I. A bírósági szerződésmódosítás konjunktív feltételei közül a tartós jogviszony fennállása annak a szerződésnek az esetében állapítható meg, amely alapján a felek tartós vagy visszatérően ismétlődő szolgáltatások nyújtására kötelesek, és ezáltal a szerződés a felek jogait és kötelezettségeit hosszabb időre határozza meg.
II. A jogviszony tartósságának megítélésekor a szerződésben meghatározott, a felek által teljesítendő szolgáltatások jellegének kell meghatározó jelentőséget tulajdonítani. A minősítés szempontjából közömbös, hogy szerződésszegés esetén a felek milyen jogkövetkezményeket érvényesíthetnek [2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:192. §].
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] Az alperes 50 lakásos társasházat épített a perbeli ingatlanon. A felperessel 2018. december 3-án kötött adásvételi szerződést egy lakás vonatkozásában. A felek a vételárat bruttó 42 383 000 forintban határozták meg, amelyből 4 238 300 forint volt a foglaló. A felperes megfizetett 12 783 000 forintot, míg a fennmaradó 29 600 000 forint mint negyedik vételárrészlet tekintetében a felek a szerződésben rögzítették annak fizetési határidejét, és azt, hogy a felperes a további vételárfizetési kötelezettségét családi otthonteremtési támogatás, államilag támogatott kedvezményes kamatozású lakásvásárlási hitel és nem támogatott hitel felhasználásával kívánja teljesíteni.
[2] A felek az adásvételi szerződést 2020. november 19-én módosították a negyedik vételárrészlet megfizetése és a műszaki átadás határideje vonatkozásában.
[3] A felperes a 2022. január 26-án megkísérelt műszaki átadás-átvétel során a lakást nem vette át, majd az alperes ugyanezen a napon felszólította őt a vételárhátralék megfizetésére.
[4] A társasház a használatbavételi engedélyt 2022. június 29-én kapta meg.
[5] Az alperes 2023. február 16-án a foglaló megtartása mellett elállt a szerződéstől.
A kereseti kérelem és az alperes védekezése
[6] A felperes megváltoztatott keresetében az elállás jogszerűtlenségének és a szerződés fennállásának, valamint a szerződés mint fogyasztói szerződés egyes kikötései tisztességtelenségének és emiatti semmisségének megállapítását kérte. Kérte továbbá a szerződés bíróság általi módosítását a következő tartalommal: a felek közötti adásvétel nem tulajdonjog-fenntartással, hanem függőben tartással jött létre, a hátralékos vételár megfizetésére rendelkezésre álló határidő a módosított szerződés aláírásától számított 90 nap, továbbá az alperes az együttműködési kötelezettsége körében minden olyan szükséges és indokolt jognyilatkozatot köteles írásban kibocsátani, amely az adásvétel szerződés szerinti határidőben a részéről történő teljesítéshez szükséges.
[7] Az alperes ellenkérelmében a kereset elutasítását kérte. Állította, hogy a szerződéstől jogszerűen állt el, mert a felperes késedelembe esett a fizetési kötelezettségével. Álláspontja szerint a szerződés nem tisztességtelen, annak tartalmát a felek több alkalommal írásban is egyeztették.
Az elsőfokú ítélet és a másodfokú részítélet
[8] Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította.
[9] Nem vitatottnak nevezte, hogy a felek között fogyasztói szerződés jött létre. A kereset alapján elsődlegesen a szerződés fennállását, valamint az elállásra okot adó, a szerződésmódosításban foglalt rendelkezés tisztességtelenségét vizsgálta.
[10] Rögzítette, hogy a polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. törvény (a továbbiakban: Pp.) 172. § (3) bekezdése alapján az elállás jogellenessége tekintetében a megállapítási keresetnek nem adhatott helyt.
[11] A szerződés fennállásának megállapítására irányuló keresetet érdemben vizsgálta. Ennek eredményeként azt állapította meg, hogy az alperes a szerződéses kötelezettségének határidőben eleget tett, a lakást elkészítette, annak átadását megkísérelte a felperesnek, azonban a felperes a lakás átvételét alapos ok nélkül tagadta meg, és így alapos ok nélkül nem teljesítette a vételár negyedik részletének megfizetését. Ebből arra következtetett, hogy az alperes jogosult volt a szerződéstől a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:213. § (1) bekezdése alapján elállni, és így az elállás jogszerűsége miatt a szerződés megszűnt. Erre tekintettel a szerződés fennállásának megállapítására irányuló keresetet elutasította.
