Az elővásárlási jog megsértésére alapított hatálytalansági kereset alapján, ha arra a kereset kiterjedt, a kereset megalapozottsága esetén a bíróságnak meg kell keresnie az ingatlanügyi hatóságot abból a célból, hogy az ingatlan-nyilvántartásból – a vételár kifizetésének igazolását követően – a már bejegyzett szerződéses vevő tulajdonjogát törölje és jegyezze be a pernyertes felperes javára a tulajdonjogot [2013. évi V. törvény (Ptk.) 5:178. §, 6:223. §].
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] A perbeli ingatlan a felperes és az I. rendű alperes egyenlő arányú közös tulajdonában állt. Az I. rendű alperes a tulajdoni hányadát el kívánta adni, és – bár a II. rendű alperestől érkezett vételi ajánlatot a felperes az I. rendű alperest képviselő ügyvédi irodához 2018. május 22-én érkezett nyilatkozatában teljes terjedelmében elfogadta, a 28 000 000 forint vételárat 2018. május 17-én ügyvédi letétbe helyezte – az ingatlan ½ tulajdoni hányadát a felperes elővásárlási jogának a megsértésével átruházta a II. rendű alperesre.
[2] Az alperesek között 2018. március 22-én kelt adásvételi szerződés alapján a II. rendű alperes tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre került.
[3] A felperes a tudomásszerzést követően – a jogszabályi határidőn belül – az alperesek közötti adásvételi szerződés hatálytalanságának a megállapítása iránt pert indított. A per során a vételár összegét a Fővárosi Törvényszék letéti számlájára utalta át.
A kereseti kérelem és az alperesek védekezése
[4] A felperes keresetében annak megállapítását kérte, hogy az I. és a II. rendű alperes által az ingatlan ½ tulajdoni hányadára kötött adásvételi szerződés vele szemben a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:223. § (1) bekezdése alapján hatálytalan és a szerződés az I. rendű alperes eladó és közte mint vevő között jött létre, az I. és a II. rendű alperesek közötti szerződéssel azonos tartalommal. Az alpereseket a fentiek tűrésére kérte kötelezni. Kérte továbbá az ingatlanügyi hatóság megkeresését a II. rendű alperes tulajdonjogának törlése mellett a felperes tulajdonszerzésének adásvétel jogcímén történő bejegyzése végett.
[5] Az alperesek a kereset elutasítását kérték.
Az első- és a másodfokú ítélet
[6] Az elsőfokú bíróság ítéletével megállapította, hogy az ingatlan ½ tulajdoni hányadára vonatkozóan az I. és a II. rendű alperes között létrejött adásvételi szerződés a felperessel szemben hatálytalan és a szerződés a felperes mint vevő és az I. rendű alperes mint eladó között jött létre az I. és a II. rendű alperesek által kötött szerződéssel azonos tartalommal. Kötelezte a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az I. rendű alperesnek 28 000 000 forintot.
[7] Az elsőfokú ítélet kiegészítése iránti mindhárom fél kérelmet terjesztett elő. Az I. rendű alperes az iránt, hogy a bíróság rendelkezzen a fölhivatal megkereséséről, de akként, hogy a felperes vételár megfizetési kötelezettsége teljesítésének igazolását követően hívja fel az ingatlan fekvése szerint illetékes földhivatalt a II. rendű alperes ½ arányú tulajdonjogának törlése mellett az ½ arányú felperesi tulajdonszerzés bejegyzése iránt, míg a II. rendű alperes a letét kiutalásáról való rendelkezést kérte. A felperes ítélet kiegészítése iránti kérelmében a II. rendű alperes ½ arányú tulajdonjogának törlése és az ½ arányú felperesi tulajdonszerzés bejegyzése iránti megkeresés mellett kérte továbbá annak az ítélet rendelkező részében való kimondását, hogy a felperes az I. rendű alperes felé fennálló 28 000 000 forint összegű vételárfizetési kötelezettségének a Fővárosi Törvényszék teljesítési letéti számlájára történő banki utalás útján eleget tett. Kérte továbbá az ítélet jogerőre emelkedését követően a Fővárosi Törvényszék Gazdasági Hivatalának a felhívását arra, hogy a felperes által a Fővárosi Törvényszék teljesítési letéti számláján letétbe helyezett 28 000 000 forintot utalja ki az I. rendű alperes részére.
[8] Az elsőfokú bíróság kiegészítő ítéletében a földhivatal megkeresése iránti keresetet elutasító rendelkezéssel az ítéletet kiegészítette, ezt meghaladóan a felperes és az alperesek ítélet kiegészítése iránti kérelmeit elutasította.
