III.
C-674/23. sz. AEON NEPREMIČNINE és társai ügyben 2025. február 27-én hozott ítélet
A belső piaci szolgáltatásokról szóló, 2006. december 12-i 2006/123/EK európai parlamenti és tanácsi irányelv 15. cikkének (3) bekezdését az Európai Unió Alapjogi Chartájának 16. és 38. cikkével összefüggésben
a következőképpen kell értelmezni:
azzal nem ellentétes az olyan nemzeti szabályozás, amely valamely családi ház, lakás vagy lakóegység természetes személy általi megvásárlása vagy bérbevétele tekintetében a következőképpen állapítja meg az ingatlanközvetítési szolgáltatásokért felszámítható díj felső határát:
– 10 000 eurót elérő vagy meghaladó szerződéses értékű ingatlan tulajdonjogának megszerzése vagy adásvétele esetén a szerződésben meghatározott ár 4%-a, és
– bérbeadás esetén a havi bérleti díj összege és a bérlet időtartamát kitevő hónapok száma szorzatának 4%-a, azzal, hogy ez a díj nem haladhatja meg az egyhavi bérleti díj összegét,
amennyiben e szabályozás nem lépi túl az általa kitűzött célok eléréséhez szükséges mértéket, és nem léteznek más, ugyanezen eredmény elérését biztosító, kevésbé korlátozó intézkedések.
1 Az előzetes döntéshozatal iránti kérelem a belső piaci szolgáltatásokról szóló, 2006. december 12-i 2006/123/EK európai parlamenti és tanácsi irányelv (HL 2006. L 376., 36. o.; helyesbítés: HL 2014. L 287., 33. o.) 15. cikkének, valamint az Európai Unió Alapjogi Chartája (a továbbiakban: Charta) 7., 16. és 38. cikkének az értelmezésére vonatkozik.
2 E kérelmet egyes ingatlanközvetítő társaságok, köztük az AEON nepremiČnine d.o.o. és társai, a STAN nepremičnine d.o.o., valamint a Državni svet Republike Slovenije (a Szlovén Köztársaság államtanácsa) által az ingatlanközvetítési szolgáltatásokra vonatkozó olyan nemzeti szabályozás tárgyában indított két alkotmányossági vizsgálati eljárás keretében terjesztették elő, amely előírja az ingatlanok tulajdonjogának megszerzése, adásvétele vagy bérbeadása során az e szolgáltatásokért felszámított jutalék felső határát.
Az alapeljárás
11 Az AEON nepremiČnine és társai és a STAN nepremičnine, amelyek ingatlanközvetítési szolgáltatásokat nyújtanak, és a Szlovén Köztársaság Államtanácsa két keresetet indított a kérdést előterjesztő bíróság, az Ustavno sodišče (alkotmánybíróság, Szlovénia) előtt, az ingatlanközvetítésről szóló törvény alkotmányosságának vizsgálatára irányuló eljárások megindítása iránt, amely törvény meghatározza az ingatlan tulajdonjogának megszerzése, értékesítése vagy bérbeadása esetén a közvetítői szolgáltatásokért felszámítható díj felső határát.
12 Közelebbről, az alkotmányosság vizsgálatára irányuló ezen eljárások e törvény 5. cikke (1) és (2) bekezdésének rendelkezéseire vonatkoznak, amelyek ilyen felső határt írnak elő, valamint e cikk (4) és (5) bekezdésének rendelkezéseire, amelyek előírják a közvetítői szerződés vagy bármely más szerződés releváns kikötéseinek semmisségét az említett cikk (1) és (2) bekezdésének megsértése esetére.
13 Az Ustavno sodišče (alkotmánybíróság) kifejti, hogy a tulajdonszerzéshez vagy adásvételhez kapcsolódó ingatlanközvetítési szolgáltatásokért felszámítható díjnak a szerződéses ár 4%-ában történő maximalizását 2003-ban, az ingatlanközvetítésről szóló törvény elfogadásával vezették be. A bérleti szerződésekre vonatkozó felső korlát 2019. augusztus 10. óta alkalmazandó.
14 A kérdést előterjesztő bíróság jelzi, hogy neki azt kell vizsgálnia, hogy az ingatlanközvetítésről szóló törvény összeegyeztethető-e a 2006/123 irányelv 15. cikkével, valamint a Charta 7., 16. és 38. cikkével.
15 Elöljáróban a kérdést előterjesztő bíróság egyrészt pontosítja, hogy az ezen irányelv 15. cikke (3) bekezdésének a) pontjában említett hátrányos megkülönböztetés tilalmának feltétele teljesül, mivel a díjaknak az ingatlanközvetítésről szóló törvényben előírt felső határa az ingatlanközvetítő állampolgárságától vagy székhelyétől függetlenül alkalmazandó. Másrészt hangsúlyozza, hogy e törvény elfogadásával a nemzeti jogalkotó az említett irányelv 15. cikke (3) bekezdésének b) pontja és a Bíróság ítélkezési gyakorlata értelmében vett közérdeken alapuló kényszerítő indokként elismert célokat követte. Az említett törvény elfogadásának célja ugyanis a lakóingatlanokhoz való hozzáférés hiányának felszámolása, különösen a nehéz helyzetben lévő személyek, azaz a fiatalok, különösen a diákok, valamint az idősek esetében, valamint a fogyasztók védelme az árak átláthatósága és az elérhető lakások hiánya tekintetében.
