Jpe.II.60.026/2025/9. számú határozat

A Kúria
Jogegységi Tanácsának
határozata

Az ügy száma: Jpe.II.60.026/2025/9.

A felperes: a felperes neve
                 (a felperes címe)

A felperes képviselője: Dr. Abay & Dr. Török Ügyvédi Iroda
                                   (a felperes képviselőjének címe,
                                   eljáró ügyvéd: Dr. Abay Péter)

Az alperes: az alperes neve
                 (az alperes címe)

Az alperes képviselője: Dr. Molnár Noémi Fanni egyéni ügyvéd
                                   (az alperes képviselőjének címe)

A per tárgya: lakás kiürítése

A jogegységi panaszt benyújtó fél:  a felperes

A jogegységi panasszal támadott határozat száma: Pfv.21.227/2024/5. számú ítélet

Rendelkező rész

A Kúria a felperes jogegységi panaszát elutasítja.

Kötelezi a felperest, hogy fizessen meg az alperesnek 15 napon belül 84.000 (nyolcvannégyezer) forint jogegységi panasz eljárásban felmerült költséget.

Indokolás

A jogegységi panasz alapjául szolgáló tényállás

  1. A perbeli ingatlan a felperes kizárólagos tulajdonában áll. A felperes jogelődje az alperessel és a házastársával 1983. május 18-án határozatlan idejű lakásbérleti szerződést kötött a 38,34 m2 alapterületű lakásra.
  2. A felek között korábban per volt folyamatban a bérleti és különszolgáltatási díjak megállapítása, valamint elmaradt bérleti díj megfizetésének tárgyában (a továbbiakban: előzményi per). Az előzményi perben eljárt elsőfokú bíróság a 2022. június 8-án kelt ítéletében megállapította a perbeli ingatlan alperest terhelő bérleti díját és a különszolgáltatási díjakat 2004 márciusától kezdődően. Kötelezte az alperest elmaradt díjként 1.294.686 forint és késedelmi kamata megfizetésére. A bíróság az alperes részére részletfizetést engedélyezett azzal, hogy az első részlet 2022. július 15-ig esedékes, és bármelyik részlet elmulasztása esetén az egész tartozás egy összegben esedékessé válik.
  3. Az előzményi perben az alperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság a 2023. március 9-én kelt ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletének nem fellebbezett rendelkezéseit nem érintette, a fellebbezett rendelkezéseit megváltoztatta, és az alperest terhelő bérleti díjat 2021. március 21-től, illetve 2022. március 21-től eltérő összegben állapította meg. Az ítéletének indokolásában rögzítette, hogy felülbírálata során nem érintette az elsőfokú ítéletnek a különszolgáltatási díjakra, valamint a 2021. február 28-ig terjedő időre a bérleti díjak megállapítására vonatkozó rendelkezéseit. Ezt követően a másodfokú bíróság kijavító végzést hozott, amelyben az ítélete indokolását azzal javította ki, hogy a felülbírálata nem érintette az 1.294.686 forint hátralék és késedelmi kamata megfizetésére vonatkozó rendelkezést. A kijavító végzést az alperes 2023. május 12-én vette át.
  4. A felperes 2023. május 17-én felszólította az alperest, hogy az 1.294.686 forint és kamatai tartozását (összesen 1.695.441 forintot) 8 napon belül fizesse meg, mert ennek elmulasztása esetén él a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Ltv.) 25. § (1) bekezdésében foglalt felmondási jogával. Az alperes e levelet 2023. május 19-én átvette, az abban foglaltaknak azonban nem tett eleget, ezért a felperes 2023. május 31-én a bérleti jogviszonyt felmondta.
  5. A felperes a keresetében a perbeli lakás kiürítésére kérte kötelezni az alperest a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: régi Ptk.) 193. § (1) bekezdése, a 433. § (2) bekezdése és az Ltv. 25. § (1) és (5) bekezdése alapján. Hivatkozott arra, hogy az alperes az előzményi perben hozott jogerős ítéletben foglaltakat nem teljesítette, 1.294.686 forint tartozást halmozott fel, így lakbérfizetési kötelezettségének nem tett eleget. Az írásbeli felszólításban tűzött póthatáridő 2023. május 27-én eredménytelenül eltelt, ezért a bérleti szerződést az Ltv. 23. § (1) bekezdés c) pontja alapján felmondta, figyelemmel az Ltv. 25. § (1) és (5) bekezdésében foglaltakra is.