[9] A földhivatal tulajdonjog átjegyzése iránti megkeresésére irányuló kérelem elutasítását azzal indokolta, hogy ítéletével nem a felperes tulajdonjogát állapította meg, az nem dologi, hanem kizárólag kötelmi hatályú és a szerződés létrejöttére vonatkozott. Az ingatlan-nyilvántartás megkeresése iránti intézkedést kizárja, hogy a szerződés alapján a felperest teljesítési kötelezettség terheli, amelynek teljesítéséig a földhivatal megkeresése csak feltételes lehetne, az ítéleti rendelkezés azonban nem lehet feltételtől függő.
[10] A letéttel kapcsolatos kérelmek kapcsán kifejtette, hogy a bíróságon kezelt letétekről szóló 27/2003. (VII. 2.) IM rendelet (a továbbiakban: Rendelet) 32. § (1) bekezdése értelmében a felperes az általa teljesítési letétként átutalt 28 000 000 forint kiadását a Fővárosi Törvényszéktől kérheti és az ekként a felszabaduló összegből a kétszeres teljesítés veszélye nélkül teljesítheti a vételár kifizetési kötelezettségét.
[11] A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság kiegészített ítéletét részben megváltoztatta és a felperes I. rendű alperes javára 28 000 000 forint megfizetésére kötelezését mellőzte, egyebekben az elsőfokú ítélet fellebbezett rendelkezéseit helybenhagyta.
[12] Egyetértett az elsőfokú ítéletnek a felperes tulajdonjog átjegyzésére irányuló kérelmét elutasító rendelkezésével. E körben döntését azzal indokolta, hogy az elsőfokú ítélet fellebbezés hiányában jogerőre emelkedett megállapítása szerint a felperes és I. rendű alperes között adásvételi szerződés jött létre. Tulajdonátruházás esetén a tulajdonjog bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.) 29. § értelmében bejegyzési engedélyhez kötött, a bejegyzési engedély kérdése pedig elválaszthatatlan attól, hogy a vételár megfizetésre került-e.
[13] A vételár megfizetése körében kifejtette, hogy megállapításra irányuló kereseti kérelem előterjesztésének hiányában a bíróság az ítélet rendelkező részében a vételár megfizetéséről döntést sem elsőfokon, sem másodfokon nem hozhatott. A felperes azonban a vételárat a teljesítési letéttel a Rendelet 12. § (2) bekezdése, a 18. § (1) bekezdése és a 19. § (1) és (2) bekezdése értelmében nem fizette meg. A teljesítési letétként való minősítés első, a letét összegének átutalásán felüli további lépései nem történtek meg, a kérelem tárgyában dönteni köteles elsőfokú bíróság erre irányuló kérelem hiányában nemperes eljárást nem folytatott le, teljesítési letét elfogadásáról döntést nem hozott, így bírósági teljesítési letétbe helyezés – amely a letét elfogadásáról szóló határozat jogerőre emelkedésével következik be – nem történt.
A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem
[14] A jogerős ítélet ellen a felperes élt felülvizsgálati kérelemmel, amelyben a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és elsődlegesen annak megváltoztatásával az illetékes földhivatal megkeresését kérte a II. rendű alperes tulajdonjogának a törlése és a felperes tulajdonjogának a bejegyzése végett, továbbá az I. és II. rendű alperesek mindezek tűrésére kötelezését. Másodlagosan a másodfokú bíróság új eljárásra és új határozat hozatalára utasítását kérte. Megsértett jogszabályként a polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. törvény (a továbbiakban: Pp.) 279. §-át, a Ptk. 5:178. §-át, a Rendelet 10 §-át, a 12. § (2) és (3) bekezdését, a 25. §-át, a 31. § (1) bekezdését, a 32. §-át, az Inytv. 32. § (1) bekezdését, a 34. § (1) bekezdését jelölte meg.
