Az ingatlanügyi hatóságnak mint regisztratív szervnek az ingatlan-nyilvántartási állapotot alapul véve kell vizsgálnia, hogy a bejegyzés alapjául szolgáló okiratok megfelelnek-e az Inytv. által megkövetelt formai és tartalmi követelményeknek, a vételi jog gyakorlása esetén az ingatlan megvásárlására vonatkozó egyoldalú nyilatkozatot a kötelezett, azaz az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonos felé megtették-e [1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 39. § (3) bek. e)–f) pont, (6) bek., 49. § (1) bek.].
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] A felperes 2021. október 27-én vételi jogot alapító szerződést kötött a perben nem álló Zrt.-vel (a továbbiakban: Zrt.) a perbeli ingatlan vonatkozásában.
[2] A felperes 2023. november 15-én kérte a tulajdonjoga bejegyzését a perbeli ingatlanra. Kérelméhez csatolta a 2023. február 20-án kelt „Vételi jog gyakorlást tartalmazó jognyilatkozat” megnevezésű iratot, melyben egyrészt a felperes a Zrt. felé kijelentette, hogy élni kíván vételi jogával, másrészt a Zrt. kijelentette, hogy a joggyakorló nyilatkozatot átvette, elismerte és megadta az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.) 32. § (1) bekezdés f) pontja szerinti bejegyzési engedélyt a felperes tulajdonjoga bejegyzéséhez. A felperesi érdekelt ugyanezen a napon – a perbeli ingatlanra – szintén tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmet nyújtott be.
[3] A felperesi érdekelt 2024. január 3-án rangsorcsere iránti kérelmet terjesztett elő, melyben a felperes tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmének a felperesi érdekelt tulajdonjog bejegyzés iránti kérelme előtt történő elbírálását kérte. Csatolta a felperes, a felperesi érdekelt és a Zrt. rangsor cseréről szóló közös nyilatkozatát.
[4] Az alperes a 2024. január 15. napján kelt határozatával a rangsorcsere iránti kérelemnek helyt adott, egyúttal a felperes tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmét az Inytv. 32. § (2) bekezdés d) pontjára és a 39. § (3) bekezdés e) pontjára hivatkozással elutasította, mert megállapította, hogy a „Vételi jog gyakorlást tartalmazó jognyilatkozat” elnevezésű irat nem tartalmaz ügyvédi ellenjegyzést. Felhívta a felperes figyelmét arra, hogy a kérelmét az Inytv. 39. § (6) bekezdésére hivatkozással 15 napon belül ismételten előterjesztheti, és ha a feltárt hiányosságot pótolja, akkor a beadvány megtartja eredeti ranghelyét.
[5] Az alperes a fenti elutasító határozattal egy napon kelt határozatával a felperesi érdekelt kérelmére indult eljárásban bejegyezte a perbeli ingatlanra a felperesi érdekelt tulajdonjogát.
[6] A felperes 2024. február 20. napján ismételten kérte vétel jogcímén a tulajdonjoga bejegyzését a perbeli ingatlanra. Kérelmében hivatkozott a bejegyzési kérelmét elutasító határozatra és az Inytv. 39. § (6) bekezdésére.
[7] Az alperes a 2024. április 18. napján kelt határozatában a felperes – 2024. február 20-i – tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmét elutasította.
[8] A Legfelsőbb Bíróság KGD2012.39. számon közzétett döntésére hivatkozással rögzítette, hogy az Inytv. 29. §-a alapján jogok bejegyzésének olyan okirat alapján van helye, amely tartalmazza a bejegyzést megengedő nyilatkozatot. Ha a bejegyzés alapjául szolgáló okirat ilyen bejegyzési engedélyt nem tartalmaz, az Inytv. ezen szakasza lehetőséget biztosít annak külön, a bejegyzés alapjául szolgáló okirattal azonos alakisággal rendelkező okiratban történő megadására.