  6. Az alperes az ellenkérelmében a kereset elutasítását kérte. Vitatta a felmondás érvényességét, utalt arra, hogy a részletfizetés kezdő időpontja a polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. törvény (a továbbiakban: Pp.) 345. § (1) bekezdése alapján az előzményi perben hozott másodfokú határozat közlését követő tizenötödik nap, a felperes pedig azzal szólította fel a tartozás egyösszegű megfizetésére, hogy annak határideje 2022. július 16-án lejárt. Ezen túlmenően hivatkozott az alperes arra is, hogy a felmondást a havonként esedékes díj megfizetésének elmulasztása alapozhatja meg, a felperes jelen igényének érvényesítése csupán végrehajtási eljárás alapjául szolgálhat. Álláspontja szerint a felperes eljárása sértette a régi Ptk. 4. § (4) bekezdését, valamint a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 1:3. §-át és a 6:62. § (1) bekezdését is.
  7. Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította. Határozatának indokolásában utalt arra, hogy az előzményi perben hozott jogerős ítéletben foglaltak teljesítésének elmulasztása nem szolgálhat a bérleti szerződés felmondásának alapjául, annak lehetséges jogkövetkezménye a végrehajtás megindítása. Megjegyezte azt is, hogy a jogi képviselő nélkül eljáró alperestől nem volt elvárható annak ismerete, hogy mely fellebbezéssel nem támadott ítéleti rendelkezések emelkedtek jogerőre.
  8. A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú ítéletet eltérő indokolással hagyta helyben. Nem értett egyet az elsőfokú bírósággal abban, hogy csak a folyamatos lakbérfizetési kötelezettség elmulasztása alapozhatja meg a felmondást, megállapította, hogy a felszólítás az Ltv. 25. § (1) bekezdésének megfelelt. A másodfokú bíróság megítélése szerint a teljesítés megkezdése szempontjából annak van jelentősége: az alperes abban a hiszemben volt, hogy a marasztalási összeg nem végleges, fellebbezése folytán annak csökkentése lehetséges. Arról, hogy az előzményi perben eljáró másodfokú bíróság a fellebbezést hogyan értelmezte, a felek egyértelműen csak a 2023. május 4-én kelt kijavító végzésből értesülhettek, amelyet az alperes 2023. május 12-én vett át. A másodfokú bíróság hivatkozott arra, hogy a Ptk. 1:4. § (1) bekezdése szerint, ha a törvény eltérő követelményt nem támaszt, a polgári jogi jogviszonyokban úgy kell eljárni, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható. Az alperes csak 2023. május 12-én került abba a helyzetbe, hogy belássa: fizetési kötelezettsége beállt. Mindez azt eredményezi, hogy a felperes nem alapíthatta a felmondását az előzményi perben hozott ítéletben meghatározott részletfizetés elmulasztására, ezért az nem felelt meg az Ltv. 25. § (1) bekezdésének.
  9. A jogerős ítélettel szemben a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését, és az elsőfokú ítélet megváltoztatásával a keresetének megfelelő ítélet meghozatalát kérte. Álláspontja szerint a jogerős ítélet sérti az Ltv. 25. § (1) bekezdését, 6. § (2) bekezdését, 12. § (1) bekezdését, a régi Ptk. 193. § (1) bekezdését, 433. § (2) bekezdését, továbbá jogkérdésben eltér a Kúria Pfv.20.607/2018/10. számú, a Bírósági Határozatok Gyűjteményében (a továbbiakban: BHGY) közzétett határozatától (a továbbiakban: referenciahatározat), mivel a jogerős ítéletben a bíróság a felróhatóság kérdésének beemelésével lényegében méltányossági jogkört gyakorolt. A referenciahatározatában a Kúria arra az álláspontra helyezkedett, hogy a bérleti szerződés megszűnése miatt indult perben a bíróság nem értékelheti a jogvita elbírálása során azt, hogy a bérlő a lakbérfizetési késedelmét kimentette-e.
  10. Az alperes a felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályában fenntartását kérte.

