I. Ha az ingatlan adásvételére vonatkozó szerződés tartalmazza az építés alperes által vállalt befejező időpontját, a birtokbaadási határidő kikötése hiányában is meghatározható az az időpont, amikor a szükséges hatósági eljárások és azok jogszabályban meghatározott határideje alapulvételével meghatározható, mikor kellett volna az ingatlant birtokba adni.
II. A Ptk. 6:142. §-ában meghatározott kimentési okok vizsgálatára csak a kontraktuális felelősség szükségképpeni feltételeinek, vagyis a szerződésszegés, a kár és a kettő közötti okozati összefüggés fennállása esetén van szükség [2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:35. § (3) bek., 6:142. §].
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] A felek 2018. február 20-án adásvételi szerződést kötöttek, amelyben az alperes kötelezettséget vállalt arra, hogy perbeli ingatlanon általa felépítendő lakóépületben az egyik lakást mint társasházi ingatlant és a közös tulajdonból a lakáshoz tartozó tulajdoni hányadot a felperesre ruházta át 32 646 750 forint vételár ellenében. A felperes a vételár kiegyenlítését több részletben vállalta, amelynek 2018. április 3-ával eleget tett.
[2] Az alperes hozzájárult ahhoz, hogy a felperes javára a társasházi ingatlan tulajdonjog-fenntartással történt eladása vétel jogcímén bejegyzésre kerüljön. A felek közösen kérték a földhivatalt, hogy az ingatlanon alapított társasház ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéséig a felperes javára a tulajdonjog-fenntartással történt eladás tényét a földhivatal az ingatlan tulajdoni lapjára az egész ingatlan meghatározott tulajdoni hányada vonatkozásában jegyezze fel. A felek megállapodtak arról is, hogy az alperes az adásvételi szerződés aláírásával egyidejűleg letétbe helyezi az ellenjegyző ügyvédnél a bejegyzési engedélyt, amelyben hozzájárul ahhoz, hogy a felperes a társasház ingatlanon keletkezett 1/1 arányú tulajdonjogot az ingatlan-nyilvántartásba vétel jogcímén bejegyeztesse. Az ellenjegyző ügyvéd a letétbe helyezett bejegyzési engedélyt a társasházi ingatlan teljes vételárának alperes részére történő hiánytalan megfizetését követő 3 munkanapon belül jogosult és köteles volt a földhivatalhoz benyújtani. A szerződés aláírásakor kiadott bejegyzési engedély szerint arra a nem várt esetre, amennyiben a társasház bármely oknál fogva 2018. december 31-ig nem kerül bejegyzésre, az alperes hozzájárult ahhoz, hogy az egész ingatlannak a meghatározott osztatlan közös tulajdoni illetőségére vonatkozóan a felperes tulajdonjoga adásvétel jogcímén minden további jognyilatkozat nélkül bejegyzésre kerüljön a saját tulajdonjogának egyidejű törlése mellett.
[3] A felek a birtokba adás kapcsán úgy állapodtak meg, hogy a felperes tudomásul veszi, miszerint az alperes a társasházi ingatlant csak a teljes vételár megfizetését követő 15 munkanapon belül köteles a birtokába adni. Rögzítették: az alperes jogosult arra, hogy a vételár megfizetését megelőzően az ingatlant annak kulcsrakész állapotának elérését követően a felperes részére műszaki átadás-átvétel keretében átadja azzal, hogy az ingatlan kulcsainak átadására és az ingatlan birtokba adására ezt esetben is csak a teljes vételár megfizetését követő 15 munkanapon belül köteles. A felek kitértek arra, hogy az átadás-átvétel során nem kerül sor a használatbavételi engedély átadására, és ez nem feltétele sem a társasházi ingatlan átadás-átvételének, sem az utolsó vételárrészlet kifizetésének. A szerződés szerint az alperes a birtokba adás, illetve a műszaki átadás-átvétel időpontjáról írásban vagy szóban tájékoztatja a felperest, de ennek időpontját 60 nappal elhalaszthatja. A felek a szerződés értelmében a társasházi ingatlant akkor tekintették rendeltetésszerű használatra alkalmasnak, ha az ingatlan átadás-átvételi eljárása befejeződött, a közös tulajdonba kerülő épületrészek és helyiségek festése, burkolása megtörtént, a társasházi ingatlan hideg és meleg burkolása elkészült, valamint az ingatlan nyílászárói beszerelése kerültek, továbbá a fűtés, hideg- és melegvíz-szolgáltatás és az elektromos hálózat üzemkész állapotban van.
[4] A szerződés szerint a végső építési határidő 2018. június 30. volt, és az alperes vállalta, hogy annak több mint 135 nappal történő túllépése esetén a felperest a 136. nappal kezdődő késedelmi időszakra lakás négyzetméterenként havi 1000 forint késedelmi kötbér illeti meg, legfeljebb 45 napi késedelem idejére.
[5] A szerződés IV/22. pontja értelmében, amennyiben az alperes rajta kívülálló esemény vagy körülmény következtében, többek között, de nem kizárólag természeti katasztrófa, árvíz, tűzvész, járvány, szokatlanul kedvezőtlen időjárás, háború vagy más katonai, illetve terrorista tevékenység, sztrájk, munkaerő- vagy nyersanyaghiány, jogszabályváltozás (a továbbiakban együtt: vis maior) miatt részben vagy egészben képtelenné válik a szerződésből eredő kötelezettségeinek teljesítésére, akkor a vis maior miatti teljesítési képtelenség mértékének és időtartamának megfelelően az eladói kötelezettséget az akadályozó tényező fennállásáig felfüggesztettnek kell tekinteni, és a határidők ezen időtartam alatt nyugszanak, így ez alatt az alperest késedelmi kötbérfizetési kötelezettség nem terheli. A felek abban is megállapodtak, hogy amennyiben a szerződés teljesítése olyan okból válik lehetetlenné, amelyért egyik fél sem felelős, különösen vis maior vagy elháríthatatlan külső oknak nem minősülő egyéb természeti esemény közrehatása, úgy a szerződés megszűnik. A szerződés e pontban írt okból történő megszűnése esetében meghiúsulási kötbérfizetési kötelezettség vagy egyéb kártérítési kötelezettség egyik felet sem terhelte, azonban az alperes kötelezettséget vállalt arra, hogy a felperes által megfizetett vételárrészleteket egy összegben kamatmentesen visszafizeti.
