A hitelszerződésből eredő kötelezettségeiknek eleget tenni nem tudó természetes személyek lakhatásának biztosításáról szóló törvény alapján a hiteladós vagy a lakástulajdonos zálogkötelezett javára alapított visszavásárlási jog megszűnik az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogosult halálával, ezért a jogosult halotti anyakönyvi kivonatának csatolása esetén az az ingatlan-nyilvántartásból kérelemre törlendő [2011. évi CLXX. törvény (NET tv.) 10. § (1), (2), (3) bek., 23. § d) pont; 2018. évi CIII. törvény (NEP tv.) 5/A. § (1) bek., 10. § d) pont; 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 39. § (4) bek. e) pont].
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] A hitelszerződésből eredő kötelezettségeiknek eleget tenni nem tudó természetes személyek lakhatásának biztosításáról szóló 2011. évi CLXX. törvény (a továbbiakban: NET tv.) alapján a Magyar Állam nevében eljáró Nemzeti Eszközkezelő Zrt. mint vevő 2016. október 25. napján adásvételi szerződést kötött a Jogosult1, Jogosult2 és a Jogosult3 eladókkal a tulajdonukban álló lakásra. A szerződésben a felek rögzítették a NET tv. 10. §-a alapján, hogy az eladókat visszavásárlási jog illeti meg, amely joguk 2023. július 31-i lejárattal az ingatlan-nyilvántartásba – mindhárom jogosult tekintetében a teljes ingatlanra – bejegyzésre került. Az eladók az adásvételi szerződéssel egyidejűleg kötött lakásbérleti szerződés alapján az ingatlan bérlőivé váltak, továbbá a hitelintézet tartozáselengedő nyilatkozatot tett, és a felek megállapodást kötöttek a vételár felosztásáról.
[2] A felperes az egyes otthonteremtési állami feladatok karitatív szervezetek általi átvállalásáról szóló 2021. évi LXXXVI. törvény (a továbbiakban: Otthonteremtési tv.) 1. § (1) bekezdése alapján 2022. január 1-jén az ingatlan tulajdonosa lett.
[3] A Jogosult1 és Jogosult3 2022-ben elhunyt, és erre tekintettel a felperes a Nemzeti Eszközkezelő Programban részt vevő természetes személyek otthonteremtésének biztosításáról szóló 2018. évi CIII. törvény (a továbbiakban: NEP tv.) 5/A. § (1) bekezdésében és az Otthonteremtési tv. 1/B. § (1) bekezdésében foglaltakra hivatkozással 2022. augusztus 4-én kérelmet terjesztett elő az alperesnél Jogosult1 és Jogosult3 visszavásárlási jogának ingatlan-nyilvántartásból történő törlése iránt. Kérelméhez csatolta az elhunytak halotti anyakönyvi kivonatát.
[4] Az alperes a 2022. augusztus 17. napján kelt 138505/1/2022. számú végzésével a felperes visszavásárlási jog törlése iránti kérelmét visszautasította. Végzését a NEP tv. 5/A. § (1) bekezdésére, 10. § d) pontjára, az Otthonteremtési tv. 1/B. § (1) bekezdés a) pontjára, a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:226. §-ára, 5:167. §-ára, valamint az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.) 26. § (6) bekezdésére és a 39. § (4) bekezdés e) pontjára alapította.
[5] Indokolása szerint a felperes kérelmében megjelölt jogszabályhelyek szerint a visszavásárlási jog a bérleti jogviszony megszűnésekor szűnik meg. A jogosult halálával a bérleti jogviszony folytatható, továbbá az elhunyt javára bejegyzett visszavásárlási jog nem szűnik meg, mert az a jogosult hagyatékához tartozó vagyoni értékű jog, amely a halálával öröklés jogcímén az örököst illeti meg. A tulajdonos felperes a halotti anyakönyvi kivonatok mellett a törlési kérelméhez nem csatolt olyan okiratot, amely szerint az ingatlanon fennálló bérleti jog megszűnt, így a kérelem Inytv. 39. § (4) bekezdés e) pontja szerinti, hiánypótlási felhívás nélkül történő visszautasításának volt helye.
