Ha az övezeti előírások változása az ingatlan forgalmi értékét csökkenti és ebből a tulajdonosnak kára származik, akkor a tulajdonost kártalanítás illeti meg [1997. évi LXXVIII. törvény (Étv.) (1)–(2), (6)–(7) bek.].
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] Az alperesi beavatkozó (a továbbiakban: beavatkozó) és a perben nem álló személy az 1995. november 1-jén kelt szerződéssel vásárolták meg egymás közt egyenlő arányban a „kivett lakóház, udvar és melléképület” megnevezésű ingatlant. Az adásvétel időpontjában az ingatlan „üdülőterület” övezetbe volt besorolva, a beépíthetőségére vonatkozó szabályokat a Budaörs Város Képviselő-testületének a város általános rendezési terve építési-szabályozási előírásairól szóló 19/1995. (VI. 30.) számú rendelete (a továbbiakban: ÁRT) rögzítette.
[2] Budaörs Város Képviselő-testülete a 44/2000. (XII. 1.) ÖKT rendeletével fogadta el az utca környéke településrendezési terve III. szabályozási szakasz szabályozási tervét és helyi építési szabályzatát (a továbbiakban: HÉSZ), amely az ingatlant továbbra is „üdülőterület” övezetbe sorolta, de beépítését az övezetre előírt közműellátás rendelkezésre állásához és a közlekedési területek szabályozásához kötötte.
[3] A beavatkozó és tulajdonostársa a 2014 februárjára keltezett iratokban vételi ajánlattal keresték meg a felperest az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Étv.) 30. §-ára és 60. §-ára alapítottan azzal, hogy a HÉSZ-ben foglalt feltételrendszer teljesítése a tulajdonosoktól nem várható el, ez a jogszabály a tulajdonosi és építési jogaikat korlátozza. A felperes és az ajánlattevők között megállapodás nem keletkezett, így a tulajdonosok 2014. június 23-án korlátozási kártalanítási kérelmet terjesztettek elő. Az alperes a 2014. augusztus 15-én hozott végzésében az eljárást megszüntette.
[4] A tulajdonosok 2015. február 27-én ismételten korlátozási kártalanítási kérelmet nyújtottak be az alpereshez a korábbi kérelmükben megjelölt indokokra hivatkozással. Az alperes a 2016. február 12-én hozott PE/047/94-5/2015. számú határozatában a kérelemnek helyt adott oly módon, hogy a kérelmezett ingatlant érintő önkormányzati szabályozásra figyelemmel 5 399 565 forint kártalanítást és a kár bekövetkeztétől, 2000. december 1-jétől a kifizetésig járó késedelmi kamatát állapította meg a tulajdonosok részére és kötelezte a felperest a kártalanítási összeg 30 napon belül történő megfizetésére.
[5] Az indokolás szerint a HÉSZ 2000. december 1-jétől volt hatályos és lényegesen szigorúbb követelményekhez kötötte az építés lehetőségét, így többek között építési engedély csak teljes közműellátás rendelkezésre állása esetén adható ki és a szabályozási terv szerint az ingatlan útszabályozással érintett. Az alperes döntését az összegszerűség tekintetében Huszár Albert igazságügyi ingatlanforgalmi szakértő (a továbbiakban: közigazgatási szakértő) szakvéleményére alapította, amely szerint a korlátozási kártalanítás összegét a korlátozás előtti és utáni forgalmi érték különbözete adja ki.
A kereseti kérelem
[6] A felperes keresettel támadta az alperes határozatát kérve annak bírósági felülvizsgálatát. Előadta, hogy egyrészt a tulajdonosok korlátozási kártalanítási igényt felé nem jelentettek be, így az Étv. 30. § (7) bekezdése által megkívánt egy év nem kezdődött el, ezért nem volt helye a kártalanítási eljárás lefolytatásának. Másrészt a tulajdonosok kártalanítási igénye 2000. december 1-jén vált esedékessé, ehhez képest az elbírált kártalanítási kérelmüket 2015-ben nyújtották be, így az a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: régi Ptk.) 324. § (1) bekezdésére figyelemmel elévült. Harmadrészt vitatta a kártalanítás jogalapját, mert álláspontja szerint a kérelmezők építési joga nem került korlátozásra és káruk sem keletkezett. A felperes továbbá nem fogadta el a közigazgatási szakértő szakvéleményét és ezen keresztül a megállapított kártalanítási összeget.
Az elsőfokú ítélet
[12] A Törvényszék az ítéletében az alperes határozatát akként változtatta meg, hogy a beavatkozónak és személynek fizetendő kártalanítás összegét 3 179 792 forintban állapította meg, ezt meghaladóan a keresetet elutasította. Döntését a perben kirendelt peres szakértő (a továbbiakban: peres szakértő) aggálytalannak minősített szakvéleményére alapította.
A másodfokú végzés
[13] Az Ítélőtábla a 4.Kf.700.298/2022/13. számú végzésében az elsőfokú bíróság ítéletét hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróságot a per újabb tárgyalására és újabb határozat hozatalára utasította. Az indokolásban rögzítette, hogy az elsőfokú ítélet indokolásából az ingatlan beépíthetősége körében előadott kereseti érvek – az ÁRT és a HÉSZ viszonylatában való komplex összevetése – annak ellenére hiányoznak, hogy a Kúria végzésében foglalt megismételt eljárásra vonatkozó útmutatásnak is részét képezték
[14] Annak értékelése, hogy az ingatlanra az ÁRT hatálya alatt az építési jog értelmezhető-e, a HÉSZ hatályba lépése hatással volt-e az ingaltan beépíthetőségére vagy az ingatlanra vonatkozó valamely jogra, az elsőfokú bíróság feladata, amelyben a másodfokú bíróság – a hiányos tényállásrögzítés és az elsőfokú eljárásban elmaradt jogszabályértelmezés miatt – nem dönthetett.