[6] Az alperes a földhivatalnál a társasház előzetes alapításának tényét feljegyeztette, és a felperes tudomásul vette, hogy a társasház-alapítás földhivatali bejegyzésének feltétele, hogy az illetékes építésügyi hatóság a lakóházra a használatbavételi engedélyt megadja, és az jogerőre emelkedjen.
[7] A felperes tulajdonjogát az adott ingatlan meghatározott tulajdoni hányada vonatkozásában 2018. február 27-i hatállyal vétel jogcímén az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték.
[8] Az adásvételi szerződés tárgyát képező ingatlan szerződés szerinti felépítése és a birtok felperes részére történő átruházása a mai napig nem történt meg, ahogy az ingatlan társasházzá alakításának bejegyzése sem.
[9] Az alperes a 2018. szeptember 6-án kelt levelében arról tájékoztatta a felperest, hogy a szerződés annak IV/22. pontja szerint lehetetlenné vált. Indokként azt rögzítette, hogy az építőiparban tapasztalható rendkívüli mértékű építőanyaghiány és munkaerőhiány akadályozta az építési engedélyben foglalt határidő betartását. Kérte a felperest a szerződés megszűnésére tekintettel az eredeti állapot helyreállítása érdekében szükséges dokumentumok aláírására.
[10] A bíróság ítéletével megállapította, hogy az alperes által alkalmazott, a fogyasztói szerződés részévé váló, a szerződés IV/22. pontja szerinti általános szerződési feltétel az alperessel szerződő valamennyi félre kiterjedő hatállyal érvénytelen azzal, hogy az érvénytelenség megállapítása nem érinti azokat a szerződéseket, amelyeket megtámadásig – 2019. december 18-ig – már teljesítettek. A jogerős ítélet indokolása szerint a felek a szerződés egyes rendelkezéseit, különösen annak fenti pontját egyedileg nem tárgyalták meg, azokat az alperes több szerződés megkötése céljából egyoldalúan, a felperes közreműködése nélkül előre meghatározta.
A kereseti kérelem és az alperes védekezése
[11] A felperes keresetében az alperest 2018. június 30-tól kezdődően a használatbavételi vagy fennmaradási engedéllyel rendelkező lakásingatlan rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban történő birtokba adásáig havi 230 000 forint kártérítés, valamint az ítélethozatalig eltelt időre középarányos időtől számított késedelmi kamata megfizetésére kérte kötelezni. Az ítélethozatalt követően esedékes kártérítést járadékként kérte megfizetni. Kérte továbbá az alperes 76 335 forint kötbér megfizetésére kötelezését. Keresetének jogalapjaként a kártérítés tekintetében a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:142. §-át jelölte meg. Állította: az alperes azzal, hogy az adásvételi szerződésben vállalt kötelezettségét határidőre nem teljesítette, az épületet 2018. június 30-ig nem építette fel, a teljesítést indokolatlan megtagadta. A késedelem jogkövetkezményeinek alkalmazását választva kérte a tulajdonát képező ingatlan használatának elmaradásából adódó kárának megtérítését. Előadta továbbá, hogy az alperes a végső építési határidő elmulasztása esetére kötbér fizetését vállalta. Álláspontja szerint mivel a szerződés a kötbérfizetési kötelezettséget az építés befejezéséhez kötötte, ezért az egyben birtokbaadási határidőnek is minősült. A szerződés IV/22. pontja kapcsán hivatkozott arra, hogy az a közérdekű perben hozott jogerős ítélet szerint érvénytelen, és az alperessel az adásvételi szerződést fogyasztóként kötötte, mégpedig az említett kikötés egyedi megtárgyalása nélkül.
[12] Az alperes érdemi ellenkérelmében a kereset elutasítását kérte. Hivatkozott az adásvételi szerződés érvénytelenségére, arra, hogy a szerződés kizárólag a társasházi ingatlan tulajdonjogának átruházásáról tartalmaz ügyleti nyilatkozatot, közös tulajdoni hányad tulajdonjogának átruházásában a felperessel nem állapodtak meg. Utalt arra, hogy az adásvételi szerződés és a bejegyzési engedély egymásnak ellentmondó és érthetetlen kikötéseket tartalmaz, emiatt a szerződés semmis, és az az alaki és tartalmi elvárásoknak való megfelelés hiányában is érvénytelen. Érvelése szerint a szerződés a felek között megszűnt, mivel a felperes a teljesítést jogilag lehetetlenítette azzal, hogy a közös tulajdoni hányadra kérte tulajdonjogának bejegyzését, amelynek következtében a társasházi ingatlan vonatkozásában a tulajdonjoga adásvétel jogcímén már nem bejegyezhető. Vitatta a birtokba adás késedelmét, hivatkozván arra, hogy a szerződés szerinti végső építési határidő nem minősült birtokbaadási határidőnek. Előadta, hogy az építés az ellenőrzési körén kívül eső, a szerződéskötés időpontjában nem látható körülmények folytán nem zárult le. Mivel pedig a szerződés tulajdonátruházásra irányult, ezért álláspontja szerint a vállalkozók nem tartoznak a felelősségi körébe. Lényeges gazdasági változásokra hivatkozással a gazdasági lehetetlenülést is állította. A szerződés IV/22. pontját is alkalmazhatónak tartotta, amit azzal indokolt, hogy a felperes nem minősül fogyasztónak, és a szerződést egyedileg megtárgyalták. Kiemelte, hogy a felperest a lehetetlenülés bekövetkeztéről 2018. szeptember 6-án tájékoztatta, és a megszűnt szerződés alapján sem birtokbaadási, sem kártérítési, sem kötbérfizetési kötelezettség nem terheli.