[15] A felperes érvelése szerint a szerződés hatálytalansága iránti speciális megállapítási per a földhivatal megkeresésére irányuló marasztalási perrel összekapcsolható, amelynek kialakult gyakorlata van. A jelen perrel analóg közös tulajdon megszüntetési perekben kimunkált elvek szerint a bíróság ítéleti rendelkezéssel a vételár megfizetésének igazolásától függő feltétellel rendelkezhet az ingatlan tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartásban történő átvezetéséről és abban az esteben, ha a fél tulajdoni igénye ítéleten alapul, kizárólag a bíróság intézhet megkeresést az ingatlan-nyilvántartás felé. Az ingatlan közös tulajdona megszüntetésének egyes kérdéseiről szóló 1/2017 (IX. 11.) PK vélemény 14. pontja és a hozzá fűzött indokolás közös tulajdon megszüntetése iránti ügyekben a földhivatal megkeresését írja elő olyan esetben is, amikor a megváltási ár nincs kiegyenlítve. Jelen perben ehhez képest a felperes az ingatlan vételárát bírósági teljesítési letétbe helyezéssel megfizette, ezért az eljárt bíróságokok ezzel ellentétes álláspontja sérti a Ptk. 5:178. § rendelkezéseit. A felperes álláspontja alátámasztásául utalt a Kúria BH+ 2003.6.270, BH 2018.7.200 számon közzétett, továbbá Pfv.21.158/2018/11., Pfv.20.558/2018/9., Pfv.21.896/2017/18. és a Pfv.20868/2009/9. számú határozataira.
[16] A felperes szerint a jogerős ítélet sérti a Pp. 279. §-át, mert az eljárt bíróságok a rendelkezésre álló bizonyítékokat okszerűtlenül és jogellenesen mérlegelve mulasztották el az arról való rendelkezést, hogy a felperes a teljes vételárat a jogosult I. rendű alperesnek megfizette a teljesítési bírói letétbe történő helyezéssel. E körben hivatkozott a felperes arra is, hogy a jogerős ítélet jogszabályellenesen értelmezte Rendelet 32. § (1) bekezdését, mivel a perben a letétbe helyezésre bírósági felhívásra került sor, amely a letét befogadására vonatkozó kérelmet pótolja, és a letétből történő kifizetés is a bíróság megkeresése alapján teljesíthető annak a kérelmére, akinek a javára a letétbe helyezés történt. Ennek érdekében pedig Rendelet 10. § (2) bekezdése, a 12. § (3) bekezdése, 25. §-a, a 31. § (1) bekezdése és a 32. § rendelkezéseinek helyes értelmezésével a bíróságnak a peres vitát lezáró határozatában kell meghatároznia a teljesítési letét jogosultját, és meg kell keresnie a letétet kezelő bíróság gazdasági hivatalát, hogy a letett összeget a jogosult részére fizesse ki.
[17] A felperes az Inytv. 32. § (1) bekezdésének és a 34. § (1) bekezdésének a megsértését arra alapította, hogy a II. r. alperes ½ arányú tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási törléséhez és a felperes ½ arányú tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez szükséges, hogy az ítélet az ezen jogszabályi rendelkezések szerinti alakiságnak megfeleljen.
[18] A felperes utalt arra is, hogy a letét elsőfokú bíróság általi befogadása a Budai Központi Kerületi Bíróság 10/A.Pk.40350/2021/5. számú végzésével megtörtént.
[19] A felperes felülvizsgálat engedélyezés iránti kérelmet is előterjesztett.
[20] Mind az I. rendű, mind a II. rendű alperes külön-külön előterjesztett felülvizsgálati ellenkérelmében – a vételár megfizetésére tekintettel – a felperes felülvizsgálati kérelmének teljesítését kérték. A felperessel szemben azonban költségigényt terjesztettek elő hivatkozva arra, hogy a felülvizsgálati eljárásra a Pp. 86. § (1) bekezdése értelmében egyik alperes sem adott okot.
A Kúria döntése és jogi indokai
[21] A felperes felülvizsgálati kérelme alapos.
[22] Az ügyben nem volt helye felülvizsgálat engedélyezése iránti eljárásnak. A felülvizsgálat a Pp. 408. § (1)–(2) bekezdése alapján nem volt kizárt, mert a felülvizsgálti kérelemben vitatott igény értéke nem meghatározható, a másodfokú ítélet jogi indokolása pedig részben eltért az elsőfokú ítélet indokolásától.
[23] A Kúria a jogerős ítéletet a – Pp. 423. § (1) bekezdése alapján – a felülvizsgálati kérelem korlátai között, az abban megjelölt jogszabályok tekintetében vizsgálta. Megállapította, hogy az eljárt bíróságok a felülvizsgálattal érintett körben a tényállást a szükséges mértékben feltárták, azt helyesen állapították meg, de a földhivatali megkeresésre irányuló kérelem kapcsán téves jogi álláspontra helyezkedtek, a jogerős ítélet ebben a körben az ügy érdemére kiható módon jogszabálysértő.
[24] A perben nem volt vitatott, hogy a felperes és az I. rendű alperes egyaránt tulajdonosai voltak az ingatlannak, a felperest mint tulajdonostársat ezért a Ptk. 5:81. § (1) bekezdése alapján az I. rendű alperes tulajdoni hányadának 2018. márciusi eladásakor a II. rendű alperessel mint harmadik személlyel szemben elővásárlási jog illette meg.