[15] Az ítélőtábla a megismételt eljárásra előírta, hogy az elsőfokú bíróságnak a tényállást teljeskörűen kell tisztáznia, ennek részeként megállapítania azt, hogy az ÁRT hatálya alatt az ingatlanon milyen módon lehetett vagy lehetett-e egyáltalán alkalmazni a beépítési szabályokat, azaz beépíthető volt-e az ingatlan, avagy nem. Amennyiben arra a következtetésre jut, hogy az ingatlan az ÁRT hatálya alatt beépíthető volt, állást kell foglalni arról, hogy a HÉSZ hatályba lépését követően az ingatlan beépítésére vonatkozó övezeti előírás megváltozott-e, az kihatott-e a beavatkozót illető és megjelölt jogosultságra. Ezt követően lesz az elsőfokú bíróság abban a helyzetben, hogy állást foglaljon a korlátozási kártalanítási igény jogalapjáról és ennek eredményéhez képest összegszerűségéről.
A Kúria Önkormányzati Tanácsának határozata
[16] A Kúria a 2015. november 3-án hozott Köf.5028/2015/7. számú határozatában az alperes jogelődjének indítványára megsemmisítette a HÉSZ azon rendelkezéseit, amelyek – egyebek mellett – a perbeli építési övezetben teljes közművesítettség meglétét szabták feltételül építési engedély kiadásához. A felperes az alperes jogelődjének törvényességi felhívására hatályon kívül helyezte a HÉSZ azon rendelkezéseit, amelyek az építési engedély kiadásához a közlekedési területek szabályozását is feltételként előírták, továbbá amelyek a közutak szélesítéséhez szükséges ingatlanrészek lejegyzését a később elkészítendő útépítési engedélyterv alapján rendelték végrehajtani.
A megismételt eljárásban hozott elsőfokú ítélet
[17] A Törvényszék ítéletével az alperes határozatát akként változtatta meg, hogy a beavatkozónak és személynek fizetendő kártalanítás összegét 3 179 792 forintban állapította meg, ezt meghaladóan a keresetet elutasította.
[18] Elsődlegesen kifejtette, hogy a Kúria végzése alapján nem képezhette vita tárgyát, hogy a beavatkozónak és tulajdonostársának a perbeli ingatlan megvételének követelését tartalmazó 2014. februári irata az Étv. 30. § (7) bekezdése szerinti kérelem benyújtásának minősül, így az Étv.-ben meghatározott egy éves határidő ezzel az irattal megkezdődött. Szintén kötötte az elsőfokú bíróságot a Kúria azon megállapítása, hogy a korlátozási kártalanításra vonatkozó perbeli igény nem évül el, mert egyfelől az Étv. 30. §-a elévülési szabályt nem tartalmaz, másfelől a korlátozási kártalanítási igény jogosultság nem kötelmi jogi, hanem dologi jogi jellegű. A törvényszéknek továbbá a megismételt eljárásban az Ítélőtábla új eljárásra utasító végzésében foglaltaknak megfelelően kellett eljárnia, vagyis vizsgálnia kellett a korlátozási eljárás jogalapját is.
[19] A törvényszék az ingatlanra vonatkozó településrendezési eszközök irányadó rendelkezéseit összevetve megállapította, hogy az ingatlan mind az ÁRT mind a HÉSZ rendelkezései szerint beépíthető építési övezetbe tartozott, továbbá azt építési tilalom nem terhelte. A perbeli ingatlan az ÁRT-ben, illetve a HÉSZ-ben részletesen meghatározott feltételek mellett volt beépíthető, az övezeti előírások változása tehát a perben azt jelentette, hogy változtak azok a feltételek, amelyek mellett az ingatlan beépíthető.
[20] Az elsőfokú bíróság az ÁRT és a HÉSZ egybevetésére alapítottan rögzítette, hogy a perbeli ingatlan beépítésének feltételei szigorodtak a HÉSZ hatálybalépésével, alapvetően két területen: a közművek rendelkezésre állása és az út kiszabályozása tekintetében. Az ÁRT az alapközművek rendelkezésre állásához kötötte az ingatlan beépítését, de a közcsatorna zárt szennyvíz tárolóval kiváltható volt, az ingatlan elektromos áram bekötéssel rendelkezik, a víz gerincvezeték pedig az utcában kiépítésre került, így a víziközmű bevezetése a perbeli ingatlannál biztosítható.
[21] Ehhez képest a HÉSZ-nek a 2000. december 1-jei, eredeti szövegezése alapján nem lehetett felmentést kapni a szennyvízelvezetés tekintetében, az csak közcsatornával történhetett, ráadásul ennek hiánya már az építési engedély megadásának is akadályát képezte. A közútról történő megközelítés tekintetében az ÁRT 13. § (2) bekezdése a szabályozási terv szerint leszabályozott, illetve minimum 7 méter szélességű közúthoz csatlakozó telek vonatkozásában tette lehetővé az építési engedély megadását, de a szabályozási terv a perbeli ingatlan tekintetében szabályozási vonalat nem tartalmazott. A HÉSZ ezzel szemben már tartalmaz szabályozási vonalat, amely alapján a perbeli ingatlan kb. 100 négyzetméteres területe a közút szélesítéséhez szükséges. A HÉSZ 2. § (9) bekezdés d) pontjára figyelemmel, amíg ezen közlekedési terület 12 méteres szabályozási szélessége nem alakul ki, a szabályozási vonallal érintett ingatlanra új épület építése, illetve bővítésére, átalakítására építési engedély nem adható ki. Ezek a szigorú övezeti előírások magasabb rendű jogszabállyal is ellentétesek voltak, amelyet a Kúria Önkormányzati Tanácsának hivatkozott döntése és az alperes jogelődjének törvényességi felhívásai támasztanak alá. A HÉSZ övezeti előírásai ténylegesen azt eredményezték, hogy a perbeli ingatlanra nem lehetett építési engedélyt kapni.