16 Egyébiránt a kérdést előterjesztő bíróság úgy véli, hogy a jelen ügyben a Chartából eredő több alapvető jog is releváns, nevezetesen egyrészt a Charta 16. cikkében előírt vállalkozás szabadsága, másrészt pedig a Charta 7. és 38. cikkében biztosított, lakhatáshoz való jog és fogyasztóvédelem. E tekintetben az ingatlanközvetítésről szóló törvény uniós joggal való összeegyeztethetőségének vizsgálata keretében megfelelő egyensúlyt kell biztosítani e különböző jogok között.
17 Az arányosság 2006/123 irányelv 15. cikke (3) bekezdésének c) pontjából eredő követelményét illetően e bíróság arra keresi a választ, hogy e törvény lehetővé teszi-e a nemzeti jogalkotó által hivatkozott célok elérését.
18 E tekintetben a kérdést előterjesztő bíróság megjegyzi, hogy az ingatlanközvetítési szolgáltatások díjainak felső határa nincs közvetlen kihatással az ingatlanpiaci árakra. Úgy véli azonban, hogy az ingatlanpiacokon tapasztalható feszültségek miatt, ahol a piaci erő a kínálati oldalon koncentrálódik, észszerűen megállapítható, hogy a közvetítői díj összegét áthárítják a lakóingatlant kereső személyekre.
19 Egyébiránt a kérdést előterjesztő bíróság jelzi, hogy mivel a nemzeti jogalkotó nem adott részletes indokolást, nem vonható le az a következtetés, hogy az ingatlanközvetítési szolgáltatások után felszámítható díj összegének maximalizálása döntő mértékben lehetővé tenné a lakóingatlanokhoz való hozzáférés elősegítését. Mindemellett elismeri, hogy ez az intézkedés más intézkedésekkel együtt hozzájárulhat a kitűzött célok eléréséhez. Így úgy véli, hogy az ingatlanközvetítésről szóló törvény lehetővé teszi a nemzeti jogalkotó által hivatkozott célok elérését, még akkor is, ha e jogalkotó elemzésének hiányában nem lehet azt a következtetést levonni, hogy e törvény a Bíróság ítélkezési gyakorlata értelmében jelentős mértékben hozzájárul e célokhoz. A lakhatási politika keretében elképzelhető intézkedések hatékonyságának értékelése ugyanis szerinte rendkívül bonyolult.
20 A kérdést előterjesztő bíróság szerint a maximális díjtételek, mivel nem akadályozzák az árversenyt, kevésbé korlátozóak, mint a minimális díjtételek.
21 A kérdést előterjesztő bíróság hangsúlyozza, hogy nem lehet bizonyossággal arra következtetni, hogy a nemzeti jogalkotónak rendelkezésére állt volna más olyan egyenértékű intézkedés, amely kevésbé sérthette volna a Charta által biztosított jogokat.
22 Egyébiránt az a tény, hogy ez az intézkedés nem korlátozódik a különösen nehéz helyzetben lévő személyekre, nem jelenti szükségképpen azt, hogy az említett intézkedés aránytalan.
23 A kérdést előterjesztő bíróság arra is keresi a választ, hogy az a tény, hogy bizonyos ingatlanközvetítő társaságok felhagytak vagy felhagyhatnak az ingatlanok természetes személyek általi bérbeadásával kapcsolatos közvetítői tevékenység gyakorlásával, különösen, ha olyan rövid távú bérbeadásokról van szó, amelyek díjak címén csak csekély összegek beszedését teszik lehetővé, hatással van-e az ingatlanközvetítési szolgáltatásokért felszámítható díj maximalizálásának arányosságára.
24 E tekintetben, tekintettel arra, hogy ez az intézkedés nem sérti az ingatlanközvetítő társaságok közvetítési szolgáltatásokkal kapcsolatos egyéb tevékenységeit, és hogy a bérleti szerződéssel kapcsolatos közvetítői szolgáltatásokért felszámítható díj az új szabályozást megelőzően másfél hónaptól két hónapig terjedő bérleti díj volt, ami – figyelembe véve a bérbeadáshoz szokásosan kapcsolódó egyéb költségeket, mint például a bérleti garanciával, a költözési költségekkel és a lakberendezéssel kapcsolatos költségeket – nem elhanyagolható költség, e bíróság úgy véli, hogy ezen díj maximalizálása megfelel a 2006/123 irányelv 15. cikke (3) bekezdésének c) pontjában előírt arányossági feltételeknek.
25 Végül a kérdést előterjesztő bíróság pontosítja, hogy az előzetes döntéshozatal iránti kérelmet arra az esetre korlátozza, amikor az ingatlanközvetítési szolgáltatások családi házra, lakásra vagy lakóegységre vonatkoznak, és a vevő vagy bérlő természetes személy.
26 E körülmények között az Ustavno sodišče (alkotmánybíróság) úgy határozott, hogy az eljárást felfüggeszti, és előzetes döntéshozatal céljából kérdéseket terjeszt a Bíróság elé.
