és értékesítenie. Az 1991. évi XLIX. törvény 49. § (1) bekezdése nem zárja ki azt sem, hogy a felszámoló – ha ez a hitelezők érdekei szempontjából megfelelőbb – az ingatlanra kisajátítást helyettesítő adásvételi szerződést kössön.
Az adós gazdálkodó szervezet ingatlanát a „Vásárhelyi-terv továbbfejlesztése” elnevezésű program keretében árvízi tározóvá minősítették. Erre figyelemmel az adós 2010. szeptember 28-án kezdeményezte az ingatlan kisajátítását, illetve megvásárlását és a részére kártalanítás megfizetését. Az ezt követően beszerzett szakértői vélemény az ingatlan kártalanítási értékét 37.480.000 forintban határozta meg.
Az adós időközben 2012. január 05-i kezdő időponttal felszámolás alá került. Az ingatlant terhelő jelzálogjog jogosultja, a felperes a felszámolási eljárás során 102.878.591 forint összegű hitelezői igényt jelentett be, amelyből 50.000.000 forint tőkét és 9.568.130 forint kamatot a csődeljárásról és a felszámolási eljárásról szóló 1991. évi XLIX. törvény (Cstv.) 49/D. §-ában foglaltaknak megfelelően kért kielégíteni.
A kijelölt felszámoló, az alperes 2012. május 24-én 5.000.000 forintos eladási áron értékesítésre hirdette meg az ingatlant azzal, hogy az ingatlanon egy 60 %-os készültségi fokú 440 m2 alapterületű épülő vendégház található, a megkezdett építkezés folytatása azonban a terület árvízi tározóba történt sorolása miatt nem lehetséges. A pályázatra jelentkező, a perben nem szereplő vevő 2012. augusztus 21-én 5.000.000 forint vételár ellenében megvásárolta az ingatlant, majd 2013. január 28-án kezdeményezte az ingatlan kisajátítását. A Magyar Állam 2013. augusztus 06-án 37.480.000 forint vételáron kisajátítást helyettesítő adásvételi szerződést kötött az új tulajdonossal.
Az alperes az ingatlan értékesítése során hozzá befolyt 5.000.000 forint vételárból 3.479.380 forintot kívánt a felperes részére hitelezői igénye kielégítéseként kifizetni.
A felperes módosított keresetében 31.316.640 forint kártérítés és járulékai megfizetésére kérte az alperest kötelezni. Arra hivatkozott, hogy az alperes az ingatlan értékesítése során nem az elvárható körültekintéssel járt el. Tudomása volt ugyanis arról, hogy a területet az árvízi tározóba sorolták, és így fennálltak a kisajátítás feltételei. Ha pedig az ingatlant kisajátítják vagy az alperes kisajátítást helyettesítő adásvételi szerződést köt, jóval nagyobb bevételt érhetett volna el. A nem megfelelő eljárásával okozott kárt ezért az alperes a felperes álláspontja szerint köteles megtéríteni. Az alperes érdemi ellenkérelme a kereset elutasítására irányult.
A bíróság jogerős ítéletében az alperest a kereset szerint marasztalta.
A jogerős ítélet ellen az alperes felülvizsgálati kérelmet terjesztett elő, amelyben kifejtette, hogy a vagyon értékesítése során maradéktalanul betartotta az irányadó jogszabályi előírásokat, nem tanúsított jogellenes, felróható magatartást. A felszámolás alatt álló adós vagyona ugyanis csak nyilvánosan, pályázat vagy árverés keretében érvényesíthető, kisajátítást a felszámoló nem kezdeményezhet. Az pedig, hogy a pályázat vagy árverés esetében milyen vételár érhető el, az adós vagyonának értékétől és a pályázat tartalmától függő kérdés.
A Kúria a felülvizsgálati eljárásban a felmerült elvi kérdések kapcsán rámutatott, az adós vagyonának értékesítése esetében a felszámolóval szemben alapvető követelmény, hogy a vagyont a forgalomban elérhető legmagasabb áron értékesítse. Ezért abban az esetben, ha az ingatlanvagyon kisajátítható, pályázati értékesítés esetében a pályázati felhívásban utalnia kell a kisajátítás lehetőségére, az eladási ár meghatározása során pedig figyelembe kell vennie az ingatlan kisajátítási értékét, és legalább ezen az értéken, vagy ehhez közelítő értéken kell az ingatlant meghirdetnie és értékesítenie. Ha pedig ilyen eladási áron a pályázati értékesítés nem bizonyul eredményesnek, nincs törvényes akadálya annak, hogy a felszámoló – ha a hitelezők érdekei szempontjából ez kedvezőbb – az ingatlan tekintetében kisajátítást helyettesítő adásvételi szerződést kössön. Mivel az adott esetben a felszámoló alperes nem így járt el, hanem az ingatlant a kisajátítási érték töredékéért értékesítette, a kötelezettségszegésével okozott kárt meg kell térítenie. Mindezekre figyelemmel a Kúria a jogerős ítéletet hatályában fenntartotta.
Budapest, 2015. április 15.
A Kúria Sajtótitkársága