[22] A törvényszék nem fogadta el a felperes azon érvelését, hogy az ingatlan az ÁRT alapján sem volt beépíthető, mert nem volt „építési telek”, így a HÉSZ hatályba lépésével nem vált még „beépíthetetlenebbé”. Az Étv. 30. §-a ugyanis nem csupán a beépíthető ingatlanokra vonatkozik, hanem minden ingatlan esetében megállapítható korlátozási kártalanítás, ha az övezeti előírások hátrányosan változnak. Nem feltétele tehát a kártalanításnak, hogy a beépíthető ingatlan veszítse el a beépíthetőségét. Másrészt a korlátozási kártalanítás jogintézménye bármilyen övezeti előírás változásához korlátozási kötelezettséget kapcsol akkor, ha az övezeti előírás következtében csökken az ingatlan forgalmi értéke. Így, ha egy ingatlan sokkal szigorúbb feltételek mellett építhető be, vagy a megváltozott előírások azt eredményezik, hogy az ingatlanra ténylegesen nem lehet építési engedélyt kapni, az ugyanúgy megalapozza a korlátozási kártalanítást, ha értékcsökkenéshez vezet.
[23] A felperes alaptalanul hivatkozott arra, hogy a beépítési lehetőség elvesztésén túli egyéb korlátozás forgalmi értékre gyakorolt hatását az ügyben azért nem lehetett vizsgálni, mert nem erre irányult a kártalanítási eljárást megindító kérelem. Ez az álláspontja a felperesnek a per során alakult ki, arra a felperes sem a keresetlevelében, sem a per első tárgyalásán nem hivatkozott, így az a polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (a továbbiakban: régi Pp.) 335/A. § (1) bekezdésébe ütköző tiltott keresetváltoztatásnak minősül. A kereset ezen részre érdemben sem alapos, mert a kérelmet a hatóságnak a tartalma alapján kell elbírálnia, ha pedig abban a kérelmező azt állítja, hogy az övezeti előírások változása számára azt jelenti, hogy az ingatlana beépíthetetlenné vált, akkor az övezeti előírások forgalmi értékre gyakorolt hatásának vizsgálatát nem mellőzheti.
[24] A törvényszék a korlátozási kártalanítás összegszerűsége körében a peres szakértő aggálymentes szakvéleményét döntése alapjául elfogadta és az alperes határozatát megváltoztatva kötelezte a felperest a beavatkozónak és tulajdonostársának 3 179 792 forint kártalanítás megfizetését annak kamataival együtt.
A másodfokú ítélet
[25] Az Ítélőtábla ítéletében az elsőfokú bíróság ítéletét az alperes határozatára kiterjedően megváltoztatta akként, hogy a beavatkozó és személy korlátozási kártalanítás iránti kérelmét elutasította.
[26] Álláspontja szerint az elsőfokú bíróság az ingatlan vonatkozásában az annak használatára vonatozóan a korlátozás kapcsán a vizsgálatot – a korábbi ÁRT szabályait a HÉSZ építési szabályaival részletesen összehasonlítva – elvégezte, azonban a kár fennállása mint jogosultsági feltétel mindenre kiterjedő elemzését elmulasztotta, illetve az általa feltártakkal kapcsolatban téves jogi következtetést vont le.
[27] Egyetértett azzal, hogy a HÉSZ hatálybalépésével az építési szabályok jelentősen szigorodtak, amellyel a felperes hatáskörébe tartozó infrastrukturális beruházások megvalósításának, valamint a szabályozási terv szerinti út leszabályozásának hiányában a perbeli üdülőövezetben lényegében lehetetlenné tette az ingatlanok beépítését. Ugyanakkor az építési szabályok szigorodása a korlátozási kártalanításra való jogosultságot önmagában nem alapozza meg, ahhoz szükséges, hogy az közvetlenül a tulajdonosnak vagy a haszonélvezőnek tényleges kárt okozzon.
[28] A beavatkozó kérelmében a beépíthetőség elvesztését sérelmezte, az általa megjelölt kár kizárólag e körben volt értelmezhető; továbbá az alperes a kártalanítás összegét szintén a beépíthetőség lehetetlenné válására figyelemmel állapította meg. Ezért nem megalapozott a törvényszék azon következtetése, hogy az ingatlan ÁRT szerinti beépíthetőségének azért nincs jelentősége, mert az Étv. 30. §-a nemcsak a beépíthető ingatlanokra vonatkozik, hanem minden ingatlan esetében megállapítható kártalanítás, ha az övezeti előírások hátrányosan változnak és ebből a tulajdonosokat kár éri. Jelen ügyben az ingatlan ÁRT szerinti beépíthetőségének vizsgálata nem volt nélkülözhető, az alapvető jelentőséggel bírt.
[29] Az ÁRT 13. § (2) bekezdése úgy rendelkezett, hogy az építési engedély csak a szabályozási terv szerint leszabályozott, illetve minimum hét méter szélességű közúthoz csatlakozó és alapközművekkel rendelkező telekre adható. Az ingatlan beépítésre szánt területen fekszik, az építési engedély megszerzéséhez a fenti konjunktív feltételeknek maradéktalanul fent kellett állniuk, ugyanakkor a beavatkozó ezek közül csak a közművekkel való ellátottság megteremthetőségével érvelt, ez azonban csak az egyik szükséges feltétel.
[30] Az ítélőtábla szerint a feltételeknek nem hipotetikusan kell megvalósulniuk, hanem azoknak valósan meglévőnek vagy reálisan megteremthetőnek kell lenniük. E körben pedig megállapítható, hogy a szabályozási terv szerint leszabályozottságra, illetve a hét méter széles közúthoz való csatlakozás kialakítására reálisan nem volt lehetőség. Ezek a települési önkormányzat hatáskörébe tartozó kérdések, arra a beavatkozónak ráhatása nem lehetett. Nem megalapozott a beavatkozó érvelése, hogy „egyszerű telekalakítással” az ingatlan építési telekké lett volna minősíthető. A telekalakítás csak egy lehetséges előfeltétele a megfelelő szélességű út kiszabályozásának, amelynek rendelkezésre állása szintén csak előfeltétele az út tényleges megépítésének. Az utca és az utca2 vonatkozásában szabályozási terv nem készült, a megfelelő szélességű út kialakítása még terv szintjén sem létezett. Nem merült fel adat arra, hogy a felperes az ingatlan beépíthetőségi feltételeinek megteremtése érdekében bármilyen intézkedést tett volna. Éppen ellenkezőleg, a HÉSZ hatálybaléptetése abba az irányba mutatott, hogy a szabályozással érintett területen az eleve korlátozott beépíthetőséget tovább szigorítsa.