[12] Megítélése szerint a szerződéses rendelkezések tisztességtelenségének vizsgálata a szerződés megszűnésére figyelemmel okafogyottá vált. Ennek ellenére több szerződéses kikötés esetében is kifejtette, hogy azokat miért nem találta tisztességtelennek.
[13] Mivel megállapítása szerint az alperes a szerződéstől jogszerűen állt el, és ennek következtében a szerződés megszűnt, ezért a szerződés módosítása iránti keresetet is elutasította.
[14] A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság részítéletével az elsőfokú bíróság ítéletének az elállás jogszerűtlenségének megállapítására irányuló első, valamint a szerződés bírói úton történő módosítására irányuló negyedik kereseti kérelmet elutasító rendelkezését helybenhagyta, míg további rendelkezéseit az elsőfokú perköltségre is kiterjedően hatályon kívül helyezte, és ebben a keretben az elsőfokú bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasította.
[15] Mindenekelőtt utalt arra, hogy a felperesnek valódi tárgyi keresethalmazatban négy kereseti kérelme volt, amelyeket külön-külön kellett elbírálni.
[16] Egyetértett az elsőfokú bírósággal abban, hogy a Pp. 172. § (3) bekezdése alapján az elállás jogszerűtlenségének megállapítása nem volt kérhető. Megítélése szerint ezért az elsőfokú bíróság a megállapítási kereset kizártságának jogkövetkezményét jogszabálysértés nélkül vonta le, elutasítva az első kereseti kérelmet.
[17] A negyedik, az adásvételi szerződés és annak bíróság általi módosítása iránti kereseti kérelem esetében hivatkozott a Ptk. 6:192. § (1) bekezdésére. Annak alapján hangsúlyozta, hogy a bírósági szerződésmódosításnak a törvény által meghatározott feltételek fennállása esetén lehet helye. Arra is utalt, hogy a törvény több együttes feltételt határoz meg, amelyek közül az elsődleges a felek közötti tartós jogviszony fennállása. Ehhez képest megállapította, hogy a felek között létrejött adásvételi szerződés nem olyan szerződéses jogviszony, amely tartós jogviszony fennállását eredményezi. Kiemelte, hogy az adásvételi szerződésben kikötött részletfizetés és hosszabb teljesítési határidő nem eredményez tartós jogviszonyt a felek között. Ennek ismeretében azt a következtetést vonta le, hogy tartós jogviszony hiányában a bírósági szerződésmódosítás törvényi feltétele nem áll fenn, és ezért az elsőfokú bíróságnak a negyedik kereseti kérelmet elutasító döntése is megalapozott volt.
[18] Az elsőfokú bíróság ítélete további rendelkezéseinek hatályon kívül helyezését azzal indokolta, hogy a második, a szerződés fennállásának megállapítására irányuló kereseti kérelem és a harmadik, a szerződési feltételek tisztességtelenségének megállapítása iránti kereseti kérelem tekintetében az elsőfokú bíróság eltérő jogi álláspontja folytán az érdemi döntéshez szükséges valamennyi adat nem állt rendelkezésre, és a harmadik kereseti kérelem pontosításra szorult, ezért az elsőfokú bíróság ítélete ebben a részében érdemben nem volt felülbírálható.
A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem
[19] A jogerős részítélet ellen a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben annak a szerződés bíróság általi módosítására irányuló kereseti kérelem elutasítására vonatkozó rendelkezésének az elsőfokú bíróság ítéletére is kiterjedő hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróságnak e kereseti kérelem perfelvételi szaktól történő tárgyalására, az anyagi pervezetés körében a felek tájékoztatására, a szükséges bizonyítási eljárás lefolytatására és a kereseti kérelem érdemi elbírálására utasítását kérte.
[20] Megsértett jogszabályhelyként a Ptk. 6:192. §-át jelölte meg.