Az első- és a másodfokú ítélet
[13] Az elsőfokú bíróság ítéletével kötelezte az alperest 10 955 000 forint és annak 2021. január 1-jétől a kifizetés napjáig járó késedelmi kamata, 2023. november 1-jétől a használatbavételi vagy fennmaradási engedéllyel rendelkező lakásingatlan rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban történő birtokba adásáig havi 227 000 forint havonta előre esedékesen, minden hónap 15. napjáig történő megfizetésére. Kötelezte továbbá az alperest, hogy fizessen meg a felperesnek 76 335 forintot. Ezt meghaladóan a keresetet elutasította.
[14] Mindenekelőtt megállapította, hogy a felek között a Ptk. 6:215. §-a szerinti adásvételi szerződés jött létre, amelyben az alperes – a szerződés tárgyát nem képező jogviszonyban megépített – ingatlan tulajdonjogának és birtokának átruházására vállalt kötelezettséget, és a szerződés vállalkozási elemeket nem tartalmazott.
[15] Az adásvételi szerződés IV/22. pontjában foglalt kikötéssel kapcsolatban, az alperes érdemi védekezésére tekintettel rögzítette, hogy a felperes fogyasztóként [Ptk. 8:1. § (1) bekezdés 3. pontja], míg az alperes vállalkozásként [Ptk. 8:1. § (1) bekezdés 4. pontja] kötötte a szerződést. Ehhez képest, a Ptk. 6:77. § alapján vizsgálta, hogy a hivatkozott általános szerződési feltételt a felek egyedileg megtárgyalták-e. E tény bizonyítását az alperestől követelte meg, és a tanúbizonyítás eredményét is értékelve arra a következtetésre jutott, hogy az alperes ezt a bizonyítási feladatát nem teljesítette, és ezért a szóban forgó szerződéses rendelkezés általános szerződési feltételnek minősült. A közérdek perben hozott jogerős ítéletre figyelemmel pedig azt is megállapította, hogy ez a rendelkezés tisztességtelensége miatt nem képezi a szerződés részét, az alperest arra jogot nem alapíthatott.
[16] Az alperes érvénytelenségi kifogását – határozott érvénytelenségi ok megjelölése hiányában – megalapozatlannak minősítette.
[17] Nem vitatottnak tekintette, hogy az alperes a tulajdon átruházása iránti kötelezettségét– ugyan nem a társasházi lakás, hanem a közös tulajdoni hányad vonatkozásában – teljesítette, a felperes a vételárat megfizette, azonban az alperes az ingatlan birtokát a felperesre nem ruházta át. Hivatkozása szerint ezért a szerződés teljesítéssel nem szűnt meg.
[18] A szerződés lehetetlenülés miatti, a Ptk. 6:179. §-a szerinti megszűnését sem tartotta megállapíthatónak. Az alperes által hivatkozott, jogi okból bekövetkezett lehetetlenülés tekintetében kiemelte, hogy az alperes kötelezettsége volt a társasházi ingatlan tulajdonjogának átruházása. Azt a körülményt, hogy a felperes közös tulajdoni hányadhoz jutott, nem a saját magatartása következményének tekintette, hanem annak, hogy a társasház bejegyzése nem történt meg. Nem tulajdonított jelentőséget annak, hogy a felperes a bejegyzési engedélyben rögzített időpont előtt kérte tulajdonjogának bejegyzését a közös tulajdoni hányad vonatkozásában, mert ha 2018. december 31. után terjesztette volna elő a kérelmét, akkor sem társasházi ingatlanra jegyezték volna be a tulajdonjogát, a társasház alapítása ugyanis még ekkor sem történt meg.
[19] Kifejtette: a szerződés az alperes által állított gazdasági, illetve egyéb okokból sem lehetetlenült. A szerződésből eredő főkötelezettségek, illetve a felperes szerződésből eredő jogai szempontjából irrelevánsnak tartotta, hogy kinek a kötelezettsége az ingatlan felépítése, és ezért ennek folyamata és az ezzel kapcsolatos jogviszony sem képezte a szerződés tárgyát. Rámutatott: az alperes az ingatlan felépítésére vonatkozó vállalkozási szerződések körében felmerült körülményekre, és így a vele jogviszonyban állt vállalkozók szerződésszegésére sem hivatkozhatott. Álláspontja szerint e körülmények a szerződés teljesítését nem tették lehetetlenné. Azt az alperes által megjelölt további körülményt, hogy az építkezést 2022-ben a 2018-as árakon nem lehet megvalósítani, egyrészt evidenciának tartotta, másrészt az megítélése szerint semmilyen módon nem jelentette a szerződéses kötelezettség alól történő szabadulást. Figyelemmel volt arra is, hogy az alperes 2018. június 30-ig vállalta a felépítendő ingatlan tulajdonjogának és birtokának átruházását, ami nem történt meg, és ez az alperes részéről szerződésszegést jelentett. Kiemelte továbbá: annak az oka, hogy az állított hátrányos gazdasági változások megnehezítették a szerződésszerű teljesítést, nem az alperesen kívül álló okra, hanem az alperes szerződésszegő magatartására volt visszavezethető. Arra is kitért, hogy egy gazdasági társaság esetében egy veszteséges jogügylet megkötése nem eredményezi a szerződés gazdasági lehetetlenülését, és az alperes vállalta annak kockázatát, hogy esetlegesen nem realizálja az általa eltervezett nyereséget, sőt veszteség is előállhat.
[20] A szerződés megszűnését az alperes elállása miatt sem tartotta megállapíthatónak. Az alperes által megjelölt, a felperes részéről történt szerződésszegést nem tekintette elállási oknak, és ezért annak érdemi vizsgálatát mellőzte. Hangsúlyozta: a teljesítéshez fűződő érdek megszűnése – a Ptk. 6:140. § (1) bekezdésére tekintettel – csak a jogosult szerződésszegése esetén adhat alapot az elállásra, az alperes érdekkörében felmerült okból bekövetkezett érdekmúlás nem.