[31] A beépíthetőség vonatkozásában a HÉSZ hatálybalépése a tulajdonjog és az ahhoz kapcsolódó jogosultságok (építési jog) tekintetében aránytalan korlátozást a beavatkozóra nézve nem jelentett, az ingatlan az ÁRT hatálya alatt nem minősült sem beépíthetőnek, sem beépíthetővé tehetőnek, illetve annak megteremtésére reális lehetőség nem volt. Ebből következően a korlátozási kártalanítás jogalapja sem állt fenn, a törvényszék e tekintetben levont következtetése nem helytálló.
[32] Az építési jog korlátozása az ingatlannal kapcsolatban nem volt megállapítható, ezért annak sem volt relevanciája, hogy a HÉSZ hatálybalépése abban okozott-e értékcsökkenést, mivel az értékcsökkenés és az építési jogok korlátozása között ok-okozati kapcsolat nem állt fenn. Az Étv. 30. § (2) bekezdéséből az vezethető le, hogy a tulajdonost ért kárnak az ingatlan korábbi és új rendeltetése közötti értékkülönbözetből kell fakadnia. A régi és az új szabályozás eredményeként bekövetkezett értékcsökkenés legtöbb esetben azonosítható magának a kárnak a bekövetkezésével is, ez azonban automatikusan nem, csak az adott tényállás függvényében alkalmas a kár bekövetkeztének bizonyítására (Kfv.VI.37.288/2017/5.).
[33] A korlátozási kártalanítás jogalapjának Étv. 30. § (1) bekezdése szerinti feltételei fennállásának hiánya miatt a törvényszék szükségtelenül bocsátkozott az összegszerűség vizsgálatába.
A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem
[34] A jogerős ítélettel szemben a beavatkozó felülvizsgálati kérelmet terjesztett elő.
[35] Álláspontja szerint az Ítélőtábla végzése és ítélete jogszabálysértő, mert ütközik a régi Pp. 215. §-ával és az Étv. 30. § (1), (2), (7) és (9) bekezdéseivel.
[36] A beavatkozó felülvizsgálati kérelme 3.2. pontjában a Törvényszék korábbi elsőfokú ítéletében írtakat támadta. Rámutatott, hogy az elsőfokú ítélet jogszabálysértő, mivel a felperes kereseti kérelmében az összegszerűséget nem vitatta, így az ítélet túlterjeszkedett a kereseti kérelmen. Másrészt a közigazgatási szakértő szakvéleményének aggályossága a peres eljárásban nem lett megállapítva, a törvényszék nem indokolta, hogy miért nem fogadta el azt ítélete alapjául. E tekintetben az elsőfokú bíróság indokolatlanul rendelt ki igazságügyi szakértőt.
[37] A felülvizsgálati kérelem 3.3. pontjában a beavatkozó a megismételt eljárásban hozott ítéletében írtakat sérelmezte, fenntartva a tényállás feltáratlanságára, a kereseti kérelemben foglaltakra és a szakértői véleményben írtakra vonatkozóan a korábbi elsőfokú ítéletre vonatkozó okfejtését.
[38] Felülvizsgálati kérelme 3.4. pontjában a beavatkozó az Ítélőtábla végzését támadta. Kifejtette, az ítélőtábla ebben a döntésében nem tárta fel megfelelő alapossággal és nem rögzítette döntése indokolásában az ügyben irányadó tényállást és így abból nem helytálló jogi következtetést vont le.
[39] Kiemelte, a felperes keresetlevelében nem hivatkozott beépíthetőségre, keresetét a régi Pp. 335/A. § (1) bekezdésében foglalt perindítási határidőn belül nem változtatta meg. Ekként az elsőfokú bíróság helyesen járt el akkor, amikor nem vizsgálta a beépíthetőséget. A felperes a Kúria végzését követően a peres eljárás során újabb és újabb indokokkal, gyakorlatilag kereseti kérelmekkel állt elő, ami minden esetben tiltott kiterjesztésnek minősült és azokat az ítélőtábla tévesen értelmezte, ezzel megsértette a régi Pp. 215. §-át.
[40] A másodfokú végzésben írtakkal szemben a beavatkozó bizonyította, hogy a perbeli ingatlan beépíthető, ellenben a felperes ennek ellenkezőjét nem tudta igazolni. A másodfokú végzés értelmében az elsőfokú bíróságnak az ingatlan beépíthetőségét kellett vizsgálnia az új eljárásban, ez azonban alapjaiban téves értelmezése a korlátozási kártalanítási ügy típusának. A törvényszék helytállóan állapította meg, hogy a korlátozási kártalanítás jogalapja fennáll. Téves az az ítélőtábla által elfogadott felperesi kiindulási alap, hogy a beépíthetőséget vizsgálni kell a jogalap tekintetében. Ugyanis az Étv. 30. §-ának rendelkezései szerint a bíróságnak azt kell vizsgálnia, hogy a tárgyi ingatlant érintő övezeti előírások változtak-e, amennyiben igen, azok az építési jogokat hátrányosan érintették-e.
[41] Az érintett ingatlan mind az ÁRT, mind a HÉSZ rendelkezései szerint beépíthető építési övezetbe tartozott, építési tilalom nem terhelte. Az övezeti előírások változtak, miután változtak azok a feltételek, amelyek mellett az ingatlan beépíthető. Az ÁRT és a HÉSZ egybevetését követően egyértelműen megállapítható, hogy a HÉSZ hatálybalépésével az ingatlan beépítésének feltételei jelentős mértékben szigorodtak. Az ÁRT is az alapközművek rendelkezésre állásához kötötte az ingatlan beépítését, azonban a közcsatorna zárt szennyvíz tárolóval kiváltható volt. Az ingatlan elektromos áram bekötéssel rendelkezik, a vízi közmű az ingatlan előtti gerincvezetékről bevezethető. Az ÁRT nem tartalmazott szabályozási vonalat az ingatlanra.
