Az ingatlan-nyilvántartás közhitelessége a jóhiszemű és ellenérték fejében szerzőt védi.
Az ellenérték fejében szerzés feltételének hiányában a ráépítés jogcímén ingatlan-nyilvántartáson kívül jogot szerző érvényesítheti jogát az ingyenesen szerzővel szemben [2013. évi V. törvény (Ptk.) 5:175. § (1)–(2) bek.].
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] A felperes a III. rendű alperes gyermeke. A v.-i /52. helyrajzi számú ingatlan korábban a felperes gyermeke, a perben nem álló G. Zs. tulajdonában állt. A felperes és házastársa kérelmére, erre az ingatlanra – panzió és étterem létesítésére – 1996-ban építési, 1998-ban bővítési engedélyt adott a hatóság. A felperes a nevére kiadott működési engedély alapján a létesítményt a házastársával 1997 áprilisától családi vállalkozás keretében üzemeltette, amelybe a III. rendű alperes is besegített. Az 52. ingatlant G. Zs. 2001-ben a III. rendű alperesnek ajándékozta.
[2] Az 52. ingatlan megosztásából alakult ki a v.-i /66. helyrajzi számú, kivett közút és a v.-i /67. helyrajzi számú, kivett panzió, udvar megnevezésű ingatlan.
[3] A felperes, a III. rendű alperes és G. Zs. között 2007. február 5-én létrejött „Ingatlan tulajdonjogának megállapításáról az ingatlanok megosztása után” megnevezésű szerződés (a továbbiakban: 2007-es szerződés) 1.) pontjában a felek rögzítettek a tulajdonukban álló egyes, egyebek mellett az 52. ingatlant, a 2.) pontban pedig az építési hatóság 2006. november 24-i határozata folytán kialakult új ingatlan állapotokat. A 3.) pont szerint a felek közösen megállapodtak abban, hogy a szerződés 1.) pontjában meghatározott ingatlanok telekalakítása után keletkezett ingatlanok G. Zs., a 66. és 67., valamint egyéb ingatlanok a III. rendű alperes, míg további ingatlanok a felperes kizárólagos tulajdonába és használatába kerülnek. Az 5.) pontban a szerződő felek közösen megállapodtak abban, hogy a szerződésben foglaltak a telekalakítással érintett ingatlanok eddig kialakult és ténylegesen gyakorolt használatát és birtoklását nem érintik. A 6.) pontban pedig együttesen kijelentették, hogy a szerződés 1.) pontjában megnevezett ingatlanok telekalakítása, valamint a szerződésben foglaltak a jogaikat és méltányos érdekeiket nem sérti, ezért „egymással szemben e tárgyban semminemű követelést nem támasztanak”.
[4] A 2007-es szerződés alapján a földhivatal a 66. és 67. ingatlanokra a III. rendű alperes 1/1 arányú tulajdonjogát bejegyezte. Ezeket az ingatlanokat 2011. március 9-én a III. rendű alperes ½–½ arányban a felperesnek és G. Zs.-nek ajándékozta, de az addigi birtok és használati állapotok nem változtak.
[5] A felperes és a házastársa az 52. ingatlanon lévő panzión, majd a 67. ingatlanon 3 ütemben: 1994-ben, 1996 és 1998 között, valamint 2011-ben az épület szerkezetét érintő építési, átalakítási munkát végeztek. Ezen kívül a szerkezetet nem érintő, egyéb beruházások is történtek a perbeli ingatlanokon.
[6] A felperes és a III. rendű alperes viszonya 2012–2013-ban fokozatosan megromlott. 2014. szeptemberben a III. rendű alperes ajándék visszakövetelése iránt pert indított a felperessel szemben, a keresetet a bíróság jogerősen elutasította. G. Zs. és a III. rendű alperes a közöttük létrejött ajándékozási szerződést 2014. december 10-én felbontották, ez alapján a III. rendű alperes ajándékozás jogcímén szerzett 1/2 arányú tulajdonjogát visszajegyezték a 66. és 67. ingatlanra.
[7] A III. rendű alperes e két ingatlanon fennálló tulajdoni illetőségét 2015. április 8-án a II. rendű alperesnek ajándékozta, aki azt gyermekének, az I. rendű alperesnek ajándékozta. Ezután azt megajándékozott elajándékozta édesanyja részére, aki pedig azt a per során „visszaajándékozta” az I. rendű alperesnek. Az I. rendű alperes az édesapja, a II. rendű alperes javára holtig tartó haszonélvezeti jogot alapított mindkét ingatlanra bejegyzett tulajdoni illetősége terhére.
[8] A felperes 2015. augusztusban a III. rendű alperessel szemben cselekvőképességet korlátozó gondnokság alá helyezés iránt indított pert, a keresetet a bíróság jogerősen elutasította.
[9] A jelenlegi ingatlan-nyilvántartási adatok szerint a 66. ingatlan 1/2 tulajdoni hányada a felperes, másik 1/2 tulajdoni hányada az I. rendű alperes tulajdonában áll, a II. rendű alperes haszonélvezeti jogával terhelten, és azt a IV. rendű alperes javára vezetékjog is terheli. A 67. ingatlan 1/2 tulajdoni hányada a felperes tulajdonában áll, amelyet a III. rendű alperes haszonélvezeti joga terhel, másik 1/2 tulajdoni hányada az I. rendű alperes tulajdonában áll, amelyet a II. rendű alperes haszonélvezeti joga terhel.