[9] Kifejtette, hogy az ingatlan-nyilvántartás szigorú szabálya a rangsor elve, amelynek betartása garanciális jellegű követelmény. Amennyiben az adott rangsor szerinti eljárás véglegesen befejeződött, akkor lehet megkezdeni a rangsorban következő ingatlan-nyilvántartási eljárást, amely eljárás elintézésének kiindulási alapját az az ingatlan-nyilvántartási állapot fogja képezni, amely a megelőző rangsor szerinti eljárás eredményeképpen kialakult.
[10] Hangsúlyozta, hogy a ranghely az adott ingatlan-nyilvántartási eljárásban bejegyzett jog hatályosulási időpontját jelenti. Az Inytv. 39. § (6) bekezdése a ranghely megtartását engedi, az ügyintézés rangsorát ugyanakkor nem változtatja meg; az adott kérelmet követő további bejegyzésre is kiterjedő joghatást nem biztosít. Amennyiben tehát az Inytv. 39. § (3) bekezdésében felsorolt valamely elutasítási okra tekintettel a kérelmet elutasítják, és a döntés átvételétől számított 15 napon belül új kérelemben pótolják az elutasító határozatban megjelölt hiányosságokat, akkor a beadvány megtartja az eredeti benyújtásának megfelelő ranghelyét, azonban ezen a korábbi ranghelyen történő tulajdonjog bejegyzés hatálya nem terjed ki az azt követő bejegyzésekre. Ha tehát időközben a tulajdonos egy harmadik személyre ruházza át a tulajdonjogát, úgy a vételi jog jogosultjának tulajdonjoga bejegyzéséhez már az új tulajdonosnak kell hozzájárulnia. A vételi jog gyakorlást tartalmazó jognyilatkozat ugyan tartalmaz bejegyzési engedélyt, de nem a jelenleg bejegyzett, hanem a korábbi tulajdonostól, így az az Inytv. 29. §-ában, valamint a 32. § (1) bekezdés f) pontjában meghatározott kötelező tartalmi elemként nem fogadható el. A bejegyzési engedély hiánya az Inytv. 39. § (3) bekezdés f) pontja szerint nem pótolható, ezért a felperes tulajdonjog bejegyzési kérelmét el kell utasítani.
[11] Ugyanezen okból azt sem tartotta igazoltnak, hogy a vételi jog jogosultja a perbeli ingatlan megvásárlására vonatkozó egyoldalú nyilatkozatát megtette. A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:226. § (2) bekezdése alapján ugyanis a vételi jog mindenkori kötelezettje az, akivel szemben gyakorolható a vételi jog. Ez az ingatlan mindenkori tulajdonosát jelenti, vagyis a jogosult joggyakorló nyilatkozatát az ingatlan mindenkori tulajdonosával kell közölni.
[12] Egyéb, pótolható hiányosságot (B400 jelű NAV adatlap) is megállapított, de az elutasítási okra figyelemmel hiánypótlási felhívás kibocsátását nem tartotta indokoltnak.
A felperes keresete, az alperes védekezése
[13] A felperes keresettel élt az alperes határozata ellen, melyben idézte a Ptk. 5:38. § (2) bekezdését, 5:169. §-át, 5:178. § (2) bekezdését, 5:180. § (1), (4) és (6) bekezdéseit, 6:225. § (1) bekezdését, 6:226. § (1) bekezdését, az Inytv. 55. § (1)–(2) bekezdéseit, 60. § (2) bekezdését és 61. §-át. Pontosított keresetében az alperes határozatának megsemmisítését és az alperes új eljárás lefolytatására kötelezését kérte akként, hogy elsőként a rangsorcsere kérelemről, majd ezt követően a felperes, utána pedig a felperesi érdekelt „tulajdonjogi igényéről” határozzon. Kérte a kereseti kérelme törlés, kiigazítás iránti igényként történő elbírálását és az alperes kötelezését arra, hogy a határozatot megelőző jogszerű ingatlan-nyilvántartási állapotot állítsa helyre, továbbá a ranghely megváltoztatását, mint jogilag jelentős tényt jegyezze fel. Arra hivatkozott, hogy az alperes megsértette a rangsor elvét azzal, hogy a felperesi érdekelt kérelmét az ő kérelmét megelőzően bírálta el annak ellenére, hogy helyt adott a rangsorcsere iránti kérelemnek. Ezzel figyelmen kívül hagyta a felek rendelkezési joga alapján megváltoztatott rangsor anyagi jogi hatását. Az alperesi érdekelt tulajdonjogának bejegyzésére annak ellenére került sor, hogy nem állt rendelkezésre a felperes jóváhagyó nyilatkozata. Előadta, hogy a „ranghely alapító” kérelme időpontjában a perbeli ingatlan tulajdonosa a Zrt. volt, így jogszerűen adta meg a bejegyzési engedélyt.