[42] Ezzel szemben a HÉSZ hatálybalépésével kizárólag közcsatornára való csatlakozással lehetett építési engedélyt kapni. A HÉSZ tartalmazott szabályozási vonalat, miszerint az ingatlan területéből kb. 100 négyzetméter terület szükséges a közút kiszélesítéséhez. A HÉSZ 12. § (9) bekezdés d) pontja kimondta, hogy amíg ezen közlekedési terület 12 méteres szabályozási szélessége nem alakul ki, a szabályozási vonallal érintett ingatlanra építési engedély nem adható.
[43] Nem feltétele a korlátozási kártalanítás megállapításának, hogy az ingatlan beépíthető-e, mivel a jogszabály e körben különbséget nem tesz. Bármilyen övezeti előírás megváltozása korlátozási kártalanítást eredményez, ha ennek következtében csökken az ingatlan forgalmi értéke. Jelen esetben az ÁRT alatt lehetett volna építési engedélyt kapni, a HÉSZ hatálya alatt ez teljesen kizárt volt. Az ítélőtábla végzésében felülírta az Étv. 30. § (1) bekezdését.
[44] A másodfokú bíróság teljesen figyelmen kívül hagyta a beavatkozó által bizonyítékként csatolt, a tárgyai ingatlannal azonos beépítési szabályok alá tartozó ingatlanon beépíthetőségét igazoló építési engedélyeket. Az ítélőtábla nem vette figyelembe, hogy 1998-tól változtatási tilalom volt a teljes területre, vagyis az ingatlan ennek következtében volt beépíthetetlen.
[45] A beavatkozó felülvizsgálati kérelme 3.5. pontjában az Ítélőtábla ítéletét támadta. Véleménye szerint a másodfokú bíróság nem tárta fel megfelelő alapossággal és nem rögzítette ítélete indokolásában az ügyben irányadó tényállást és abból nem helytálló jogi következtetést vont le. A kereseti kérelem és a jogalap vonatkozásában a beavatkozó fenntartotta az ítélőtáblai végzéshez kapcsolódóan írtakat. Utóbbi körben előadta, az ítélőtábla nem indokolta meg, hogy miért nem történt meg a HÉSZ hatálybalépését követően változás. Elkerülte az ítélőtábla figyelmét, hogy az ingatlant három fajta építési előírási változás is érintette. A legnyilvánvalóbb az, hogy a telek alsó része véglegesen beépíthetetlen lett a szabályozási vonal miatt, a többi része pedig kiszámíthatatlan ideig vált beépíthetetlenné, ezen felül a beépítési területszámítás is hátrányosan érintette.
[46] A beavatkozó szerint az ügyben az ítélőtábla elfogultan járt el, mivel a saját maga által alkotott elbírálási szabályt is figyelmen kívül hagyta. Véleménye szerint a döntés alaptörvény-ellenes, sérti az Alaptörvény XIII. cikk (1) bekezdésében foglalt magántulajdon védelmére vonatkozó alapjogot.
[47] A felperes felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályában fenntartását indítványozta annak helyes jogi indokai folytán.
A Kúria döntése és jogi indokai
[53] A felülvizsgálati kérelem az alábbiak szerint alapos.
[54] A régi Pp. 275. § (1) és (2) bekezdéseire figyelemmel a felülvizsgálati eljárásban bizonyítás felvételének nincs helye, a Kúria a felülvizsgálati kérelem elbírálása során a rendelkezésre álló iratok alapján dönt. A jogerős ítélet csak a felülvizsgálati kérelem és a csatlakozó felülvizsgálati kérelem keretei között vizsgálható felül.
[55] A Kúria álláspontja szerint a másodofokú bíróság a megállapított tényállásból nem helytálló jogi következtetésre jutott.
[56] A régi Pp. 275. § (5) bekezdés első mondata értelmében, ha a Kúria az első-vagy másodfokú bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasítja, a hatályon kívül helyező végzésben az új eljárás lefolytatására vonatkozóan kötelező utasításokat ad.
[57] A Kúria a Kfv.III.37.016/2020/4. számú végzésében egyrészt megállapította, hogy a perbeli ingatlan megvételének követelését tartalmazó 2014. februári irat az Étv. 30. § (9) bekezdés második mondatára figyelemmel az Itv. 30. § (7) bekezdése szerinti kérelem benyújtásának minősül, így az egy éves határidő ezzel az irattal megkezdődött. Másrészt úgy döntött, hogy a korlátozási kártalanításra irányuló igény nem évül el, mivel egyfelől az Étv. 30. §-a sem a régi Ptk., sem a Ptk. szabályainak alkalmazására nem ad lehetőséget. Az Étv. 30. §-a elévülési szabályt nem tartalmaz. Másfelől a korlátozási kártalanítási igény jogosultság nem kötelmi, hanem dologi jogi jellegű.
[58] A Kúria végzésében döntött a felperes elsődleges és másodlagos kereseti kérelméből, a megismételt eljárás során ettől eltérő döntést sem az elsőfokú, sem a másodfokú bíróság nem hozhatott és nem is hozott. A felperesnek a korlátozási kártalanítási igény kötelmi jellegére és annak elévülésére vonatkozó álláspontja nem foghat helyt.
[59] A Kúria végzése [4] bekezdésében rögzítette, hogy a felperes keresetében – egyebek mellett – vitatta, hogy a beavatkozó építési jogosultsága korlátozásra került, így véleménye szerint kár nem érte, vagyis nem áll fenn kérelmének a jogalapja. Továbbá nem fogadta el a hatósági eljárásban kirendelt szakértő véleményét, így a megállapított korlátozási kártalanítás összegszerűségét. A végzés [38] bekezdésében a Kúria megállapította, hogy az elsőfokú bíróság az elsődleges és másodlagos kereseti kérelmeknek való helytadás okán nem bírálta el a harmadlagos és negyedleges kereseti kérelmeket, vagyis a korlátozási kártalanítás jogalapja és összegszerűsége körében a keresetlevélben előadottakat. A [40] bekezdésben a felülvizsgálati bíróság előírta az elsőfokú bíróság számára, hogy az új eljárás során a keresetet teljeskörűen köteles elbírálni.
