Adott mezőgazdasági földben legalább három éve tulajdonrésszel rendelkező vevő által kötött, a közös tulajdon megszüntetését eredményező adásvétel esetén elővásárlási jog nem áll fenn. A Földforgalmi tv. szerinti hatósági jóváhagyási eljárásban elővásárlási jog ezért e törvényre alapítottan nem keletkezhet, így ennek alapján ügyféli jogállás sem állhat fenn [2013. évi CXXII. törvény (Földforgalmi törvény) 20. § (1) bek. b) pont, (2) bek. c) pont].
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] A mezőgazdasági igazgatási szervként eljáró alperes a külterület /19, /20, /21/22, /31, és a /33 helyrajzi számú ingatlanokra vonatkozóan a perben nem álló eladó és az alperesi érdekelt mint vevő között 2022. október 25. napján létrejött telekalakítással vegyes adásvételi szerződés tárgyában, határozatával jóváhagyó döntést hozott (a továbbiakban: hatósági jóváhagyó határozat). A helyi földbizottság állásfoglalásában azzal az indokolással nem támogatta a vevő tulajdonszerzését, hogy a telekalakítás során létrehozott osztatlan közös tulajdonú terület egy szerződésben, közös tulajdon adásvétel útján történő azonnali megszüntetésével nem felel meg a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Földforgalmi tv.) 20. § (1) bekezdés b) pontjában foglaltaknak. Az alperes a hatósági jóváhagyó határozat indokolásában megállapította, hogy a benyújtott szerződés a tartalmi és alakisági előírásoknak megfelel, a vevő tulajdonjog-szerzése nem ütközik a Földforgalmi tv. 16. §-ában foglalt szerzési korlátozásba, továbbá a jóváhagyási eljárásban nem állt fenn elővásárlási jog a Földforgalmi törvény 20. § b) pontjának, valamint 31–32. §-ainak rendelkezései alapján.
[2] Ilyen előzményeket követően a felperes kérelmet terjesztett elő az alperesnél, melyben a /33 helyrajzi számú ingatlan vonatkozásában a földforgalmi hatósági jóváhagyó határozat kézbesítését, valamint a hatósági jóváhagyási eljárás során keletkezett valamennyi irat megküldését kérte az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.) 55. § (2) bekezdése és az általános közigazgatási rendtartásról szóló 2016. évi CL. törvény (a továbbiakban: Ákr.) 85. § (1) bekezdése alapján. Kérelmét azzal indokolta, hogy a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló 2013. évi CCXII. törvény (a továbbiakban: Fétv.) 27. § (2) bekezdés c) pontja alapján ügyfélnek minősül, ugyanis felperest a jóváhagyási eljárásban a Földforgalmi tv. 18. § (2) bekezdés d) pontja szerinti elővásárlási jog illette meg helyben lakó földművesként, aki számára a tulajdonszerzés célja vetőmagelőállításhoz szükséges terület biztosítása. Arra hivatkozott, hogy telekalakítás és adásvétel jogcímén tulajdonjog átvezetésére került sor anélkül, hogy a tulajdonjog változás alapját képező szerződés kifüggesztésre került volna, illetve a felperest mint elővásárlásra jogosultat a szerződések vonatkozásában indult hatósági jóváhagyási eljárásról közvetlenül értesítették volna. Kérelméhez az elővásárlási joga igazolására okiratokat csatolt.
[3] Az alperes a 2023. december 8. napján kelt végzésével (a továbbiakban: alperesi végzés) felperesnek a hatósági jóváhagyó határozat kézbesítésére, valamint a keletkezett ügyiratok megküldésére irányuló kérelmét visszautasította, és egyidejűleg az ügyféli jogállásának megállapítását megtagadta. Döntését az Ákr. 46. § (1) bekezdés a) pontjának, a 85. § (1) bekezdésének, a Fétv. 27. § (2) bekezdésének rendelkezéseire alapította, és azzal indokolta, hogy a telekalakítással vegyes adásvételi szerződés tárgyában indult jóváhagyási eljárásban nem állt fenn elővásárlási jog a Földforgalmi tv. 20. §-ának, valamint a 31–32. §-ok rendelkezései alapján. A felperes ezen eljárásban nem minősül ügyfélnek, abban nem rendelkezett elővásárlási joggal, a Földforgalmi tv. által meghatározott ügyféli fogalomkörbe nem tartozik bele, ezért a hatósági jóváhagyó határozat kézbesítésére nem jogosult.