A kereseti kérelem és az alperesek védekezése
[10] A felperes végleges keresetében kérte annak megállapítását, hogy ráépítés jogcímén megszerezte a 67. ingatlan 17178/20000 arányú tulajdonjogát, így a felperes és az I. rendű alperes ajándékozás címén bejegyzett ½–½ tulajdoni hányada 1411/20000-1411/20000 tulajdoni hányadra csökkent, a II. és a III. rendű alperes haszonélvezeti joga pedig ezen tulajdoni hányadokra korlátozódott, kérte a megszerzett tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzését, az alpereseknek a bejegyzés tűrésére kötelezését. Kérte továbbá a 66. és 67. ingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetését, a 66. ingatlan 1/2 tulajdoni hányadának 2 327 000 forint, a 67. ingatlan 1411/20000 tulajdoni hányadának 13 954 000 forint megváltási áron, a II. rendű alperes haszonélvezetétől mentesen a felperes tulajdonába adását azzal, hogy a megváltási árból 698 100 forint, illetve 4 186 200 forint a II. rendű alperes haszonélvezeti jogának az értéke.
[11] Kérte továbbá a 66 és 67. ingatlanokon fennálló közös tulajdon – a felperes által történő megváltás útján való – megszüntetését és a II. rendű alperes mindkét ingatlanban meglévő haszonélvezeti jogának a megváltását.
[12] A tulajdoni keresetét a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: régi Ptk.) 137. § (3) bekezdésére alapította. Az érvényesített jog ténybeli alapjául előadta, hogy az 52. ingatlanon három ütemben végzett a meglévő épület szerkezetét érintő átalakítási és más építési munkákat, amely a javára a megjelölt mértékű további tulajdonjog megszerzését eredményezte. Vitatta, hogy a 2007-es szerződés a ráépítéssel kialakult tulajdoni helyzet rendezését célozta volna, és így kizárná ráépítés címén való tulajdonjogának megállapítását.
[13] Az I-II. rendű alperesek ellenkérelmükben a ráépítés címén előterjesztett kereset elutasítását kérték.
[14] Védekezésük szerint a régi Ptk. 137.§ (3) bekezdése értelmében a ráépítésre alapított tulajdoni igény az ingatlannak a ráépítés idején bejegyzett tulajdonosával szemben érvényesíthető, a keresetben írt időszakban pedig az 52. és 67. ingatlanok a felperes gyermeke, illetve a III. rendű alperes tulajdonában álltak.
[15] Előadásuk szerint a felperes nem bizonyította, hogy az állított építési munkálatokat a saját pénzügyi forrásai felhasználásával, a saját beruházásaként finanszírozta, és állították, hogy az építkezés költségeit a III. rendű alperes fizette.
[16] A régi Ptk. 578/G.§-ára utalva kifejtették, hogy a beruházás a közös háztartásban élő hozzátartozók egyikének a telkén történt, ezért az építkezés jogkövetkezményeit a közös gazdálkodás szabályai szerint (a szerzésben való közreműködés aránya alapján) kell levonni.
[17] Azzal is érveltek, hogy a 2007-es szerződésben a tulajdonosok között létrejött eltérő megállapodás miatt a ráépítés régi Ptk. 137. §-a szerinti jogkövetkezmények nem alkalmazhatók. Álláspontjuk szerint a felek az ingatlan tulajdonjogát ráutaló magatartással akként rendezték, hogy a felperes az igényei elszámolásaként az ingatlan 1/2 tulajdoni hányadát ajándékozás jogcímen megszerezte, a másik 1/2 tulajdoni hányad tényleges tulajdonossá pedig a beruházások és az egyéb családi tulajdonú ingatlanok elosztásával a III. rendű alperes vált. Másrészt a felperes és a házastársa a keresetben állított beruházásokat követően kapták a lányuktól ajándékba egyes budapesti, jelentős értékű ingatlanokat. Ha a felperes igénye alapos volt, szerintük azt a lánya ellentételezte az ingatlanok ingyenes átruházásával. Miután az építkezések időszakában a felperes a III. rendű alperestől is több ingatlant kapott ajándékba, ezért elképzelhetőnek tartották, hogy a III. rendű alperes az ajándékozással egyenlítette ki a felperes beruházásainak az ellenértékét.
[18] Arra is hivatkoztak, hogy a tulajdonszerzés jóhiszeműen, az ingatlan-nyilvántartás adataiban bízva történt, a felperes igényéről a legnagyobb körültekintés mellett sem tudhattak. Utaltak arra, hogy az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.) korábban hatályos 5. § (3)–(4) bekezdésében és a 2/2005. (VI. 15.) PK véleményben (a továbbiakban: 2/2005. PK vélemény) írtak alapján az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos a tulajdonjoga bejegyzése iránti dologi jogi igényét csak a tulajdonszerzése időpontjában bejegyzett tulajdonossal, illetve az attól nem jóhiszeműen szerzővel szemben érvényesítheti, ezért a felperes a ráépítés útján szerzett tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba az I. rendű alperessel szemben nem jegyeztetheti be.
[19] A közös tulajdon megszüntetését, az I. rendű alperes tulajdonjogának megváltását nem ellenezték, a II. rendű alperes a haszonélvezeti joga megváltását maga is kérte.
[20] A III. rendű alperes ellenkérelmében kérte a felperes tulajdonjog megállapítása iránti keresetének az elutasítását. Kifejtette, hogy a beruházásokat ő finanszírozta, ezért a felperes ráépítés jogcímén tulajdonjogot nem szerezhetett. A közös tulajdon megszüntetését a haszonélvezeti joga változatlanul hagyása estén nem ellenezte.
[21] A IV. rendű alperes a kereset teljesítését a 66. ingatlanra bejegyzett vezetékjoga változatlanul hagyása mellett nem ellenezte.