[21] Megalapozatlannak minősítette az alperesnek azt a hivatkozását, hogy mivel a szerződés a birtok átruházására határidőt nem állapított meg, ezért késedelme sem állhat fenn. A felperesnek azzal hivatkozásával sem értett egyet, hogy az építési határidőt egyben birtokbaadási határidőnek is kellett tekinteni. Ezt azzal indokolta, hogy az építkezés befejezését követően még le kell folytatni a szerződésben is rögzített eljárásokat, amelyek vége szükségképpen nem eshet egybe az építkezés befejezésével. A Ptk. 6:35. § és 6:220. § (1) bekezdés értelmezésének eredményeként azt a következtetést vonta le, hogy a birtok átruházásának határidejét a Ptk. 6:35. § (3) bekezdése alapján kellett megállapítani. Ezzel összefüggésben értékelte, hogy az alperes a 2018. június 30-i építési határidőt is figyelembe véve a teljesítés előkészítéséhez szükséges idő elteltével haladéktalanul köteles volt a szolgáltatást nyújtani. A teljesítés előkészítéséhez szükséges idő meghatározásakor tekintettel volt a birtokba adáshoz kapcsolódó eljárások lefolytatásához szükséges időtartamra, ideértve az ingatlan-nyilvántartási, építési és egyéb hatósági eljárások rendszerinti lefolyásának hosszát. Ezek pontos meghatározhatósága hiányában mérlegeléssel jutott arra a következtetésre, hogy a végső építési határidőt követő 3 hónap elteltével, azaz 2018. szeptember 30-ig a birtok átruházásának meg kellett volna történnie. Mivel pedig ez a határidő eredménytelenül telt el, és az alperes egyértelművé tette, hogy szerződéses kötelezettségeit észszerű határidőn belül nem kívánja teljesíteni, ezért a Ptk. 6:183. § alkalmazásával megállapította, hogy az alperes a teljesítést jogos ok nélkül tagadta meg, és a felperes jogszerűen választotta a késedelem jogkövetkezményeit.
[22] Az alperes kötbér fizetésére kötelezését azzal indokolta, hogy a szerződésben meghatározott végső építési határidő túllépése esetére kötbér fizetését vállalta, és a késedelmét a fentiek szerint nem mentette ki.
[23] A kártérítési igény tekintetében – a Ptk. 6:142. §-ára, 6:143. § (2) bekezdésére és 6:154. § (3) bekezdésére is hivatkozással – abból indult ki, hogy az alperes szerződésszegése mint károkozó magatartás megállapítható volt. Egyértelműnek tartotta, hogy a felperes a szerződésből eredően jogosult volt arra, hogy a megállapodott műszaki tartalom szerint legkésőbb 2018. június 30-ig elkészült ingatlan tulajdonjogát megszerezze, és azt legkésőbb 2018. szeptember 30-án birtokba vegye. Rámutatott: minthogy a felperes az alperes szerződésszegése folytán a tulajdonjoga tárgyát képező ingatlan feletti teljes és kizárólagos jogi hatalommal nem tudott élni, az ingatlantulajdonával együtt járó haszontól elesett, és ezáltal kár érte. Ezt a kárt a szerződéskötés időpontjában az alperes által előre láthatónak tartotta, mivel minden további körülmény vizsgálata nélkül egyértelmű kellett legyen számára, hogy a birtok átruházása hiányában a felperest kár éri, ha nem tudja használni a tulajdonába került ingatlant.
[24] A kár mértékét az ingatlan piaci bérleti díjának mértékében határozta meg. Az ennek meghatározására kirendelt igazságügyi szakértő szakvéleményét aggálymentesnek találta, és azt az ítélkezése alapjául elfogadta. Az alperes által megfizetendő egyösszegű kártérítés és a kártérítési járadék mértékét annak megfelelően állapította meg, és a keresetet a 2018. június 30. és 2018. szeptember 30. közötti időszak vonatkozásában, valamint a szakértő által meghatározott havi bérleti díjakat meghaladóan utasította el.
[25] Az alperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletének fellebbezett – a keresetnek helyt adó – rendelkezését részben megváltoztatta, és 76 335 forint megfizetésére kötelezést meghaladó részében a keresetet elutasította.
[26] Mindenekelőtt kiemelte, hogy az elsőfokú bíróságnak a szerződés minősítésével, a szerződés meg nem megszűnésével kapcsolatos álláspontjával, valamint a szerződés 22. pontjának alkalmazhatósága és a kötbérfizetési kötelezettség körében kifejtett érveivel is egyetértett.
[27] Az elsőfokú bírósággal egyezően arra a következtetésre jutott, hogy a szerződés nem szűnt meg sem teljesítéssel, sem lehetetlenülés folytán, sem az alperes elállása következtében, tehát az fennáll.
[28] Utalt arra, hogy az alperes a kártérítési felelősség alóli mentesülésként a szerződésnek a közérdekű perben hozott jogerős ítélettel érvénytelennek nyilvánított 22. pontjában kikötött vis maior okra (nyersanyag- és munkaerőhiány) hivatkozott. A fellebbezési érveléssel szemben hangsúlyozta: az általános szerződési feltételek elolvasása, felolvasása, megismerése, sőt elfogadása sem jelent egyedi megtárgyaltságot, ebből következően csupán e lehetőségek felperes számára történt biztosítása nem tette egyedileg megtárgyalttá az említett szerződéses kikötést, figyelemmel arra is, hogy annak tényleges megtörténtét az alperes bizonyítani nem tudta.
[29] Ebből arra a következtetésre jutott, az alperes munkaerő- és nyersanyaghiányra hivatkozása a szerződés alapján nem mentesíthette őt a szerződésszegés okozta kártérítési felelősség alól, és erre a Ptk. 6:142. § alapján sincs lehetőség, mert nem állapítható meg, hogy ez az alperes ellenőrzési körén kívül eső körülmény lett volna.