A Kúria jogegységi panasszal támadott határozata

  1. A Kúria a Pfv.21.227/2024/5. számú ítéletével (a továbbiakban: támadott határozat) a jogerős ítéletet hatályában fenntartotta. A támadott határozat indokolása szerint a felperes a felülvizsgálati kérelmében megsértett jogszabályhelyként nem jelölte meg a Ptk. 1:4. § (1) bekezdését, emiatt – a Pp. 413. § (1) bekezdés b) pontjára figyelemmel – a jogerős ítéletnek az a jogi következtetése, hogy a perbeli felmondás a Ptk. 1:4. § (1) bekezdésének alkalmazásával alkalmatlan volt a joghatás kiváltására, nem szüntette meg a bérleti szerződést, a felülvizsgálati eljárásban nem volt vizsgálható. Tekintettel arra, hogy a jogerős ítélet a fenti alapelv megfelelő alkalmazásával tartotta jogszerűtlennek a felperes felmondását, nem sértheti önmagában a felülvizsgálati kérelemben ténylegesen megjelölt anyagi jogi rendelkezéseket, amelyek a lakbér összegére és a megfizetésének határidejére, a lakásbérleti szerződés felmondására, illetve a bérlet megszűnése miatt az ingatlan kiürítésére vonatkoznak. E jogszabályi rendelkezések ugyanis – a jogerős ítéletben kifejtettek szerint – a Ptk. 1:4. § (1) bekezdésében foglalt rendelkezés miatt alkalmatlanok az adott tényállás mellett a kereset alátámasztására.
  2. A támadott határozatban a Kúria megállapította azt is, hogy a jogerős ítélet jogkérdésben nem tért el a referenciahatározattól. Annak releváns jogértelmezése szerint az Ltv. 24. § (1) bekezdés a) pontjának és a 25. § (1) bekezdésének megfelelő felmondás rendeltetésszerű, és önmagában megszünteti a felek bérleti szerződését. A bíróság méltányosság gyakorlására nem jogosult, utólag nem vizsgálhatja a felmondásra alapot adó lakbérfizetési késedelem kimentésének a kérdését és a felmondásnál lehetséges bérbeadói méltányosság alkalmazásának a mellőzését. A jelen esetben – érvelt – a másodfokú bíróság nem méltányosságot gyakorolt, mivel nem azokat a körülményeket bírálta el méltányosan, ami miatt az alperes nem fizette meg a bérleti díjat. Ettől eltérően a másodfokú bíróság úgy ítélte meg, hogy az alperestől azért nem volt elvárható a teljesítés korábbi megkezdése, mivel korábban nem volt abban a helyzetben, hogy a fizetési kötelezettségének beálltát felismerje. Ebből a szempontból tulajdonított jelentőséget annak, hogy az alperes önhibáján kívül mikor került abba a helyzetbe, hogy a teljesítési kötelezettsége beálltával szembesüljön.