A kereset és az alperes védirata
[6] A felperes keresetlevelében az alperes végzésének megváltoztatását, a Jogosult1 és Jogosult3 javára bejegyzett visszavásárlási jog törlését, másodlagosan az alperes végzésének megsemmisítését és az alperes új eljárás lefolytatására való kötelezését kérte.
[7] Álláspontja szerint a végzés sérti az Inytv. 30. § (4) bekezdését, 50. § (4)–(5) bekezdését, a 26. § (1), (4) bekezdését, a Ptk. 6:3. § d) pontját, jogsértően került alkalmazásra az Inytv. 39. § (4) bekezdés e) pontja.
[10] Az alperes védiratában a kereset elutasítását kérte a végzésében foglalt indokok alapján.
A jogerős ítélet
[11] Az elsőfokú bíróság jogerős ítéletével a keresetet elutasította. Ítéleti érvelése szerint a NET tv. 2020. augusztus 12. napjáig hatályos 10. § (3) bekezdése, majd a NEP tv. 5/A. § (1) bekezdése és az Otthonteremtési tv. 1/B. § (1) bekezdése értelmében a visszavásárlási jog a lakóingatlanra vonatkozó bérleti jog megszűnésekor szűnik meg. A NET tv. 23. §-a, illetve a NEP tv. 10. §-a alkalmazni rendeli a lakásbérleti szerződés létrejöttére, tartalmára és megszűnésére a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Lakástörvény) szabályait, melynek 23. § (1) bekezdés d) pontja szerint a szerződés akkor szűnik meg, ha a bérlő meghal és nincs a lakásbérleti jog folytatására jogosult személy. A felek az adásvételi szerződés 19. pontjában ezen jogszabályi rendelkezésekkel összhangban rögzítették, hogy a visszavásárlási jog a szerződéssel egyidejűleg aláírt lakásbérleti szerződés megszűnésekor vagy a 17. pontban meghatározott határidő lejártakor szűnik meg, amennyiben az eladók a visszavásárlási jogukat nem gyakorolták. A szerződés 22. pontjában az eladók arról nyilatkoztak, hogy amennyiben a bérleti jogviszonyuk bármely oknál fogva megszűnik vagy a 17. pontban meghatározott határidő lejárt, hozzájárulnak a visszavásárlási joguk ingatlan-nyilvántartásból való törléséhez. Mivel a bérlő(k) halála nem minden esetben szünteti meg a lakásbérleti szerződést, hiszen az arra jogosult hozzátartozók a bérleti jogot folytathatják, a szerződésben rögzített visszavásárlási jog sem szűnik meg a bérlő halálával, amennyiben a bérleti jogviszonyát az arra jogosult folytatja. A lakóingatlanra vonatkozó bérleti jog megszűnése nem igazolt, ezért az alperes jogszerűen járt el, amikor a visszavásárlási jog törlésére irányuló kérelmet visszautasította.
A felülvizsgálati kérelem és az ellenkérelem
[12] A felperes a jogerős ítélet ellen benyújtott felülvizsgálati kérelmében annak elsődlegesen a megváltoztatását, az alperes végzésének megsemmisítését és az alperes új eljárásra történő kötelezését, másodlagosan a hatályon kívül helyezését, az elsőfokú bíróság új eljárás lefolytatására és új határozat hozatalára való utasítását kérte.
[13] Álláspontja szerint a jogerős ítélet sérti a közigazgatási perrendtartásról szóló 2017. évi I. törvény (a továbbiakban: Kp.) 78. § (2) bekezdését, a 85. § (1)–(2) bekezdését, a 85. § (3) bekezdés b) pontját, a 86. § (1) bekezdését, a 92. § (1) bekezdés c) pontját, a Kp. 84. § (2) bekezdése alapján alkalmazandó, a polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. törvény (a továbbiakban: Pp.) 346. § (4)–(5) bekezdését, a NET tv. 10. § (1) és (3) bekezdését, a 22. § (1a) bekezdését, a 23. § d) pontját, a NEP tv. 5/A. § (1) bekezdését, az Otthonteremtési tv. 1/B. § (1) bekezdését, a Lakástörvény 23. § d) pontját, a Ptk. 5:167. §-át, 5:178. § (2) bekezdését, az Inytv. 6. § (1) bekezdését, 25. §-át, 29–36. §-ait, az 50. § (4) bekezdését.