[30] Kifejtette, hogy a felek között létező és hatályos szerződés az alperest arra kötelezi, hogy a szolgáltatást teljesítse, amennyiben ezt esedékességekor nem teszi meg, kötelezetti késedelembe esik, illetve a szerződés teljesítését jogos ok nélkül tagadja meg. Ezzel kapcsolatban hivatkozott arra, hogy a magánjog szabályai szerint a szolgáltatás teljesítésének esedékességét vagy a szerződés határozza meg, vagy – szerződéses rendelkezés hiányában – a törvény. Azt mindenképpen megállapíthatónak tartotta, hogy a 2018. február 20-án megkötött és 2018. június 30-ig befejezni vállalt építés tekintetében a 2024. tavaszi helyzet, miszerint az építkezés nincs befejezve, a társasházi lakás birtokba adása nem történt meg, a szerződési jog szabályaival nem összeegyeztethető, és ezért az alperes érvelése a jogellenes magatartás hiánya mellett nem lehetett megalapozott.
[31] Egyetértett az elsőfokú bírósággal abban, hogy a szerződés szerinti építési határidőt a birtokbaadási határidővel azonosítani nem lehet. Tévesnek tartotta az alperesnek azt a hivatkozását, hogy ha az adásvételből fakadó jogszabályi kötelezettségének határidejét a szerződés nem határozta meg, az azt jelenti, hogy a birtokba adásnak nincs határideje, és így nem volt mivel késedelembe esnie. Ezzel szemben a szerződéses kikötés hiányában a Ptk. 6:35. §-át és 6:220. §-át tartotta alkalmazandónak. Álláspontja szerint az utóbbi jogszabályhely által meghatározott 30 napos határidővel az adott esetben nem lehetett számolni, figyelemmel a vételárfizetésre megállapított, ezt meghaladó határidőre, továbbá a társasházi lakás és az azt magában foglaló ingatlan készültségi fokára, a használatbavételi engedély beszerzésének és az ingatlan-nyilvántartási eljárás lefolytatásának szükségességére, ami összességében a 30 napot egészen bizonyosan meghaladja.
[32] A Ptk. 6:220. §-ának a Ptk. 6:35. § (3) bekezdésével együttes alkalmazását tartotta szükségesnek, vagyis az alperes a 2018. június 30-i építési határidőt is figyelembe véve a teljesítés előkészítéséhez szükséges idő elteltével haladéktalanul köteles a szolgáltatást nyújtani. Hivatkozása szerint azonban a teljesítés előkészítéséhez szükséges idő nem kizárólag az elsőfokú ítélet szerinti birtokba adáshoz kapcsolódó eljárások lefolytatásához szükséges időtartam, hanem az adott társasházi lakást magában foglaló épület felépítéséhez, a lakás rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotba hozásához szükséges időtartam is. Ehhez képest az elsőfokú bíróság által mérlegeléssel meghatározott időpontot ellenőrizhetetlennek tartotta, mert az eljárások megnevezésén kívül nem volt megállapítható, az elsőfokú bíróság pontosan milyen körülményeket, esetleg jogszabályi rendelkezéseket vett figyelembe, melyek voltak mérlegelésének súlyozott szempontjai, amikor arra a megállapításra jutott, hogy az építési határidő lejártát követő 3 hónappal később az adásvétel tárgya birtokba adható.
[33] A polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. törvény (a továbbiakban: Pp.) 279. §-ára és 326. §-ára is figyelemmel megállapította, hogy az elsőfokú bíróság tényállás-megállapító típusú mérlegelést végzett, de csak névleg, magát a tényt, a birtokbaadási határidőt állapította meg „mérlegelés” kijelentésével, de valójában mérlegelési tevékenység nélkül, mert nem állapítható meg, hogy milyen körülményeket, szempontokat és milyen súllyal tett mérlegre, milyen bizonyítékokat vett figyelembe az időpont meghatározása érdekében. Erre tekintettel az alperes részéről alappal sérelmezettnek nevezte azt, hogy az elsőfokú bíróság nem vette figyelembe a társasházi ingatlan megalapításához (90 nap) és az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez szükséges eljárási határidőket, amelynek előfeltétele a használatbavételi engedély véglegessé válása, amelyhez nyilvánvalóan be kell szerezni több szakhatósági állásfoglalást. Arra is utalt, hogy a társasházi ingatlanok létrehozásához szükséges a szintenkénti vázrajz elkészítése (60 nap), annak földhivatali záradékolása (60 nap), továbbá a szerződés szerint műszaki átadás-átvételben állapodtak meg a felek, amelyet az alperes 60 nappal elhalaszthat, így mindezeket figyelembe véve 2018. szeptember 30. bizonyosan nem lehet a birtokba adás napja.
[34] A fentiek alapján arra a következtetésre jutott, hogy a birtokbaadási határidő mérlegelés kérdése nem lehet, ezért az elsőfokú bíróság által rögzített birtokbaadási határidő meghatározása nem megalapozott, és emiatt az elsőfokú ítélet részbeni megváltoztatása mellett a kereset a kártérítés vonatkozásában elutasítandó volt. Erre figyelemmel mellőzte a kár előreláthatóságának hiányával és összegszerűségével kapcsolatos fellebbezés értékelését. Mindebből azonban azt is következőnek tartotta, hogy az alperes – a mentesülés hiányára figyelemmel – kötbérfizetési kötelezettséggel tartozik a szerződésben vállalt időtartamban és mértékben. Ezért ebben a részében az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta.
A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem
[35] A jogerős ítélet ellen a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben elsődlegesen annak részbeni hatályon kívül helyezését és az alperesnek a kártérítés megfizetése iránti keresettel egyező marasztalását, másodlagosan a jogerős ítélet részbeni hatályon kívül helyezése mellett az első- vagy másodfokú bíróság új eljárásra és új határozat hozatalára utasítását, egyúttal a kártérítési kereset jogalapjának, a kártérítés kezdő időpontjának és a birtokbaadási határidő meghatározása szabályainak megállapítását kérte.
[36] Megsértett jogszabályhelyként a Pp. 341. § (1) bekezdését és 346. § (5) bekezdését, a Ptk. 6:35. §-át, 6:78. § (2) bekezdését, 6:86. § (2) bekezdését, 6:142. §-át, 6:215. § (2) bekezdését és 6:220. §-át jelölte meg. Állította továbbá, hogy a jogerős ítélet jogkérdésben eltér a Kúria Pfv.V.21.046/2023/12. számú közzétett végzésétől.