[14] Az alperes védekezése a kereset elutasítására irányult a határozatában kifejtett indokok alapján.
[15] A felperesi érdekelt csatlakozott a felperes által előadottakhoz.
A jogerős ítélet
[16] Az elsőfokú bíróság a 2025. május 6. napján kelt jogerős ítéletével a felperes keresetét elutasította.
[19] Kifejtette, hogy az alperes eljárása regisztratív jellegű. Az ingatlan-nyilvántartásba jog és jogilag jelentős tény bejegyzésére, feljegyzésére és adatok átvezetésére jogszabályban meghatározott okirat, továbbá bírósági vagy hatósági határozat alapján kerülhet csak sor. Az ingatlanügyi hatóság feladata a kérelmek és az azok alapjául szolgáló okiratok alaki-tartalmi követelményeinek vizsgálata, eljárásában az okiratiság elve érvényesül.
[20] Az elsőfokú bíróság a periratok között elfekvő 2024. május 29-i keltezésű Tulajdoni Lap-Munkapéldányból megállapította, hogy a perbeli ingatlan tulajdonosa a felperesi érdekelt, aki a tulajdonjogát a bejegyző határozattal vétel jogcímen szerezte a tulajdonostól. A III/25. sorszám alatt 2025. 10. 28-i érkezési idővel szerepel a felperes vételi joga 2026. október 27-ig.
[21] A Ptk. 5:180. § (1)–(6) bekezdéseire, 6:226. § (2) bekezdésére, valamint az Inytv. 7. § (1) bekezdésére, 44. § (1) bekezdésére hivatkozással kifejtette, hogy a vételi jog mindenkori kötelezettje az, akivel szemben gyakorolható a vételi jog. A perbeli ingatlan vonatkozásában ez a mindenkori tulajdonost (jelen esetben a felperesi érdekeltet) jelenti, akivel a felperesnek a joggyakorló nyilatkozatát közölnie kell(ett volna). Az Inytv. 29. §-ában foglaltakra figyelemmel az Inytv. 32. § (1) bekezdés f) pontja értelmében – amely szerint az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak tartalmaznia kell a bejegyzett jogosult bejegyzést engedő feltétlen és visszavonhatatlan nyilatkozatát – a vételi jog jogosultjának (a felperesnek) igazolnia kell(ett volna), hogy a perbeli ingatlan megvásárlására vonatkozó egyoldalú nyilatkozatát a kötelezett (a felperesi érdekelt) felé megtette. Ilyen nyilatkozatot azonban a felperes nem csatolt.
[22] Rámutatott, hogy az ingatlan-nyilvántartási rangsor betartásának elve garanciális szabály, amely akként érvényesül, hogy az ingatlanügyi hatóság az iktatási sorrendiség betartásával dönthet az bejegyzési kérelmekről. Mindaddig nem kezdheti meg a következő iktatott kérelem elintézését, amíg az azt megelőzően érkeztetett kérelmet el nem intézi. Egy kérelem ranghelye, valamint a kérelmek rangsora ingatlan-nyilvántartási eljárási szabály is, amelynek megsértése eljárásjogi jogszabálysértést jelent. A kérelem, illetve a bejegyzés ranghelye határozza meg azok rangsorát, azaz egyrészt a kérelmek elbírálásának, másrészt pedig az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogok anyagi jogi értelemben vett hatályosulásának, érvényesíthetőségének sorrendjét [Ptk. 5:169. §].