Az első- és a másodfokú ítélet
[22] Az elsőfokú bíróság a megismételt eljárásban meghozott ítéletével kötelezte az I–III. rendű alpereseket annak tűrésére, hogy a földhivatal a 67. ingatlanra a felperes 850/1000 arányú tulajdonjogát ráépítés jogcímén bejegyezze, és az I. rendű alperes 1/2 tulajdoni hányadára ajándékozás jogcímén bejegyzett tulajdonjoga helyébe az I. rendű alperes 75/1000 arányú, a felperes 1/2 tulajdoni hányadára ajándékozás jogcímén bejegyzett tulajdonjoga helyébe a felperes 75/1000 arányú tulajdonjogát bejegyezze, a II. rendű alperes haszonélvezeti jogát az I. rendű alperest ajándékozás címén megillető hányadra, a III. rendű alperes haszonélvezeti jogát a felperest ajándékozás jogcímén megillető hányadra átjegyezze, ezt meghaladóan a keresetet elutasította. A 67. ingatlanon fennálló közös tulajdont és a II. rendű alperest illető haszonélvezeti jogot úgy szüntette meg, hogy az I. rendű alperes 75/1000 tulajdoni hányadát 10 383 800 forint ellenérték fejében a felperes tulajdonába adta, és feljogosította a felperest a II. rendű alperes haszonélvezeti jogának megváltására 4 450 200 forint fejében. A 66. ingatlan közös tulajdonát és a II. rendű alperest illető haszonélvezeti jogot úgy szüntette meg, hogy az I. rendű alperes 1/2 tulajdoni hányadát 1 684 900 forint ellenérték fejében a felperes tulajdonába adta, és feljogosította a felperest a II. rendű alperes haszonélvezeti jogának megváltására 722 100 forint fejében. Kötelezte a felperest a 66. és 67. helyrajzi számú ingatlanok tekintetében a megváltási ár megfizetésére, továbbá megkeresni rendelte a földhivatalt a tulajdonosváltozás ingatlan-nyilvántartási átvezetése iránt.
[23] A döntését a régi Ptk. 116. § (1) bekezdésére, 137. § (3) bekezdésére, az Inytv. korábban hatályos 5.§ (1)–(4) bekezdésére, a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) 5:35. §-ára, 5:37. §-ára, 5:83. §-ára, 5:84. § (1) bekezdésére és 5:171–172. §-ára alapította.
[24] Megállapította, hogy a felperes az 52., majd az annak megosztásából kialakult 67. ingatlanon három ütemben az épület szerkezetét érintő építési beruházást végzett, és ezt meghaladóan is számos, az épület szerkezetét nem érintő – tulajdonjogot nem keletkeztető – karbantartási, korszerűsítési, felújítási és más építési munkát végzett, amelyek egy része (mint értéknövelő beruházás) az ingatlan jelenlegi forgalmi értékét jelentősen emelte.
[25] Indokolása szerint az I-III. rendű alperesek a bizonyítási teherről történt kioktatás ellenére sem bizonyították, hogy a beruházásokat a III. rendű alperes finanszírozta, erre nézve bizonyítási indítványt sem ajánlottak fel. A per adatai alapján azt sem tartotta megállapíthatónak, hogy a felperes, a férje és a gyermekük közös háztartásban éltek volna a III. rendű alperessel és a férjével, ami önmagában kizárja a régi Ptk. 578/G. §-ának alkalmazhatóságát.
[26] A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény hatálybalépésével összefüggő átmeneti és felhatalmazó rendelkezésekről szóló 2013. évi CLXXVII. törvény (Ptké.) 41. és 48. §-a alapján az építkezések idején hatályban volt – ennélfogva indokolása szerint a felek jogviszonyára irányadó – régi Ptk. 137. § (3) bekezdése és a PK 7. számú állásfoglalás I. pontja alapján vizsgálta, hogy a felek a ráépítés jogkövetkezményeit – akár ráutaló magatartással létrejött – megállapodással rendezték-e. Rámutatott: az I. és a II. rendű alperesnek a ráutaló magatartással létrejött megállapodást állító érvelése csupán feltételezés. Következtetése szerint a felek pert megelőző levelezéséből, a telekalakítási szerződésből, az egymással szemben indított ajándék visszakövetelése, gondokság alá helyezés iránti és egyéb perek adataiból, a használati díj követelésről tett nyilatkozatokból, az időmúlás tényéből, az egyéb ingatlanok ajándékozásából további bizonyíték, illetve többlettényállási elem hiányában a ráépítési megállapodás létrejötte és tartalma nem állapítható meg. Mindezek alapján – tette hozzá – a régi Ptk. 137.§ (3) bekezdése szerint a felperes I. ütemű építkezése közös tulajdont keletkeztetett, a további II. és III. ütemű építkezés pedig a meglévő közös tulajdoni hányadok módosulását eredményezte.