[37] Előadta, hogy a másodfokú bíróság a jogszabállyal ellentétesen utasította el a keresetét, és nem ismerte el a kártérítésre való jogosultságát. Állította, hogy a másodfokú bíróság a birtokbaadási határidőről nem fogalmazott meg határozott, egyértelmű érdemi álláspontot, és ezzel megsértette az ítélet teljességére vonatkozó elvárást. Érvelése szerint az a tény, hogy a másodfokú bíróság nem osztotta az elsőfokú bíróság álláspontját a birtokbaadási határidő mérlegeléssel történő megállapításáról, önmagában nem volt ok a kereset elutasítására; ehhez képest a másodfokú bíróságnak ki kell volna fejtenie azt az álláspontot, amelynek mentén a birtokbaadási határidő megállapítását jogszerűnek tartja.
[38] Értelmezése szerint a másodfokú bíróság három részre osztva vizsgálta a birtokbaadási határidőhöz vezető folyamatokat. Ezzel összefüggésben kifejtette, hogy az épület felépítésének határideje volt az egyetlen dátumszerűen definiált határidő az adásvételi szerződésben, amelynek eredménytelen eltelte miatt már önmagában megállapítható volt az alperes késedelme, szerződésszegése. A lakás rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotba hozását illetően arra utalt, hogy a szerződés szerint ez az állapot az épület felépítését követi, és kiegészül az átadás-átvételi eljárással, amely azonban nem azonos a birtokba adással, csupán opcionális lehetőség az alperes számára. Mivel pedig az alperes a birtokba adást megelőzően átadás-átvételt nem ajánlott fel, ezért az ehhez kapcsolódó eljárás időtartamát nem tartotta figyelembe vehetőnek. A jogerős ítéletnek azzal a megállapításával, amely szerint az említett állapotba hozáshoz szükséges időtartam a perben kirendelt szakértő által meghatározott állapot alapulvételével kalkulálható, azért nem értett egyet, mert a szerződés az építési határidőt egyértelműen meghatározta, és azt a szakértő eltérő véleménye nem írhatja felül. Kifogásolta, hogy a másodfokú bíróság a birtokba adáshoz kapcsolódó eljárások lefolytatásához szükséges időtartam esetében sem határozta meg pontosan, hogy mely eljárásokról volt szó. Ezzel szemben kifejtette: a társasházzá alakítás hozzátartozik a szerződésszerű teljesítéshez, de nem befolyásolja a birtokba adhatóságot és a jogszerű használatot. Azt is hangsúlyozta, hogy az ingatlan építési engedélyének hatálya 2018. május 21-én lejárt, és az alperesnek eddig kellett volna benyújtania a használatbavételi engedély iránti kérelmet.
[39] A fellebbezésnek a jogerős ítélettel el nem bírált hivatkozásai, azaz a kár előreláthatósága és annak összegszerűsége tekintetében az eljárás korábbi szakaszaiban részletesen ismertetett álláspontját fenntartotta.
[40] A kártérítési igény jogalapját illetően kiemelte, hogy az alperesnek az adásvételi szerződés értelmében az ingatlant 2018. június 30-ig fel kellett volna építenie, és mivel ez a határidő eredménytelenül telt el, ezért a szerződésszegése egyértelműen megállapítható. Hivatkozott arra, hogy a másodfokú bíróság az alperesnek a kártérítés jogalapját érintő anyagi jogi kifogásait elbírálta, és azokat kivétel nélkül elutasította. Ebben a körben utalt arra, hogy a Kúria a fentiekben megjelölt határozatával a perbelivel azonos ügyben döntött a vevő kártérítési igényének jogalapjáról.
[41] Kifogásolta, hogy a másodfokú bíróság a kártérítési kötelezettség kezdő időpontjáról annak ellenére nem foglalt állást, hogy a jogalap vonatkozásában a keresetet támogató megállapításokat tett. Ehhez kapcsolódóan hivatkozott arra, hogy az azonos tárgyú ügyekben kialakult joggyakorlat az említett kérdésben nem mutat egységes képet, de abban az egyes eseti döntések megegyeznek az általa is kifejtett állásponttal, hogy a birtokbaadási határidő tekintendő kezdő időpontnak. Érvelése szerint ebből a szempontból kiemelt jelentősége van annak a ténynek, hogy a szerződés fogyasztói szerződésnek minősül, és ebből következően bármely feltételének értelmezése során a számára kedvezőbb értelmezést kell elfogadni. Éppen ezért állította, hogy az adásvételi szerződésben szereplő egyetlen határidőt nem a megnevezése szerint építési határidőként, hanem az adásvétel jellegéből következő birtokbaadási határidőként kell figyelembe venni. Előadta, hogy a szerződésben megnevezett határidő tartalmáról és bekövetkeztének következményéről az alperes a szerződéskötéskor nem adott tájékoztatást, holott az lényegesen eltért a szokásos szerződési gyakorlattól, ami az alperes részéről külön tájékoztatást tett volna szükségessé. Az álláspontját megerősítő körülményként jelölte meg azt is, hogy az ingatlan építési engedélye 2018. május 21-én hatályát vesztette.
[42] Az alperes felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályában fenntartását kérte.
A Kúria döntése és jogi indokai
[43] A felülvizsgálati kérelem az alábbiak szerint megalapozott.
[46] A felperes a valódi tárgyi keresethalmazatot alkotó kereseteiben egyrészt kötbér megfizetésére, másrészt szerződésszegéssel okozott kár – járadék formájában történő – megtérítésére kérte kötelezni az alperest. A szerződésszegést az alperest a felek között létrejött adásvételi szerződés alapján terhelő, az ingatlan birtokának átruházására vonatkozó kötelezettség nemteljesítésében jelölte meg, és azt kötelezetti késedelemként és a teljesítés megtagadásaként azonosította. Erre tekintettel a késedelem jogkövetkezményeként a késedelemből eredő kára, az ingatlan használatának hiányából adódó elmaradt vagyoni előny megtérítését kérte. Ezzel szemben az alperes az írásbeli ellenkérelmében az állított szerződésszegés és a felperest ért kár bekövetkezésének vitatása mellett a felelősség alóli mentesülésre okot adó körülmények fennállására is hivatkozott.