A kereseti kérelem és az alperes védekezése
[4] A felperes keresetében az alperesi végzésnek elsődlegesen akként történő megváltoztatását, hogy az alperes kézbesítse részére a hatósági jóváhagyó határozatot és az annak alapját képező okiratokat, másodlagosan a megsemmisítését, és alperes új eljárásra utasítását kérte. A jogsérelem körében arra hivatkozott, az alperes tévesen állapította meg, hogy a jóváhagyási eljárásban nem állt fenn elővásárlási jog a Földforgalmi tv. 20. §-a, valamint a 31–32. §-ok alapján. A Földforgalmi tv. 20. § b) pontjának a korábbi szabályozáshoz képest szűkítő, szigorító módosítását az egyes agrártárgyú törvények módosításáról szóló 2021. évi CL. törvény 80. §-a iktatta a Földforgalmi tv. korábbi rendelkezése helyébe 2022. július 1. hatállyal. A jogügylet nem tartozik a Földforgalmi törvény 20. § b) pontja alá, ezért a jóváhagyási eljárás során fennállt az elővásárlási jog, így kérelmét az alperes a Földforgalmi tv. 20. § b) pontjára hivatkozva nem jogosult megtagadni.
[5] Az alperes védiratában a kereset elutasítását kérte, fenntartotta a végzése rendelkezését és jogi indokolását egyaránt. Megalapozatlan az a felperesi hivatkozás, hogy a jóváhagyási eljárás tárgyát képező szerződés vonatkozásában elővásárlási jog illetné meg. Vitatta, hogy a felperes ügyféli minősége a Fétv. 27. § (2) bekezdés c) pontja alapján fennállna. Utalt arra, hogy az elővásárlási jogra vonatkozó rendelkezéseket a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) az adásvétel különös nemeként szabályozza.
[6] Az alperesi érdekelt ugyancsak az alperesi végzés hatályában fenntartását kérte.
A jogerős ítélet
[7] Az elsőfokú bíróság a közigazgatási határozatot megsemmisítette és az alperest új eljárás lefolytatására kötelezte.
[8] Indokolásában felülvizsgálata tárgyát akként határozta meg, hogy felperest a keresetében foglalt okok alapján megilleti-e a hatósági jóváhagyási eljárásban az ügyféli jogállás, az alperes jogszerűen járt-e el akkor, amikor visszautasította felperesnek a hatósági jóváhagyó határozat kézbesítésére, valamint a keletkezett ügyiratok megküldésére irányuló kérelmét, és egyidejűleg az ügyféli jogállásának megállapítását megtagadta.
[9] Álláspontja szerint az alperes tévesen értelmezi a Fétv. 27. § (2) bekezdés c) pontját. E jogszabályhely alapján az ügyféli minőség megállapításának követelménye, hogy az illető személynek a jogügylet tárgyát képező földre vonatkozóan kell törvény vagy megállapodás alapján elővásárlási joggal rendelkeznie. A felperes 2023. november 8. napján az alperesnek küldött kérelméhez az elővásárlási joga alátámasztására szóló okiratot mellékelte, így a Fétv. 27. § (2) bekezdés c) pontjában meghatározott kritériumnak kétséget kizáróan megfelelt. Az elsőfokú bíróság rámutatott, hogy e törvényhely alapján az elővásárlásra jogosult függetlenül attól, hogy tett vagy nem tett elfogadó nyilatkozatot, ügyfélnek minősül.
[10] A Kp. 17. § a) pontja szerint pedig a per megindítására az jogosult, akinek jogát vagy jogos érdekét a közigazgatási tevékenység közvetlenül érinti. Azzal, hogy a perbeli esetben alperes a hatósági jóváhagyó határozat felperes részére való kézbesítését visszautasította, elzárta attól, hogy jogorvoslati jogát érvényesíteni tudja. A felperes kereshetőségi joga - jogának és jogos érdekének közvetlen érintettsége alapján - kizárólag a hatósági jóváhagyó határozat felülvizsgálata keretében ítélhető meg. Az alperes a felperes ügyféli minőségét téves jogszabályértelmezés alapján nem helytállóan ítélte meg, mivel a kérelemben hivatkozott és igazolt elővásárlási jog ellenére sem tekintette ügyfélnek a felperest. Az alperes határozatát ezért meg kellett semmisíteni.
