Az elmaradt vagyoni előny (lucrum cessans) természetéből adódóan mértékének/összegének megállapítása összetett kérdés. Ilyen típusú kártérítési igény esetén valójában egy meg nem valósult (hipotetikus) helyzetet kell értékelni. Ez szükségszerűen vonja maga után azt, hogy a bíróság a kár, illetve a kártérítés összegét tipikusan mérlegelés útján és nyilvánvalóan közelítő jelleggel tudja meghatározni, ami eljárásjogi oldalról a régi Pp. 206. § (1) és (3) bekezdésének alkalmazását jelenti [2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:522. § (2) bek. b) pont; 1952. évi III. törvény (régi Pp.) 177. § (1) bek., 206. § (1) és (3) bek.].
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] Az ingatlan-tulajdonos alperesek és a beruházó között 2016. május 11-én megállapodás (a továbbiakban alapmegállapodás) jött létre társasház építésére. A felek úgy állapodtak meg, hogy a földterületet – a beruházónak értékesítendő meghatározott tulajdoni hányad kivételével – az alperesek adják el, míg a felépítmény építését és értékesítését a beruházó végzi. A tulajdonosok és a beruházó is közvetíthet vevőket. A beruházó által közvetített vevőkkel a tulajdonosok az előre egyeztetett első alkalmas időpontban megkötik az ingatlan-adásvételi szerződést. A beruházó a leendő vevőkkel vállalkozási szerződéseket köt és a társasházat a meghatározott időpontig, a meghatározott műszaki készültségi fokban felépíti. Bármelyik fél jogosult a szerződést rendkívüli felmondással megszüntetni, ha a másik fél a szerződésben vállalt lényeges kötelezettségeit súlyosan megszegi és írásbeli felszólítás ellenére határidőn belül nem orvosolja. A szerződésszegő fél ebben az esetben 10 000 000 forint meghiúsulási kötbért köteles fizetni és meg kell térítenie az ezen felül okozott károkat.
[2] A felek között 2016. május 26-án létrejött a ráépítési szerződés. A beruházó a projekt megvalósítására megalapította a felperesi társaságot.
[3] A megrendelő I. és III. rendű alperes, a haszonélvező II. rendű alperes és a vállalkozó felperes között 2016. szeptember 13-án az I. rendű alperes részére kivitelezendő garázs, továbbá a III. rendű alperes részére kivitelezendő lakás és egyéb ingatlanrészek tekintetében vállalkozási szerződés jött létre. A felek arra az esetre, ha a szerződés a megrendelőknek felróható okból meghiúsul, a nettó vállalkozói díj 10%-ának megfelelő meghiúsulási kötbért kötöttek ki.
[4] Az alapmegállapodás 2016. szeptember 13-án úgy módosult, hogy a beruházói jogok és kötelezettségek a felperest illetik, illetve terhelik, továbbá a felek kikötötték, hogy a tulajdonosok az épület engedélyezési záradékkal ellátott tervrajzának megfelelően alapító okiratba foglalják a társasház-alapítási szándékot, és az előzetes alapítás tényét feljegyeztetik az ingatlan-nyilvántartásban. Az alapmegállapodás 6. pontjának módosítása szerint a leendő vevők részére a telekhányadokat oly módon kell értékesíteni, hogy abból a tulajdonosok részére (a felperes által megvásárolt tulajdoni hányad, valamint a földszinti garázs telekhányadát képező és az I. rendű alperes tulajdonában maradó tulajdoni hányad, továbbá a földszinti lakás, iroda telekhányadát képező, a III. rendű alperes tulajdonában maradó tulajdoni hányad figyelembe vétele nélkül) fix 40 000 000 forint árbevétel jusson, amire a beruházó kötelezettséget vállalt.
[5] Az alapmegállapodásnak megfelelően 2016. szeptember 13-án a peres felek között létrejött az adásvételi, vételi és eladási jogot alapító szerződés. Megállapodtak, hogy a szerződés hatályba lépésének napja az ingatlanon álló felépítmény lebontását követően, annak beépítetlen területté minősítéséről szóló ingatlan-nyilvántartási bejegyző határozat keltének napja. A szerződés szerint az I. rendű alperes az ingatlanból őt megillető tulajdoni hányad egy részét a megfizetett 10 000 000 forint vételáron eladta a felperesnek, míg a II. rendű alperes lemondott a haszonélvezeti jogáról. A II. rendű alperes az ingatlanból a bontást követően megillető tulajdoni hányadára, a III. rendű alperes pedig a tulajdoni hányada meghatározott részére vételi jogot alapított a felperes javára a 2016. szeptember 30. és 2019. szeptember 30. közötti időtartamra. A vételi jog gyakorlásának feltétele volt, hogy a birtokba adás napját vagy az építési engedély jogerőre emelkedésének napját követő 36 hónapon belül a megállapodás a tulajdonosok súlyos szerződésszegésére vagy nekik felróható lehetetlenülésére tekintettel megszüntetésre kerül.
[6] Az alperesek 2016. szeptember 13-án a felperes birtokába adták az ingatlant, aki az azon lévő felépítményt elbonttatta. A felperes tulajdonjogát, vételi jogát, valamint a II. és III. rendű alperes eladási jogát az ingatlanügyi hatóság bejegyezte és a bontás tényét, valamint a korábbi társasház megszüntetését is átvezette az ingatlan-nyilvántartáson. A felépítendő társasház építési engedélye 2016. november 15-én jogerőre emelkedett.
[7] A felperes időközben – még 2016. június–július folyamán – előzetes megállapodásokat kötött a leendő társasházban meghatározott lakások és parkolók kivitelezésére a potenciális vevőkkel, illetve megrendelőkkel. E megállapodásokban rögzítették, hogy a végleges vállalkozási szerződéseket az építési engedély felperes általi kézhezvételét követően kötik meg, és ezzel egyidejűleg hozzák létre a telekrészekre a tulajdonosokkal az ingatlan-adásvételi szerződéseket. Az ingatlanra a felperessel előzetes megállapodásokat kötő személyeken kívül mások is érdeklődtek. Egyikük utóbb arra hivatkozással, hogy a szerződést nem sikerült időben megkötni, elállt a vételi szándékától.
[8] A felperes 2017. január 17-én a telekre vonatkozó adásvételi szerződések megkötéséhez megküldte az alperesek jogi képviselője részére az előzetes megállapodásokkal érintett személyek személyes adatait, kérve a szerződések előkészítését. Kérését másnap megismételte. Az érdeklődők egyike a felperes útbaigazítása alapján 2017. január 25-én közvetlenül kérte az alperesek jogi képviselőjétől az adásvételi szerződés tervezetét. Az alperesek jogi képviselője az adásvételi szerződés tervezeteket az alperesek elzárkózása miatt nem készítette el.
[9] A felek jogi képviselője, illetve a felperes ügyvezetője között 2017 januárjában több e-mail váltás – valamint a jogi képviselők között személyes egyeztetés is – történt a társasház alapító okirata tervezetével összefüggésben, amelynek véglegesítését az alperesek jogi képviselője vállalta.
[10] Az alperesek 2017. január 10-én kelt levelükben jelezték, hogy az elmúlt időszakban kialakult helyzetre tekintettel és egyéb szabályozási kérdés elmaradása miatt a felek közötti megállapodások további kiegészítésre szorulnak. Javasolták, hogy a felperes adjon fizetési garanciát a vételár-bevételre. Az I. rendű alperes 2017 januárjában személyesen kereste meg az egyik potenciális vevőt azzal, hogy fenntartásai vannak a társasház megvalósulásával kapcsolatban, a felperesnek ugyanis nincsenek meg az anyagi feltételei a ház felépítésére.
[11] Az adásvételi szerződések megkötésére és az alapító okirat véglegesítésére az alperesek részéről nem került sor.
[12] A felperes, illetve a beruházó az építési projekt kapcsán 7 633 624 forint + áfa értékű tervezési, valamint műszaki ellenőri szerződéseket kötött. A társasház kulcsrakész kivitelezésére a felperes és egy Kft. között 2017. január 9-én 209 987 433 forint + áfa összegű átalánydíjas vállalkozási szerződés jött létre.
[13] A felperes a 2017. február 16-án kelt levelében bejelentette, hogy az alperesek szerződésszegése miatt eláll a velük kötött szerződésektől. Az alperesek válaszlevelükben visszautasították az elállást.
[14] A felperes az alperesek szerződésszegésére és az elállásra hivatkozással keresetet terjesztett elő a visszajáró vételár, meghiúsulási kötbér és kártérítés iránt.
[15] A kártérítési igényt nem érintő elsőfokú részítéletet az ítélőtábla részítéletével részben megváltoztatta, és az adásvételi szerződés megszűnése folytán az I. rendű alperest 7 000 000 forint, a II. rendű alperest 3 000 000 forint és járulékai megfizetésére kötelezte, ezzel egyidejűleg eredeti állapot helyreállítása jogcímén elrendelte az ingatlan-nyilvántartási bejegyzések törlését. Helyt adott az alapmegállapodás alapján előterjesztett kötbér igénynek. Ezt meghaladóan a keresetet elutasította. Egyebekben az elsőfokú bíróság részítéletét helybenhagyta.