[25] A Ptk. 6:223. § annak az anyagi jogi jogkövetkezményét szabályozza, amikor a tulajdonos az elővásárlási jogból eredő kötelezettségeinek megszegésével köt szerződést: az ilyen szerződés az elővásárlási jog jogosultjával szemben hatálytalan, rögzítve azt, hogy a hatálytalanságból eredő igényeket a jogosult a szerződéskötésről való tudomásszerzéstől számított harminc napon belül érvényesítheti azzal a feltétellel, hogy az igényérvényesítéssel egyidejűleg az ajánlatot elfogadó nyilatkozatot tesz és igazolja teljesítőképességét.
[26] Az elővásárlási jogának megsértése miatt pert indító jogosultnak az anyagi jogi civilisztikai iránymutatásokat felülvizsgáló 1/2014 Polgári jogegységi határozat 1. pontja alapján a Ptk. alkalmazási körében is irányadó, a Legfelsőbb Bíróság elővásárlási joggal kapcsolatos egyes jogértelmezési kérdésekről szóló 2/2009. (VI. 24.) PK véleményének (a továbbiakban: 2/2009. PK vélemény) 8. pontja szerint a keresetében egyrészt annak megállapítását kell kérnie, hogy az adásvételi szerződés vele szemben hatálytalan, másrészt annak megállapítását is, hogy ennek folytán az adásvételi szerződés közte és az eladó között jött létre. A per során a bíróság vizsgálja a jogérvényesítés jogszabályi feltételeinek (igényérvényesítési határidő megtartása, elővásárlási jog gyakorlására való jogosultság, annak ranghelye, ajánlatot elfogadó nyilatkozat megtétele, a teljesítőképesség, egyebek) fennállását, amely az ügy érdemére tartozó anyagi jogi kérdés. Ezen feltételek meglétének bizonyítása – vitatás esetén – a felperest terheli, bizonyítatlanságuk a kereset érdemi elutasítását eredményezi.
[27] A felperes jelen perben a keresetét a 2/2009. PK vélemény 8. pontja szerinti iránymutatásnak megfelelő tartalommal, a Ptk. 6:223. § (2) bekezdésében megszabott határidőben nyújtotta be a bíróságon, a vételi ajánlatot elfogadó nyilatkozatot is tett. Az elsőfokú bíróság a per során – helyesen – vizsgálta a felperes teljesítőképességét és annak igazolásaként a vételár teljesítési letétbe helyezésére hívta fel, amelynek a felperes olyan módon tett eleget, hogy a törvényszék letéti számlájára a vételár összegét befizette. A vételár letéti számlára való befizetését a teljesítőképesség igazolásaként az elsőfokú bíróság elfogadta, ugyanis az alperesek közötti adásvételi szerződés felperessel szembeni hatálytalanságát és a szerződés felperes és I. rendű alperes közötti létrejöttét megállapította, a keresetet nem utasította el. Az elsőfokú bíróság e körben tett megállapításait és döntését a peres felek már a fellebbezési eljárásban sem tették vitássá, így az a felülvizsgálati eljárás tárgyát sem képezte. A felülvizsgálati eljárásban tehát abból kellett kiindulni, hogy az alperesek a 2018. március 22-én kelt szerződés megkötésével a felperes elővásárlási jogát megsértették, az adásvételi szerződés a felperes és az I. rendű alperes között jött létre.