[23] Az Inytv. 39. § (6) bekezdése csak a ranghely megtartását engedi, az ügyintézés rangsorát nem változtatja meg. A korábbi ranghelyen történt tulajdonjog bejegyzés hatálya nem terjed ki az azt követő bejegyzésekre, ezért a korábbi tulajdonostól származó bejegyzési engedély az időközben bekövetkezett tulajdonosváltozás folytán már nem fogadható el. Tekintettel arra, hogy az Inytv. 39. § (3) bekezdés f) pontja értelmében a felperesi érdekelttől származó bejegyzést engedélyező nyilatkozat megléte a kérelem kötelező tartalmi eleme, amelynek hiánya nem pótolható, az alperes a kérelmet jogszerűen utasította el.
A felülvizsgálati kérelem és az ellenkérelem
[24] A felperes a felülvizsgálati kérelmében a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését vagy megváltoztatását, az alperes határozatának megsemmisítését és az alperes új eljárás lefolytatására kötelezését kérte. Álláspontja szerint a jogerős ítélet sérti az Inytv. 5. § (1) bekezdését, 6. §-át, 7. § (1) bekezdését, 17. § (1)–(2) bekezdéseit, 43. §-át, 44. § (1), (2) és (3) bekezdéseit, 47/A. § (1) bekezdés a) pontját, az Inytv. végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (a továbbiakban: Inytv. vhr.) 15. § (3) bekezdését és 83. § (1) bekezdését, valamint a Ptk. 5:13. §-át, 5:37. §-át, 5:169. §-át, 5:171. §-át, 5:179. §-át, 5:180. § (3), (4) és (6) bekezdését, 5:181. §-át, 6:225. §-át és 6:226. §-át, továbbá a közigazgatási perrendtartásról szóló 2017. évi I. törvény (a továbbiakban: Kp.) 78. § (1) bekezdése alapján alkalmazandó a polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. törvény (a továbbiakban: Pp.) 279. §-át.
[25] Álláspontja szerint az elsőfokú bíróság jogkérdésben eltért a Kúria Kfv.V.37.455/2024/7. (BH 2025.76.), Kfv.III.37.203/2018/9., Kfv.III.37.013/2016/6., Kfv.III.37.357/2021/8., valamint a Legfelsőbb Bíróság Kfv.IV.37.122/2007/7., Kfv.III.37.345/2009/3. számon közzétett határozataitól.
[26] Előadta, hogy az alperes a felperesi érdekelt tulajdonjogát a felek rangsorcserére vonatkozó rendelkezése és a rangsor elv megsértésével a felperes tulajdonjogát megelőzően bejegyezte, ezt követően pedig a saját jogellenes eljárásával előidézett helytelen ingatlan-nyilvántartási állapotra hivatkozással jogellenesen tagadta meg a vételi jog gyakorlása útján szerzett tulajdonjogi igényének a bejegyzését. A jogerős ítélet az erre vonatkozó kereseti kérelmet nem bírálta el.
[27] Állította, hogy a rangsorcsere ténye feltüntetésének hiánya „az eljárás semmisségéhez” vezet, az alperes ezzel megsértette a Ptk. 5:179. § (1)–(3) bekezdéseit, az Inytv. 17. § (1)–(2) bekezdéseit és a 44. § (2)–(3) bekezdéseit.
[28] Idézte az Inytv. 7. § (1) bekezdését, 17. § (1)–(2) bekezdéseit, 44. § (1)–(3) bekezdéseit, az Inytv. vhr. 83. § (1) bekezdését, a Ptk. 5:180. § (3), (4) és (6) bekezdéseit, és előadta, hogy az alperes akkor járt volna helyesen, ha a rangsorcsere iránti kérelemnek helyt ad, ennek tényét az ingatlan-nyilvántartásba feljegyzi, majd a felperes tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmének helyt ad, és végül a felperesi érdekelt tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmét elutasítja.
[29] Hivatkozott az Inytv. 39. § (6) bekezdésére, 47/A. § (1) bekezdés a) pontjára, a Ptk. 5:169. §-ára és előadta, hogy a kérelem elintézése alatt a jogerős elintézést kell érteni, ezért az alperes megsértette a rangsor elvét.