Az előzetes döntéshozatalra előterjesztett kérdések
„1) Úgy kell-e értelmezni [a Chartának] a [2006/123] irányelv 15. cikkével összefüggésben értelmezett 7., 16. és 38. cikkét, hogy azokkal ellentétes azon [nemzeti] szabályozás […], amely szerint az ugyanazon ingatlan adásvételével kapcsolatos ingatlanközvetítés megengedett legmagasabb díja nem haladhatja meg a szerződéses ár 4%-át, ha a közvetítés olyan családi ház, lakás vagy lakóegység adásvételével kapcsolatos, amelynek vevője természetes személy?
2) Úgy kell-e értelmezni a [Chartának] a [2006/123] irányelv 15. cikkével összefüggésben értelmezett 7., 16. és 38. cikkét, hogy azokkal ellentétes azon [nemzeti] szabályozás […] , amely szerint az ugyanazon ingatlan bérbeadásával kapcsolatos közvetítés megengedett legmagasabb díja nem haladhatja meg a havi bérleti díj összegének és az ingatlan rendelkezésre bocsátásával érintett hónapok számának szorzatából eredő összeg 4%-át, és semmiképpen sem haladhatja meg az egyszeri havi bérleti díj összegével megegyező összeget, ha olyan családi ház, lakás vagy lakóegység bérbeadásával kapcsolatos, amelynek bérlője természetes személy?”
Az előzetes döntéshozatalra előterjesztett kérdésekről
33 Mivel az előterjesztett kérdésekkel az előterjesztő bíróság a Charta 7., 16. és 38. cikkének, valamint a 2006/123 irányelv 15. cikkének értelmezését kéri, annak érdekében, hogy e kérdésekre hasznos választ lehessen adni, meg kell vizsgálni e cikkek alapeljárásokra való alkalmazhatóságát.
34 Ami először is a 2006/123 irányelv 15. cikkét illeti, e cikk (1) bekezdésének megfelelően a tagállamoknak először is meg kell vizsgálniuk, hogy jogrendszerük előír-e az ezen cikk (2) bekezdésében említett valamely követelményt, ezt követően, amennyiben igen, ügyelniük kell arra, hogy e követelmény összhangban legyen az említett cikk (3) bekezdésében foglalt feltételekkel, végül pedig, adott esetben ki kell igazítaniuk a törvényi, rendeleti vagy közigazgatási előírásaikat annak érdekében, hogy azokat e feltételekkel összhangba hozzák.
35 E tekintetben meg kell állapítani, hogy a 2006/123 irányelv 15. cikke (2) bekezdésének g) pontja a nemzeti jogrendszerek azon „követelményei” között, amelyeknek az e 15. cikk (3) bekezdésében foglalt feltételekkel való összeegyeztethetőségét ellenőrizni kell, előírja „a szolgáltató által betartandó legalacsonyabb és/vagy legmagasabb kötelező díjtételeket”.
36 Az olyan nemzeti szabályozás, mint amelyről az alapügyben szó van, amely korlátozza az ingatlan tulajdonjogának megszerzése, adásvétele vagy bérbeadása keretében nyújtott ingatlanközvetítési szolgáltatások tekintetében megengedett maximális díjat, amennyiben a vevő vagy a bérlő természetes személy, az ingatlanközvetítői tevékenység gyakorlását az e 15. cikk (2) bekezdésének g) pontjában említett típusú követelményhez köti, következésképpen meg kell felelnie az e 15. cikk (3) bekezdésében előírt feltételeknek.
37 Mindebből következik, hogy a 2006/123 irányelv alkalmazható az alapügyekben.
38 Másodszor, ami a Chartának az előzetes döntéshozatalra előterjesztett kérdésekben említett cikkeinek alkalmazhatóságát, és adott esetben azt illeti, hogy a Bíróságnak milyen mértékben kell figyelembe vennie e cikkeket a 2006/123 irányelv 15. cikkének értelmezése során, a Bíróság ítélkezési gyakorlatából az következik, hogy amennyiben valamely tagállam arra hivatkozik, hogy egy olyan intézkedés, amelynek ő a kibocsátója, és amely az EUM-Szerződés által biztosított valamely alapvető szabadságot korlátoz, az e 15. cikkben konkretizált intézkedést az uniós jog által elismert, közérdeken alapuló nyomós ok igazolja, ezen intézkedést úgy kell tekinteni, mint amely a Charta 51. cikkének (1) bekezdése értelmében az uniós jogot hajtja végre, így annak összhangban kell állnia a Chartában biztosított alapvető jogokkal (lásd ebben az értelemben: 2020. október 6-i Bizottság kontra Magyarország [Felsőoktatás] ítélet (C-66/18, EU:C:2020:792, 214. pont).
39 Ami először is a Charta 7. cikkét illeti, az úgy rendelkezik, hogy mindenkinek joga van ahhoz, hogy magán- és családi életét, otthonát és kapcsolattartását tiszteletben tartsák.
40 E tekintetben a Bíróság kimondta, hogy a lakhatáshoz való jog az e 7. cikkben biztosított alapvető jog (2014. szeptember 10-i Kušionová ítélet, C-34/13, EU:C:2014:2189, 65. pont; 2023. november 9-i Všeobecná úverová bankaítélet, C-598/21, EU:C:2023:845, 85. pont).