[21] Kiemelte, hogy a Ptk. nem tartalmaz olyan értelmező rendelkezést, amely meghatározná, mikor lehet, illetőleg mikor kell egy adott jogviszonyt tartósnak tekinteni. Ezzel összefüggésben ismertette a korábbi bírói gyakorlatot, és jogirodalmi forrásra is hivatkozott. Előadta, hogy a perbeli esetben a felek által vállalt kötelezettségek nem egyszeri aktussal – a vételár megfizetésével és a tulajdonjog átruházásával – realizálódnak, hanem a szerződés elnevezésétől függetlenül a lakás felépítésére és a használatbavételi engedély beszerzésére, a társasház alapítására és ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésére, a társasház üzemeltetésére, működtetésére vonatkozó vállalkozási, kivitelezési és megbízási elemekkel vegyes adásvételi szerződés jött létre, amelyhez a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásból származó kötelezettségek, valamint a Ptk.-nak a kellékszavatosságra vonatkozó szabályaiból származó kötelmek tartoznak, és amelyek hosszú távon érvényesíthető jogok és kötelezettségek együtteseként szabályozzák a felek kapcsolatát.
[22] Utalt arra, hogy az új lakás építésére és tulajdonjogának átruházására vállalt kötelezettség jelentősen különbözik a használt, mások által már lakott és egy már működő rendszer részeként funkcionáló lakásra kötött szerződéstől. Hivatkozása szerint ugyanis az új lakás építésére és a tulajdonjog átruházására kötött szerződés több jogterületet érintő komplex tevékenység, és a vevő (megrendelő) kötelezettsége nem szűkíthető le a vételár megfizetésére. Azt is lényegesnek tartotta, hogy a fogyasztó életviszonyait a szerződés hosszú távon meghatározza, az eladó pedig a rendeltetésszerű használat feltételeinek biztosításával összefüggő kötelezettségei miatt nem tekintheti lezártnak a felek kapcsolatát a vételár kifizetésével. Ennek megfelelően állította, hogy a perbeli szerződés különböző szerződéstípusok szerint határozza meg a felek jogait és kötelezettségeit. Ezzel kapcsolatban hivatkozott a Ptk. 6:171. § (1) bekezdésére, a 6:238. §-ára, a 6:251. §-ára, a 6:252. §-ára, vagyis a kötelező jótállás, a vállalkozási szerződés, a tervezési szerződés és a kivitelezési szerződés szabályaira. Emellett figyelembe veendőnek tartotta a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról szóló 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet 2. § (1) bekezdését és a 3. § (1) bekezdését.
[23] Mindezek ismeretében előadta, hogy az alperes nemcsak az ingatlan per-, teher- és igénymentes tulajdonjogának átruházására, hanem megépítésére, rendeltetésszerű használatra alkalmassá tételére, jogi jellegének rendezésére, a működési feltételek biztosítására és a hibás teljesítésből származó igények kielégítésére is kötelezettséget vállalt. A szerződés vállalkozási elemeket tartalmazó rendelkezésének nevezte azt a kikötést, amely szerint a műszaki tartalom az építkezés folyamatában módosulhat. Lényegesnek tartotta továbbá azokat a szerződési feltételeket, amelyek a társasházi alapító okirat tartalmának, a lakás térmértékének, az ingatlan jogi jellegének és a vételárnak az általános forgalmi adóról szóló törvény módosulása miatti változását lehetővé tették. Ezen túlmenően hivatkozott a tulajdonosi jogosítványok gyakorlásával, a jogorvoslati és elővásárlási joggal kapcsolatos nyilatkozatot, jogszavatosságot, valamint az épület működtetésével kapcsolatos feladatokra vonatkozó megbízási jogviszonyt szabályozó kikötésekre.
[24] Rámutatott: a felek maguk rendelkeztek arról, hogy a körülményekben bekövetkező változás esetén a szerződést módosítják, vagy annak a felek szándékán kívüli módosulása esetén a megváltozott körülményekhez milyen jogkövetkezményeket fűznek. Értelmezése szerint a felek ezzel együttműködési kötelezettséget vállaltak, a kapcsolatukat tartósan, az építkezés teljes létszakára, a használatbavételi engedély beszerzésére, a társasház bejegyzésére, a szerződés tárgyát képező ingatlan tulajdoni helyzetének rendezésére vonatkozó időre szabályozták. Utalt arra, a jogtörténetben ismert megkülönböztetésre, amely szerint a tartós kötelem huzamosabb, állandó állapotot teremt, míg a múló kötelem a jog egyszeri gyakorlásával kimeríthető. Nézete szerint az adott esetben nem az utóbbiról volt szó.