[30] Arra is hivatkozott, hogy az alperes olyan feltételeket támasztott a kérelmével szemben (vételi nyilatkozat ügyvéd általi ellenjegyzése), melyeket az Inytv. és az Inytv. vhr. nem ír elő, továbbá ellentétes számos bírósági határozattal alátámasztott gyakorlattal. Emellett a saját egyoldalú nyilatkozat megtétele esetén kétség sem férhet a nyilatkozattevő személyéhez, valamint a kézjegy azonosságához, így a kérelmező által tett nyilatkozat valódiságát ügyvédi ellenjegyzéshez kötni az észszerűség követelményével sem egyeztethető össze. Az alperes határozata olyan anyagi jogi helyzetet alakított ki, melyben a felperes annak ellenére nem szerezhetett bejegyzési igénye rangsorában tulajdonjogot, hogy jogszerűen gyakorolta vételi jogát, és az érintettek már előre megállapodtak abban, hogy a bejegyzési igénye és a bejegyzett joga rangsorban (anyagi jogi és eljárásjogi értelemben is) megelőzi a felperesi érdekelt kérelmét.
[31] A jogerős ítélet tévesen állapítja meg, hogy a felperesi érdekelttel kellett volna a vételi jog gyakorlására vonatkozó nyilatkozatot közölni, mivel a vételi jog gyakorlás és a tulajdonjog bejegyzés ranghely időpontjában (2023. november 15-én) a perbeli ingatlan bejegyzett tulajdonosa a Zrt. volt. A vételi jogát 2023. február 22-én közölt egyoldalú nyilatkozat útján, anyagi jogi következményekkel gyakorolta, a vételi jog pedig a teljesítés útján megszűnt, így a nyilatkozat ismételt beszerzése tőle nem követelhető.
[32] Álláspontja szerint az alperes határozata ellentétes az Inytv. vhr. 15. § (3) bekezdésének és a Ptk. 5:181. §-ának rendelkezéseivel is, tekintettel arra, hogy a felperesi érdekelt tulajdonjogát a vételi jog jogosult, azaz a felperes hozzájárulása nélkül jegyezte be, így a jogerős ítélet sérti a Ptk. 5:13. §-át, 6:225. §-át és 6:226. §-át, valamint az Alaptörvény 28. cikkét.
[33] Az alperes a felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályában fenntartását kérte. Álláspontja szerint a felperes a rangsor és a ranghely fogalmát tévesen azonos jelentéssel ruházza fel. Ugyanakkor az Inytv. 17. § 24. pontja szerinti ranghely megváltoztatása azt jelenti, hogy a tulajdoni lapra két bejegyzett jog jogosultja (tipikusan két zálogjog jogosultja) megállapodik abban, hogy a jogaik ranghelyét megcserélik. Az Inytv. vhr. 38. §-a alapján a bejegyzések ranghelyének megváltoztatása tényét az összes érdekelt fél okiratba foglalt nyilatkozata alapján lehet az ingatlan-nyilvántartásba feljegyezni. Ez teljesen eltérő fogalom az ügyintézés rangsorától.
[34] A felperes és a felperesi érdekelt kérelmeire indult mindkét eljárás lezárult, méghozzá olyan sorrendben, ahogyan a felek akarták. Az ezen eljárások vonatkozásában benyújtott rangsorcsere kérelem nem tekinthető minden további kérelem vonatkozásában követendőnek. Az ügy elintézése alatt az eljárást lezáró határozatot kell érteni, következik ez az Inytv. 48–49. §-aiból is.
[35] Helytállóan állapította meg az elsőfokú bíróság, hogy az Inytv. 39. § (6) bekezdése csak a ranghely megtartását engedi, az ügyintézés rangsorát nem változtatja meg. Az adott kérelmet követő további bejegyzésre is kiterjedő joghatást az Inytv. 39. § (6) bekezdése nem biztosít.