41 Márpedig meg kell állapítani, hogy az ezen ítéletek alapjául szolgáló ügyekben olyan helyzetről volt szó, amelyben az érintett személyeknek családi otthonuk elvesztésével kellett szembesülniük. A jelen ügyben az alapügy tárgyát képező szabályozás olyan helyzetre vonatkozik, amelyben valamely természetes személy megvásárolhatja vagy bérbe veheti jövőbeli otthonát. Ilyen esetben nem az említett 7. cikk értelmében vett „otthon tiszteletben tartásának” kérdéséről van szó.
42 Ezenkívül emlékeztetni kell arra, hogy a Charta 52. cikke (3) bekezdésének megfelelően, amelynek célja a Chartában foglalt jogok, valamint az azoknak megfelelő, az emberi jogok és alapvető szabadságok védelméről szóló, Rómában, 1950. november 4-én aláírt európai egyezményben biztosított jogok közötti szükséges összhang biztosítása, az uniós jog autonómiájának sérelme nélkül, a Bíróságnak a Charta 7. cikkében biztosított jogokra vonatkozó értelmezése során a védelem minimális szintjeként figyelembe kell vennie az ezen egyezmény 8. cikkének (1) bekezdésében biztosított, az Emberi Jogok Európai Bírósága által értelmezett megfelelő jogokat (lásd ebben az értelemben: 2022. december 8-i Orde van Vlaamse Balies és társai ítélet, C-694/20, EU:C:2022:963, 26. pont, valamint az ott hivatkozott ítélkezési gyakorlat).
43 E tekintetben az Emberi Jogok Európai Bíróságának ítélkezési gyakorlatából kitűnik, hogy az említett egyezmény 8. cikke nem ismeri el az otthon biztosításához való jogot (EJEB, 2001. január 18., Chapman kontra Egyesült Királyság, CE:ECHR:2001:0118JUD 002723895, 99. §).
44 Ebből következik, hogy az előzetes döntéshozatal iránti kérelemre a Charta 7. cikke vonatkozásában nem kell válaszolni.
45 Másodszor, ami e szabályozás a Charta 16. cikke szerinti esetleges vizsgálatát illeti, emlékeztetni kell arra, hogy – amint azt a Bíróság már kimondta – a valamely nemzeti szabályozással megvalósított korlátozás EUMSZ 49. cikk alapján történő vizsgálata kiterjed a Charta 15–17. cikkében foglalt jogok és szabadságok gyakorlásának esetleges korlátozásaira is, így a Charta 16. cikkében foglalt vállalkozás szabadságának külön vizsgálata nem szükséges (2022. szeptember 7-i Cilevičs és társai ítélet, C-391/20, EU:C:2022:638, 56. pont, valamint az ott hivatkozott ítélkezési gyakorlat).
46 Márpedig, amint az a 2006/123 irányelv (5)–(7) és (64) preambulumbekezdéséből kitűnik, ezen irányelv az EUMSZ 49. cikkben biztosított letelepedés szabadságát konkretizálja (lásd ebben az értelemben: 2015. december 23-i Rina Services és társai ítélet, C-593/13, EU:C:2015:399, 40. pont).
47 Ebből következik, hogy amennyiben valamely nemzeti intézkedést a 2006/123 irányelv 15. cikkére tekintettel vizsgálnak, nincs szükség a Charta 16. cikkében biztosított vállalkozás szabadságának külön vizsgálatára.
48 Mindazonáltal a 2006/123 irányelv e 15. cikkét a Charta 16. cikkének fényében kell értelmezni.
49 Harmadszor, hasonlóképpen, a 2006/123 irányelv 15. cikke (3) bekezdésének értelmezése során figyelembe kell venni a Charta 38. cikkét, amely előírja, hogy az uniós politikákban biztosítani kell a fogyasztóvédelem magas szintjét.
50 A fenti megfontolásokból tehát az következik, hogy kérdéseivel, amelyeket célszerű együttesen vizsgálni, a kérdést előterjesztő bíróság lényegében arra vár választ, hogy a 2006/123 irányelv 15. cikkének a Charta 16. és 38. cikkével összefüggésben értelmezett (3) bekezdését úgy kell-e értelmezni, hogy azzal ellentétes az olyan nemzeti szabályozás, mint az alapügy tárgyát képező szabályozás, amely valamely családi ház, lakás vagy lakóegység természetes személy általi megvásárlása vagy bérbevétele tekintetében a következőképpen határozza meg az ingatlanközvetítési szolgáltatásokért felszámított díj felső határát:
– 10 000 EUR-t elérő vagy meghaladó szerződéses értékű ingatlan tulajdonjogának megszerzése vagy adásvétele esetén a szerződésben meghatározott ár 4%-a, és
– bérbeadás esetén a havi bérleti díj összege és a bérlet időtartamát kitevő hónapok száma szorzatának 4%-a, azzal, hogy ez a díj nem haladhatja meg az egyhavi bérleti díj összegét.