[11] Az új eljárásban az alperesnek a döntése meghozatala során arra kell figyelemmel lennie, hogy felperest az Ákr. 10. § (2) bekezdése, továbbá a Fétv. 27. § (2) bekezdése alapján megilleti az ügyféli jogállás a kérelemmel érintett hatósági eljárásban. A megismételt eljárásban az alperesnek a kérelemről ismételten döntenie kell, és felperesnek mint ügyfélnek a kérelmezett döntést az Ákr. 85. § (1) bekezdése alapján kézbesítenie kell, megküldve részére a kért iratokat.
A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem
[12] Az alperesi érdekelt felülvizsgálati kérelmében a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság új eljárásra utasítását kérte, mivel a döntés sérti a Földforgalmi tv. 20. § (1) bekezdés b) pontját, a 31. §-t és a 32. § (2) bekezdését, továbbá Ákr. 10. § (1)–(2) bekezdéseit és 27. § (2) bekezdését. Hivatkozott a Földforgalmi tv. 20. § (1) bekezdés b) pontjára, aminek alapján a felperesnek nincs törvényben biztosított joga arra, hogy a létrejött ügyletbe félként belépjen, a jogügylettel érintett termőföld-ingatlan tulajdonjogát megszerezze, illetve a kapcsolatos dokumentumokat megismerje.
[13] A Fétv. 27. § (2) bekezdés c) pontjára való ítéleti hivatkozással kapcsolatban rámutatott, hogy a felperes nem azon határozatot támadta, illetőleg nem ahhoz a szervhez fordult az iratok megismerése érdekében, amely előtti ügyféli státuszt a hivatkozott jogszabály esetleg megalapoz. A hatósági jóváhagyási eljárásban a felperes nem élt ezzel a jogával. Jelen per tárgya azonban az ingatlannyilvántartási eljárás.
[14] A felperes felülvizsgálati ellenkérelmében az ítélet hatályában fenntartását kérte. Álláspontja szerint az elsőfokú bíróság ítéletében helytállóan tett különbséget a hatósági jóváhagyó határozat jogszerűsége körében értékelendő Földforgalmi tv. 20. § (1) bekezdés b) pontja, a 31. § és a 32. § (2) bekezdése, illetve a Fétv. 27. § (2) bekezdése szerinti ügyfélfogalom között megállapítva, hogy a jogügylet tárgya szerinti föld vonatkozásában és nem a jóváhagyás tárgya szerinti szerződés vonatkozásában vizsgálandó a felperes elővásárlási joga ahhoz, hogy ügyféli jogállása megállapítható legyen. Amennyiben az alperes ugyanazon indokok alapján tagadhatná meg a felperes ügyféli jogállásának megállapítását, mint amilyen indok alapján a jóváhagyó határozatában az elővásárlási jog gyakorlásának lehetőségét kizárta, úgy elzárja az elővásárlási joggal rendelkező ügyfeleket attól, hogy a jogszabálysértő határozattal szembeni jogorvoslati jogukat érvényesíteni tudják.
[15] A Földforgalmi tv. szabályrendszere továbbá megfelelő védelmet ad az ajándékozási szerződések tekintetében, a 12. § (2) bekezdése szerint a föld tulajdonjogát ajándékozás címén csak közeli hozzátartozó, bevett egyház, illetve annak belső egyházi jogi személye, önkormányzat, és az állam javára lehet átruházni. Az érintett ingatlan tulajdoni lapjából megállapítható, hogy az alperesi érdekelt tulajdonszerzésének jogcíme adásvétel volt, amit az alperesi érdekelt is elismer felülvizsgálati kérelmében. Amennyiben a jogügylet tartalmaz adásvételi elemet, úgy ezen adásvételi elem tekintetében a Földforgalmi tv. 31. §-a és a 32. § (2) bekezdése nem alkalmazható, ezen jogszabályhelyek ugyanis az adásvételnek nem minősülő jogügyletekre irányadó jogszabályok. A szerződő felek egyidejűleg két különböző jogügyletet hajtottak végre: létrehoztak egy korábban még ilyen formában nem létező, osztatlan közös tulajdoni szerkezetben álló ingatlant, majd az eladó ugyanebben az okiratban, a felek által az újonnan kialakított osztatlan közös tulajdoni szerkezetű ingatlanban meglévő tulajdoni hányadát adás-vétel jogcímén át kívánta ruházni a vevőre. Az osztatlan közös tulajdon ténylegesen sohasem állt fenn.