[27] Vizsgálta azt is, hogy a felperes igényt tarthat-e az ingatlan-nyilvántartáson kívül szerzett tulajdonjoga bejegyzésére. Kiemelte, hogy az Inytv. korábbi 5. § (4) bekezdése értelmében az ingatlan-nyilvántartáson kívül jogot szerző személy nem érvényesítheti a megszerzett jogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett, illetve őt rangsorban megelőző, jóhiszemű jogszerzővel szemben. Utalt arra, hogy a bírói gyakorlat a régi Ptk. 121. § (5) bekezdését valamennyi ingatlan-nyilvántartáson kívüli szerzésre kiterjesztette, ebből következően az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos a tulajdonjoga bejegyzése iránti, a régi Ptk. 115. § (1) bekezdése alapján el nem évülő dologi jogi igényét csak a tulajdonszerzése időpontjában bejegyzett tulajdonossal, illetve a tőle nem jóhiszeműen szerzővel szemben érvényesítheti. A 2/2005. (VI. 15.) PK véleményre és a Kúria joggyakorlat-elemző csoportjának 2015.El.II.JGY.K.1. számú, az ingatlan-nyilvántartási perek gyakorlatát vizsgáló véleményére utalással kifejtette, hogy a jogi szabályozás nem változott abban, hogy az ingatlan-nyilvántartás jogvédelmi hatása csak a jóhiszemű szerzőt védi, így az Inytv. 5. § (3) bekezdése értelmében nem részesül a törvény védelmében az ingyenesen (ellenérték nélkül) szerző személy, ami egyben azt is jelenti, hogy vele szemben az ingatlan-nyilvántartáson kívül szerzett jog bejegyezhető.
[28] Hangsúlyozta, hogy a Ptk. alapján is helye van a felperes tulajdonjoga bejegyzésének: a Ptk. 5:37. §-a lényegében a régi Ptk. 116. § (1) bekezdésében, a Ptk. 5:35. §-a a régi Ptk. 115. § (1) bekezdésében foglalt szabályt rögzíti, a közhitelesség elvét pedig a Ptk. 5:170. §-a mondja ki, és egyes szabályait a jelenleg hatályos Inytv. 5. §-a részletezi, míg a közhitelesség tartalmáról a korábban hatályos Inytv. 5. § (1) bekezdésével azonosan a Ptk. 5:171. § (1) bekezdése rendelkezik. Kitért arra is, hogy a Ptk. 5:172. §-a a jóhiszemű jogszerző védelmét szabályozva a bizalmi elvet is tartalmazza, nem határozza meg ugyan a jóhiszemű jogszerző fogalmát, de kimondja, hogy ki nem minősül jóhiszeműnek. Rámutatott: a szabályozás lényege nem változott abban, hogy a közhiteles ingatlan-nyilvántartás adataiban bízva, ellenérték fejében szerző tekinthető jóhiszemű jogszerzőnek. Kétséget kizáróan megállapíthatónak találta a tulajdoni lapok alapján, hogy az építkezés I. ütemének befejezését követően a perbeli ingatlanoknál nem következett be jóhiszemű jogszerzés, mert valamennyi tulajdonosváltozás ajándékozás jogcímén történt. Ebből azt a következtetést vonta le, hogy a felperes az ingatlan-nyilvántartáson kívül megszerzett tulajdonjoga bejegyzését az alperesekkel szemben alappal igényelheti. A jóhiszemű jogszerzés hiánya miatt annak nem tulajdonított jelentőséget, hogy a ráépítés nem az I. és a II. rendű alperes tulajdonlása idején következett be.
[29] A felperes tulajdonszerzésének mértékét a régi Ptk. 137.§ (3) bekezdése és a PK 7. számú állásfoglalás V. pontja alapján ráépítésenként értékelve, a perben kirendelt igazságügyi szakértő – a felek részéről is elfogadott – szakvéleménye alapján állapította meg, amelyhez igazodik a haszonélvezeti jogok terjedelme is.
[30] A közös tulajdon megszüntetéséről a Ptk. 5:83. §-a alapján rendelkezett.
[31] Az I–II. rendű alperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. Az elsőfokú bíróság által megállapított tényállást ítélkezése alapjául elfogadta és az arra alapított jogi következtetéseivel is egyetértett.
[32] Indokolása szerint a becsatolt számlák és a beszerzett tanúvallomások együttes értelmezéséből nem lehet más következtetést levonni, mint azt, hogy a perbeli építési munkákat a felperes finanszírozta. Rámutatott: azt az állítást, hogy az építkezés költségeit a III. rendű alperes állta, az alperesek előadásán kívül más peradat nem támasztja alá.
[33] A korábbi hatályon kívül helyező végzésben kifejtettek alapján osztotta az elsőfokú bíróságnak a 2007-es szerződés értelmezésére vonatkozó álláspontját: érvelése szerint annak a perbeli ingatlanokat érintően az a tartalom tulajdonítható, hogy az ingatlan-nyilvántartásban korábban egy helyrajzi számon nyilvántartott ingatlan a telekalakítási engedély szerinti megosztását követően már két külön helyrajzi számú önálló ingatlanként szerepel az ingatlan-nyilvántartásban, és az így keletkezett ingatlanokat változatlanul a III. rendű alperes tulajdonaként tartják nyilván. A szerződés 6.) és 7.) pontját – az elsőfokú bíróság álláspontját osztva – úgy értelmezte, hogy a szerződő feleknek a telekalakítás kapcsán nincs egymással szemben igénye, a megállapodás eredményeként egyikük sem jut a korábban nyilvántartott tulajdonának megfelelőnél nagyobb értékhez. Ebben a körben rámutatott: a szerződés szövegében utalás sincs egyéb, az ingatlan-nyilvántartáson kívül keletkezett tulajdoni igényre, annak e megállapodással való rendezésére. Megállapítása szerint helyesen következtetett ezért arra az elsőfokú bíróság, hogy az alperesek érveivel szemben e megállapodással a szerződő felek a felperes ráépítésének jogkövetkezményeit nem rendezték.