[25] Azt is fontosnak tartotta, hogy az alperes a használatbavételi engedély beszerzésére nem vállalt határidőt, és ennélfogva a szerződés valamennyi, alperes által vállalt kötelezettség teljesítését bizonytalan jövőbeni eseménytől függő, a szerződés megkötésekor meghatározott teljesítési időszak alatt bármikor jogszerűen végrehajtható kötelezettségként határozza meg. Állította, hogy a vételár kifizetése és az ingatlan birtokba adása az alperes javára nem eredményezi a vele szemben vállalt kötelezettség megszűnését, hiszen az alperes kellékszavatossággal, jótállással tartozik felé.
[26] Az alperes felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős részítélet hatályában fenntartását kérte.
[27] Egyetértett a másodfokú bíróságnak azzal a megállapításával, hogy tartós jogviszony hiányában a bíróságnak nincs lehetősége a szerződés módosítására. Álláspontja szerint semmiképpen sem tartható az a hivatkozás, hogy egy konkrét ingatlan adásvételére irányuló szerződést az minősítsen tartós jellegűvé, hogy az ingatlan tulajdonjoga mikor kerül a vevő nevére, egy ingatlan birtokba adása ugyanis a tulajdonjog bejegyzésétől függetlenül is megtörténhet, akár a vételár teljes összegének kifizetésétől függetlenül is. Hangsúlyozta, hogy a jogviszony tartósságának megítélésekor mindig a felek szerződéskötési szándékát és az azzal elérni kívánt joghatást kell vizsgálni.
[28] A felülvizsgálati kérelemben foglaltakkal szemben előadta, hogy a különböző járulékos jellegű igények, azok érvényesítési lehetőségének időtartama nem határozhatja meg a szerződéssel elérni kívánt jogviszony tartós vagy nem tartós jellegét. Arra is utalt, hogy az adott esetben nem fokozatos tulajdonszerzést eredményező adásvétel történt, amikor a felek az egyes vételárrészletek megfizetéséhez különböző mértékű tulajdonjog átszállását rendelik. A felek szerződését annak az esetnek sem tartotta megfeleltethetőnek, amikor az adásvételi szerződéshez kapcsolódóan tartós szerződéses jogviszony jön létre az ingatlanokat folyamatosan építő társaság és az azokat értékesítő, közvetítő, valamint az azokat esetlegesen finanszírozó pénzintézet között.
[29] Érvelése értelmében a felperes által megjelölt szerződéses kikötések feltételes és bizonytalan, jövőbeni, nem is valószínűleg megvalósuló változásokhoz kötődnek, így az azokkal kapcsolatban kifejtettek nem tartoznak közvetlenül a jogviszony tartóssága meghatározásának kérdésköréhez.
[30] A Kúria a felperes által a felülvizsgálati kérelemmel együtt előterjesztett felülvizsgálat engedélyezése iránti kérelem elbírálását – a felülvizsgálat kizártságának hiánya miatt – mellőzte.
A Kúria döntése és jogi indokai
[31] A felülvizsgálati kérelem nem megalapozott.
[32] A Kúria a Pp. 423. § (1) bekezdése szerint a felülvizsgálati kérelem keretei között eljárva, a felülvizsgálati eljárás eredményeként azt állapította meg, hogy a jogerős részítélet felülvizsgálati kérelemmel támadott rendelkezése a felperes által megjelölt okból nem jogszabálysértő.
[33] A másodfokú bíróság által helyesen a Pp. 173. § (1) bekezdése szerinti valódi tárgyi keresethalmazatnak minősített keresetek közül a felek szerződésének bíróság általi módosítására irányuló keresetet elutasító érdemi döntésüket a perben eljárt bíróságok különbözőképpen indokolták. Az elsőfokú bíróság csupán arra hivatkozott, hogy mivel az alperes elállása jogszerű volt, és annak következtében a szerződés megszűnt, ezért a fenn nem álló szerződés módosítása iránti kereset nem volt teljesíthető. Ezzel szemben a másodfokú bíróság a Ptk. 6:192. § (1) bekezdésében meghatározott feltételek közül a tartós jogviszony hiányát állapította meg, erre tekintettel találta megalapozottnak az elsőfokú bíróság keresetet elutasító döntését, és határozott annak helybenhagyásáról. Minthogy a felülvizsgálat tárgya a jogerős ítélet, és nem az elsőfokú bíróság ítélete (Kúria Pfv.III.21.631/2019/5.), a felülvizsgálatot kérő félnek pedig a jogerős ítélet indokaival, érveivel szemben, azok cáfolatára kell az ellenérveit megfogalmaznia (Kúria Gfv.III.30.262/2024/3.), a felperesnek is a jogerős részítélet általa felülvizsgálni kért rendelkezésének fentebb írt indokával kellett ütköztetnie jogi érveit. Ennek megfelelően a felülvizsgálati kérelmében anyagi jogi jogszabálysértésként a Ptk. 6:192. §-ának téves alkalmazását állította, és azt, a másodfokú bíróságéval ellentétes jogi álláspontját fejtette ki, hogy a feleknek a keresetben módosítani kért szerződése tartós jogviszonynak minősül. A felülvizsgálat során ebben a jogkérdésben kellett állást foglalni.