[16] A jogerős részítélet indokolása szerint a peres felek között több, egymásra épülő megállapodásból álló komplex szerződéses konstrukció jött létre. Az alapmegállapodás képezte a szerződéses keretet, amelynek lényeges eleme volt a felek együttműködési kötelezettsége és a szerződésszegés jogkövetkezményeinek meghatározása. Az alperesek azzal, hogy a szerződéses kötelezettségük ellenére nem kötötték meg a vevőkkel az adásvételi szerződéseket, a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:150. §-a szerinti közbenső szerződésszegést követtek el az alapmegállapodás vonatkozásában. Emellett megszegték a 2016. szeptember 13-i megállapodásban foglalt, a társasház alapító okiratának elkészítésére és földhivatali benyújtására vállalt kötelezettségüket is. A felperes az alperesek szerződésszegő magatartása miatt a Ptk. 6:183. §-ában biztosított választással élve a késedelem jogkövetkezményeit kívánta alkalmazni. Ezek között szabályozza a Ptk. 6:140. §-a az elállás vagy, ha a szerződéskötés előtt fennállt helyzetet nem lehet visszaállítani, a felmondás jogát. Az elvégzett bontási munkák miatt a perbeli esetben az eredeti állapot helyreállítása már nem lehetséges, ezért a jogviszony felmondással történő megszüntetésének szabályai (Ptk. 6:213. § (1) bekezdés) alkalmazhatók.
[17] A Kúria mint felülvizsgálati bíróság részítéletével a jogerős részítéletet a felülvizsgálattal támadott részében hatályában fenntartotta.
A kereseti kérelem és az alperesek védekezése
[18] A Kúria hatályon kívül helyező végzése alapján lefolytatott másodfokú eljárásban történt hatályon kívül helyezés folytán megismételt elsőfokú eljárásban a felperes módosított keresetében az I. és III. rendű alperes egyetemleges kötelezését kérte a velük kötött szerződések meghiúsulásából eredő, a meghiúsulási kötbért meghaladó kára megtérítéseként 74 562 571 forint elmaradt haszon és 2017. április 27-től a kifizetésig járó törvényes kamata megfizetésére.
[19] Állította, hogy a közösen megvalósítani tervezett társasházépítési projektből realizálható bevétele mindösszesen 378 226 200 forint lett volna, amelyből az általános forgalmi adó levonását követően a bevételként figyelembe vehető összeg 351 733 628 forint. Ezzel szemben az építkezéshez szükséges költség mindösszesen 267 171 057 forint, amely tartalmazza a telek 50 000 000 forint összegű bekerülési költségét, a kulcsrakész kivitelezés 209 987 433 forint összegű vállalkozói díját, míg a fennmaradó összeg a tervezési díjak és a műszaki ellenőr díjának összege. A tervezett ráfordítások és bevételek különbözetét alapul véve álláspontja szerint elmaradt vagyoni előnyként 84 562 571 forint összegű kára keletkezett az alperesek szerződésszegő magatartása következtében, amelyből a meghiúsulási kötbért meghaladó összeget követelte.
[20] Az alperesek ellenkérelme a kártérítési kereset elutasítására irányult. Állították, hogy a felperesnek nem keletkezett kára. Nem rendelkezett anyagi erőforrással, nem kezdte meg a projekt kivitelezését. Vitatták, hogy ténylegesen létrejöttek az általa hivatkozott szerződések a kivitelezés érdekében. Rámutattak, hogy a felperes nem értékesítette az összes ingatlanrészt, illetve az általa csatolt megállapodások létrejötte is kérdéses. Hivatkoztak arra is, hogy a felperes nem tett eleget kármegelőzési, kárenyhítési kötelezettségének, mivel a vételi jog gyakorlásával elkerülhette volna a károsodását.
Az első- és a másodfokú ítélet
[21] Az elsőfokú bíróság ítéletével egyetemlegesen kötelezte az alpereseket 50 000 000 forint és ezen összeg után 2017. április 27-től a késedelemmel érintett naptári félév teljes idejére a naptári félév első napján érvényes jegybanki alapkamat, valamint 3 860 000 forint perköltség megfizetésére. Ezt meghaladóan a keresetet elutasította. Az alpereseket egyetemlegesen 150 000 forint, míg a felperest 77 400 forint elsőfokú eljárási illeték megfizetésére kötelezte.
[22] Határozatának indokolásában rámutatott, hogy a Kúria hatályon kívül helyező végzésében kifejtettek szerint az alperesek magatartása szándékos szerződésszegésnek minősül, ezért előreláthatóságára tekintet nélkül teljes kártérítéssel tartoznak. A jogerős részítéletre is tekintettel azt kellett vizsgálnia, hogy a felperesnél igazolható-e elmaradt vagyoni előny, és ha igen milyen összegben. A Ptk. 6:143. § (2) bekezdése alapján ennek bizonyítása a felperest terhelte.
[23] Kiemelte: elmaradt vagyoni előny címén kártérítés akkor állapítható meg, ha az a jövőbeni felmerülésének a lehetőségében rejlő bizonytalansági tényező mellett is a bizonyosság erejével bekövetkezett volna (Szegedi Ítélőtábla Pf.III.20.024/2022/3.). Elmaradt vagyoni előny megtérítésére csak reális és ellenőrizhető adatok alapján kerülhet sor.
[24] A per adatai alapján arra következtetett, hogy a felperes képes volt a beruházás kivitelezésének finanszírozására. Nem fogadta el az alperesnek azt a hivatkozását, miszerint nem állt szándékában a társasház kivitelezése, illetve az általa a kivitelezés érdekében kötött szerződések színleltek vagy nem valós tartalmúak.
[25] Rámutatott: a felperesi ráfordítás, illetve a bevétel különbözeteként határozható meg az a vagyoni előny, amelytől a felperes az alperesek szándékos szerződésszegése miatt elesett. A szükséges ráfordítások és az elérhető értékesítési ár összegének meghatározása érdekében a perbe bevezetett szakértő a kiegészített szakvéleményében a felperes által becsatolt iratok, szerződések és engedélyezési terv alapján akként foglalt állást, hogy a szerződésekben szereplő költségek a projekt megvalósításához szükséges tételeket mutatják, nem eltúlzottak, és nem alul kalkuláltak. A szakértő ugyanakkor részletes gépészeti terv hiányában, illetve az anyagok és a munkadíj szabadáras természete folytán azt nem tudta pontosan meghatározni, hogy pontosan mennyi lett volna a terv szerinti társasház kiviteli költsége. Nyilatkozata szerint a szabványoknak, a jogszabályi előírásoknak megfelelően kivitelezett átlagos kivitelű ingatlan az Építőipari Költségbecslési Segédlet (a továbbiakban: ÉKS) szerint m2-enként 200 000–300 000 forintból építhető fel, az ingatlanok értékesítési ára pedig a szerződés idején, illetve napjainkban 420 000 forint/m2 összegben reális. A szakértő ugyanakkor hangsúlyozta: az értékesítési ár, illetve a ráfordítás különbözeteként jelentkező nyereség csak abban az esetben realizálható a szakvéleményben rögzített mértékben, ha minden feltétel teljesül. Rendszerint azonban a költségek a kivitelezés folyamán emelkednek, illetve gyakran előfordul, hogy nem sikerül valamennyi lakást értékesíteni.
[26] Az elsőfokú bíróság az ellentmondásmentesnek és az egyéb peradatokkal összhangban állónak ítélt kiegészített szakvéleményt ítélkezése alapjául elfogadta. Megállapította, hogy a telek bekerülési költséget figyelmen kívül hagyva, a szakértő által meghatározott m2-kénti kivitelezési költséget alapul véve a felperes által hivatkozott 267 171 057 forint összegű kivitelezési költség elfogadható.
[27] A felperes által megjelölt összegű elmaradt vagyoni előnyt nem tartotta kétséget kizáróan bizonyítottnak, mivel a szakértő a reális hasznot 20–30%-ban jelölte meg, de csak abban az esetben, ha a kivitelezés során a költségek nem emelkednek, illetve valamennyi ingatlant sikerül értékesíteni. Rámutatott, hogy a károsodás bekövetkezte kétséget kizáróan megállapítható, de a konkrét beruházás a kezdeti fázisában megrekedt, amely körülmény nehezíti a kiadások és bevételek pontos meghatározását. A kár összegét bizonytalansági tényezők (esetlegesen felmerülő többletköltségek, hitelfelvétel szükségessége miatti költségek, magasabb értékesítési árak) befolyásolják, és a kár mértékére lefolytatott további bizonyítás sem hozhat eredményt. Ezért a Ptk. 6:144. § (2) bekezdése szerint irányadó 6:531. §-a alapján általános kártérítést alkalmazott, amely összegének meghatározása során a szakértő által megjelölt kivitelezési költségből indult ki és arra vetítette a szakértő által megállapított 20-30%-os haszon mértékét. A megközelítőleg 1000 m2 alapterületű ingatlan felépítési költségét szakértői becslés alapján maximum 300 000 000 forintnak tekintette, amelyhez hozzászámította a társaság működési költségét, ezzel szemben az előzetes megállapodásokban kikötött vételár alapján a bevételt minimum 380 000 000 forint körüli összeggel vette figyelembe. Ennek eredményeként a már megítélt 10 000 000 forint meghiúsulási kötbéren felül az elmaradt vagyoni előny összegét 50 000 000 forintban állapította meg.
[28] Mellőzte a kivitelezést végző Kft. ügyvezetője tanúkénti meghallgatását, mivel a kivitelezési költségek tekintetében a szakértő az ÉKS-re alapította az értékbecslését. Szükségtelennek tartotta az alperes által megjelölt további tanúk meghallgatását is, tekintettel arra, hogy azt a jogvita mikénti elbírálása szempontjából lényegtelen kérdésre indítványozták.