[36] Hangsúlyozta, hogy az Inytv. 60. § (2) bekezdése és 61. §-a biztosítja annak a lehetőségét, hogy az esetlegesen jogszabálysértő, de egy jogorvoslati eljárásban megváltoztatott ingatan-nyilvántartási döntések ne akadályozzák a későbbi jogszerzéseket.
[37] A felperesi érdekelt észrevételt nem terjesztett elő.
A Kúria döntése és jogi indokai
[38] A Kúria a felülvizsgálati kérelmet a Kp. 118. § (1) bekezdésének alkalmazásával befogadta, majd az érdemi elbírálás eredményeként megállapította, hogy a felülvizsgálati kérelem nem alapos.
[39] A Kúria az elsőfokú bíróság jogerős ítéletét a Kp. 115. § (2) bekezdése folytán alkalmazandó 108. § (1) bekezdése alapján a felülvizsgálati kérelem és az ellenkérelem keretei között – a megjelölt jogszabálysértések mentén – vizsgálta felül. Ennek során a Kúria azon állított jogszabálysértéseket vizsgálhatta, amelyhez a felperes konkrét, a jogerős ítélettel összefüggő indokolást is társított. A Kp. 120. § (5) bekezdése értelmében a felülvizsgálati eljárásban bizonyítás felvételének nincs helye, a Kúriának a felülvizsgálati kérelem elbírálása során a jogerős határozat meghozatalakor rendelkezésre álló iratok és bizonyítékok alapján kellett döntenie.
[40] A Kúria megállapította, hogy a törvényszék helytállóan határozta meg a jelen per kereteit, azaz azt, hogy a perben nem a felek rangsorcsere iránti kérelmének helyt adó, egyidejűleg a felperes tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmét elutasító határozat, és nem is a felperesi érdekelt tulajdonjogát bejegyző határozat jogszerűségéről kellett dönteni. Ebből következően a felperes alaptalanul hivatkozott a felülvizsgálati kérelmében a – határozat meghozatalakor hatályos – Ptk. 5:179. § (1)–(3) bekezdései, 5:180. § (3), (4) és (6) bekezdései, az Inytv. 7. § (1) bekezdése, 17. § (1)–(2) bekezdései és a 44. § (1)–(3) bekezdései, valamint az Inytv. vhr. 83. § (1) bekezdése figyelmen kívül hagyására. E jogszabályhelyek megsértését ugyanis a felperes nem a jelen perben felülvizsgált határozattal összefüggésben állította. Az alperes perbeli – a jogerős ítélettel felülvizsgált – határozata a felperes 2024. február 20. napján benyújtott tulajdonjog bejegyzése iránti kérelméről döntött. E döntésnek sem rangsorcsere iránti kérelem, sem annak feljegyzése, sem a vételi nyilatkozat ügyvéd általi ellenjegyzésének szükségessége, sem a felperesi érdekelt tulajdonjogának bejegyzése nem volt a tárgya. Ez utóbbi bejegyzést a felek keresettel nem támadták, ezért a felperes mindazon hivatkozása, amely a felperesi érdekelt tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmének teljesítését, ehhez a saját hozzájáruló nyilatkozatának hiányát kifogásolja, továbbá a perbeli kérelme benyújtásakor bejegyzett tulajdonos személyét vitatja, és ezzel összefüggésben állítja a jogerős ítélet jogszabálysértő voltát {Inytv. vhr. 15. § (3) bekezdés, Ptk. 5:13. §, 5:181. §, 6:225. §, 6:226. §}, minden alapot nélkülöz.
[41] A fentiek előre bocsátását követően a Kúria rögzíti, hogy az ingatlanügyi hatóság regisztratív szerv, amely a bejegyzés alapjául szolgáló okiratokat, kérelmeket, illetőleg megkeresést olyan szempontból vizsgálja, hogy azok megfelelnek-e az Inytv.-ben foglalt alaki és tartalmi feltételeknek {Kfv.IV.37.757/2018/9. [23]; Kfv.VI.37.796/2022/8. [38]}. Ezt a gyakorlatot megerősítette az 1/2021. Közigazgatási-polgári jogegységi határozat is, amikor kimondta: „az ingatlanügyi hatóság regisztratív szerv, feladata az ingatlan-nyilvántartás vezetése. A tulajdonjog bejegyzésére irányuló eljárásban az ingatlanügyi hatóság – a jogszabályban előírt hiánypótlási eseteket kivéve – bizonyítást nem folytathat le, kizárólag azt vizsgálhatja, hogy a benyújtott okirat megfelel-e a bejegyzés alapjául szolgáló okiratokkal szemben támasztott tartalmi és formai követelményeknek” {1/2021. KPJE [17]}.