51 Az olyan intézkedés, mint amelyről az alapügyben szó van, amely az ingatlanközvetítési szolgáltatások díjainak felső határát írja elő, a 2006/123 irányelv 15. cikkének (3) bekezdésében előírt kumulatív feltételekre tekintettel akkor fogadható el, ha ezen intézkedés sem közvetlenül, sem közvetve nem hátrányosan megkülönböztető az érintett állampolgársága, illetve társaságok esetében a létesítő okirat szerinti székhely alapján, ha azt közérdeken alapuló kényszerítő indok igazolja, és ha alkalmas az elérni kívánt cél megvalósításának biztosítására, és nem lépi túl az e cél eléréséhez szükséges mértéket, és nem létezik más, ugyanezen eredmény elérését lehetővé tevő, kevésbé korlátozó intézkedés.
52 Először is, ami a 2006/123 irányelv 15. cikke (3) bekezdésének a) pontjában előírt feltételt illeti, a kérdést előterjesztő bíróság jelzi, hogy az ingatlanközvetítési szolgáltatások díjainak maximalizálása nem jelent hátrányos megkülönböztetést, mivel e felső határ az érintett ingatlanközvetítő társaság székhelyétől függetlenül alkalmazandó.
53 Másodszor, ami az ezen irányelv 15. cikke (3) bekezdésének b) pontjában előírt azon feltételt illeti, amely szerint a szóban forgó követelményeket közérdeken alapuló kényszerítő indoknak kell igazolnia, a kérdést előterjesztő bíróság jelzi, hogy a nemzeti jogalkotó az ingatlanok tulajdonjogának megszerzésével, adásvételével és bérbeadásával kapcsolatos ingatlanközvetítői szolgáltatások díjai felső határának előírásával egyrészt arra törekedett, hogy előmozdítsa a megfelelő lakóingatlanhoz való hozzáférés lehetőségét a nehéz helyzetben levő személyek – nevezetesen a fiatalok, különösen a diákok, valamint az idősek – számára is megfizethető áron, valamint hogy hozzájáruljon a fogyasztók védelméhez az árak átláthatóságának növelésével, különös tekintettel a rendelkezésre álló lakóingatlanok – főként a bérbeadásra szánt lakóingatlanok – hiányára.
54 E tekintetben a Bíróság elismerte, hogy a fogyasztóvédelem közérdeken alapuló kényszerítő indoknak minősül (lásd ebben az értelemben: 2015. október 15-i Grupo Itevelesa és társai ítélet, C-168/14, EU:C:2015:685, 74. pont; 2019. július 4-i Bizottság kontra Németország ítélet, C-377/17, EU:C:2019:562, 70. pont). Ezt egyébként a 2006/123 irányelv (40) preambulumbekezdése is megerősíti, és hozzájárul ahhoz, hogy az irányelv megfeleljen a Charta 38. cikkében foglalt követelményeknek.
55 Közérdeken alapuló kényszerítő indoknak minősülhetnek a nehéz helyzetben lévő vagy alacsony jövedelmű személyek lakhatáshoz jutását elősegítő követelmények is (lásd analógia útján: 2013. május 8-i Libert és társai ítélet, C-197/11 és C-203/11, EU:C:2013:288, 50–52. pont; 2020. szeptember 22-i Cali Apartments ítélet, C-724/18 és C-727/18, EU:C:2020:743, 68. pont).
56 Ebből következik, hogy az alapügy tárgyát képező ingatlanközvetítési szolgáltatások után járó díjak maximalizálására irányuló intézkedés megfelel a 2006/123 irányelv 15. cikke (3) bekezdésének b) pontjában foglalt feltételnek.
57 Harmadszor, az ezen irányelv 15. cikke (3) bekezdésének c) pontjában foglalt arányossági feltétel azt feltételezi, hogy a szóban forgó intézkedés alkalmas az elérni kívánt cél megvalósításának biztosítására, nem lépi túl az e cél eléréséhez szükséges mértéket, és nem állnak rendelkezésre ugyanezen eredmény elérését lehetővé tevő, kevésbé korlátozó intézkedések.
58 Elöljáróban hangsúlyozni kell, hogy végső soron az alapeljárásban szereplő tények értékelésére és a nemzeti szabályozás értelmezésére kizárólagos hatáskörrel rendelkező nemzeti bíróság feladata annak meghatározása, hogy a nemzeti jogszabály ezen arányossági feltételnek megfelel-e, és ha igen, milyen mértékben. E célból e bíróságnak objektív módon, statisztikai adatok segítségével vagy más módon kell megvizsgálnia az érintett tagállam hatóságai által szolgáltatott bizonyítékokat (lásd ebben az értelemben: 2015. december 23-i Scotch Whisky Association és társai ítélet, C-333/14, EU:C:2015:845, 56. pont; 2024. október 17-i FA.RO. di YK & C. ítélet, C-16/23, EU:C:2024:886, 92. pont).
59 Mindazonáltal a Bíróság, amelynek az a feladata, hogy hasznos választ adjon e bíróságnak, hatáskörrel rendelkezik arra, hogy az alapeljárás iratai, valamint az elé terjesztett írásbeli észrevételek alapján útmutatást adjon e bíróságnak a döntéshez (2024. október 17-i FA.RO. di YK & C. ítélet, C-16/23, EU:C:2024:886, 93. pont, valamint az ott hivatkozott ítélkezési gyakorlat).