[29] A felperes perköltséget érintő, valamint az alperesek elsődlegesen a kereset elutasítására, másodlagosan az elsőfokú ítélet hatályon kívül helyezésére irányuló fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság a felperes fellebbezését alaptalannak, az alperesek fellebbezését alaposnak ítélte. Jogerős ítéletével az elsőfokú ítélet nem fellebbezett részét nem érintette, megfellebbezett rendelkezését a polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (a továbbiakban: Pp.) 253. § (2) bekezdése alapján megváltoztatta, és a keresetet teljes egészében elutasította. Mellőzte az alperesek elsőfokú perköltség, valamint a felperesnek és az alpereseknek a meg nem fizetett elsőfokú eljárási illeték megfizetésére kötelezését.
[30] Indokolása szerint helyesen állapította meg az elsőfokú bíróság, hogy a felperesnek volt az építkezés megvalósítására vonatkozó szándéka, és az építkezés pénzügyi feltételei is rendelkezésére álltak. Vizsgálni kellett ezért, hogy a társasház megvalósulásának meghiúsulása miatt keletkezett-e elmaradt vagyoni előny, amely a beruházás költségei és a lakások értékesítéséből elérhető bevétel különbözetének összege.
[31] Kiemelte, hogy az általános kártérítés anyagi jogi szabálya (Ptk. 6:531. §) kisegítő jelleggel csak akkor alkalmazható, ha a kár bekövetkezése biztos, illetve a kár a jövőben bizonyosan be fog következni, csupán a mértéke bizonytalan, összegszerűségében nem mutatható ki pontosan. Annak megállapításához, hogy a kár mértéke pontosan nem számolható ki, szükséges, hogy a bíróság előzetesen minden rendelkezésre álló és célravezető bizonyítást lefolytasson a kár felderítése végett (EBH 2003.863.). Az általános kártérítés alkalmazására mindaddig nem kerülhet sor, amíg nyilvánvalóvá nem válik, hogy a kár mértéke nem számítható ki. Nem alkalmazható általános kártérítés, ha a lefolytatott bizonyítási eljárás alapján mérlegeléssel megállapítható a kár mértéke (BH 2000.57., Kúria Pfv.20.016/2023/4.).
[32] Az alperesek fellebbezésében foglaltakra tekintettel a felperes várható kivitelezési költsége vonatkozásában rögzítette: a szakértő a szakvélemény kiegészítéseiben akként nyilatkozott, hogy nem állnak rendelkezésre azok az okiratok, amelyek alapján részletes költségvetés készíthető a beruházás vonatkozásában. A beruházás költségvetésének részletezésére így a szakvélemény további kiegészítése nem lehetséges. Változatlanul fenntartotta ugyanakkor a szakértő azt az álláspontját, hogy a felperes és a kivitelező Kft. között létrejött vállalkozási szerződésben meghatározott vállalkozói díjból a kivitelezés megvalósítható lett volna, figyelemmel az ÉKS-ben foglaltakra is.
[33] Rámutatott: ezt a vállalkozási szerződést azonban a megkötését követő ötödik napon a szerződő felek közösen megszüntették, még a felperesnek a peres felekkel megkötött szerződéstől való elállását megelőzően. E vállalkozási szerződés alapján teljesítés még részben sem történt, a vállalkozó a munkálatokat nem kezdte meg. Semmilyen peradat nem támasztotta alá a felperesnek azt az állítását, hogy a vállalkozási szerződést a bizonytalan jogi helyzet miatt szüntették meg, a kivitelező Kft. volt ügyvezetőjének tanúkénti meghallgatását pedig a felperes szükségtelennek tartotta, így az állított körülmény kapcsán tanúbizonyítás lefolytatására sem volt lehetőség.
[34] A fenti körülmények miatt a másodfokú bíróság nem tartotta megállapíthatónak, hogy a vállalkozási szerződés alapján a kivitelezés ténylegesen megvalósítható lett volna, figyelemmel arra is, hogy a szakértő által szükségesnek tartott okiratok hiányában a vállalkozói díj összege sem ellenőrizhető. Ezért úgy ítélte, nem vehető figyelembe a vállalkozási szerződésben megjelölt összeg a kivitelezés várható költségeként, amire tekintettel az alperesek indítványára sem volt indokolt a kft. ügyvezetőjének tanúkénti meghallgatása.
[35] Álláspontja szerint ugyanakkor a szakvéleményből is következően számíthatók egy építkezés várható költségei az ÉKS-ben meghatározottak alapulvételével. Az ÉKS-ben foglaltakat a szakértő is értékelte, annak alapján a meghallgatásakor 200 000 forint/m2 és 300 000 forint/m2 közötti összegben jelölte meg a kivitelezés költségeit. Az ÉKS azonban ilyen értékhatárt külön nem tartalmaz, annak kiszámításáról a szakértő erre irányuló kérdésre a meghallgatása során nem tudott nyilatkozni. Nem állapítható meg így, hogy a szakértő által megjelölt értékhatárok azok, amelyek közötti összegben a kivitelezés megvalósítható. Az ÉKS ugyanakkor tartalmaz olyan összefoglaló táblázatot, amely a telek bekerülési költsége nélkül tartalmazza átlagos színvonal mellett, az erkélyek 50%-ának figyelembevételével a lakóépületek kivitelezésének nettó költségét. A táblázat társasház esetében nettó 270 200 forint/m2 összegben határozza meg a kivitelezés költségét, amelytől szerény vagy luxus kivitel esetén el lehet térni. A jelen esetben a leendő vevőkkel létrejött megállapodás szerint I. osztályú minőségben kellett a kivitelezést elvégezni, amely nem tekinthető szerény kivitelnek. A kivitelezésre vonatkozó vállalkozási szerződés hiányában várható költség meghatározására ezért az ÉKS szerinti összeget (nettó 270 200 forint/m2) kell figyelembe venni, az becslésként elfogadható. Ez egyebekben a szakértő által is megjelölt forint/m2 költségtartományba esik.
[36] Számításai alapján a lakások területe a felperes által készített és az alperesek által nem vitatott kimutatás szerint – az erkélyeket 50%-kal véve figyelembe – összesen 980,76 m2, amelyre vonatkozó kivitelezési költség az ÉKS szerinti 270 200 forint/m2 alapulvételével nettó 265 001 352 forint. Ez az összeg az ÉKS-ből kitűnően nem tartalmazza az építészeti műszaki leírás és a kertészeti műszaki leírás szerint kialakítandó térburkolatok költségét. A műszaki leírások szerint a jelen esetben a burkolt terület nagysága 262,52 m2, az ÉKS I. fejezet I/V.2.1.1.1.3. pontja alapján 10 000 forint/m2 összeggel számolva a térburkolatok költsége nettó 2 625 000 forint. Ezen felül számítandó még az összesen 59,19 m2 alapterületű garázsok kivitelezésének költsége is, amelyek esetében az ÉKS 41. oldalán feltüntetett munkálatok közül a szerkezeti és szakipari munkák szükségesek. E munkák nettó költsége 185 000 forint/m2, ez alapján az alapterületet 50%-kal számolva a garázsok kivitelezésének várható költsége 5 475 075 forint. A beruházás költségeihez tartozik továbbá a felperes által a telekhányad vételéhez kifizetett 10 000 000 forint, valamint a szükséges tervek elkészítésének és a műszaki ellenőrnek a díja, amely a felperes által megkötött szerződések alapján mindösszesen nettó 7 633 624 forint. A telek bekerülési költségeként ugyanakkor további összeget nem lehet figyelembe venni, mivel a többi telekrészt az alperesek értékesítették volna, így annak 40 000 000 forint összegű ellenértéke őket illette volna. A 40 000 000 forint ugyanakkor csökkenti a felperest megillető bevételt, mert az nem neki, hanem az alpereseknek járt volna.
[37] Rámutatott, hogy a felperes projektcég, így a működési költségei is az építkezéssel kapcsolatosak. A leendő vevőkkel megkötött vállalkozási szerződések tervezete szerint az építkezés 2018-ban fejeződött volna be, ezért a felperes 2016., 2017. és 2018. évekre vonatkozó működési költségeit hozzá kell számítani a beruházási költségeihez. A felperes a működési költségéről külön nem nyilatkozott, ugyanakkor a rendelkezésre álló 2016. évi és 2018. évi mérlegéből megállapítható, hogy a bevétellel nem fedezett költsége 2016-ban 1 536 000 forint, 2017-ben 1 323 000 forint, 2018. évben 434 000 forint, mindösszesen 3 293 000 forint volt.
[38] A felperes előadta, hogy ingatlanközvetítőnek adott megbízást, akinek az ingatlan értékesítésekor jutalék jár. Ez a jutalék a felperest terhelte volna, amelynek mértékét G. Zs. tanúvallomásában bruttó 2%-ban jelölte meg. Az alperesek tulajdonába kerülő ingatlanok kivételével figyelembe vehető értékesítési ár alapján az ingatlanközvetítő jutaléka bruttó 7 218 520 forint, amelynek nettó összege 5 683 874 forint.
[39] Mindezek alapján a másodfokú bíróság a társasház építésének teljes nettó költségét 299 712 125 forintban állapította meg.