[42] A perbeli esetben a felperes első tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmét – mint hiánypótlásra alkalmatlant, az Inytv. 39. § (3) bekezdés e) pontja alapján – az alperes a 2024. január 15. napján elutasította, mert megállapította, hogy a „Vételi jog gyakorlást tartalmazó jognyilatkozat” elnevezésű irat nem tartalmaz ügyvédi ellenjegyzést. A beadvány „elintézése” ezzel megtörtént, a felperes a függőben tartásról szóló Inytv. 47/A. § (1) bekezdés a) pontjára alaptalanul hivatkozott. Az e határozatban felhívott Inytv. 39. § (6) bekezdése lehetőséget ad arra, hogy a beadvány megtartsa a benyújtás időpontjának megfelelő ranghelyét, ha az elutasításra a (3) bekezdésben foglaltak miatt került sor, és a döntés átvételétől számított 15 napon belül új kérelemben pótolták az elutasításról szóló határozatban megjelölt hiányosságokat.
[43] A felek között nem volt vitatott, hogy a vételi jog gyakorlásán alapuló tulajdonjog bejegyzése iránti kérelem teljesítésének feltétele, hogy a jogosult a kötelezett felé az ingatlan megvásárlására vonatkozó nyilatkozatát megtegye és a bejegyzési engedélyt csatolja.
[44] A felperes az Inytv. 39. § (6) bekezdésére hivatkozással nyújtotta be a második, a jelen perben felülvizsgált határozattal elbírált tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmét, melyhez – a felek által szintén nem vitatottan – nem az ingatlan-nyilvántartásba e kérelem benyújtásakor bejegyzett tulajdonos bejegyzési engedélyét csatolta, illetve a vételi jogát gyakorló jognyilatkozatát nem e bejegyzett tulajdonos felé tette meg. A felek között mindezek alapján az volt vitatott, hogy az Inytv. 39. § (6) bekezdésének, így a „beadvány megtartja a benyújtás időpontjának megfelelő ranghelyét” kitételnek tulajdonítható-e olyan értelmezés, mely szerint a felperes második kérelmét az alperesnek az időközben bekövetkező tulajdonosváltozást, így egy már elbírált kérelmet figyelmen kívül hagyva kellett volna elintéznie.
[45] A Kúria megállapította, hogy az elsőfokú bíróság helytállóan hivatkozott arra, hogy az Inytv. 39. § (6) bekezdése az adott – hiánypótlást nem tűrő – kérelem elutasítását követő további bejegyzésre kiterjedő joghatást nem enged. Másképpen megfogalmazva az Inytv. 39. § (6) bekezdésére alapított tulajdonjog bejegyzés iránti kérelem a már elintézett beadványok rangsorát (az ügyek elintézés sorrendjét) visszamenőlegesen nem változtatja meg. Amennyiben a tulajdonos időközben harmadik személyre ruházza át a tulajdonjogát, úgy a felperes Inytv. 39. § (6) bekezdése alapján, azaz nem a korábbi kérelme hiánypótlásaként benyújtott, új kérelmén alapuló tulajdonjoga bejegyzéséhez az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonos engedélye szükséges. Következik ez az Inytv. 49. § (1) bekezdéséből is, mely szerint az ingatlan-nyilvántartásba jog és tény csak azzal szemben jegyezhető be, aki ott jogosultként már szerepel, vagy akit egyidejűleg jogosultként bejegyeznek. Ehelyütt ismételten hangsúlyozza a Kúria, hogy a felek a felperesi érdekelt tulajdonjogának bejegyzését nem támadták, e tárgyban a felek között per nincs folyamatban.