60 Egyébiránt a Bíróság kimondta, hogy az érintett tagállamtól nem követelhető meg, hogy pozitív módon bizonyítsa, hogy semmilyen más elképzelhető intézkedés nem teszi lehetővé a kitűzött cél azonos feltételek melletti elérését. Az ilyen követelmény ugyanis gyakorlatilag azt jelentené, hogy az érintett tagállamot az adott területen megfosztaná szabályozási hatáskörétől (lásd ebben az értelemben: 2019. július 4-i Bizottság kontra Németország ítélet, C-377/17, EU:C:2019:562, 64. pont).
61 Ez annál is inkább fontos, mivel a tagállamnak a közérdeken alapuló kényszerítő indok alapján, e követelmény bevezetését követően tudnia kell igazolni az „értékelendő követelményt”, anélkül tehát – elvileg –, hogy szükségszerűen rendelkezne az e követelmény által előidézett eredményre vonatkozó, az egyéb intézkedések által előidézett eredménnyel összehasonlított, empirikus bizonyítékokkal (2019. július 4-i Bizottság kontra Németország ítélet, C-377/17, EU:C:2019:562, 65. pont).
62 E tekintetben emlékeztetni kell arra, hogy bár a tagállamok széles mérlegelési mozgástérrel rendelkeznek a szociálpolitikai célkitűzéseik megvalósítására alkalmas intézkedések megválasztása során, e mérlegelési mozgástér nem igazolhatja a magánszemélyeket a Szerződéseknek az alapvető szabadságaikat rögzítő rendelkezéseiből eredően megillető jogok sérelmét (2016. december 21-i AGET Iraklis ítélet, C-201/15, EU:C:2016:972, 81. pont, valamint az ott hivatkozott ítélkezési gyakorlat), különösen ami az EUMSZ 49. cikkben garantált és a 2006/123 irányelv által konkretizált letelepedés szabadságát illeti.
63 Ezen előzetes észrevételekre figyelemmel emlékeztetni kell először is arra, hogy – amint az a jelen ítélet 53. pontjában megállapításra került – az ingatlanközvetítési szolgáltatások díjmaximalizálásának célja egyrészt az, hogy előmozdítsa a megfelelő lakóingatlanokhoz való hozzáférést megfizethető áron a nehéz helyzetben lévő személyek – fiatalok, különösen diákok, valamint idősek – számára, másrészt pedig, hogy az árak átláthatóságának növelésével hozzájáruljon a fogyasztók védelméhez.
64 64 Mivel növeli az ingatlanközvetítő társaságok által alkalmazott díjak átláthatóságát, és megakadályozza őket abban, hogy túlzott közvetítői díjakat alkalmazzanak, az ingatlanközvetítési szolgáltatások díjainak maximalizálása alkalmasnak tűnik arra, hogy hozzájáruljon a fogyasztók védelméhez. A kérdést előterjesztő bíróság e tekintetben megjegyzi, hogy az ilyen maximalizálás ugyanis hozzájárulhat az árak átláthatóságához, mivel lehetővé teszi a fogyasztók számára, hogy előre lássák az alkalmazásra kerülő díj összegét, különösen azt, hogy az mekkora részét teszi ki a vételárnak vagy a bérleti díj összegének.
65 A kérdést előterjesztő bíróság ugyanis pontosítja, hogy a lakóingatlanokhoz való hozzáférés feltételeinek romlására és a szlovén ingatlanpiac árainak alakulására tekintettel az ingatlanközvetítési szolgáltatásokért felszámított díj összege valószínűleg megjelenik az ingatlanok vételárában vagy bérleti díjának összegében.
66 Amennyiben ez a helyzet, meg kell állapítani, hogy e díj maximalizálása alkalmasnak tűnik arra, hogy előmozdítsa a megfelelő lakóingatlanokhoz megfizethető áron való hozzáférést, különösen a nehéz helyzetben lévő személyek számára.
67 Másodszor, ami a szóban forgó intézkedésnek a kitűzött célok eléréséhez szükséges mértékre való korlátozását, valamint az ugyanezen eredmény elérését lehetővé tevő, kevésbé korlátozó intézkedések hiányát illeti, meg kell állapítani egyrészt, hogy az előzetes döntéshozatal iránti kérelemből kitűnik, hogy az ingatlanközvetítési szolgáltatásokért felszámított díj maximalizálása nem kizárólag a nehéz helyzetben lévő személyekre vonatkozik, hanem minden olyan természetes személyre, aki ingatlant vásárol vagy bérel.
68 Ebből következik, hogy ez az intézkedés meghatározatlan és potenciálisan jelentős számú személyt érint, és nem kifejezetten csak a nehéz helyzetben lévő személyek védelmére irányul, holott e védelem a szlovén jogalkotó által az említett intézkedés elfogadásakor követett célok egyike volt.
69 Ezenkívül a kérdést előterjesztő bíróság megjegyzi, hogy azok az ingatlanközvetítői szolgáltatások, amelyekre az érintett díjak maximalizálása alkalmazandó, a családi házak, lakások vagy lakóegységek tulajdonjogának megszerzésére, adásvételére vagy bérbeadására vonatkoznak.