[40] Értékelése szerint a bevételek meghatározása vonatkozásában a szakvélemény a kiegészítését követően is aggályos maradt, mert a lakások forgalmi értékét illetően továbbra sem tartalmaz ellenőrizhető, összehasonlító adatokat. A szakértő által megjelölt ingatlanok műszaki tartalma a szakértő nyilatkozata szerint sem ismert. A társasházban létesülő lakásokra azonban a felperes kötött előzetes megállapodásokat, amelyekből megállapíthatóan kulcsrakészen 370 000 forint/m2 és 390 000 forint/m2 a telekhányadot is magában foglaló ellenérték. E megállapodásokban a garázsok vételárát 3 000 000 forintban, a beállókét 800 000 forintban határozták meg. Ezek az adatok a perbeli társasházat érintően megfelelő összehasonlító adatként szolgálnak a várható értékesítési ár meghatározásához. A felperes a várható bevételt összesen bruttó 378 226 200 forintban állapította meg, azonban egy garázs és kettő beálló ellenértéke külön már nem illetné meg, emiatt a garázsok esetében a várható vételár 9 000 000 forint, míg a beállók esetében 7 200 000 forint, amelyre tekintettel az értékesítésből származó várható teljes bruttó bevétel mindösszesen 373 626 200 forint. Az elmaradt vagyoni előny számításakor figyelembe veendő bevétel összegét ugyanakkor csökkenti a lakások értékesítéséből származó ellenértéket terhelő 5% mértékű, míg a garázsok, beállók és az üzlet értékesítéséből származó ellenértéket terhelő 27% mértékű általános forgalmi adó. A várható nettó bevétel összege ennek megfelelően 351 733 629 forint, amelyből még le kell vonni az alperesek tulajdonába kerülő és nem önállóan értékesített egy garázs és kettő beálló nettó értékét, azaz 3 622 047 forintot, amely alapján a teljes várható nettó bevétel 348 111 581 forint. Ezt csökkenti még 40 000 000 forint, mivel a telekhányad értékesítésére tekintettel ilyen összeget az alperesek kapnak meg a felek megállapodása szerint. Ezért az értékesítésből várható bevétel összege 308 111 581 forint.
[41] A másodfokú bíróság szerint mindezek alapján a rendelkezésre álló bizonyítékok mérlegelésével meg lehetett állapítani a kivitelezéssel kapcsolatban felmerülő költségek és az értékesítésből várható bevételek összegét, így az azok különbözeteként jelentkező elmaradt vagyoni előnyt is, ami 8 399 465 forint.
[42] Az elmaradt vagyoni előny összege ugyanakkor nem haladja meg a felperes részére már megítélt 10 000 000 forint összegű meghiúsulási kötbért, amit meghaladó elmaradt vagyoni előnyben jelentkező kárt a felperes nem bizonyított. A kötbért meghaladó kár hiányában pedig a Ptk. 6:187. § (4) bekezdésében foglaltakra figyelemmel a felperesnek nem lehet további kárigénye az alperesekkel szemben.
[43] A másodfokú bíróság rámutatott, hogy a kár összegének kiszámíthatósága miatt – az elsőfokú bíróság álláspontjától eltérően – nincs helye általános kártérítés alkalmazásának. Megjegyezte: általános kártérítés esetében sem lett volna megállapítható a meghiúsulási kötbért meghaladó összegű elmaradt vagyoni előny. Az elsőfokú bíróság ugyanis a telek bekerülési költsége nélkül vette alapul a szakértő által meghatározott 200 000 forint/m2 és 300 000 forint/m2 közötti négyzetméter árat a kivitelezés költségére. Ezért a szakértői becslésre alapított 300 000 000 forinthoz és az elsőfokú bíróság által is értékelt működési költséghez hozzá kell még adni a felperes által megszerzett telekhányad 10 000 forint összegű vételárát, és figyelembe kell venni azt is, hogy 40 000 000 forint az alpereseket illeti meg. Ennek következtében nincs a meghiúsulási kötbér összegén felül 50 000 000 forint összegű kár.
A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem
[44] A felperes felülvizsgálati kérelmében elsődlegesen a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és az elsőfokú ítéletet helybenhagyó, az alpereseket általános kártérítés jogcímén 50 000 000 forint és késedelmi kamata megfizetésére kötelező határozat hozatalát kérte azzal, hogy a Kúria a perköltség megállapítása körében vegye figyelembe az elsőfokú ítélet elleni fellebbezési kérelmében foglaltakat. Másodlagos felülvizsgálati kérelme a jogerős ítélet hatályon kívül helyezésére és az első- vagy másodfokú bíróság új eljárásra és új határozat hozatalára utasítására irányult.
[45] Álláspontja szerint a jogerős ítélet sérti a Ptk. 6:143. § (2), (3) bekezdését, 6:522. § (1) bekezdését, 6:522. § (2) bekezdés b) pontját, valamint a régi Pp. 3. §
(1)–(3) bekezdését, 140. § [helyesen 141. §] (2) bekezdését, 177. § (1) bekezdését, 206. § (1)–(3) bekezdését, 215. §-át, 221. § (1) bekezdését, 252. § (1)–(3) bekezdését, 253. § (3) bekezdését.
[46] Rámutatott: a kérelemhez kötöttség elve azt jelenti, hogy a bíróság a per folyamán nem dönthet olyan kérdésben, amelyre vonatkozóan a felek nem terjesztettek elő kereseti. A kérelemhez kötöttség másik lényeges perbeli megnyilvánulása a túlterjeszkedés tilalma, miszerint a bíróság döntése nem terjedhet túl a kereseti kérelmen, illetve az ellenkérelmen (régi Pp. 215. §). A kérelemhez kötöttség elve a másodfokú eljárásban is érvényesülő alapelv (BH 2011.22., BH 2008.27.). Ennek megfelelően a másodfokú bíróság a régi Pp. 253. § (3) bekezdése értelmében az elsőfokú ítéletet csak a fellebbezési kérelem és a fellebbezési ellenkérelem korlátai között (régi Pp. 247. §) változtathatja meg. Ehhez képest a jelen ügyben a másodfokú bíróság az alperesek valamennyi fellebbezési érvét elutasította, így a jogerős ítélet kizárólag olyan megállapításokon alapul, amelyre vonatkozóan az alperesek fellebbezése nem tartalmazott kérelmet. Ennek hiányában viszont a jogerős ítélet sérti a régi Pp. 3. § (1)–(2) bekezdése szerinti kérelemhez kötöttség elvét, és ekként a régi Pp. 247. § (2) bekezdésében, 253. § (3) bekezdésében rögzített korlátokon túlterjeszkedik. Szerinte a jogerős ítélet indokolása azt a látszatot kelti, hogy a másodfokú bíróság a fellebbezéstől és az alperesi érvektől függetlenül „kimazsolázott” egyes tényállási elemeket és egy teljesen új koncepciót és érvelést épített fel annak alátámasztására, miért nem alapos az elsőfokú bíróság által megítélt 50 000 000 forintos kártérítési összeg.
[47] A Fővárosi Ítélőtábla Polgári Kollégiuma 2008. december 1-jei ülésén megvitatott „A bizonyításra vonatkozó tájékoztatási kötelezettség a polgári perben” előterjesztésben tett megállapításokra hivatkozással, azokat idézve a felperes sérelmezte, hogy a másodfokú bíróság a kivitelező Kft. ügyvezetőjének elmaradt tanúkénti kihallgatása kapcsán olyan elmulasztott bizonyítást rótt a terhére, amelyre vonatkozó bizonyítási kötelezettségéről őt nem tájékoztatta. Az elmulasztott bizonyításra hivatkozva indokolatlanul és kirívóan okszerűtlenül, érdemi bizonyítás lefolytatása nélkül mérlegelte felül az elsőfokú ítéletet, illetve zárta ki a bizonyítékok köréből az aláírt átalánydíjas generálkivitelezői szerződést, és ezzel a ráfordítási költségelemet, annak érdekében, hogy alperesi fellebbezés vagy erre irányuló peradat nélkül önkényes költségszámítást határozzon meg.
[48] Álláspontja szerint a felülvizsgálati kérelem I. részében kifejtettek alapján a másodfokú bíróság megsértette a régi Pp. 177. § (1) bekezdését, amikor a bíróság szakértelmét és kompetenciáját meghaladó kérdésben a perben kirendelt szakértő többször – szóban és írásban – kiegészített szakvéleményét figyelmen kívül hagyta, azt lényegében saját hatáskörben felülbírálta.
[49] Megítélése szerint a kár összegszerűsége az elsőfokú bíróság által kirendelt beruházási szakértő szakvéleményével kétséget kizáróan megállapításra és bizonyításra került a kereseti követeléssel megegyező összegben. Utalt ennek kapcsán a régi Pp. 206. § (3) bekezdésében foglaltakra, amelyek értelmében a kártérítés összegét a bíróság a per összes körülményeinek mérlegelésével belátása szerint akkor határozhatja meg, ha az szakértői vélemény vagy más bizonyíték alapján meg nem állapítható. A perbeli esetben azonban az összegszerűség alátámasztására mind bizonyíték, mind igazságügyi szakértői vélemény is rendelkezésre állt, melyeket azonban a másodfokú bíróság nyilvánvalóan alap nélkül hagyott figyelmen kívül.
[50] Előadta: a bizonyítékok okszerű mérlegelésének követelménye a másodfokú bíróságot is köti, ezért az indokolatlan felülmérlegelés következtében eltérő tényállás megállapítása és emiatt más jogkövetkezmény levonása az ügy érdemi elbírálására kiható jogszabálysértésnek minősülhet (BH 2006.403.). Utalt arra, hogy a jogerős részítélet megállapítása szerint a bizonytalan jogi helyzet fennállt és okkal vezetett a kivitelezési szerződés felfüggesztéséhez, azaz a perben már bizonyított tényállási elemről van szó, amely köti a másodfokú bíróságot. Az elsőfokú bíróság a megismételt eljárásra vonatkozóan konkrét iránymutatást kapott a másodfokú bíróságtól, amely nem is terjedt ki ennek vizsgálatára.