[34] Megalapozottnak találta az elsőfokú bíróságnak az ingatlan-nyilvántartáson kívüli szerzés jogkövetkezményeinek alkalmazhatóságáról kifejtett jogi álláspontját is. Utalt arra, hogy a Ptk. 5:174. § (1) bekezdése értelmében a jogszerző a törvény szerinti védelemben akkor részesül, és az ingatlan-nyilvántartásnak a valódi anyagi jogi állapottól eltérő tartalmát akkor kell a javára helyesnek és teljesnek tekinteni, ha a jogát jóhiszeműen és ellenérték fejében szerezte. Az ingatlan-nyilvántartáson kívül jogot szerző jogállását szabályozó Ptk. 5:175. §-a alapján is egyértelműnek tartotta, hogy a jogvédelem a jóhiszeműen és ellenérték fejében szerzőt illeti; ebben a körben utalt a Kúria Pfv.I.22.661/2017/11. (megjelent: BH 2019.105.) és a Pfv.21.034/2019/7. számú eseti döntéseire. Következtetése szerint a felperes tulajdonjog bejegyezése iránti igényével szemben a fentiek okán az I–II. rendű alperesek nem hivatkozhatnak arra, hogy az ingatlan-nyilvántartásban bízva, jóhiszeműen szereztek jogokat, mert a jogszabály az ingyenesen szerzőt nem védi.
A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem
[35] A jogerős ítélet ellen az I–II. rendű alperesek terjesztettek elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben – annak tartalma szerint – kérték a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését, és az elsőfokú bíróság ítéletének megváltoztatásával a felperes keresetének elutasítását.
[36] Sérelmezték, hogy az ügyben eljárt bíróságok nem tettek eleget a tényállás teljes körű felderítésére vonatkozó kötelezettségüknek, a felperest a megismételt eljárásban nem nyilatkoztatták, a feltárt tényállásból megalapozatlan, iratellenes és jogszabálysértő következtetéseket vontak le, nem vettek figyelembe olyan releváns okirati bizonyítékokat, amelyeket annak bizonyítására csatoltak, hogy a felperesnek egészen ennek a pernek a megindításáig nem volt tulajdoni igénye senkivel szemben, ellenben a III. rendű alperesnek volt 2011-től kezdődően használati díj követelése a felperessel szemben, ezért a keresetnek helyt adó döntés sérti a polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (a továbbiakban: régi Pp.) 206. § (1) bekezdésében foglaltakat. Kifogásolták azt is, hogy a másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletének szerintük téves, megalapozatlan tényállását az általuk hivatkozott bizonyítékokkal szemben elfogadva, a fellebbezésükben írtakat figyelmen kívül hagyva hozta meg helybenhagyó ítéletét, és mindennek nem adta indokát.
[37] Okfejtésük szerint a másodfokú bíróságnak a Ptk. 5:174. § (1) bekezdésére való hivatkozása irreleváns, tekintve, hogy felperes keresetében ráépítés jogcímén kérte a tulajdonszerzését megállapítani, ekként e jogcím tekintetében az ingatlan-nyilvántartáson kívül jogot szerző jogállására vonatkozó rendelkezést, azaz a Ptk. 5:175. §-át kell alkalmazni, azonban a másodfokú bíróság ezt a rendelkezést is jogszabálysértően értelmezte és alkalmazta. Kiemelték: a Ptk. 5:175. § (1) bekezdése kizárólag a jóhiszemű szerzőt nevesíti; a Ptk. más szakaszaiban valóban esik szó a jóhiszemű szerző mellett olyan személyről is, aki amellett, hogy jóhiszemű, valamilyen jogot ellenérték fejében szerzett. Ebből azt a következtetést vonták le, hogy a Ptk. – a másodfokú bíróság érvelésével szemben – védelemben részesíti az ingyenesen szerzőt is, feltéve, hogy jóhiszeműen szerzett jogot.
[38] Megjegyezték, hogy a felperes az ingatlan-nyilvántartáson kívüli igényét a hetedik tulajdonos-változás után kezdeményezte, annak ellenére, hogy a 67. ingatlant érintő valamennyi változásról tudott, a 2007-es szerződésben kifejezetten elismerte a III. rendű alperes tulajdonjogát, és az ingatlan részére ajándékba adott tulajdoni hányadára ingyenesen engedte rávezetni a III. rendű alperes tulajdoni hányadát.
[39] Kifogásolták, hogy „a jóhiszeműen és ellenérték fejében szerzőt” megillető jogvédelem körében a másodfokú bíróság az indokolási kötelezettségének nem tett eleget, mivel az ítélet indokolásában csupán hivatkozik a BH2019.105. számon közzétett eseti döntésre.
[40] Kifejtették: a másodfokú bíróság ugyanakkor – szerintük önmagának is ellentmondva – hivatkozik a Kúria Pfv.21.034/2019/7. számú ítéletére is, amely szerint a Ptk. 5:175. § (1) bekezdésének alkalmazásánál kizárólag a jóhiszeműségét kellett vizsgálni. A másodfokú bíróság ítélete szerint azonban a felperes tulajdonjog bejegyezése iránti igényével szemben ezért nem hivatkozhatnak arra az I. és a II. rendű alperesek, hogy az ingatlan-nyilvántartásban bízva, jóhiszeműen szereztek jogokat, mert a jogszabály az ingyenesen szerzőt nem védi.
[41] Állították: a felperes nem bizonyította, hogy az I–II. rendű alpereseknek az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel szemben tudomásuk lett volna arról, hogy a III. rendű alperes ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonjoga ellenére a tényleges tulajdoni helyzet attól esetlegesen eltérne, arról pedig legkevésbé sem, hogy a felperesnek tulajdoni igénye van. Ezzel kapcsolatban a Legfelsőbb Bíróság Gfv.XI.30.387/2006/8. számú eseti döntésére (megjelent: EBH 2007.1712.) utalással kifejtették, hogy jóhiszeműnek csak az a szerző minősül, aki abban bízik, hogy az ellenkező tudomásával szemben erősebb lesz az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés.