[28] A felperes – figyelemmel arra, hogy a hatálytalan szerződés folytán a II. rendű alperes tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre került – keresetében kérte a tulajdonjoga bejegyzését és a II. rendű alperes tulajdonjogának törlését is. Téves az az elsőfokú ítéletben és a jogerős ítéletben is kifejtett álláspont és döntés, amely szerint kötelmi igény esetén a tulajdonjogváltozásnak az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséről a bíróság nem rendelkezhet. Ez a kérelem – az eljárt bíróságok álláspontjával szemben – a hatálytalansági perben is előterjeszthető, tekintettel arra, hogy az elővásárlási jog megsértése esetén általában az elővásárlásra jogosult és az eladó között írásbeli szerződés és ennek folytán az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez szükséges – a vételár megfizetésétől függő – eladói bejegyzési engedély nincs. Mindezeket a felek és az ingatlan adatait tartalmazó, a szerződés létrejöttét megállapító, valamint a hatálytalan szerződés alapján bejegyzett tulajdonjog törlését és a felperes tulajdonjogának a bejegyzése iráni megkeresést tartalmazó jogerős bírói ítélet pótolja. Az ezzel ellentétes álláspont arra vezetne, hogy a sérelmet szenvedett elővásárlásra jogosult fél – jogerős ítélet szerint létrejött adásvételi szerződésen alapuló – tulajdonszerzését a bejegyzési engedély kiadásának a megtagadásával a szerződés teljesítését követően is meg lehetne gátolni, illetve annak kiadása csak újabb (jognyilatkozat pótlása iránti) per indításával lenne elérhető. Az előterjesztett kereset alapján a perben kizárólag az lehetett vitás, hogy az elővásárlási jog fennállt-e és azt jogszerűen gyakorolta-e a megfelelő teljesítőképességgel rendelkező felperes. Amennyiben az elővásárlási jog gyakorlásának feltételei megvalósultak, a törlési és a tulajdonjog bejegyzés iránti keresetnek az alapossága nem lehetett kétséges, az érdemben nem lehetett alaptalan. Az eljárt bíróságoknak tehát az irányadó bírói gyakorlatnak (Kúria Pfv.20.220/2013/8, Pfv.21.158/2018/11., Pfv.21.723/2019/11., Pfv.20.393/2021/11.) megfelelően meg kellett volna keresniük az ingatlanügyi hatóságot az iránt, hogy a II. rendű alperes tulajdonjogát törölje és a felperes tulajdonjogát – az I. rendű alperes ítélet kiegészítése iránti kérelme szerint – a vételár kifizetésének az igazolásától függően jegyezze be. A jogerős ítélet erre tekintettel valóban sérti a Ptk. 5:178. §-ának a rendelkezéseit.
[29] A bejegyzésnek kizárólag egyetlen feltétele lehet és általában kell, hogy legyen az ítélet rendelkezései szerint, ez pedig az elővásárlásra jogosult és az eladó között létrejött szerződés szerinti vételár megfizetésének igazolása. A vételárat az ítélet meghozataláig a felperesnek értelemszerűen nem kellett kifizetnie, hiszen nem tudhatta, alapos lesz-e a keresete, csak a teljesítőképességét kellett igazolnia. A szerződés szerinti vételár kifizetésére és az által a tulajdonjog megszerzésére a keresetének helyt adó döntés alapján kap lehetőséget. Ez azonban – az első- és másodfokú ítélettel szemben – már általában nem a hatálytalansági perre, hanem az ingatlan-nyilvántartási eljárásra tartozó kérdés. A teljesség kedvéért szükséges itt megjegyezni, hogy az ilyen jellegű perekben az alperesek szerződése érvényesen és hatályosan létrejött. A kereset alapján a bíróság csak annak a felperessel szembeni relatív hatálytalanságát állapította meg, azaz, ha a felperes nem gyakorolja az elővásárlási jogát, illetve nem fizeti meg a vételárat, az alperesek szerződése hatályban marad, a szerződéses vevő javára szóló ingatlan-nyilvántartási bejegyzés változatlanul fennmarad. Nem jön létre tehát valamiféle jogellenes helyzet akkor sem, ha az elővásárlásra jogosult valami oknál fogva – akár a javára döntő jogerős ítélet ellenére– végül mégsem fizet és így a feltétel nem teljesül. (A bíróság ezért a hatálytalansági perekben ennek megfelelően általában nem is kötelezi a felperest a vételár megfizetésére, bár az adott keresetnek, viszontkeresetnek megfelelően ez sem kizárt.) Mindezekre tekintettel a földhivatali megkeresésére vonatkozó kérelem körében szükségtelenül vizsgálta a másodfokú bíróság azt, hogy a vételár letétbe helyezése a vételár teljesítését is eredményezte-e már, amire figyelemmel a Kúria a jogerős ítélet ezen hivatkozásait, az e körben kifejtett indokokat mellőzi. A felülvizsgálati eljárásban erre tekintettel a jogerős ítéletnek a Rendelet, valamint a Pp. megjelölt rendelkezéseibe ütközésének vizsgálatára nem volt mód.
[30] Mindezekre tekintettel a jogerős ítélet felülvizsgálattal támadott rendelkezését hatályon kívül helyezte és az elsőfokú ítéletet részben megváltoztatva rendelkezett az ingatlanügyi hatóság megkeresésről a felperes tulajdonjogának bejegyzése és az II. rendű alperes tulajdonjogának törlése végett, megkeresésében feltüntette az Inytv. 34. §-a által előírt adatokat. Figyelemmel arra, hogy a vételár az alperesek által is elismerten megfizetésre került, a Kúria a megkeresésből mellőzte a vételár igazolására vonatkozó feltételt.
(Kúria Pfv.V.21.148/2021/8.)