A jogegységi panasz és az ellenérdekű fél nyilatkozata

  1. A támadott határozat ellen a felperes (a továbbiakban: panaszos) terjesztett elő jogegységi panaszt a bíróságok szervezetéről és igazgatásáról szóló 2011. évi CLXI. törvény (a továbbiakban: Bszi.) 41/B. § (1) bekezdésére hivatkozással, amelyben arra tekintettel kérte annak hatályon kívül helyezését és a Kúria új eljárásra utasítását, hogy a támadott határozat „eltért a Kúria Pfv.20.607/2018/10. számú precedensképes határozatától és az eltérés nem volt indokolt”.
  2. A panaszos álláspontja szerint a panasszal érintett ügyben a releváns tényállási elemek azonosak és azonos az alkalmazandó jogszabály is: az Ltv. 25. § (1) és (5) bekezdése. Mindkét ügy tárgya lakáskiürítés, mindkét ügyben lakbértartozás miatti felmondáson alapult a kereset, egyik ügyben sem volt vitatott a lakbértartozás ténye és mindkét ügyben azt vizsgálta a bíróság, hogy bérlői oldalról figyelembe vehető-e bármilyen körülmény, amely a felmondás jogellenességéhez vezet.
  3. A jogegységi panaszban foglaltak szerint a referenciahatározat abban a jogkérdésben foglalt állást, hogy amennyiben van fennálló lakbértartozás, a bérbeadó felszólítása és felmondása alakilag és tartalmilag megfelelő, a bíróság vizsgálhatja-e a lakáskiürítési perben azt, hogy a lakbértartozás kialakulásához milyen okok vezettek, a bérlőt terheli-e önhiba és a bíróság gyakorolhat-e méltányossági jogot a bérlő nemfizetésével kapcsolatban.
  4. A panaszos utalt arra, hogy a referenciahatározatban a Kúria helytállóan helyezkedett arra az álláspontra, hogy a lakáskiürítési perekben az Ltv. nem teszi lehetővé a bíróságok számára annak vizsgálatát, hogy „a bérlői késedelemre” milyen okból került sor.
  5. Meglátása szerint a támadott határozat azért ellentétes a referenciahatározattal, mert az előbbi a bérlői önhiba esetleges hiányának a kérdését is az érdemi döntésre kiható vizsgálat tárgyává tette, ezáltal méltányossági jogkört gyakorolt a bíróság, amikor arra a következtetésre jutott, hogy az alperest nem terhelte önhiba a fizetési késedelemben.
  6. Mindezek alapján a panaszos szerint a jogegység azért bomlott meg a támadott határozat meghozatalával, mert a referenciahatározatban a Kúria kategorikusan elzárkózott a bérlői késedelem okainak a vizsgálatától, míg a „sérelmes határozat a bérlői késedelem okait a kiürítési perben érdemi elbírálása körébe vonta és elfogadhatónak tartotta, ha abban önhiba nem terhelte a bérlőt”.
  7. Az alperes a nyilatkozatában kérte a jogegységi panasz elutasítását. Álláspontja szerint ügyazonosság hiányában az ügyek összevethetőségének nincs helye, a hivatkozott határozatokat a Kúria eltérő tényállás és anyagi jogi háttér mellett hozta. A referenciahatározatban a Kúria azt vizsgálta, hogy a bérlő szociális helyzete értékelhető-e a fizetési késedelem kimentéseként, a támadott határozat pedig azt, hogy a bérlő késedelembe esik-e olyan követelés kapcsán, amiről még nem szerzett tudomást. A támadott határozatban a Kúria nem vizsgálta azokat az anyagi jogi jogszabályokat [régi Ptk. 4. § (1) bekezdés, Ltv. 24. § (1) bekezdés a) pont, Ltv. 25. § (1) bekezdés], amelyek vizsgálata a referenciahatározat tárgyát képezte.