[16] Az alperesi érdekelt felülvizsgálati kérelmében foglalt álláspontjával szemben a felperes rögzítette, hogy neki kizárólag akkor nyílik jogszabályi lehetősége az alperes jogszabálysértő jóváhagyó határozatának bírósági felülvizsgálata érdekében keresetet benyújtani, amennyiben részére a mezőgazdasági igazgatási szerv a jogszabálysértő határozatot szabályszerűen közli, a határozat tartalmának megismerését a felperes mint a Fétv. 27. § (2) bekezdés c) pontja szerint a jogügylet tárgyát képező föld tekintetében elővásárlási joggal rendelkező személy számára biztosítja.
[17] A felperes előadta még, hogy alperes az elsőfokú bíróság ítélete alapján a hatósági jóváhagyási eljárásban hozott, a felperes által kért határozatot és a határozat alapját képező okiratokat részére megküldte.
[18] Az alperes észrevételt tett, amiben rámutatott, hogy az elővásárlási joggal kapcsolatos ügyféli minőségnek nem az ingatlan, hanem a jogügylet vonatkozásában kell fennállnia, jelen esetben az adásvételi szerződésre.
A Kúria döntése és jogi indokai
[19] A felülvizsgálati kérelem alapos.
[20] A közigazgatási perrendtartásról szóló 2017. évi I. törvény (a továbbiakban: Kp.) 115. § (2) bekezdése értelmében alkalmazandó Kp. 108. § (1) bekezdése, valamint 100. § (2) bekezdés b) pontja alapján a Kúria a jogerős ítéletet csak a felülvizsgálati kérelem, a csatlakozó felülvizsgálati kérelem és a felülvizsgálati ellenkérelem keretei között, a felülvizsgálati kérelemben megjelölt jogsértések körében vizsgálhatja felül.
[21] A bírósági jogorvoslat igényét kifejező kereseti kérelem a Kp. 32. § (1) bekezdés d) pontja szerint a vitatott közigazgatási tevékenységgel okozott jogsérelemhez kötött. A Kp. 85. § (1) bekezdése alapján a bíróság a közigazgatási tevékenység jogszerűségét a kereseti kérelem korlátai között a (2) bekezdésben foglaltak szerint a megvalósításának időpontjában fennálló tények alapján vizsgálja.
[22] A bíróság hivatalból vesz figyelembe a Kp. 85. § (3) bekezdés b) pontja alapján a közigazgatási cselekménynek az ügyben nem alkalmazandó jogszabályi rendelkezésre alapítását.
[23] A Kp. 89. § (1) bekezdés a) és b) pontjai alapján a bíróságnak csak jogszabálysértés esetén van lehetősége a közigazgatási határozatot mint közigazgatási cselekményt megváltoztatni, megsemmisíteni vagy hatályon kívül helyezni és szükség esetén a közigazgatási szervet új eljárásra kötelezni.
[24] A Fétv. 27. § (2) bekezdése szerint az eljárásban ügyfél
a) a jogügyletben résztvevő természetes személy, gazdálkodó szervezet, (…)
c) a jogügylet tárgya szerinti földre a Földforgalmi tv.-en, más törvényen vagy megállapodáson alapuló elővásárlási joggal rendelkező személy (…).
[25] A (4) bekezdés értelmében, ha a jogügylet tárgya a föld tulajdonjogának csere jogcímén történő átruházása, a szerző fél alatt a cserepartnereket kell érteni.
[26] A Földforgalmi tv. 20. § (1) bekezdése alapján azonban elővásárlási jog nem áll fenn
a) a közeli hozzátartozók közötti adásvétel,
b) az adott földben legalább három éve tulajdonrésszel rendelkező vevő által kötött, a közös tulajdon megszüntetését vagy a tulajdonostársak számának csökkenését eredményező adásvétel esetén. (…) A (3) bekezdés szerint nincs helye ezen (1) bekezdés b) pontja alkalmazásának, ha az adásvételi szerződés megkötését megelőző három évben a földet telekegyesítési eljárás érintette.