[34] A Ptk. 6:192. § (1) bekezdésében rögzített feltételrendszer csak kivételesen, rendkívül szűk körben engedi meg a bírósági szerződésmódosítást. Az itt felsorolt pozitív feltételeket, vagyis a felek közötti tartós jogviszony fennállását, a szerződéskötést követő körülményváltozás bekövetkezését és a fél lényeges jogi érdekének sérelmét a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: régi Ptk.) 241. §-a is tartalmazta. A Ptk. miniszteri indokolása szerint ezt a szabályozást a törvény – a bírói gyakorlatban kialakult szigorítási tendenciát követve – további konjunktív feltételekkel egészítette ki. E három negatív feltétel a szerződéskötés utáni körülményváltozáshoz kapcsolódik. A konjunktivitásból fakadóan bármelyik feltétel hiánya a szerződésmódosítás akadályát jelenti.
[35] A tartós jogviszony fogalmát sem a régi Ptk., sem a Ptk. nem határozza meg. A régi Ptk. 241. §-ához fűzött miniszteri indokolás ezzel összefüggésben arra utalt, hogy a javaslat a bírósági szerződésmódosítás lehetőségét nem ismeri el „akkor, ha a szerződés teljesítése egy aktussal végbemegy; csak huzamos vagy ismétlődő szolgáltatások esetében kerülhet sor ilyen rendkívüli intézkedésre”. Az utóbbi jogszabályhely alkalmazása körében a Legfelsőbb Bíróságnak – a GKT 3/1978. számú állásfoglalással módosított és a 2/2006. (V. 22.) PK véleménnyel a jövőben már iránymutatónak nem tekintett – GKT 82/1973. számú állásfoglalása a miniszteri indokolás idézett részére is figyelemmel a gazdálkodó szervezetek között tartós jogviszonynak minősítette pl. a bérletet, a fizetési módra vonatkozó, határozott időre szóló megállapodást és a visszatérő (folytatólagos) jellegű szállítási szerződést. Az állásfoglalás azonban a régi Ptk. 241. §-ának alkalmazása szempontjából tartós jellegűnek tartotta azt a szállítási vagy vállalkozási szerződést is, amelynek teljesítése a felek magatartását egymás iránt hosszabb időre megszabja, még akkor is, ha a teljesítés végeredményben egyetlen aktussal megy végbe. Ez a jogértelmezés jelent meg a Legfelsőbb Bíróság BH 1984.231. és BH 1995.659. számon publikált eseti döntéseiben is. A Legfelsőbb Bíróság a Pfv.V.21.028/2002/4. számú ítéletében kifejtette, hogy az adásvétel folytán létrejött jogviszony nem minősül tartós jogviszonynak; ha az egyik fél teljesítése lezárult, a jogviszony annak ellenére nem minősíthető tartósnak, hogy a másik fél teljesítésével összefüggésben a szerződéses kapcsolat még fennáll. A Legfelsőbb Bíróság a Pfv.VI.20.239/1999/5. számú ítéletében is rámutatott arra, hogy nem minősül tartós jogviszonynak általában az a szerződéses kapcsolat, amelyben az egyik fél teljesítése lezárult, és a jogviszonyt kizárólag a másik fél teljesítésének elhúzódása tartja fenn; ilyen jogviszonyok csak akkor tekinthetők tartósnak, ha a már teljesített felet pl. folyamatos tartózkodási és tűrési kötelezettség terheli. A BH 1997.242. számon közzétett ítélet elvi tartalma szerint az adásvételi szerződés vételárának részletekben való megfizetése a felek között nem hoz létre olyan tartós jogviszonyt, amelynek folytán a bíróság jogosult lenne a szerződés módosítására. Ehhez képest a Legfelsőbb Bíróság BH 1995.514. számon megjelent végzésének elvi összefoglalása értelmében önmagában az a körülmény, hogy a bérlő a huzamos időre kötött bérleti szerződés esetén a bérleti díjat egy összegben előre fizeti meg – az egyéb törvényi feltételek megléte esetén –, nem zárja ki a szerződés bírósági úton való módosításának a lehetőségét.