[47] A bizonyítási feladatokat a fentiek alapulvételével, az elsőfokú bíróság ítéletének indokolásában is idézett Ptk. 6:142. §-ára, 6:154. § (3) bekezdésére és 6:183. §-ára is figyelemmel kellett megosztani a felek között. Az elsőfokú bíróság az ennek megfelelően, a Pp. 237. § (2) bekezdése szerinti anyagi pervezetés keretében az első perfelvételi tárgyaláson adott tájékoztatásában a felperestől követelte meg annak bizonyítását, hogy az alperes a birtokbaadási határidő elmulasztásával az adásvételi szerződést megszegte, és ezzel okozati összefüggésben a keresetben megjelölt összegű kára keletkezett. Az alperest tájékoztatta egyúttal arról, hogy az említettek bizonyítottsága esetén bizonyíthatja: a szerződésszegést ellenőrzési körén kívül eső, a szerződéskötés időpontjában előre nem látható körülmény okozta, és nem volt elvárható, hogy a körülményt elkerülje vagy a kárt elhárítsa.
[48] A károkozó magatartást jelentő szerződésszegés megállapításához tehát elsődlegesen annak ismeretére volt szükség, hogy az alperesnek eladóként meddig vagy mikor kellett a társasházi lakást a felperes birtokába bocsátania. A felek e tekintetben is eltérő jogi álláspontot fejtettek ki: míg a felperes a szerződésben rögzített, 2018. június 30-án lejárt végső építési határidőt tekintette irányadónak, addig az alperes a kifejezett szerződéses kikötés hiányára hivatkozással a kötelezetti késedelmét tagadta. Az elsőfokú bíróság a birtok átruházásának határidejét másként, a Ptk. 6:35. § (3) bekezdésének alkalmazásával, mérlegeléssel állapította meg. Ennek során a már hivatkozott végső építési határidőből indult ki, és értékelte, hogy a teljesítés előkészítéséhez szükséges idő a birtokba adáshoz kapcsolódó eljárások lefolytatásának időtartamával azonosítható, amely ugyanakkor pontosan nem határozható meg. Mivel pedig ennek eredményeként arra a következtetésre jutott, hogy a birtok átruházásának 2018. szeptember 30-ig meg kellett volna történnie, ezért a keresettől eltérően 2018. október 1-jétől kezdődően kötelezte az alperest kártérítési járadék megfizetésére. Noha a másodfokú bíróság a Ptk. 6:35. § (3) bekezdése alkalmazásának indokoltságával egyetértett, azt, az elsőfokú bíróságétól különböző végkövetkeztetést vonta le, hogy a birtokbaadási határidő mérlegelés kérdése nem lehet, és ezért annak az elsőfokú bíróság részéről történt meghatározása nem volt megalapozott. Az elsőfokú ítélet részbeni megváltoztatásának és a kártérítés megfizetése iránti kereset teljes elutasításának indokát ebben jelölte meg. A jogerős ítéletnek ez, a felülvizsgálati kérelemmel támadott rendelkezése a következők miatt minősült jogszabálysértőnek.
[49] A felperes – a keresetében és a fellebbezési ellenkérelmében foglaltakat megismételve – a felülvizsgálati kérelmében is hivatkozott arra, hogy az adásvételi szerződésben kikötött építési határidőt nem a megnevezése szerint, hanem birtokbaadási határidőként kell figyelembe venni. Ezt az álláspontját részben a Ptk. 6:86. § (2) bekezdésének második mondatára alapította. Ennek az értelmezési szabálynak az alkalmazása viszont csak akkor jöhet szóba, ha a szerződési feltétel tartalma a jognyilatkozat értelmezésére vonatkozó rendelkezések és a Ptk. 6:86. § (1) bekezdésében foglalt szabály alkalmazásával sem állapítható meg egyértelműen (Kúria Pfv.V.20.744/2021/6.). A felperes által megjelölt szerződési feltétel tartalmának meghatározása során ilyen kétség nem merült fel, az a hivatkozott értelmezési szabály alkalmazására okot adó többféle értelmezési lehetőséget nem vetett fel. Abban a felek az építés végső határidejének utolsó napját dátumszerűen határozták meg, és annak túllépése esetére az alperes késedelmi kötbérfizetési kötelezettségéről rendelkeztek. Ezzel összefüggésben a felperes az eljárás korábbi szakaszaiban azt, a felülvizsgálati kérelemben ugyancsak feltüntetett Ptk. 6:78. § (2) bekezdésének alkalmazása szempontjából jelentős állítását sem támasztotta alá, hogy a kérdéses szerződési feltétel lényegesen eltért a szokásos szerződési gyakorlattól. Ezen túlmenően – a felülvizsgálati okfejtéssel ellentétben – abból a tényből sem lehetett a végső építési határidőnek a birtokbaadási határidővel való azonosságára következtetni, hogy az építési engedély 2018. május 21-én lejárt.