[51] A felperes felülvizsgálati kérelme I. részében kifejtette, hogy szerinte a másodfokú bíróság a rendelkezésre álló bizonyítékokkal ellentétes, iratellenes, illetve a rendelkezésre álló bizonyítékok alapján okszerűtlen, valótlan vagy egyébként megalapozatlan megállapításokat tett, ezért a jogerős ítélet sérti a régi Pp. 206. § (1)–(3) bekezdésében foglaltakat.
[52] Rámutatott: a fent hivatkozott eljárási szabálysértések okán szenvedett sérelmet a Ptk. 6:143. §-a és 6:522. §-a szerinti teljes kártérítéshez fűződő anyagi joga is annak ellenére, hogy azt valamennyi releváns bizonyíték kétséget kizáróan alátámasztotta, de értékelésük során a másodfokú bíróság nyilvánvalóan okszerűtlen, iratellenes következtetésekre jutott.
[53] A felülvizsgálati kérelem I. pontjában előadta, hogy a telekingatlan 50 000 000 forint összegű vételára a projekt költségvetése tekintetében a ráfordítás költségelemeként veendő figyelembe. Az alperesek által fizetendő vállalkozói díj (vételár) összege pedig a bevételi oldalon, ahogy ez a kimutatásában is szerepel. A másodfokú bíróság több olyan vevőjelöltet is érdeklődőnek tekintett, akik esetében okirati bizonyítékkal igazolt elfogadott vételi ajánlat volt. Akik valóban csak érdeklődők voltak, azok esetében a kiajánlásokat az F/20-F/24. szám alatti e-mailek tartalmazzák. A T. A.-val történt e-mail váltásból látható, hogy 2017. január 20-án már csak 6 db értékesíthető ingatlan maradt. Ezzel összhangban áll G. Zs. tanúvallomása is. Arra is hivatkozott, hogy a vállalkozási szerződés 2017. január 14-én kárenyhítési célzattal csak felfüggesztésre, nem megszüntetésre került. A megszüntetést az alperesek felé közölt elállást és a projekt meghiúsulását követően 2017. március 21-én kezdeményezte, amelyre nézve okirati bizonyíték is rendelkezésre áll. A jogerős ítéletben a másodfokú bíróság e körben olyan tényállási elemet emelt ki és értékelt perdöntő jelentőségűként, amelyre nézve a perben okirati bizonyíték nem állt rendelkezésre, és amellyel kapcsolatban nem hívták fel bizonyításra, továbbá e ténynek a perben semmilyen relevanciája nem mutatkozott.
[54] Szerinte a jogerős ítélet [77] bekezdésében a szakértői nyilatkozatokra vonatkozó megállapítások is megalapozatlanok és ellentétesek a rendelkezésre álló peradatokkal. Nem helytálló a szakértőnek tulajdonított az a nyilatkozat, miszerint nem állnak rendelkezésre azok az okiratok, amelyek alapján a beruházás vonatkozásában költségvetés készíthető. A szakértő nyilatkozata – és ezt a 2023. április 20-i tárgyaláson egyértelműen tisztázta – arra irányult, hogy a jelen esetben konkrét átalánydíjas vállalkozási szerződés állt rendelkezésre árazott költségvetésen alapuló árajánlat szerint. A vállalkozói díj pedig szabadáras és azt a vállalkozó maga határozta meg, miáltal költségvetés nem készíthető. A vállalkozó felelőssége, hogy ezzel a költségvetéssel meg tudja-e valósítani a beruházást. A szakértő csak azt tudta vizsgálni, hogy az adott költségvetéssel ez a kivitelezés megvalósítható-e. Egyidejűleg ugyanezen a tárgyaláson a felek tisztázták, hogy a kiviteli tervek a peranyag részét képezik és a szakértő számára is hozzáférhetők voltak, illetve rendelkezésre álltak. A szakértő több alkalommal is megerősítette, hogy a szerződésben meghatározott vállalkozói díjból a kivitelezés megvalósítható, és egyébként az ÉKS költségnormáitól irreális mértékben nem tér el. Ezen túlmenően megjegyezte, hogy az ÉKS-ben szereplő költségnorma csak összevetési alap, a jelen esetben konkrét szerződés és ahhoz kapcsolódó költségvetés állt rendelkezésre. Érthetetlennek tartotta ezért, hogy a másodfokú bíróság mintegy szakkérdésben állást foglalva, a szakértő helyett – és ekként a megerősített szakvéleményt negligálva – azt rögzítette a jogerős ítélet [77] bekezdésében: „nem állapítható meg, hogy a kivitelező Kft.-vel kötött vállalkozási szerződés alapján a kivitelezés megvalósítható lett volna, figyelemmel arra is, hogy a szakértő által szükségesnek tartott okiratok hiányában a vállalkozói díj összege sem ellenőrizhető”. Ahogy a jogerős ítélet indokolása is tartalmazza, a szakértő ezzel ellentétes nyilatkozatot tett, semmilyen hiányzó okirat nem képezte a nyilatkozata akadályát, és annak alapján az ügyvezető tanúkénti meghallgatása hiányában is megállapítható, hogy a szerződésben rögzített vállalkozói díjból a kivitelezés megvalósítható volt. A másodfokú bíróság ítéleti megállapítása tehát a perbeli adatokkal, a szakértői nyilatkozatokkal és az okirati bizonyítékokkal teljes mértékben ellentétes.
[55] A felperes arra is hivatkozott, hogy a jogerős ítélet [73] bekezdésében tett megállapítás, miszerint „A becsatolt vállalkozói szerződésben azonban nem szerepel pontos műszaki tartalom, a szerződés a kivitelezési tervre utal, amely azonban nem állt rendelkezésre és arra sincs a szakvéleményben utalás, hogy a szakértő ezeket figyelembe vette volna.” ellentétes a perbeli nyilatkozatokkal és a rendelkezésre álló okirati bizonyítékokkal. A kiviteli terv ugyanis a peranyag részét képezte pontos műszaki tartalommal. A végső árajánlat konkrét árazott költségvetést tartalmazott, valamennyi munkanemre kiterjedően. Az egyes lakások műszaki tartalma pedig a vevői igények alapulvételével a végleges vállalkozási szerződés mellékletét képezte volna.
[56] Előadta továbbá: téves és „csúsztatáson alapul” a jogerős ítélet indokolásának ingatlanközvetítői díjra vonatkozó [82] bekezdése is. A másodfokú bíróság úgy állította be, mintha az alperesek részéről értékesített ingatlanon kívül valamennyi ingatlan 2% jutalék mellett ingatlanközvetítőn keresztül került volna értékesítésre, holott erre nézve semmilyen peradat nem merült fel, sőt G. Zs. úgy nyilatkozott, hogy már csak 6 ingatlan maradt, amely kiajánlásra került, és a projekt meghiúsulása folytán ő maga jutalékot nem kapott. E tanú vallomása összhangban áll a T. A. vevőjelölttel történt e-mail váltás tartalmával. Ehhez képest megalapozatlan és a rendelkezésre álló peradatokkal ellentétes a jogerős ítéletben levezetett indokolás, és ekként teljes mértékben fikción alapul a jogerős ítélet [84] bekezdésében az 5 683 874 forint ingatlanközvetítői díj költségelemként történő önkényes megállapítása.
[57] A felperes kifogásolta, a projekt működési költségei körében a másodfokú bíróság nem vizsgálta, hogy átfedésbe vannak-e az általa figyelembe vett költségek, ahogy azt sem, hogy peres eljárás hiányában e költségek felmerültek volna-e és milyen összegben. Valós számítási alapot nélkülöz, ezért fiktív a 3 293 000 forint összegű működési költségelem megállapítása. Hangsúlyozta: a felperes a tárgyi kivitelezésre létrejött projektcég volt és valamennyi szükséges munkanem vonatkozásában aláírt szerződéssel rendelkezett; ezen túlmenően legfeljebb pl. könyvelői vagy banki költségek merülhettek fel a cég normál működése mellett.
[58] A felperes álláspontja szerint a peradatokkal és a bizonyítékokkal ellentétes, illetve megalapozatlan, fiktív és önmagának is ellentmondó a másodfokú bíróság költségszámítása. A másodfokú bíróság a ráfordítási költségelemek igazolása körében csatolt okirati bizonyítékok közül önkényesen és valós ok nélkül csak egy szerződést zárt ki, amellyel kapcsolatban aggályokat kívánt támasztani, miközben a kivitelezés érdekében megkötött többi aláírt szerződést elfogadta. A szakértő nyilatkozata szerint szabadárasan meghatározott komplett költségvetés állt rendelkezésre, amit csak ellenőrizni kellett. A jogerős ítélet [78] bekezdésében rögzített kiindulópont, miszerint „a kivitelezésre vonatkozó vállalkozási szerződés hiányában a várható költség meghatározására ezért a szakértő által is hivatkozott ÉKS-nek ezt az összegét kell figyelembe venni, az becslésként elfogadható”, ellentétes a rendelkezésre álló peradatokkal. A szakértő több alkalommal és egyértelműen úgy nyilatkozott, hogy a perbeli esetben nem kellett ÉKS alapulvételével történő becslésre hagyatkozni, mivel konkrét, átalánydíjas vállalkozói díj, annak alapját képező beárazott költségvetés és a ráfordítási költségelemeket igazoló aláírt szerződések álltak rendelkezésre a perben, amelyeket ellenőrzött, és azokat teljeskörűnek és reálisnak talált. A másodfokú bíróság azt is figyelmen kívül hagyta, hogy az ÉKS alapú számítással több újabb költségelemet generál, ami minden valós alapot nélkülöz, hiszen a generálkivitelezői szerződés a tárgyi felépítmény komplett megvalósítására szólt.