[60] A törvényszék a megismételt eljárásban hozott ítéletében eleget tett a Kúria végzésében foglaltaknak, a keresetet teljeskörűen elbírálta. Nem tényszerű, egyben ellentétes a Kúria végzésében írtakkal a beavatkozó azon előadása, hogy a törvényszék és az ítélőtábla a kereseten túlterjeszkedett.
[61] A régi Pp. 272. § (2) bekezdése értelmében a felülvizsgálati kérelemben meg kell jelölni azt a határozatot, amely ellen a felülvizsgálati kérelem irányul, azt, hogy a fél milyen tartalmú határozat meghozatalát kívánja, továbbá elő kell adni – a jogszabálysértés és a megsértett jogszabályhely megjelölése mellett –, hogy a fél a határozat megváltoztatását milyen okból kívánja.
[62] A Kúria rámutat, jelen felülvizsgálati eljárás tárgya az Ítélőtábla ítéletének jogszerűségi felülvizsgálata. A felülvizsgálati bíróság nem vizsgálhatja a korábbi eljárási szakaszokban hozott első-és másodfokú döntések jogszerűségét, az ezekre vonatkozó felperesi kérelmek nem bírálhatók el. Ebből következően a felülvizsgálati kérelem 3.2. és 3.3. pontjában írtak– jelen felülvizsgálati eljárásban nem relevánsak, egyben nem képezhetik annak tárgyát. A felülvizsgálati kérelem 3.4. pontja az Ítélőtábla végzésében foglaltakat sérelmezi, amely döntés szintén nem támadható ebben az eljárásban felülvizsgálati kérelemmel. Ugyanakkor a 3.4.1.1. és 3.4.1.2. pontokban írtakat a beavatkozó a 3.5.-hoz kapcsolódó érvelésében fenntartotta, így ezen alpontok figyelembeveendők, mert a 3.5. pontban a beavatkozó a másodfokú ítéletet támadta, amely jelen felülvizsgálati eljárás tárgya.
[63] A Kúriának az ügy érdemében arról kellett döntenie, hogy fennáll-e a korlátozási kártalanítás iránti beavatkozói kérelem jogalapja avagy nem.
[64] A közigazgatási perben érvényesül a határozathoz kötöttség és a kereseti kérelemhez kötöttség elve. A határozathoz kötöttség elve szerint a közigazgatási per tárgya a keresettel támadott közigazgatási határozat, annak jogszerűsége nem állapítható meg olyan alapon, amelyet a határozat nem tartalmaz. A kereseti kérelemhez kötöttség akként fogalmazható meg, hogy a közigazgatási bíróság – fő szabály szerint – a határidőben előterjesztett kereseti kérelmet (jogszabálysértéseket) bírálhatja el, azon (azokon) nem terjeszkedhet túl.
[65] Az alperes hatósági eljárásának alapja a beavatkozó korlátozási kártalanítás iránti kérelme volt. A korábban írtaknak megfelelően a beavatkozó és tulajdonostársa 2014 februárjában tett vételi ajánlatot a felperes felé, mert a HÉSZ által hatályba léptetett előírások a perbeli ingatlan rendeltetését megváltoztatták és beépítési lehetőségeit korlátozták. A vételi ajánlat eredménytelen volt, így a tulajdonosok 2014. június 23-án korlátozási kártalanítási kérelmet nyújtottak be a felperessel szemben az alpereshez, amelyben előadták, hogy az ingatlan beépíthetőségét, valamint hasznosíthatóságát a HÉSZ az ÁRT-hez képest jelentősen korlátozta, mivel az építési engedélyt csak a teljes közművesítés rendelkezésre állása, az ingatlan kiszabályozása és a részleges útépítés megtörténtét követően lehet kiadni. Az eljárást a Pest Megyei Kormányhivatal a 2014. augusztus 15-én hozott végzésével megszüntette.
[66] A beavatkozó és tulajdonostársa 2015. február 27-én ismételten korlátozási kártalanítás iránti kérelmet nyújtottak be az alpereshez, amelyben a korábbi kérelmükben foglaltakat változatlan formában fenntartották, vagyis a kártalanítást az ingatlan beépíthetőségének és hasznosíthatóságának jelentős korlátozására alapították, amelyet a HÉSZ vonatkozó rendelkezései okoztak.
[67] Az alperes a keresettel támadott határozatában megállapította, hogy az ÁRT-ben foglalt szabályozás a perbeli ingatlan beépítésére vonatkozóan a HÉSZ hatálybalépésével kedvezőtlenül módosult. Az ingatlan rendeltetésének és használati módjának jelentős mértékű korlátozása megvalósítja az Étv. 30. § (1) bekezdésében foglaltakat. A HÉSZ az ingatlan értékének csökkenésével a tulajdonosoknak kárt okozott, amely annak hatálybalépésével következett be.
[68] A Kúria rögzíti, hogy az alperes határozatában a beavatkozó korlátozási kártalanítás iránti fenti tartalmú kérelmét elbírálva döntött arról, hogy az érintett ingatlan beépítésére vonatkozó szabályozás a HÉSZ hatálybalépésével kedvezőtlenül módosult és ehhez kapcsolódóan a rendeltetés jelentős mértékű korlátozása miatt fennáll a korlátozási kártalanítás jogalapja.
[69] A felülvizsgálati bíróság hangsúlyozza, nem tényszerű az ítélőtábla felülvizsgálati kérelemmel támadott ítéletének [23] pontjában szereplő azon megállapítás, hogy „a beavatkozó kérelmében alapvetően a beépíthetőség elvesztését sérelmezte”. Ezzel szemben a beavatkozó – és tulajdonostársa – kérelme a beépíthetőség és a hasznosíthatóság jelentős mértékű korlátozásán alapult a HÉSZ hatálybalépésével. Ezt a tényt nem befolyásolhatták a peres eljárások során tett nyilatkozatok.