70 Márpedig a lakhatásról szóló törvény alapügyre alkalmazandó változata 2. cikke (2) bekezdésének megfelelően a lakóingatlanok közé tartoznak többek között a különálló családi házak, a villák, a zárt udvarok, az ikerházak és az üdülők is. Ebből következik, hogy – az e bíróság által elvégzendő vizsgálatok függvényében – az ingatlanközvetítési szolgáltatások utáni járó díjak maximalizálása többek között akkor is alkalmazandó, ha e szolgáltatások az állandó lakóhely létesítésétől eltérő célra használt lakóingatlanok tulajdonjogának megszerzésére, értékesítésére vagy bérbeadására vonatkoznak.
71 Meg kell azonban állapítani, hogy bár az ilyen körülmények főszabály szerint olyan valószínűsítő körülménynek minősülhetnek, amelyek lehetővé teszik annak megállapítását, hogy valamely intézkedés meghaladja az általa követett, a nehéz helyzetben lévő személyek védelmére irányuló cél eléréséhez szükséges mértéket, ez nem változtat azon, hogy az arányosság elve nem képezi szükségképpen akadályát annak, hogy ezen intézkedés valamennyi fogyasztó javát szolgálja (lásd analógia útján: 2010. április 20-i Federutility és társai ítélet, C-265/08, EU:C:2010:205, 40. pont; 2019. április 11-i Repsol Butano és DISA Gas ítélet, C-473/17 és C-546/17, EU:C:2019:308, 64. pont).
72 Mindazonáltal a kérdést előterjesztő bíróságnak meg kell vizsgálnia, hogy volt-e lehetőség, illetve alkalom olyan intézkedések meghozatalára, amelyek főként a nehéz helyzetben lévő fogyasztókat célozták volna. E tekintetben releváns elemeknek minősülnek az ilyen intézkedések megvalósíthatóságával és gazdasági hatásaival kapcsolatos elemek.
73 E tekintetben a kérdést előterjesztő bíróság rámutat, hogy a szlovén jogalkotó által meghozható esetleges intézkedések körének és a lakhatási politikában való tényleges érvényesülésük kérdése rendkívül összetett, mivel a területrendezés, a városrendezés és a közpénzek területén léteznek bizonyos olyan anyagi jogi korlátozások, amelyek nem teszik lehetővé az állam számára, hogy az általa kívánt módon beavatkozzon a lakáskínálatba.
74 Az alapeljárás felperesei a maguk részéről olyan kevésbé korlátozó intézkedéseket említenek, amelyeket a bérbeadás keretében lehetségesnek tartanak, nevezetesen a bérbeadásra szánt szociális lakások számának növelését, a piaci bérbeadás támogatását, valamint a szociális lakások építésének ösztönzését célzó adóintézkedéseket és egyéb szabályozási intézkedéseket. A Bizottság a maga részéről utal a megfizethető lakóingatlanok kínálatának támogatására, illetve a vásárlók és bérlők számára a közvetítési díjakra vonatkozó hasznos információk biztosítására irányuló intézkedésekre.
75 A kérdést előterjesztő bíróság feladata lesz annak vizsgálata, hogy léteznek-e más, az ingatlanközvetítési szolgáltatások díjainak maximalizálásánál kevésbé korlátozó intézkedések, amelyek alkalmasak az e maximalizálással elérni kívánt cél elérésére, amely cél a nehéz helyzetben lévő személyek megfelelő lakóingatlanokhoz elérhető áron való hozzáférésének elősegítése.
76 Egyébiránt, ami azt a szintet illeti, amelyen az ingatlanközvetítési szolgáltatások díjainak felső határát rögzítették, a kérdést előterjesztő bíróság azt állítja, hogy egyes ingatlanközvetítő társaságok felhagytak vagy felhagyhatnak az ingatlanok természetes személyek általi bérbeadásával kapcsolatos közvetítői tevékenységük gyakorlásával, különösen olyan esetekben, amikor olyan rövid távú bérbeadásokról van szó, amelyek csak kis összegű díjak beszedését teszik lehetővé. Az ingatlanközvetítési szolgáltatások árát ugyanis olyan összegben maximálják, amely nem teszi lehetővé e társaságok számára szolgáltatásaik költségeinek fedezését.
77 E tekintetben emlékeztetni kell arra, hogy a Charta 16. cikke magában foglalja a gazdasági vagy kereskedelmi tevékenység gyakorlásának szabadságát, a szerződési szabadságot és a szabad versenyt, és többek között a szolgáltatásért felszámított ár meghatározásának szabadságára is vonatkozik (lásd ebben az értelemben: 2021. december 21-i Bank Melli Iran ítélet, C-124/20, EU:C:2021:1035, 79. pont).
78 Mindenesetre, a Bíróság ítélkezési gyakorlata szerint a vállalkozás szabadsága nem jelent korlátlan előjogot, hanem azt inkább a társadalomban betöltött szerepe alapján kell megítélni. E szabadság a gazdasági tevékenység gyakorlásának közérdekből való korlátozására alkalmas széles körű közhatalmi beavatkozásoknak vethető alá (lásd ebben az értelemben: 2013. január 22-i Sky Österreich ítélet, C-283/11, EU:C:2013:28, 45. és 46. pont; 2022. június 2-i Skeyes ítélet, C-353/20, EU:C:2022:423, 48. és 65. pont).