A Kúria Jogegységi Tanácsának döntése és annak jogi indokai 

  1. A jogegységi panasz nem alapos.
  2. A panaszos a jogegységi panaszát a Bszi. 41/B. § (1) bekezdése alapján terjesztette elő. E jogszabályi rendelkezés értelmében jogegységi panasznak van helye – a pervezetésre vonatkozó végzés kivételével – a Kúriának az eljárási törvény alapján további fellebbezéssel, felülvizsgálati kérelemmel vagy felülvizsgálati indítvánnyal (a továbbiakban együtt: felülvizsgálati kérelem) nem támadható határozata ellen, ha a felülvizsgálati kérelemben a Kúria 2012. január 1. után hozott és a BHGY-ban közzétett határozatától jogkérdésben való eltérésre már hivatkoztak és a Kúria az eltéréssel okozott jogsértést határozatában nem orvosolta.
  3. Amint arra a Kúria a Jpe.I.60.002/2021/7. számú és a Jpe.I.60.005/2021/5. számú határozataiban is rámutatott: a jogegység fogalmát az egyes eljárási törvények nem definiálják, a Bszi. jogegységi eljárásra és jogegységi panasz eljárásra vonatkozó rendelkezéseiből, annak egyes eseteire vonható le – negatív oldalról – következtetés, amelynek értelmében a jogegység hiányát a korábbi döntéstől való indokolatlan eltérés okozza. A jogegység követelménye tehát sohasem absztrakt, hanem mindig konkrét ügyekhez, jogértelmezéshez köthető, az csak meghatározott és megjelölt bírói döntések tekintetében merülhet fel. Következésképpen – a jogegységi panasz eljárásokban eddig kialakult gyakorlatot követve – a jogegység követelményén belül az az elvárás, hogy ugyanazon jogkérdést felvető ügyben (ügyazonosság) a jogértelmezés is azonos legyen. Ha nincs meg az ügyek közötti azonosság, mert eltérő hátterűek a bírói döntések, akkor sem jogilag, sem tágabb értelemben nem értelmezhető a jogegység.
  4. Mindezek alapján a Kúria elsősorban az ügyazonosság megállapíthatóságát vizsgálta a Bszi. 41/B. § (1) bekezdés alapján megjelölt referenciahatározat vonatkozásában, figyelemmel arra is, hogy a releváns tényállásbeli különbség kizárja, hogy a jogkérdésben való eltérés egyáltalán felvethető legyen (Jpe.II.60.008/2022/8.).
  5. Helytállóan utalt a panaszos a jogegységi panaszában arra, hogy az összevetett ügyek vonatkozásában több tekintetben megállapítható a tényállásbeli hasonlóság: mindkét ügyben lakáskiürítés az ügy tárgya, amelyre irányuló kereset lakbértartozás miatti felmondáson alapul, amelyet megelőzött a bérbeadó Ltv. 25. § (1) bekezdése szerinti felszólítása.
  6. Mindezek mellett azonban lényeges különbség a releváns tényállási elemek körében az, hogy a támadott határozattal felülvizsgált ügyben a referenciaügytől eltérően nem az volt a vizsgálat tárgya, hogy a bérlő késedelmének ténye mire vezethető vissza, hanem éppen az, hogy az irányadó tényállás mellett megállapítható-e a bérlő késedelmének ténye a Ptk. 1:4. § (1) bekezdésére is figyelemmel.
  7. Erre tekintettel helyezkedett a Kúria eljáró tanácsa a támadott határozatában arra az álláspontra, hogy a fenti jogszabályi rendelkezés felülvizsgálati kérelemben való megjelölésének hiányában a jogerős ítélet nem sértheti önmagában a felülvizsgálati kérelemben megjelölt jogszabályhelyeket – köztük az Ltv. 25. § (1) bekezdését – sem.
  8. A jelen ügyben – a jogegységi panaszban foglalt hivatkozástól eltérően – a jogerős ítélet meghozatala során a másodfokú bíróság nem gyakorolt, nem is gyakorolhatott méltányossági jogkört a bérlői késedelem okainak vizsgálata során, hiszen nem azt vizsgálta, hogy az alperes miért nem fizette meg a bérleti díjat, mivel az előzményi pernek éppen a tartozás fennállta és összegszerűsége volt a tárgya.
  9. A támadott határozattal felülbírált jogerős ítélet tehát – a referenciahatározattól eltérően – nem a bérlői késedelem okát vizsgálta és értékelte, hanem éppen azt állapította meg a Ptk. 1:4. § (1) bekezdésére is figyelemmel: az alperestől nem volt elvárható 2023. május 12-ét megelőzően, hogy felismerje fizetési kötelezettségének fennálltát.
  10. Az ügyek összevethetőségének vizsgálata során tehát megállapítható, hogy releváns tényállásbeli különbséget eredményez az ügyek között az, hogy a referenciahatározattal elbírált ügyben fel sem merült az a körülmény: a bérlőtől elvárható volt-e annak felismerése, hogy a teljesítési kötelezettsége beállt.
  11. Ez a releváns tényállásbeli különbség vezetett ahhoz, hogy a Kúria a referenciahatározatában és a támadott határozatában nem is ugyanazokat az anyagi jogszabályokat értelmezte, hiszen a támadott határozatban foglaltak szerint nem történt meg az Ltv. 25. § (1) bekezdésének önálló értelmezése a Ptk. 1:4. § (1) bekezdésének sérelmére történő hivatkozás hiányában.
  12. A részben azonos anyagi jogi háttér mellett a releváns tényállásbeli különbségek tehát azt eredményezték, hogy nem állapítható meg az ügyazonosság a támadott határozat és a referenciahatározat között, ezért a Kúria a Bszi. 41/D. § (3) bekezdése alapján a jogegységi panaszt elutasította.