[50] Mivel a felek a birtokátruházás vonatkozásában a teljesítés idejét a szerződésükben sem határnap tűzésével, sem határidő megjelölésével [Ptk. 6:35. § (1) bekezdés] nem határozták meg, és az a szolgáltatás rendeltetéséből [Ptk. 6:35. § (2) bekezdés] sem volt megállapítható, ezért az alperes a Ptk. 6:35. § (3) bekezdésének megfelelően a teljesítés előkészítéséhez szükséges idő elteltével volt köteles teljesíteni. Ezt – a fentebb írtak szerint – mindkét fokú bíróság egyezően állapította meg. [A másodfokú bíróság ugyan az utóbbi jogszabályhelynek a fogyasztói adásvételt szabályozó Ptk. 6:220. §-ával való együttes alkalmazását tartotta indokoltnak, az elsőfokú bírósággal azonosan mégis azt fejtette ki, hogy a Ptk. 6:220. § (1) bekezdésében előírt 30 napos határidővel a perbeli esetben alappal nem lehetett számolni.] Következésképpen a birtok átruházásának a kártérítési felelősséget is megalapozó késedelmének megállapítása annak vizsgálatát igényelte, hogy a teljesítés előkészítéséhez mennyi időre volt szükség. A másodfokú bíróság ebben a körben a mérlegelést végeredményben elfogadhatatlannak tekintette, s emiatt a birtokbaadási határidő elsőfokú bíróság részéről történt meghatározását megalapozatlannak találta. A jogerős ítélet indokolása ugyanakkor annyiban ellentmondásos volt, hogy a másodfokú bíróság az ismertetett következtetését megalapozó jogi indokok között az elsőfokú bíróság mérlegelési tevékenységének hibáira és hiányosságaira mutatott rá. Az elsőfokú bíróság által meghatározott időpontot a figyelembe vett körülmények, jogszabályi rendelkezések és a mérlegelés súlyozott szempontjai megjelölésének hiányában ellenőrizhetetlennek nevezte. Emellett az alperes fellebbezésében feltüntetett hatósági eljárások határidejét is figyelembe véve arra a következtetésre jutott, hogy 2018. szeptember 30. bizonyosan nem lehetett a birtokba adás határnapja.
[51] A Kúria egy, az alperes ellen folyamatban volt, a lényeges tényállási elemek, s így a szerződés tartalma és az érvényesített jog tekintetében is azonosságot mutató ügyben meghozott, Pfv.VI.20.333/2024/6. számú, a Bírósági Határozatok Gyűjteményében közzétett ítéletével a kártérítési járadék megfizetése iránti keresetnek túlnyomó részt helyt adó jogerős ítéletet hatályában fenntartotta. E per felperese a birtokbaadási határidőt szintén a szerződésben kikötött végső építési határidővel egyezőnek tartotta, és a keresetében a kötelezetti késedelmet, valamint a kártérítési járadékra való jogosultságának kezdő időpontját erre figyelemmel jelölte meg. Ezzel szemben a másodfokú bíróság a végső építési határidőnek és a vevő általi birtokba vételt megelőző egyes hatósági eljárások jogszabályban meghatározott határidejei alapulvételével határozta meg azt az időpontot, amikor a birtokba adásnak már bizonyosan meg kellett történnie. A felülvizsgálati határozat jogi indokolása szerint a felperes okirattal (a felek szerződésével) bizonyította a számítás kiinduló pontját képező, egyébként az alperes által vállalt időpontot, amelyhez a másodfokú bíróság hozzászámolta azokat a jogszabály által meghatározott határidőket, amelyek eltelte szükséges volt a birtokba adáshoz. A Kúria utalt arra, hogy ez utóbbiakat – minthogy jogszabály tartalmazza – nem kellett bizonyítani. Emiatt megalapozatlannak találta a Pp. 265. § megsértésére történt felülvizsgálati hivatkozást. A döntés elvi tartalmaként pedig – egyebek mellett – rögzítette: ha az ingatlan adásvételére vonatkozó szerződés tartalmazza az építés alperes által vállalt befejező időpontját, a birtokbaadási határidő kikötése hiányában is meghatározható az az időpont, amikor a szükséges hatósági eljárások és azok jogszabályban meghatározott határideje alapulvételével meghatározható, mikor kellett volna az ingatlant birtokba adni. (Ezzel szemben a Kúria a felülvizsgálati kérelemben feltüntetett Pfv.V.21.046/2023/12. számú végzésében az ismertetett jogkérdésben nem foglalt állást, és ezért az attól való eltérésre a felperes a felülvizsgálat alapja körében megalapozatlanul hivatkozott.)
[52] Mindezekre tekintettel a másodfokú bíróság az adott esetben azzal az indokkal, hogy a birtokbaadási határidő mérlegelés kérdése nem lehet, a kártérítés megfizetése iránti keresetet nem utasíthatta volna el. Abban az esetben, ha az elsőfokú bíróságnak a birtokbaadási határidőre vonatkozó, az alperes fellebbezésében vitássá tett ténymegállapításának alapjául szolgáló mérlegelést a jogerős ítélet indokainak megfelelően hibásnak tartotta, akkor a Pp. 369. § (3) bekezdés a) pontja szerinti anyagi jogi felülbírálat során a bizonyítás eredményét okszerűtlennek minősíthette, és ennek alapján a tényállást módosíthatta volna. Ehhez – a fentiek értelmében – további bizonyítás felvételére sem lett volna szükség, hiszen az indokolt, a fellebbezésben is feltüntetett hatósági eljárások határidejét jogszabály határozza meg.
[53] A jogerős ítélet jogi indokolása annyiban következetlen is volt, hogy bár a másodfokú bíróság a birtokbaadási határidő elsőfokú bíróság részéről történt meghatározását megalapozatlannak minősítette, ami egyúttal a kártérítési felelősséget megalapozó kötelezetti késedelem hiányát is jelentette; azt a határozathozatalkori (2024. tavaszi) helyzetet, miszerint az építkezés nincs befejezve és a társasházi lakás birtokba adása nem történt meg, a szerződési jog szabályaival összeegyeztethetetlennek nevezte, és ezért az alperesnek a jogellenes magatartás hiánya melletti érvelését megalapozatlannak találta. Emellett a másodfokú bíróság megállapította azt is, hogy az alperest a munkaerő- és nyersanyaghiányra hivatkozása a kártérítési felelősség alól nem mentesíthette; a Ptk. 6:142. §-ában meghatározott kimentési okok vizsgálatára viszont csak a kontraktuális felelősség szükségképpeni feltételeinek, vagyis a szerződésszegés, a kár és a kettő közötti okozati összefüggés fennállása esetén van szükség (Kúria Pfv.III.21.076/2021/4.).
[54] A jogerős ítélet felülvizsgálati kérelemmel támadott rendelkezése ezért a Ptk. 6:35. § (3) bekezdését és 6:142. §-át is sértette.
[55] A Kúria a kifejtettekre tekintettel a jogerős ítélet felülvizsgálati kérelemmel támadott rendelkezését hatályon kívül helyezte, és a másodfokú bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasította.
(Kúria Pfv.III.20.823/2024/6.)