[70] A korlátozási kártalanítás szabályait az Étv. 30. §-a határozta meg. A 30. § (1) bekezdése alapján, ha az ingatlan rendeltetését, használati módját a helyi építési szabályzat másként állapítja meg (övezeti előírások változása) vagy korlátozza (telekalakítási vagy építési tilalom), és ebből a tulajdonosnak, haszonélvezőnek kára származik, a tulajdonost, haszonélvezőt kártalanítás illeti meg. A 30. § (2) bekezdése kimondja, a kártalanítás összege az ingatlannak a korábbi rendeltetése alapján megállapítható régi és az új szabályozás eredményeképp megállapítható új forgalmi értéke közötti különbözet. A 30. § (6) bekezdés első mondata rögzíti, a kártalanítást az köteles megfizetni, akinek az érdekében a korlátozás történt. A 30. § (7) bekezdése értelmében a kártalanítási igény a vagyoni hátrány keletkezésekor válik esedékessé. Ez az időpont a helyi építési szabályzat, szabályozási terv hatálybalépésének, illetve az e törvény 20. § (4) bekezdésében foglaltak szerinti tilalmat, korlátozást elrendelő határozat jogerőre emelkedésének a napja.
[71] A Kúria az Étv. 30. §-ában rögzített korlátozási kártalanítási szabályok értelmezése körében meghatározó jelentőséget tulajdonít az Alkotmánybíróság 144/2010. (VII. 14.) számú határozatában foglaltaknak, amely szerint az Étv. 30. §-ában foglalt korlátozási kártalanítási szabályok és a 30. § (4) bekezdésében foglalt kisajátítási szabály megalkotásával a törvényhozó a korábbinál egyértelműbb és teljesebb szabályozást alakított ki a települési előírások okozta tulajdoni korlátozások és az alkotmányos tulajdonvédelem követelményei közötti összhang megteremtése érdekében. Elismerte azt, hogy nemcsak a formálisan elrendelt építési tilalmak eredményezhetnek olyan tulajdoni korlátozást, amely csak akkor felel meg a tulajdonhoz való jog alkotmányossági követelményeinek, ha a korlátozás arányosságát a törvény értékgarancia belépésével biztosítja, hanem az is, ha a helyi építési szabályzat vagy a szabályozási terv az ingatlan rendeltetését, használati módját úgy változtatja meg, hogy azzal a tulajdonosnak aránytalanul kárt okoz. A tulajdonhoz kapcsolódó építési jogosultságoknak a helyi közhatalom jogalkotással okozott aránytalan korlátozása kártalanítási kötelezettséget von maga után, amelynek megállapítását a tulajdonos alanyi jogon követelheti.
[72] A Kúria a 18/2013. számú közigazgatási elvi határozatában – a 144/2010. (VII. 14.) AB határozatra is alapítottan – kimondta, hogy az Étv. a korlátozási kártalanítás jogalapját több feltétel együttes fennállása esetén teszi megállapíthatóvá: a helyi építési szabályzat, illetőleg a szabályozási terv megváltoztatja az érintett ingatlan rendeltetését és ez a változás a tulajdonos számára aránytalan korlátozást jelenthet, azaz kárt okozhat. Önmagában tehát nem a szabályozás folytán előálló rendeltetésben beálló változás, hanem az azzal összefüggő kár jelent olyan aránytalan beavatkozást a tulajdonjogba, amely a kártalanítási szabályok alkalmazását alanyi jogon kikényszeríthetővé teszi.
[73] A Kúria a Kfv.II.37.367/2014/8. számú ítéletében kiemelte, amennyiben az ingatlan új övezeti besorolása a korábbi övezeti besoroláshoz képest az ingatlan forgalmi értékében csökkenést eredményez, a kártalanítás jogalapja fennáll. A Kfv.VI.37.566/2018/8. számú kúriai ítélet kimondta, a tulajdonost kártalanítás illeti meg, ha az ingatlanra vonatkozó övezeti előírások változása miatt csökken az ingatlan forgalmi értéke. A kártalanítás összege az ingatlannak a helyi építési szabályzat hatálybalépése előtti és az új szabályozás eredményeként megállapítható forgalmi értékek közötti különbözet. A forgalmi értékcsökkenés ténye és annak mértéke szakkérdés.
[74] Az ítélőtábla ítéletében hivatkozott Kfv.VI.37.288/2017/5. számú kúriai ítélet elvi tartalomként azt rögzítette, hogy az Étv. 30. § (2) bekezdésére alapozott korlátozási kártalanítási igény szempontjából az új szabályozásra tekintettel bekövetkezett esetleges értékcsökkenés automatikusan nem, csak az adott tényállás függvényében alkalmas a kár bekövetkeztének bizonyítására. Ugyanakkor a Kúria ezen ítéletének indokolásában egyértelműen kimondta, hogy az ügy a korlátozási kártalanítás jogintézményének nem általában előforduló „klasszikus” esete, amikor is tartós vagy végleges tilalom, korlátozás okán a tulajdonjog lényeges mértékben korlátozódik, amellyel okozati összefüggésben értékvesztés áll elő. Az ügy ugyanis atipikus tényállású és emiatt volt a másodfokú ítélet fundamentuma az, hogy a korábbi településfejlesztési megállapodás szerződésszerű teljesítése esetén ez a helyzet elő sem állt volna ([30] bekezdés).
[75] A fent hivatkozott döntéseken alapuló kúriai gyakorlat úgy összegezhető, hogy fő szabály szerint, ha az ingatlan új övezeti besorolása a korábbi övezeti besoroláshoz képest a forgalmi értékben csökkenést eredményez, akkor fennáll a tulajdonos vagy haszonélvező kára, ehhez kapcsolódóan a kártalanítás jogalapja. Speciális esetben az értékcsökkenés – az adott tényállás függvényében – alkalmas a kár bekövetkeztének igazolására.