[59] A másodfokú bíróság költségszámításával kapcsolatban a felperes arra is rámutatott, hogy a megállapított működési költségek és ingatlanközvetítői díj az esetleges járulékos banki költségekkel együtt olyan bizonytalan költségek, amelyek a nem meghatározható, esetlegesen és bizonytalanként felmerülő költségelemek kategóriájába tartoznak, ahogy erre az elsőfokú bíróság is utalt, és éppen ennek okán is alkalmazott általános kártérítést (Ptk. 6:531. §). Ezeket a költségelemeket valós alap nélkül, fiktíven állapította meg a másodfokú bíróság. Az elsőfokú bíróság e tekintetben helyesen alkalmazta az általános kártérítés jogintézményét.
[60] A felperes vitatta az alperesek részére fizetendő telekár elszámolását, mert az álláspontja szerint ráfordítási költségelemként veendő figyelembe 50 000 000 forint összegben. A telekár ugyanis végső soron a beruházás költségelemét képezi, nem közvetlenül a bevételből levonható, függetlenül a fizetési módtól.
[61] Sérelmezte továbbá, hogy a másodfokú bíróság – miközben az igazolt és szakértői véleménnyel is alátámasztott költségadatok helyett ÉKS alapú becslésekre hivatkozott – némi korrekcióval elfogadta az általa eredetileg tervezett értékesítési árak alapulvételével meghatározott értékesítési táblázatot. Kiemelte: a tanúvallomásokkal is igazolt keresleti jellegű ingatlanárak mellett az adott időszakban nem kellett számolni annak kockázatával, hogy a tervezett három év alatt nem kel el az összes ingatlan. A szakértő e bizonytalansági tényezők mellett nyilatkozott úgy, hogy általában 20-30%-os haszonkulcs mellett lehet a társasházi ingatlanokat értékesíteni. Márpedig minimális, 20%-os haszonkulcs és 300 000 000 forint bekerülési költség mellett egyszerű matematikai számítással is 60 000 000 forint haszon prognosztizálható, amely a 10 000 000 forint összegű kötbérrel csökkentve az 50 000 000 forint elmaradt hasznot mutatja, amit az elsőfokú bíróság általános kártérítésként megállapított. A másodfokú bíróság az igazolt költségek helyett ÉKS alapú becslésre alapítva és fiktív költségeket beállítva jóval magasabb összegű költséget mutatott ki, ugyanakkor a másik oldalon az egyébként el nem fogadott kivitelezői szerződés költségszámaira alapított haszonkulccsal meghatározott eredeti értékesítési árakat vette alapul piaci korrekció nélkül, amely nem csak ellentmondásos, de nyilvánvalóan sérti az érdeket. A másodfokú bíróság a valóságtól is elrugaszkodott, amikor saját számításai szerint reálisnak tartotta, hogy a felperesi tulajdonos mindössze 8 400 000 forintos haszon realizálása céljával vágott bele egy ilyen költségvetésű projektbe.
[62] Az alperesek felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában való fenntartására irányult. Kiemelték: az első- és a másodfokú bíróság is egyetértett abban, hogy a felperes a kárát nem tudta összegszerűen bizonyítani. Az elsőfokú bíróság az általános kártérítést az igazságügyi szakértő kiegészített szakvéleményeire és a szakértő személyes nyilatkozataira alapította. Az elmaradt haszon ténybeli és összegszerű bizonyítására a felperesnek más bizonyítási indítványa nem volt. A kiegészített szakvélemény és szakértői nyilatkozat továbbra sem volt aggálytalan, a lakások forgalmi értékét illetően nem tartalmazott ellenőrizhető, összehasonlítható adatokat.
[63] Álláspontjuk szerint a felperes hibásan és korábbi nyilatkozataival ellentétesen hivatkozott – tartalmában ki nem bontva, indokolás nélkül – a felülvizsgálati kérelemben megjelölt eljárásjogi jogszabályhelyek megsértésére. A per korábbi szakaszában nem volt olyan állítása, hogy nem megszüntette, hanem felfüggesztette a vállalkozási szerződést. A szerződések joga egyébként a felfüggesztést nem is ismeri. Fellebbezésükben a kereset elutasítását kérték, így a másodfokú bíróság azon nem terjeszkedett túl a döntésével, a fellebbezési kérelem, illetve ellenkérelem indokaihoz pedig nem volt kötve. A felperes felülvizsgálati kérelmében a Ptk. 6:187. § (4) bekezdésének alkalmazhatóságát nem támadta. Ahhoz, hogy Ptk. 6:143. §-a és 6:522. §-a szerinti teljes kártérítéshez fűződő anyagi joga érvényre jusson, eleget kellett volna tennie a bizonyítási kötelezettségének. Logikátlan az az érvelése, hogy a kár összegszerűsége a beruházási szakértő szakvéleményével kétséget kizáróan megállapítást és bizonyítást nyert, hiszen ezt az állítását az elsőfokú ítélet sem támasztja alá. A szakértő által a kivitelezés költségére megállapított 300 000 000 forinthoz hozzá kell adni a felperes által megszerzett telekhányad vételárát (10 000 000 forint) és figyelembe kell venni azt is, hogy a további 40 000 000 forint telekár nem a felperest, hanem őket illeti meg. Ennek következtében nincs a meghiúsulási kötbér összegén felül 50 000 000 forint összegű kár.
[64] Szerintük a felperes felülvizsgálati kérelmének tartalma nem felel meg a jogszabályi követelményeknek, mert a megsértettként megjelölt jogszabályhelyek megsértését nem igazolta, illetve a megsértett jogszabályhely megjelölése nélkül hivatkozott a bizonyítékok mérlegelésének hibájára. A jogerős ítélet nem tartalmaz nyilvánvalóan okszerűtlen mérlegelést, nem hiányos, nem iratellenes. A felülvizsgálati kérelem valójában a rendelkezésre álló periratokon alapuló döntés felülmérlegelésére irányul, amelyre a felülvizsgálati eljárásban nincs lehetőség.
[65] Rámutattak, hogy a fellebbezésükben részletesen kifejtették az általános kártérítés alkalmazásának hibáit, és azt, hogy az alapján miért nem állapítható meg a felperes által kért vagyoni előny. A másodfokú bíróság ezt a jogerős ítélet [87]–[89] bekezdéseiben elfogadta. A felperes az elmaradt vagyoni előnyére vonatkozó konkrét számításait nem bizonyította, amit lényegében maga is elismert, amikor az elsőfokú ítéletet nem fellebbezte meg.
A Kúria döntése és jogi indokai
[66] A felperes felülvizsgálati kérelmében előadottakra tekintettel a Kúria mindenekelőtt a felülvizsgálati eljárás jogi természetét és kereteit rögzíti.
[67] A felülvizsgálat nem a per folytatása, nem egyfajta „harmadfokú eljárás”, hanem szigorú eljárási szabályok szerinti rendkívüli perorvoslat, amelynek tárgya a jogerős ítélet. A régi Pp. 270. § (2) bekezdésének és 275. § (3) bekezdésének együttes értelmezéséből következően az eredményes felülvizsgálat alapja az anyagi jogi jogszabálysértés vagy az ügy érdemi elbírálására lényeges kihatással bíró eljárási szabálysértés megvalósulása. A régi Pp. 275. § (2) bekezdésében foglaltak szerint a Kúria a jogerős ítéletet csak a felülvizsgálati kérelem keretei között vizsgálhatja felül. A régi Pp. 272. § (2) bekezdése értelmében a felülvizsgálati kérelem egymással szorosan összefüggő kötelező tartalmi kellékei a jogszabálysértés és a megsértett jogszabályhely megjelölése, valamint annak kifejtése, hogy a fél a határozat megváltoztatását milyen okból kívánja. Ezen együttes törvényi feltételeknek a fél akkor tesz eleget, ha egyrészt a megsértett jogszabályhelyet konkrétan megjelöli, másrészt a hivatkozott jogszabálysértést tartalmilag is körülírja, az arra vonatkozó jogi álláspontját kifejti, vagyis, ha a jogszabálysértésre való hivatkozása indokait is ismerteti. Ha a fél a felülvizsgálati kérelemben több egymástól elkülönülő jogszabálysértésre hivatkozik, valamennyi hivatkozásának rendelkeznie kell az előzőekben meghatározott tartalmi követelményekkel [Pfv.20.618/2022/13., Pfv.20.718/2021/6., Gfv.30.137/2023/4., egyezően: a felülvizsgálati kérelem hivatalbóli elutasításának egyes kérdéseiről szóló 1/2016. (II. 15.) PK vélemény (a továbbiakban: PK vélemény) 3. és 4. pont].
[68] Mindennek a felperes felülvizsgálati kérelme tekintetében többirányú jelentősége volt.
[69] A felperes nem jelölte meg megsértett jogszabályhelyként a Ptk. 6:531. §-át (az általános kártérítés anyagi jogi szabályát). E jogszabályi rendelkezésre a felülvizsgálati kérelmében egy helyen hivatkozott, de nem általános felülvizsgálati alapként. A Kúria ezért nem vizsgálhatta, jogszabály sértően állapította-e meg a másodfokú bíróság, hogy a jelen ügyben nincs helye általános kártérítés alkalmazásának. A felperes elsődleges felülvizsgálati petituma önmagában emiatt nem teljesíthető.