[46] Az alperesnek, mint regisztratív hatóságnak az ingatlan-nyilvántartási állapotot alapul véve – egyebek mellett – azt kellett vizsgálnia, hogy a felperes által csatolt, a bejegyzés alapjául szolgáló okiratok megfelelnek-e az Inytv. által megkövetelt formai és tartalmi követelményeknek. A per korábbiakban meghatározott kereteit figyelembe véve a törvényszék alappal jutott arra a következtetésre, hogy az alperes a fent megjelölt kötelezettségének eleget tett és a határozatában helytállóan állapította meg, hogy a csatolt bejegyzési engedélyt nem az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonos adta [Inytv. vhr. 15. § (4) bekezdés, Inytv. 29. §, 32. § (1) bekezdés f) pont], mint ahogyan a vételi jog gyakorlását tartalmazó nyilatkozatot sem a bejegyzett tulajdonosnak címezték [Ptk. 6:225. § (1) bekezdés, 6:226. § (2) bekezdés]. Figyelemmel arra, hogy a bejegyzés alapjául szolgáló okirat (engedély) nem pótolható hiányosság, ezért az elsőfokú bíróság megalapozottan jutott arra a következtetésre, hogy a kérelem Inytv. 39. § (3) bekezdés f) pontja szerinti elutasítása jogszerű volt.
[47] A Kúria megállapította továbbá, hogy a felperes a Kp. 115. § (1) bekezdésére alapítottan nem megalapozottan hivatkozott arra sem, hogy a törvényszék a Kúria közzétett határozatától jogkérdésben eltért. A felhívott határozatok kapcsán egyrészt az ügyazonosság sem a jogkérdés, sem a jogkérdés szempontjából releváns tények, sem az alkalmazandó jogszabályok, sem a kereseti és felülvizsgálati kérelmek érvrendszere tekintetében nem állapítható meg; másrészt a Legfelsőbb Bíróság által 2012. január 1. előtt hozott, az adott jogkérdés tekintetében későbbi határozattal meg nem erősített határozatokhoz precedenshatás nem fűződik.
[48] A Kúria megállapította, hogy a BH 2025.76. számon közzétett Kfv.V.37.455/2024/7. számú határozata alapvetően a kereseti kérelem tisztázásával kapcsolatos anyagi pervezetésre vonatkozó követelményekkel foglalkozik; a kérelmek elbírálásának, illetve az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogok anyagi jogi értelemben vett hatályosulásának, érvényesíthetőségének sorrendjére vonatkozó általános megállapítását az elsőfokú bíróság maga is irányadónak tekintette és idézte a jogerős ítéletében. A felperes által felhívott Kfv.III.37.357/2021/8. számú ítélet a vételi joggal kapcsolatban azt mondja ki, hogy nem tartozik az ingatlanügyi hatóság hatáskörébe annak eldöntése, hogy a vételi jog érvényesen fennállt-e, az opciós jog jogosultja jogszerűen gyakorolta-e jogát, vagy sem; továbbá a jognyilatkozat tértivevénye utólagos benyújtásának kérdését taglalja, mely kérdések a jelen eljárásban nem voltak vitatottak. A Kfv.III.37.203/2018/9. számon közzétett határozat az Inytv. és a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló 2004. évi CXL. törvény egymáshoz való viszonyával kapcsolatos megállapításokat tartalmaz, míg a Kfv.III.37.013/2016/6. számú határozat fő kérdése az ingatlan-nyilvántartási helyesbítés jogintézménye.
[50] Mindezekre tekintettel a Kúria megállapította, hogy a felperes hivatkozásával szemben az elsőfokú bíróság a tényállást a Kp. 78. § (1) bekezdése folytán alkalmazandó Pp. 279. § (1) bekezdése szerint állapította meg, döntésének jogi indokolása a Kp. 84. § (2) bekezdés folytán alkalmazandó Pp. 346. § (5) bekezdésében foglaltaknak megfelel, ezért a jogerős ítéletet a Kp. 121. § (2) bekezdése alapján hatályában fenntartotta.
(Kúria Kfv.III.37.437/2025/11.)