79 A kérdést előterjesztő bíróság feladata e tekintetben megvizsgálni az ingatlanközvetítési szolgáltatásokat nyújtó társaságok által kapott díjazás konkrét szintjét, és különösen azt, hogy az alapügy tárgyát képező ingatlanközvetítési szolgáltatások díjainak maximalizálásából eredő összeget túl alacsony szinten határozták-e meg ahhoz, hogy fedezze e társaságok költségeit, és lehetővé tegye számukra, hogy észszerű nyereséget érjenek el, valamint hogy lehetővé tegye az árversenyt. A jelen ügyben meg kell említeni, hogy az előzetes döntéshozatal iránti kérelemből kitűnik, hogy e maximalizálás nem érinti az említett társaságok által nyújtott egyéb közvetítői tevékenységeket, mint például a gazdasági szereplők közötti közvetítést és a nem állandó lakóhelyként szolgáló ingatlanok bérbeadására irányuló közvetítést.
80 Másrészt, ami annak a kérdésnek – az alapügy tárgyát képező intézkedés második céljára, azaz a fogyasztóknak az árak átláthatósága révén történő védelméhez való hozzájárulásra figyelemmel történő – vizsgálatát illeti, hogy ez az intézkedés nem lépi-e túl a szükséges mértéket, illetve hogy léteznek-e más, ugyanezen cél elérését lehetővé tevő, kevésbé korlátozó intézkedések, a kérdést előterjesztő bíróság feladata különösen azt megvizsgálni, hogy az olyan intézkedések elfogadása, amelyek célja, hogy a fogyasztók mint vásárlók és bérlők számára hasznos információkat bocsássanak rendelkezésre a közvetítői szolgáltatások díjszabásáról, lehetővé tenné-e ugyanazon eredmény elérését, mint az érintett díjak maximalizálásával elérni kívánt eredmény. E tekintetben elegendő lehet megkövetelni az ingatlanközvetítői szolgáltatásokat nyújtó társaságoktól, hogy egyértelműen és kellő időben jelezzék e vevőknek és bérlőknek az általuk alkalmazni kívánt díj összegét, és hogy ezt az összeget beépítik-e az érintett szerződésben megállapított végső árba.
81 A Bíróság rendelkezésére álló információk azonban nem teszik lehetővé számára, hogy olyan kiegészítő iránymutatásokat adjon a kérdést előterjesztő bíróságnak, amelyek lehetővé tennék számára annak ellenőrzését, hogy az ilyen intézkedések alkalmasak-e arra, hogy az árak átláthatóságának megerősítése révén a fogyasztóvédelmet illetően ugyanazt az eredményt biztosítsák, mint amelyet az alapügy tárgyát képező, a díjak maximalizálására vonatkozó intézkedéssel érnek el.
82 Végül meg kell jegyezni, hogy bár a kérdést előterjesztő bíróság úgy véli, hogy – amint az az előzetes döntéshozatal iránti kérelemből kitűnni látszik – a szlovén jogalkotó által az ingatlanközvetítési szolgáltatások díjai maximalizálásának igazolása érdekében említett két cél, vagyis egyrészt a nehéz helyzetben lévő személyek megfelelő lakóingatlanhoz megfizethető áron való hozzájutásának előmozdítása, másrészt pedig a fogyasztók védelméhez az árak átláthatóságának növelése révén való hozzájárulás, egymástól elválaszthatatlan, és egyik sem másodlagos a másikhoz képest, annak esetleges megállapítása, hogy ez az intézkedés nem lépi túl az e célok valamelyikének eléréséhez szükséges mértéket, és hogy az érintett cél eléréséhez nem léteznek más, ugyanezen eredmény elérését lehetővé tevő, kevésbé korlátozó intézkedések, azt jelentené, hogy az említett intézkedés összességében megfelel a 2006/123 irányelv 15. cikke (3) bekezdésének c) pontjában előírt feltételeknek.
83 A fenti megfontolások összességéből az következik, hogy az előzetes döntéshozatalra előterjesztett kérdésekre azt a választ kell adni, hogy a 2006/123 irányelv 15. cikkének (3) bekezdését a Charta 16. és 38. cikkével összefüggésben úgy kell értelmezni, hogy azzal nem ellentétes az olyan nemzeti szabályozás, amely a családi házak, lakások vagy lakóegységek természetes személy általi megvásárlása vagy bérbevétele tekintetében a következőképpen állapítja meg az ingatlanközvetítési szolgáltatásokért felszámítható díj felső határát:
– 10 000 eurót elérő vagy meghaladó szerződéses értékű ingatlan tulajdonjogának megszerzése vagy adásvétele esetén a szerződésben meghatározott ár 4%-a, és
– bérbeadás esetén a havi bérleti díj összege és a bérlet időtartamát kitevő hónapok száma szorzatának 4%-a, azzal, hogy ez a díj nem haladhatja meg az egyhavi bérleti díj összegét,
amennyiben e szabályozás nem lépi túl az általa kitűzött célok eléréséhez szükséges mértéket, és nem léteznek más, ugyanezen eredmény elérését biztosító, kevésbé korlátozó intézkedések.