[70] Az eljárásjogi szabálysértések körében a felperes felülvizsgálati kérelmében a régi Pp. 140. § (2) bekezdését is megjelölte megsértett jogszabályhelyként és a jogszabályhely tartalmát is ismertette. Az utóbbi alapján azonosítható volt, hogy a régi Pp. 141. § (2) bekezdésének megsértésére kívánt hivatkozni, a jogszabálysértéshez ugyanakkor nem adott elő a jelen ügyre vonatkozó konkrét érvelést, szöveges indokolást, csupán idézett az ítélőtábla szakmai anyagából. Kérelme tartalmi hiányossága miatt e hivatkozása nem volt értelmezhető.
[71] A régi Pp. 206. § (2) bekezdésére történt hivatkozás sem volt érdemben vizsgálható, mert a felülvizsgálati kérelem e vonatkozásban sem tartalmazott a jelen ügyre vonatkozó érvelést, szöveges indokolást. Ugyanígy a régi Pp. 221. §-a, valamint a régi Pp. 252. § (1)–(3) bekezdésének megsértésével kapcsolatban sem volt a felperesnek érvelése, ezért e jogszabályi rendelkezések megsértésének érdemi vizsgálatára sem kerülhetett sor a felülvizsgálati eljárásban.
[72] A felperes a felülvizsgálati kérelmében megjelölt anyagi jogi jogszabályok megsértését csak az álláspontja szerint megvalósult eljárási szabálysértések miatt, azokból következően állította. Arra nyilvánvalóan tévesen hivatkozott, hogy a jogerős ítélet egyszerre sérti az előreláthatósági korlát szabályait tartalmazó Ptk. 6:143. §-a (2) és (3) bekezdését, mert a (3) bekezdés alkalmazása kizárja a (2) bekezdés alkalmazását. A (3) bekezdés sérelme a jelen ügyben fel sem merülhetett, az ugyanis akkor volna megállapítható, ha a másodfokú bíróság a (2) bekezdés alapján az előreláthatósági korlát mentén ítélte volna meg – a jogalap körében – az alperesek kártérítési felelősségének mértékét. Ehhez képest az eljárt bíróságok egységesen az alperesek szerződésszegő magatartásának szándékos voltából indultak ki. A Ptk. 6:522. § (2) bekezdés b) pontjának megsértését pedig a felperes anélkül állította, hogy ahhoz önálló szöveges indokolást fűzött volna, így ez a hivatkozása sem volt vizsgálható.
[73] Az így meghatározott felülvizsgálati keretek között eljárva vizsgálta a Kúria a felperes másodlagos petituma körében hivatkozott eljárási szabálysértéseket, és a felülvizsgálat eredményeként azt állapította meg, hogy a jogerős ítélet nem jogszabálysértő, a felülvizsgálati kérelem alaptalan.
[74] A felperes kérelemhez kötöttség elvére [régi Pp. 3. § (1)–(2) bekezdés] és a fellebbezési korlátok [régi Pp. 215. §, 247. § (2) bekezdés, 253. § (3) bekezdés] megsértésére történt hivatkozásaival összefüggésben a Kúria a következőkre mutat rá. A kérelemhez kötöttség elve a fellebbezési eljárásban akként érvényesül, hogy a másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét csak a fellebbezési (csatlakozó fellebbezési) kérelem és a fellebbezési ellenkérelem korlátai között változtathatja meg. E korlátok között azonban a perben érvényesített jog, illetőleg az azzal szemben felhozott védekezés alapjául szolgáló olyan, a felperes keresete és az alperes védekezése ténybeli és jogi megalapozottságára felhozott tényállítások és kérelmek kapcsán döntést igénylő, illetve bizonyítási kérdésekben is határozhat, amelyekben az elsőfokú bíróság nem tárgyalt, illetve nem határozott. A másodfokú bíróság döntési korlátja nem jelent a fellebbezési kérelem, illetve a fellebbezési ellenkérelem indokaihoz kötöttséget. A régi Pp. reformatórius elemekkel vegyes kasszációs-revíziós jogorvoslati rendszerében a fellebbezés teljes átszármaztató hatályú perorvoslat, ami azt jelenti, hogy a másodfokú bíróság mind a tényállás megállapítása, mind a jogszabályok alkalmazása szempontjából úgy végezheti el a megtámadott határozat felülvizsgálatát, hogy érdemben is maga bírálja el az ügyet, azaz mind tényállási, mind jogkérdésben érdemben megváltoztathatja az elsőfokú ítéletet. A régi Pp. 215. §-a a bíróság érdemi döntésének korlátjaira vonatkozó szabály, annak alapján a másodfokú bíróság döntésének egyfelől a kereseti kérelem szab „felülről” határt (nem ítélhet meg többet, mint amit a felperes a keresetében kért), másfelől az érdemi döntés korlátja „alulról” az alperes ellenkérelme (illetve ugyanígy a felperes viszontkeresettel szemben előterjesztett ellenkérelme), ami azt jelenti, hogy az alperes által elismert követelésben az alperest a felperes javára mindenképpen marasztalni kell.
[75] A jelen ügyben az alperesek fellebbezése a kereset teljes elutasítását célozta, így a fentiekre tekintettel a másodfokú bíróság a felperes álláspontjával ellentétben nem terjeszkedett túl a fellebbezési kérelmen, amikor a keresetet elutasító döntést hozott.
[76] A felperes a régi Pp. 3. § (3) bekezdése megsértésével összefüggésben a másodfokú bíróságnak azt a megállapítását sérelmezte, hogy bizonyítási kötelezettség terhelte abban a vonatkozásban, hogy a kivitelező Kft.-vel kötött vállalkozási szerződés megszüntetésének oka a bizonytalan jogi helyzet volt. Amint azt a Kúria fentebb rögzítette: az eredményes felülvizsgálat alapja csak olyan eljárási szabálysértés lehet, ami az ügy érdemi elbírálására lényeges kihatással volt. A felperes által állított esetleges eljárási szabálysértés azonban az ügy érdemére nem hatott ki, mert – a későbbiekben kifejtettek miatt – a hivatkozott vállalkozási szerződés önmagában nem volt alkalmas az elmaradt haszon összegének bizonyítására. Emiatt annak sem volt az ügy érdemére kihatása, hogy a felek először csak felfüggesztették/szüneteltették, avagy megszüntették a vállalkozási szerződést.
[77] A Kúria a régi Pp. 177. § (1) bekezdésének és a 206. § (1) és (3) bekezdésének megsértésével kapcsolatos felülvizsgálati hivatkozásokkal összefüggésben mindenekelőtt az alábbiakat rögzíti. Az elmaradt vagyoni előny [elmaradt haszon (lucrum cessans); Ptk. 6: 522. § (2) bekezdés b) pont] mértékének/összegének megállapítása, bizonyítása összetett kérdés. E kárelem jogi természetéből adódóan ilyen típusú kártérítési igény esetén nem bekövetkezett valódi tényeken alapuló, hanem valójában egy meg nem valósult (feltételezett, hipotetikus) helyzetet kell értékelni, ami a bizonyíthatóság terén bizonytalansági tényezőkkel terhelt. Ez szükségszerűen vonja maga után azt, hogy a bíróság a kár, illetve a kártérítés összegét tipikusan mérlegelés útján és nyilvánvalóan közelítő jelleggel tudja meghatározni, ami eljárásjogi oldalról a régi Pp. rendszerében annak 206. § (1) és (3) bekezdésének alkalmazását jelenti. A régi Pp. 206. § (1) bekezdése a bizonyítékokkal kapcsolatos szabad mérlegelési tevékenységet szabályozza, amelynek célja a tényállás megállapítása (Kúria Pfv.I.20.807/2023/5. [57] bekezdés, megjelent: BH 2024.184.). A régi Pp. 206. § (3) bekezdése pedig – különösen kártérítési követelés esetén – lehetővé teszi a bíróság számára az összegszerűség megállapítását „a per összes körülményeinek mérlegelésével a szabad belátása szerint”. E jogszabályhely a szabad belátás szerinti döntéshozatalnál az általánosnál nagyobb szabadságot biztosít egy lényegileg „bizonyítékszegény” helyzetben a kár mértékének megállapításában a tájékozódáshoz, a viszonyításhoz felhasznált körülmények értékelésénél (Kúria Pfv.V.21.406/2019/5. [34] bekezdés). A régi Pp. 206. § (3) bekezdése tehát a szabad belátás szerinti döntés jogát biztosítja az objektíve bizonyíthatatlan tényekre vagy körülményekre nézve akként, hogy a bíróság a perben rendelkezésre álló egyéb adatok mérlegelésével hozza meg az összegszerűségre vonatkozó érdemi döntését.
[78] A régi Pp. 206. § (1) bekezdésében foglaltakkal összefüggésben kialakult és következetes bírósági gyakorlat (Pfv.21.474/2011/10., megjelent: BH 2013.119., Kúria Pfv.21.965/2018/8., megjelent: BH 2020.324., Pfv.20.507/2022/5.) értelmében a felülvizsgálati eljárás keretében általában nem vizsgálható a bíróság mérlegelési körébe tartozó tényállás, és nincs lehetőség a bizonyítás adatainak újabb egybevetésére és értékelésére. A Kúria azt vizsgálja, hogy az eljárt bíróság a mérlegelés körébe vont adatok és bizonyítékok megállapítása és azok egybevetése során nem jutott-e nyilvánvalóan helytelen és okszerűtlen következtetésre. Az minősíthető nyilvánvalóan okszerűtlen következtetésnek, amikor a bizonyítékokból csak egyfajta, a felülvizsgálattal támadott ítélettől eltérő következtetésekre lehet jutni.