[42] Kifogásolták azt is, hogy a másodfokú bíróság a régi Pp. 164. § (1) bekezdésében foglaltakat megsértve döntött úgy, hogy az alperesek nem részesülnek a jóhiszemű szerzőket megillető jogvédelemben, mivel a II. rendű alperes rosszhiszeműségét állító felperesnek kellett volna kétséget kizáróan bizonyítania, hogy a II. és III. rendű alperes az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdoni állapottól eltérő valóságos jogi állapotról tudott, és ezért nem ajándékozhatta volna el az ingatlant a II. rendű alperes I. rendű alperesnek sem; ezt azonban a felperes nem bizonyította, erre nézve nem is volt bizonyítási indítványa.
[43] Hangsúlyozták: mindezekből következően a másodfokú bíróság a Ptk. 5:175. § megsértésével állapította meg, hogy a felperes ráépítés jogcímén tulajdont szerzett a perbeli ingatlanon, mivel a fentiekből az következik, hogy még ha a felperes a ráépítéssel tulajdont is szerzett, akkor sem érvényesítheti az ingatlan-nyilvántartáson kívüli jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jóhiszemű szerzővel, vagyis a tulajdonjogot ajándékozás útján megszerző I–III. rendű alperesekkel szemben több mint 15 év múlva.
[44] Okfejtésük szerint a másodfokú bíróság ítélete azért is jogszabálysértő, mert a felperes ráépítésből fakadó igényét az 1996–1998. évben történt munkák miatt kívánja e perben érvényesíteni, ugyanakkor a 2001-ben az 52. ingatlanon tulajdonjogot szerző III. rendű alperes vonatkozásában nem bizonyított – és ilyet a felperes sem kért keresetében megállapítani –, hogy ne lenne jóhiszemű jogszerző.
[45] A 2007-es szerződéssel kapcsolatban kiemelték azt is, hogy az megerősítette a III. rendű alperes tulajdonjogát, amelyet a felperes az ingatlan teljes egészére nézve elismert. Hivatkozásuk szerint ez a kialakult bírói gyakorlat szerint azt eredményezi, hogy később a felperes ezzel az ingatlannal kapcsolatban tulajdoni igényt nem érvényesíthet; e körben utaltak a PKKB korábbi ítéletében foglaltakra. Ebben a vonatkozásban azzal is érveltek: az ügyben eljárt bíróságok a régi Ptk. 207. § (1) bekezdésének megsértésével értelmezték ennek a szerződésnek a tartalmát, amelyben az ingatlan tulajdonosai, a felperes, a felperes lánya és a III. rendű alperes egymás tulajdonjogát az ingatlan teljes egészére elismerték, és amelynek alapján a tulajdoni hányadokat a közhiteles nyilvántartásba bejegyezte a hatóság. Kitértek arra is, hogy a felperes gyermeke 2014-ben „visszaadta” a III. rendű alperesnek az ingatlan 2011-ben kapott 1/2 tulajdoni hányadát, de a felperes még ekkor sem jelezte, hogy ráépítés jogcímén igénye lenne, pedig ekkorra már megromlott a viszonya a III. rendű alperessel. Érvelésük szerint mindezeket az ügyben eljárt bíróságok a régi Pp. 195. § (1) bekezdésének és 196. § (1) bekezdésének megsértésével hagyták figyelmen kívül.
[46] Kitértek arra is, hogy a 2015. április 8-án kelt ajándékozási szerződést készítő közjegyző tájékoztatta a szerződő feleket az ingatlan-nyilvántartás szerinti állapotról, így arról, hogy az ajándékozás tárgyát képező ingatlanon tehermentes tulajdonjoga van a III. rendű alperesnek. Következtetésük szerint az, hogy az ajándékozási szerződés megkötésekor „lekért” tulajdoni lap alapján a felperes is ajándékozással szerezte a 66. és 67. ingatlanok felét, önmagában kizárja a tulajdoni igényt. Utaltak arra, hogy a felperes a II. rendű alperesnek írt, 2015. április 27-én kelt válaszlevelében a III. rendű alperes tulajdonjogát elismerte, később a használati díj megállapodás tárgyában egyeztettek a felek. Utaltak arra is, hogy a felperes ügyvédje a II. rendű alperesnek írt válaszlevelében – a 67. ingatlan részére történt ajándékozását követően – a III. rendű alperes tulajdonjogát elismerte, ebben a körben hivatkoztak a 2015. május 18-án kelt rendőrségi bejelentéséről felvett jegyzőkönyv tartalmára is.
[47] Álláspontjuk szerint a másodfokú bíróság a régi Pp. 195. § (1) bekezdése és a régi Pp. 196. § (1) bekezdésének megsértésével – a rendelkezésre álló, perben csatolt közokirat és teljes bizonyító erejű magánokiratok tartalmával „szembehelyezkedve” – tévesen állapította meg azt, hogy az I. és a II. rendű alperes által a ráépítés jogkövetkezményeit rendező 2007-es szerződés ráutaló magatartással történt létrejöttének igazolására felhozott tények, és az arra alapított feltételezésük önmagukban, többlettényállási elemek és további bizonyítékok nélkül nem alkalmasak a ráépítési megállapodás létrejöttének és tartalmának a bizonyítására.