[76] Az ÁRT a ÜVII-5/2-52-1 jelű üdülőterületbe sorolta a perbeli ingatlant. Az ÁRT 37. § b) pontja szerint a városrész üdülőterületi övezete, amely a szabályozási terven jelölt övezeti besorolás szerint, két részre tagozódik. A városrész helyi szabályozással szigorított OÉSZ VII. építési övezete szerinti üdülőterület. Az ÁRT 13. §-a az építési engedélyezés feltételeit tartalmazza. A 13. § (2) bekezdése alapján építési engedély csak a szabályozási terv szerint leszabályozott, illetve minimum 7 méter szélességű közúthoz csatlakozó és alapközművekkel rendelkező telekre adható. Az Árt 9. § (2) bekezdéséből következően a közcsatorna megépítéséig elégséges a szennyvizet zárt szennyvíztárolóba vezetni.
[77] Az ÁRT fenti előírásaiból következően a perbeli ingatlan beépíthető volt, két feltétellel. Egyrészt az alapközműveknek rendelkezésre kellett állniuk, másrészt szükséges volt a szabályozási terv szerint leszabályozott, illetve minimum 7 méter szélességű közúthoz csatlakozás.
[78] A beavatkozó által sem vitatottan az ÁRT hatálya alatt a területre szabályozási terv nem készült, vagyis a beépíthetőség egyik feltétele nem teljesült. Helyesen állapította meg az ítélőtábla, hogy ezen feltétel teljesülésére a beavatkozónak ráhatása nem volt, nem is lehetett, mert ez a felperes hatáskörébe tartozott, a szabályozási tervet csak a felperesi önkormányzat alkothatta – volna – meg.
[79] A Kúria ugyanakkor nem ért egyet az ítélőtábla azon következtetésével, hogy az ingatlan az ÁRT hatálya alatt nem minősült sem beépíthetőnek, sem beépíthetővé tehetőnek. Ezzel szemben az ÁRT a fent kifejtetteknek megfelelően a perbeli ingatlant olyan övezetbe sorolta, amely alapján az beépíthető. Önmagában az a tény, hogy az építési engedély kiadásának feltételeként az ÁRT 13. § (2) bekezdése két feltétel teljesülését határozta meg, nem teszi az ingatlant beépíthetetlenné. Ezt érdemben nem befolyásolja az a nem vitás tény, hogy az egyik feltétel megvalósulása a helyi önkormányzat (felperes) szándékától és magatartásától függ.
[80] A HÉSZ az ingatlant az ÜÜ-1 jelű építési övezetbe sorolta, amelyre irányadó rendelkezéseket a 3. § (1) bekezdése tartalmazta. Ennek b) pontja szerint övezeti előírásnak minősül, hogy az övezetben a telekre új építési engedély csak teljes közműellátás és a 2. § (9) bekezdés a)–f) pontjai rendelkezésre állása esetén adható. A 2. § (9) bekezdés d) pontja értelmében új építési engedély akkor adható ki, ha a szabályozásban rögzített közlekedési területek szabályozása megtörtént.
[81] A HÉSZ 3. § (1) bekezdés b) pontja és 2. § (9) bekezdés d) pontja 2014. november 13-tól hatálytalan, de az alperesi hatóságnak a HÉSZ hatálybalépése időpontjában fennálló állapotot kellett vizsgálnia a beavatkozó kérelme elbírálásakor.
[82] A törvényszék tényszerűen állapította meg az ÁRT és a HÉSZ irányadó rendelkezéseinek egybevetésével, hogy az ingatlan beépítésének feltételei a HÉSZ hatálybalépésével jelentősen szigorodtak, mind a közművek rendelkezésre állása, mind a közlekedési területek szabályozása tekintetében.
[83] A Kúria kiemeli, hogy az ingatlan a HÉSZ hatálybalépésével de iure beépíthető maradt, azonban de facto a beépítés lehetősége a minimálisra csökkent.
[84] A Kúria megállapította, hogy az ingatlanra vonatkozó övezeti előírások változása miatt az ingatlan beépíthetősége és hasznosíthatósága jelentősen korlátozottá vált, vagyis az Étv. 30. § (1) bekezdésében szabályozott egyik vagylagos feltétel teljesült.
[85] A korábban írtaknak megfelelően a másodfokú bíróság döntését a kártalanítás jogalapja körében elsődlegesen arra alapította, hogy az ingatlan az ÁRT hatálya alatt sem volt beépíthető, így a korlátozási kártalanítás jogalapja sem állt fenn, mert a HÉSZ hatálybalépésével a nem beépíthető ingatlan nem vált beépíthetetlenebbé. Ezt az okfejtést a Kúria – a fent már rögzített indokokra alapítottan – nem osztotta, így az nem lehet a korlátozási kártalanítás jogalapja hiányának oka.
[86] A már hivatkozott 18/2013. számú közigazgatási elvi határozatában a Kúria kiemelte, hogy a korlátozási kártalanítás jogalapját több együttes feltétel fennállása esetén teszi megállapíthatóvá az Étv.: a helyi építési szabályzat, illetőleg a szabályozási terv megváltoztatja az érintett ingatlan rendeltetését és ez a változás a tulajdonos számára aránytalan korlátozást jelenthet, azaz kárt okozhat.
[87] Miután a HÉSZ hatálybalépése az ingatlan beépíthetőségét jelentős mértékben korlátozta, ezért ez a változás a tulajdonosok számára aránytalan korlátozást jelenthet, azaz kárt okozhat. A kár összegszerűsége nem a kártalanítás jogalapjához, hanem annak mértékéhez kapcsolódó kérdés.
[88] A Kúria megállapította, hogy a beavatkozó korlátozási kártalanítási igényének Étv. 30. § (1) bekezdése szerinti jogalapja fennáll, az ezzel ellentétes másodfokú döntés és annak indokolása sérti ezt a jogszabályhelyet.
[89] A Kúria az ítélőtábla ítéletét a régi Pp. 275. § (4) bekezdését alkalmazva hatályon kívül helyezte és a másodfokú bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasította.
[90] Az ítélőtábla a megismételt eljárás során köteles figyelembe venni a jelen kúriai végzésben foglaltakat és elbírálni a kártalanítás összegszerűsége körében előterjesztett fellebbezéseket is.
(Kúria Kfv.III.37.515/2024/8.)