[36] A Kúria a vizsgált jogkérdéshez kapcsolódó jogirodalom rövid áttekintése előtt kiemeli, hogy annak a törvény rendelkezéseinek az értelmezését segítő, a bíróság álláspontját alátámasztó eszközként való használata nem ütközik a jogalkotásról szóló 2010. évi CXXX. törvény rendelkezéseibe, a jogtudomány eredményei a jogalkalmazás során felhasználhatók (Kúria Kpkf.III.45.034/2023/2.). A tartós jogviszony szempontjából nem a szerződéstípus a meghatározó [KEMENES István: A szerződés megerősítése és módosítása. In Gárdos Péter–Vékás Lajos (szerk.): Kommentár a Polgári Törvénykönyvhöz II., Wolters Kluwer, Budapest, 20182, 1766.]. A döntő körülmény nem a jogviszony fennállásának az időtartama, nem is önmagában az, hogy a teljesítés maga egy aktussal történik-e, hanem a felek által vállalt kötelezettségek természete, illetőleg e szerződéses kötelezettségeknek a felek helyzetére gyakorolt hatása és a hatás időbeli dimenziója [MENYHÁRD Attila: A szerződés megerősítése és módosítása. In Osztovits András (szerk.): A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény és a kapcsolódó jogszabályok nagykommentárja III., Budapest, Opten, 2014, 465.]. Egy jogviszony abban az esetben tekinthető tartósnak, ha egy adott szerződés a felek jogait és kötelezettségeit, magatartását hosszabb időtartamra határozza meg (NOCHTA Tibor: Mennyiben szerződési kockázat a gazdasági válság? Jog–Állam–Politika, 2011/2, 94.). A felek közötti jogviszony tartós voltát a huzamos időn át teljesítendő szolgáltatások alapozzák meg (VÉKÁS Lajos: Szerződési jog. Általános rész, ELTE Eötvös Kiadó, Budapest, 2016, 72.).
[37] Mindezek ismeretében a bírósági szerződésmódosítás konjunktív feltételei közül a tartós jogviszony fennállása annak a szerződésnek az esetében állapítható meg, amely alapján a felek tartós vagy visszatérően ismétlődő szolgáltatások nyújtására kötelesek, és ezáltal a szerződés a felek jogait és kötelezettségeit hosszabb időre határozza meg.
[38] Az adott esetben a másodfokú bíróságnak az, a kereset elutasításához vezető jogi következtetést megalapozó megállapítása, hogy a felek között létrejött adásvételi szerződés tartós jogviszony fennállását még a kikötött részletfizetés és a hosszabb teljesítési határidő ellenére sem eredményezte, abból a szempontból helytálló volt, hogy a szóban forgó szerződéstípus esetében a teljesítés általában egyetlen aktussal megvalósul. A felperesnek a felülvizsgálati kérelemben ezzel szemben megfogalmazott jogi okfejtése azon alapult, hogy a felek valójában egy vegyes, az adásvételi szerződés mellett a vállalkozási szerződés, azon belül a tervezési és kivitelezési szerződés, valamint a megbízási szerződés egyes elemeit is magában foglaló szerződést kötöttek, amely a kötelező jótállásra és a kellékszavatosságra is figyelemmel hosszú távon érvényesíthető jogok és kötelezettségek együtteseként szabályozza a felek kapcsolatát. Ez az álláspont azonban az alábbiakban részletezettek szerint nem volt megalapozott.