[48] Hangsúlyozták, hogy a felperes, a III. rendű alperes és a felperes gyermeke olyan magatartást tanúsítottak a 2007-es szerződés aláírásával, azt követően pedig a perbeli ingatlanok feletti rendelkezési jog ingatlan-nyilvántartás szerinti állapotnak megfelelő gyakorlásával, amelyből kétséget kizáróan kitűnik, hogy egyetértés volt közöttük abban: a felperesnek nem áll fenn tulajdoni igénye ráépítés címén. Ez pedig megítélésük szerint megfelel a ráutaló magatartást illetően kialakult bírói gyakorlatnak, amelynek kapcsán a Gfv.X.31.627/1993. számú (megjelent: BH 1994.330.) és a Gfv.IX.30.127/2011/6. számú (megjelent: BH+ 2012.72.) eseti döntésekre hivatkoztak. Kifejtették, hogy a fentiek alapján az ügyben eljárt bíróságok a régi Ptk. 137. § (3) bekezdését is jogszabálysértően alkalmazták, tekintettel arra, hogy a bizonyítékok okszerű és megfelelő mérlegelésével megállapítható, hogy a perbeli ingatlanok tulajdonosai esetleges tulajdoni igényüket megállapodásukkal rendezték, még az 52. ingatlan megosztását megelőzően.
[49] A felperes a felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályban tartását kérte, arra hivatkozással, hogy a jogerős ítéletben foglaltak a felülvizsgálati kérelemben írt jogszabályok egyikét sem sértik.
A Kúria döntése és jogi indokai
[50] A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
[52] A Ptk. 5:175. § (1) bekezdésének megsértésére hivatkozás körében az I–II. rendű alperesek érvelésének lényege az volt, hogy ha történt is ráépítés a régi Ptk. szabályai szerint, az azon alapuló tulajdonjog-bejegyzésnek akadályát jelenti a Ptk. 5:175. § (1) bekezdése, amelyvédelemben részesíti a jóhiszeműen később tulajdonjogot szerző I–II. rendű alpereseket.
[53] A Kúria a másodfokú bíróság által hivatkozott döntéseiben már – részben a Ptk. 175. §-ának értelmezésével – állást foglalt abban a kérdésben, hogy az ingatlan-nyilvántartás közhitelessége mely személyi körben nyújt védelmet, adott esetben egy ingatlan-nyilvántartáson kívüli – például hozzáépítésen vagy elbirtokláson alapuló – tulajdonszerzés esetében. A másodfokú bíróság – indokolási kötelezettségének megfelelően eleget téve – a Kúria precedensértékű döntéseire (Pfv.I.22.661/2017/11., megjelent: BH 2019.105.; Pfv.I.21.034/2019/7.) hivatkozva helytállóan jutott arra a következtetésre: az ingatlan-nyilvántartás közhitelességéből fakadóan a védelem kettős irányú, a jóhiszemű és az ellenérték fejében szerzőt illeti meg. Minthogy az adott esetben a nem vitatott tényállás szerint az I–II. rendű alperesek jogszerzése ingyenes volt, az nem biztosíthat védelmet az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonszerzéssel szemben éppen a Ptk. I–II. rendű alperesek által hivatkozott és megsértettnek állított 5:175. §-a alapján.
[54] Ebben a körben a Kúria rámutat arra, hogy a Ptk. 5:175. § (1) és (2) bekezdése közötti tartalmi különbséget a Ptk. indokolása nem érinti, az 5:175. §-ában foglaltakkal összefüggésben csak azt hangsúlyozza: a Ptk. korábbi szabályozásához képest nemcsak az elbirtoklás kapcsán, hanem általános érvénnyel mondja ki, hogy a jóhiszemű visszterhes ügyleti szerzővel szemben, aki ingatlan-nyilvántartáson kívül szerzett jogát nem jegyezteti be az ingatlan-nyilvántartásba, igényét már nem érvényesítheti.
[55] A fentiekkel összefüggésben a Kúria rámutat a következőkre.
A Ptk.-ban – egyfelől – vannak olyan, az ingatlant érintő megállapodáson alapuló jogok, amelyek létrejöttéhez nincs szükség az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez. Ilyenek elsősorban az elővásárlási, a visszavásárlási és a vételi jog a Ptk. 6:226. § (2) bekezdése alapján, de ide sorolandó az elidegenítési és terhelési tilalom is a Ptk. 5:32. § (2) bekezdésével összhangban.
Másfelől szabályozást igényel az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonszerzés (elbirtoklás, ráépítés, házastársi közös vagyoni szerzés, öröklés) köre is. Ebben az esetben a jogszerzésre már az ingatlan-nyilvántartáson kívül, a törvény erejénél fogva kerül sor. Ezek közé tartozik például az ingatlan-nyilvántartáson kívül, a törvény erejénél fogva szerzett egyéb dologi jog (özvegyi haszonélvezet stb.).
[56] A Ptk. 5:175. § (1) bekezdésének és az 5:175. § (2) bekezdésének egybevetéséből adódó helyes, az Alaptörvény 28. cikkének megfelelő értelmezés szerint a jogalkotó a jóhiszemű szerző védelme kapcsán nem kívánt különbséget tenni aszerint, hogy az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető kötelmi megállapodáson alapuló jogról vagy pedig egyéb, ingatlan-nyilvántartáson kívül szerzett dologi jogról – elsősorban tulajdonjogról –, van szó.
A két jogszabályhely – Ptk. 5:175. § (1) és (2) bekezdése – egybevetéséből dogmatikai alapon csak egyfajta értelmezés adódik: mindkét esetben csak a jóhiszemű és visszterhes szerző részesül jogvédelemben. Az ettől ellenkező szabályozásnak és értelmezésnek nincsenek dogmatikai indokai.