[79] Ehhez képest a régi Pp. 206. § (3) bekezdésének megsértése akkor állapítható meg, ha a per összes körülményeinek szabad belátás szerinti mérlegelése önkényes volt.
[80] A jelen ügyben a felülvizsgálati kérelemben előadottak alapján nem volt ok a bizonyítás eredményének felülmérlegelésére, és nem volt megállapítható a szabad belátás szerinti döntés szabályának megsértése sem.
[81] Az adott ügyben a másodfokú bíróság – jogi indokolásából kitűnően – a régi Pp. 206. § (1) és (3) bekezdései alapján, mindkét jogszabályhely körében mérlegeléssel és végső soron szabad belátása szerint döntött a kártérítés mértékének meghatározásánál. A felperes felülvizsgálati kérelmében a másodfokú bíróság e tevékenységét elsősorban a tervezett beruházás költségoldali elemei – kiemelten a kivitelező Kft. -vel kötött kivitelezési szerződés „félretétele” – tekintetében sérelmezte.
[82] A Kúria a felperes által állított elmaradt vagyoni előny bizonyíthatóságával kapcsolatban általában véve kiemeli: egy vállalkozási szerződés díjmeghatározása (akár tételes, akár átalánydíjas szerződésről van szó) önmagában a kivitelezés bekerülési költségének a tervezett összegét tartalmazza. Ha az építkezés nem valósul meg – mint a perbeli esetben – a kivitelezés tényleges költségének tényszerű összege nem állapítható meg. Ugyanez a helyzet a bevételi oldalon álló értékesítési árral is, melynek pontos összege szintén nem állapítható meg, ha nem jönnek létre a felépítendő társasházi ingatlanokra a konkrét adásvételi és kivitelezési szerződések. Ehhez képest az esetleges előzetes megállapodások csak azt tartalmazzák (tartalmazhatják), hogy a felek milyen összegű vételár ellenében tervezik azok megkötését. Minderre tekintettel önmagában a kivitelezési szerződés nem bír olyan szintű meggyőző erővel, aminek folytán – okirati bizonyítékként – a benne foglalt díj azonosítható volna a kivitelezési költséggel. Ennek tükrében a kivitelező Kft.-vel kötött vállalkozási szerződés figyelmen kívül hagyása a másodfokú bíróság által ezért – az alábbiakra is tekintettel – nem tekinthető okszerűtlennek.
[83] A szakértői kompetencia sérelmét illetően: a jelen ügyben – a perbeli igény fenti jogi természetére és tényszerű kivitelezés hiányára tekintettel – nem a szakértő állapította meg a bekerülési költséget, a meg nem valósult beruházás költségét ő is csak becsülni tudta akként, hogy a bizonytalansági tényezőkkel (időközi többletköltségek életszerű felmerülése, értékesítési bizonytalanságok stb.) is terhelt, a szerződő felek által tervezett bekerülési költséget véleményezte. Az építkezés vállalkozási szerződésben meghatározott költségét az ÉKS adataival vetette össze, és azt valószínűsítette, hogy a szerződésben kikötött összegből felépíthető egy olyan társasház, amilyennek a megvalósítására a felek szerződtek. A beruházási költség egyes elemeinek meghatározása során a másodfokú bíróság – a szakértővel egyezően – szintén figyelembe vette az ÉKS-t, a szakértő által adott becslést, és azt pontosította, illetve kiegészítette a per adatai alapján egyéb elemekkel. Nem hagyta tehát figyelmen kívül a szakértői kompetenciába tartozó peradatokat, nem bírálta felül szakkérdésben a szakértőt, hanem annak megállapításait, az általa felvetett szempontokat – más körülményekkel, így a kártérítés összegszerűsége számszerűsítéséhez szükséges ÉKS-adatokkal egybevetve – mérlegelése alá vonta a régi Pp. 206. § (3) bekezdésének körében. Ebből következően a másodfokú bíróság mérlegelésen alapuló szabad belátása szerinti eljárása nem volt önkényes, így nem sértette meg a régi Pp. 206. § (3) bekezdését, továbbá az általa követett vizsgálati metódus során a régi Pp. 177. § (1) bekezdését sem.
[84] A felperes arra hivatkozással sérelmezte a szakvélemény mellőzését és a kivitelező Kft.-vel kötött vállalkozási szerződés félretételét, hogy a jogerős ítéletben a másodfokú bíróság iratellenesen rögzítette a pontos műszaki tartalom (a kiviteli tervek) hiányát. Álláspontjával ellentétben a jogerős ítéletben foglaltak nem iratellenesek. A szakértő a szakvélemény II. számú kiegészítésében kifejezetten rámutatott a gépészeti tervek hiányára, továbbá maga is az ÉKS adataival vetette össze a szerződésben meghatározott, tervezett díjat és a lakások kivitelezési költségeit ahhoz képest észrevételezte. Meghallgatásakor rámutatott arra is, hogy az ÉKS-árak a költségek tervezéséhez, értékbecsléshez nyújtanak segítséget, ugyanakkor nem fejezik ki önmagukban a kivitelezés tényleges költségét. A másodfokú bíróságnak a jogerős ítélet [77] bekezdésében rögzített álláspontja a felperes hivatkozásával szemben nem ellentétes a tényekkel, mert a másodfokú bíróság helytállóan rögzítette, hogy a csatolt vállalkozási szerződés alapján – a felperes által sem vitatottan – meg sem kezdődött a kivitelezés, részben sem történt teljesítés. Ezek összességére tekintettel nem okszerűtlen a másodfokú bíróságnak az a következtetése, miszerint nem állapítható meg a vállalkozási szerződés alapján, hogy az abban meghatározott díjon tényszerűen megvalósítható lett volna a kivitelezés.
[85] Nem volt az ügy érdemére kiható jelentősége annak a felülvizsgálati hivatkozásnak sem, amelyben a felperes azt sérelmezte, hogy a másodfokú bíróság a vevőjelölteket csupán érdeklődőnek tekintette. A másodfokú bíróság ugyanis éppen a felperes által meghatározott értékesítési árakat vette egységesen figyelembe a kár összegének számításakor. Ezeket az adatokat megfelelő, összehasonlítható adatnak minősítette. Így nincs érdemi jelentősége az „érdeklődő”, illetve „vevőjelölt” megkülönböztetésnek.
[86] A felperes az ingatlanközvetítői díj összegének meghatározását azzal az indokolással sérelmezte, hogy semmilyen peradat nem merült fel arra, hogy az alperesek részéről értékesített ingatlanon felül valamennyi további ingatlant jutalék mellett, ingatlanközvetítőn keresztül értékesített volna. Ezzel a hivatkozásával szemben azonban konkrét peradatok állnak rendelkezésre arra vonatkozóan, hogy a felperes ténylegesen több ingatlanközvetítőt vett igénybe a megépítendő társasházi lakások, garázsok, beállók értékesítéséhez. A tanúként kihallgatott G. Zs.-n kívül a felperes megbízásából és részére más is végzett közvetítői tevékenységet. Ezért okszerűen juthatott a másodfokú bíróság a felülvizsgálati kérelemben foglaltaktól eltérő következtetésre az ingatlanközvetítői díjat illetően, így a jogerős ítélet e körben sem sérti a bizonyítás eredménye mérlegelésének eljárásjogi szabályát [régi Pp. 206. § (1), (3) bekezdés].
[87] A felperes felülvizsgálati kérelmében kifogásolta a projektcég működési költségének másodfokú bíróság általi figyelembevételét, fiktívnek tekintve azt. A felperes azonban az elsőfokú ítélet elleni fellebbezésében, illetve fellebbezési ellenkérelmében ezt a kérdést nem érintette, sőt az eljárás során e körben konkrét tényállítást sem terjesztett elő, holott az elsőfokú bíróság ítélete szerint figyelembe vett ilyen költségelemet, indokolásából következően 20 000 000 forint összegben. A rendelkezésre álló peradatokból (a felperesi társaság mérlegei) a másodfokú bíróság okszerű következtetést vonhatott le a működési költség felmerültére és összegszerűségére nézve is.
[88] A felperes a telekár elszámolását is alaptalanul sérelmezte. A ténylegesen a felperes költségeként jelentkező 10 000 000 forintot a másodfokú bíróság figyelembe vette a beruházási költségek között. Lényeges továbbá, a felek a projektet úgy tervezték, hogy a telket az alperesek értékesítik, annak vételára az ő bevételük lesz. A potenciális megrendelőkkel kötött megállapodások 4. pontja szerint a szerkezetkész kialakítás ára a telekárat is magában foglalja, de ugyanezen megállapodások 1. és 2. pontja – a peres felek megállapodásának megfelelően – tartalmazza a megrendelők kötelezettségvállalását arra is, hogy a végleges vállalkozási szerződés megkötésével egyidejűleg a telekrészre szerződést kötnek az ingatlan tulajdonosaival. Emiatt a felperes oldalán e 40 000 000 forint összegű telekár sem bevételi, sem költségoldalon nem vehető figyelembe, amelyre tekintettel a másodfokú bíróság helytállóan vonta le azt a bevételek felperes által kalkulált nettó összegéből.
[89] A bevételi oldal tekintetében a felperes által megadott értékesítési árakat a szakértő is reálisnak tartotta, ezért a másodfokú bíróság a régi Pp. 206. § (3) bekezdése sérelme nélkül vehetett figyelembe ilyen összegű értékesítési árakat az elmaradt haszon összegének megállapításához.
[90] A kifejtettekre tekintettel nem jogszabálysértő jogerős ítéletet a Kúria hatályában fenntartotta.
(Kúria Pfv.I.21.307/2023/6.)