[39] A felek „ingatlan adásvételi szerződés tulajdonjog fenntartással” megnevezésű szerződést kötöttek, amely alapján az alperes a tulajdonában állt ingatlanon felépítendő új társasházi lakást adott el a felperesnek. Eladóként a lakóingatlannak a jogerős építési engedélynek megfelelő felépíttetését, és a kivitelezés befejezését követően – a jogerős használatbavételi engedély birtokában – a társasház ingatlan-nyilvántartási bejegyeztetését is vállalta. A felperes az utóbbiak mellett arra tekintettel, hogy az alperes a társasház építésére és megvalósítására vállalt kötelezettséget, továbbá a műszaki tartalom az építkezés folyamatában módosulhatott, a szerződést vállalkozási elemeket is tartalmazónak nevezte, és önmagát sem csupán vevőként, hanem megrendelőként is azonosította. Kiemeli a Kúria, hogy vállalkozási szerződés és annak altípusaként tervezési és kivitelezési szerződés azonban a felek között nem jött létre, az alperes nem a felperes által megrendelt tervezőmunka, építési munka elvégzésére, a felperes pedig nem vállalkozói díj fizetésére volt köteles. Emiatt volt szükség arra, hogy – miután a birtokba adás időpontja a tulajdonjog átszállásának időpontját megelőzte – az alperes az őt eladóként a kivitelezővel szemben megillető, a kötelező jótállásból eredő igényeit, valamint a tervezővel és a kivitelezővel szemben érvényesíthető kellékszavatossági jogait a szerződésben a felperesre mint vevőre engedményezze. A felek kötelmi jogviszonya tehát a felülvizsgálati kérelemben ismertetett szerződéses tartalom ellenére is kizárólag tulajdonátruházásra irányult. Ettől eltérő szolgáltatást, tevékenység kifejtését az alperes által tanúsítandó és a tőle a felperes által követelhető magatartásként a szerződés nem határozott meg.
[40] A felperes a felek közötti megbízási jogviszony létrejöttét arra hivatkozással állította, hogy a szerződés az épület üzemeltetésére vonatkozóan is tartalmazta a felek külön megállapodását. Ez ugyanakkor nem jelentett mást, mint azt, hogy a felperes határozott időre szóló megbízási szerződés megkötésére adott meghatalmazást az alperes részére. Ennek alapján az épület üzemeltetése körébe sorolható feladatok ellátására tartós megbízási jogviszony sem a peres felek között jött létre.
[41] A jogviszony tartósságának megítélésekor – a fentebb írtak értelmében – a szerződésben meghatározott, a felek által teljesítendő szolgáltatások jellegének kell meghatározó jelentőséget tulajdonítani. Ehhez képest a minősítés szempontjából közömbös, hogy szerződésszegés esetén a felek milyen jogkövetkezményeket érvényesíthetnek. Ennélfogva a felülvizsgálati érveléssel szemben pusztán a kötelező jótállás hosszabb időtartama sem adhatott volna okot annak megállapítására, hogy a felek tartós jogviszonyt hoztak létre. Ráadásul – a már hivatkozottak szerint – a felperes által megjelölt jótállási igények nem az alperes, hanem a tőle különböző vállalkozó (kivitelező) hibás teljesítéséből eredhettek, és az alperes ezért engedményezte azokat a felperesre.
[42] Összességében a felek adásvételi szerződésen alapuló jogviszonyának az, a felülvizsgálati kérelemben is hangsúlyozott, legfőbb sajátossága, hogy az alperes egy, a szerződéskötéskor még nem létező társasházi lakást adott el a felperesnek, és erre figyelemmel a felek mind a tulajdonjog átruházására és a birtokátruházásra, mind pedig a vételárfizetési kötelezettség részletekben való teljesítésére hosszabb határidőt határoztak meg, a jogviszonyt nem tette tartóssá. Mégpedig annak ellenére sem, hogy a szerződés értelmében a műszaki tartalom, a lakás alapterülete, a társasházi alapító okirat tartalma és – az adójogszabályok változásának függvényében – a vételár általános forgalmi adóval növelt összege egyaránt módosulhatott. A szerződő feleknek ugyanis az adott szerződéstípus jellegéből adódóan nem tartós vagy visszatérően ismétlődő, hanem egyszeri szolgáltatásokat kellett teljesíteniük.
[43] A másodfokú bíróság ezért helyesen állapította meg a tartós jogviszony fennállásának mint a bírósági szerződésmódosítás együttes feltételei egyikének hiányát, és a jogerős részítéletében a Ptk. 6:192. §-ának megsértése nélkül hagyta helyben az elsőfokú ítéletnek a felek szerződésének módosítására irányuló keresetet elutasító rendelkezését.
[44] A Kúria a kifejtettekre tekintettel a jogerős részítélet felülvizsgálati kérelemmel támadott rendelkezését hatályában fenntartotta.
(Kúria Pfv.III.20.562/2025/5.)