Elvi tartalom

  1. A jogegységi panasz akkor lehet eredményes, ha a jogegységi panasz eljárásban összevetett ügyekben megjelenő, legalább részben azonos jogszabályi háttér mellett a releváns tényállási elemek megegyeznek és az azonos jogszabályi rendelkezésekre vonatkozó eltérő jogértelmezés is megjelenik.

Záró rész

  1. A panaszos a jogegységi panasz eljárás illetékét megfizette, azt a jogegységi panasz elutasítására figyelemmel viselni köteles. A Kúria a Bszi. 41/C. § (2) bekezdésére figyelemmel az alperes jogegységi panasz eljárásban felmerült költségét a Pp. 81. § (2) bekezdése, 82. § (1) bekezdése, a 83. § (1) bekezdése, valamint a bírósági eljárásban megállapítható ügyvédi és kamarai jogtanácsosi költségről szóló 17/2024. (XII. 9.) IM rendelet 3. § (2) bekezdése és (5) bekezdése alapulvételével állapította meg, és annak megfizetésére kötelezte a panaszost.
  2. A Kúria a panaszt a Bszi. 41/C. § (8) bekezdése alapján tárgyaláson kívül bírálta el.
  3. A határozat ellen sem a Bszi., sem más jogszabály nem biztosít jogorvoslatot.

Budapest, 2026. február 16.

Dr. Varga Zs. András s.k. a tanács elnöke,
Dr. Suba Ildikó s.k. előadó bíró,
Böszörményiné dr. Kovács Katalin s.k. bíró,
Dr. Csák Zsolt s.k. bíró,
Dr. Kalas Tibor s.k. bíró,
Dr. Farkas Katalin s.k. bíró,
Dr. Gyarmathy Judit s.k. bíró,
Dr. Gimesi Ágnes Zsuzsanna s.k. bíró,
Dr. Kövesné dr. Kósa Zsuzsanna s.k. bíró,
Dr. Magyarfalvi Katalin s.k. bíró,
Dr. Márton Gizella s.k. bíró,
Molnár Ferencné dr. s.k. bíró,
Nyírőné dr. Kiss Ildikó s.k. bíró,
Dr. Simonné dr. Gombos Katalin s.k. bíró,
Dr. Somogyi Gábor s.k. bíró,
Dr. Sugár Tamás s.k. bíró,
Dr. Stark Marianna s.k. bíró,
Dr. Tóth Kincső s.k. bíró,
Dr. Vitál-Eigner Beáta s.k. bíró