[27] A Kúria az alperessel egyezőleg állapítja meg, hogy a tárgyi jóváhagyási eljárásban nem állt fenn elővásárlási jog a Földforgalmi tv. 20. §-a, valamint 31–32. §-ai alapján. A Földforgalmi tv. 20. § (1) bekezdés b) pontja értelmében elővásárlási jog nem áll fenn az adott földben legalább három éve tulajdonrésszel rendelkező vevő által kötött, a közös tulajdon megszüntetését eredményező adásvétel esetén. E rendelkezés kizárja a felperes vagy bármely más személy elővásárlási jogosultságát, eleve az elővásárlási jog fennállását az adott jogügylet vonatkozásában.
[28] A Fétv. 27. § (2) bekezdése szerinti, a Földforgalmi tv.-en alapuló elővásárlási jog tehát nincsen. A jogügylet tárgyát képező földre vonatkozó elővásárlási jogot földforgalmi ügyben ugyanis csak a Földforgalmi tv.-en, más törvényen vagy megállapodáson alapulóan lehet tekintetbe venni. Más jogalapon nyugvó jogosultságok elismerése nem tartozik a földforgalmi hatósági jóváhagyási eljárás hatálya alá.
[29] A Földforgalmi tv. 31. §-a és a 32. § (2) bekezdése ennek megfelelően rögzít további megkötéseket, miszerint a hatósági jóváhagyáshoz kötött, adásvételnek nem minősülő tulajdonjog átruházásról szóló jogügylet, az átruházásnak nem minősülő módon történő tulajdonszerzés, valamint a 67/A. § alapján vételi jog érvényesítésével történő tulajdonszerzés esetén a 23–30. § rendelkezéseit a 32–35/A. §-ban foglalt eltérésekkel kell alkalmazni [31. §]; valamint a szerződés jóváhagyása, illetve megtagadása során figyelmen kívül kell hagyni az elővásárlási jogról, az elővásárlásra jogosultakról, az elővásárlásra jogosult elfogadó jognyilatkozatáról, a jegyzékről, a tulajdonos választási jogáról, és az ezzel összefüggő, a mezőgazdasági igazgatási szerv általi kijelöléséről szóló rendelkezéseket [32. § (2) bekezdés].
[30] A föld tulajdonjoga átruházásnak nem minősülő megszerzéséhez a 7. § (2) bekezdése alapján az alperes jóváhagyása ugyan szükséges, azonban a szerződés vizsgálata során figyelmen kívül kell hagynia az elővásárlási jogosultság érvényesíthetőségével kapcsolatos szabályokat.
[31] Az elővásárlási jog törvényi kizártsága okán a Földforgalmi tv. szerinti jóváhagyásra irányuló eljárásban a felperes ügyféli státusza a jelen jogügylet tekintetében ezért ugyancsak nem jöhet szóba.
[32] A felperest a keresetében foglalt okok alapján nem illeti meg az ügy tárgyát képező hatósági jóváhagyási eljárásban az ügyféli jogállás, a Fétv. 27. § (2) bekezdés c) pontja szerinti elővásárlási joggal ugyanis kétséget kizáróan nem rendelkezett. Az alperes ezért jogszerűen járt el akkor, amikor visszautasította felperesnek a hatósági jóváhagyó határozat kézbesítésére, valamint a keletkezett ügyiratok megküldésére irányuló kérelmét, és egyidejűleg ügyféli jogállásának megállapítását megtagadta.
[33] Mindezek folytán a Kúria az elsőfokú ítéletet a Kp. 121. § (1) bekezdés a) pontjának megfelelően hatályon kívül helyezte, az eljárt bíróságot új eljárás lefolytatására és új határozat hozatalára utasította.
[34] Az új eljárásban az elsőfokú bíróságnak a felperes ügyféli jogállása megítélése kérdésében a Földforgalmi tv. 20. § (1) bekezdése alapján – figyelemmel a Kúria indokolására - kell döntést hoznia.
(Kúria Kfv.VI.37.779/2024/9.)