[57] A Kúria utal arra is, hogy a jogalkotó utóbb az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (új Inytv.) megalkotása során a hivatkozott jogszabályi rendelkezésekben rejlő pontatlanságot kiküszöbölte, kiemelve, hogy „a módosítás eredményeként a Ptk.-ban maradó rendelkezések tekintetében lényeges változások nem történtek, e szabályoknak csupán pontosabb, értelmezést segítő módon való megfogalmazására került sor, a közhitelesség és ennek joghatásai hatékonyabb érvényesülése érdekében”. Ennek eredményeként ugyanis az Inytv. 105. §-a – 2024. február 2-i hatályba lépéssel – általi módosítás következtében a Ptk. 5:169. § (1) és (2) bekezdése is a jóhiszeműen és ellenérték fejében jogot szerző részére biztosít védelmet.
[58] Az új szabályozás tehát egyértelművé teszi, hogy akár az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető kötelmi megállapodáson alapuló egyéb jogról, akár dologi jogról van szó, a jóhiszemű szerző – a hatályos szabályozás helyes értelmezése szerint is – csak akkor részesül védelemben, ha a jogát (jóhiszeműen és) ellenérték fejében szerezte. A kifejtettekből következően alappal hivatkozott a felperes az I-II. rendű alperesek ingyenes szerzésére, ami egyúttal érdektelenné teszi annak vizsgálatát, hogy a jó- vagy rosszhiszeműség tekintetében helyesen foglalt-e állást az első- és másodfokú bíróság.
[59] A 2007-es szerződést a másodfokú bíróság helytállóan értelmezte akként, hogy az kizárólag a benne foglalt ingatlanok használatának megosztásáról szól. Ebből pedig okszerű mérlegeléssel, a régi Pp. 206. § (1) bekezdését nem sértő módon, helyesen jutott arra a következtetésre, hogy a 2007-es megállapodás nem tekinthető olyannak, ami a régi Ptk. alkalmazásában irányadó PK 7. számú állásfoglalás szerint kizárja a ráépítéshez kapcsolódó, a régi Ptk. 137. § (3) bekezdésében írt jogkövetkezmények alkalmazását. A fentiek okán nincs jelentősége annak sem, hogy a felperes tulajdoni igénye mikor keletkezett.
[60] A régi Pp. 206. § (1) bekezdésének megsértésére alapított felülvizsgálati érveléssel kapcsolatban a Kúria rámutat, hogy a felülvizsgálati eljárás mint rendkívüli jogorvoslati eljárás során általában nem vizsgálható a bíróság mérlegelési körébe tartozó tényállás, és nincs lehetőség a bizonyítás adatainak újabb egybevetésére és értékelésére. A Kúria csak azt vizsgálja, hogy az eljárt bíróság a mérlegelés körébe vont adatok, a felek személyes előadása, a bizonyítékok megállapítása és azok egybevetése során nem jutott-e nyilvánvalóan helytelen és okszerűtlen következtetésre. A bizonyítékok nyilvánvalóan okszerűtlen mérlegelésének hiányában a bizonyítékok felülmérlegelésére a felülvizsgálati eljárásban nincs lehetőség. Csak az minősíthető nyilvánvalóan okszerűtlen következtetésnek, ha a bizonyítékokból csak egyfajta, a felülvizsgálattal támadott ítélettől eltérő következtetésre lehet jutni (Kúria Pfv.I.21.474/2011/10., megjelent: BH 2013.119.; Pfv.I.21.532/2019/7.; Pfv.II.20.280/2022/10.).
[61] Az előzőekben kifejtettek szerint nyilvánvalóan okszerűtlen a mérlegelés akkor, ha a rendelkezésre álló bizonyítékokból a bíróság által levont következtetésre nem lehet jutni. Ez a jelen esetben nem volt megállapítható. A ráépítés akkor keletkeztet a régi Ptk. 137. § (3) bekezdése szerint tulajdonjogot az építkező javára, ha közte és az ingatlan tulajdonosa között a ráépítés jogkövetkezményeinek a tárgyában nem volt eltérő megállapodás (Pfv.I.20.885/2019/12., Pfv.I.20.186/2020/10., Pfv.VII.20.502/2022/28.). Amennyiben tehát a felek a ráépítés jogkövetkezményét szerződéssel rendezték, a ráépítéshez nem a régi Ptk. 137. § (3) bekezdése, hanem a megállapodásuk szerinti jogkövetkezmény kapcsolódik.
[62] A Kúria utal arra, hogy az I–II. rendű alperesek a felülvizsgálati kérelemben a régi Pp. 164. § (1) bekezdésére, 195. § (1) bekezdésére, a régi Pp. 196. § (1) bekezdésére és a régi Ptk. 207. § (1) bekezdésére való hivatkozásait a felülvizsgálati eljárás során nem vizsgálhatta. Ezek vizsgálata a másodfokú eljárásnak, így a Kúria által felülbírálható jogerős ítéletnek nem volt tárgya; azokról a másodfokú bíróság fellebbezési kérelem hiányában nem foglalt állást, ebből következően azzal kapcsolatban jogszabálysértést sem követhetett el (Pfv.V.20.797/2016/11., megjelent: BH 2017.232.; Pfv.I.20.202/2019/5.; Pfv.II.20.343/2022/9.).
[63] Mindezekre tekintettel a Kúria a nem jogszabálysértő jogerős ítéletet hatályában fenntartotta.
(Kúria Pfv.VII.20.669/2022/5.)