[14] Előadta, hogy a jogerős ítélet sérti az ítélet teljességére vonatkozó Kp. 86. § (1) bekezdését, ugyanis az elsőfokú bíróság nem bírálta el azon jogsérelemét, mely abból ered, hogy az alperes formailag ugyan visszautasította a kérelmét, azonban a végzés tartalmából kitűnik, hogy azt érdemben – polgári jogi érveléssel hatáskörét is túllépve – vizsgálta (KGD 2010.61.). Az alperesi végzésben felhívott Inytv. 39. § (4) bekezdésének e) pontja az eljárás érdemi lefolytatásának olyan objektív akadálya esetén alkalmazható, amikor érdemi állásfoglalásra – még az alperesi hatáskör megállapíthatósága esetén – sincs lehetőség. Az alperes végzése így ellentmondásos, amely annak megsemmisítését követeli meg. Az alperes regisztratív ingatlanügyi hatóságként hozta meg végzését, bizonyítást nem folytathatott, a felek jogviszonyával kapcsolatos jogvitájának eldöntése nem tartozik a hatáskörébe. A vitás kérdések eldöntése az általános hatáskörű, polgári bíróság feladata (Kúria Kfv.III.37.269/2011/4., EBH 2013.K1., Kfv.II.37.946/2014/20., KGD 2017.42., Kfv.VI.37.535/2018/5.).
[15] Megismételte álláspontját, hogy az ingatlan-nyilvántartás részét képező okirattárban az alperes rendelkezésére álló adásvételi szerződés 22. pontja szerint az eladók hozzájárultak ahhoz, hogy a visszavásárlási joguk a bérleti jogviszony megszűnése esetén törlésre kerüljön. Az elhunyt jogosultak bérleti jogviszonya halálukkal megszűnt, így a törlési engedélyben szabott feltétel megvalósult, a visszavásárlási jogokat az Inytv. 50. § (4) bekezdése alapján hivatalból eljárva is törölni kellett volna. Ha esetleg valaki a lakásbérleti jogot folytatta is, az nem a visszavásárlási jogosultak, hanem az azt esetlegesen folytató személy jogviszonyának tekintendő. Mivel az elsőfokú bíróság osztotta az alperes álláspontját és az alperesi eljárás hiányosságát, helytelenségét nem ismerte fel, a jogerős ítélet a fent kifejtettek miatt sérti a Kp. 78. § (2) bekezdését, a Ptk. 5:167. §-át, a Ptk. 5:178. § (2) bekezdését továbbá az Inytv. 29. §-át és az 50. § (4) bekezdését. Az alperesnek a lakásbérleti jog megszűnését cáfoló okirat hiánya miatt és a jogosultak szerződésbe foglalt törlési engedélye alapján intézkednie kellett volna a visszavásárlási jogok törlése iránt, ám ezzel szemben a támadott végzésének indokolásában – megsértve a hatáskörét általánosságban rögzítő Inytv. 25. §-át és az ezt részletező Inytv. 29–36. §-ait – polgári jogi dogmatikai fejtegetést végzett a visszavásárlási jog örökölhetőségéről. Mivel az elsőfokú bíróság elfogadta az alperes érvelését, a jogerős ítélet is sérti ezen jogszabályokat, valamint a kereset elutasítása következtében felmerül a Kp. 85. § (3) bekezdés b) pontjának sérelme is, mert a közigazgatási bíróságnak hivatalból figyelembe kellett volna vennie, hogy az alperes döntését lényegében a hatáskörét túllépve a Ptk. jogátruházásra vonatkozó 6:202. §-ára alapította.
[16] Előadta, hogy a visszavásárlási jog megszűnése a NET tv., illetve az annak helyébe lépő jogszabály(ok) alapján egyértelműen megállapítható. A NET. tv. 10. § (1) bekezdése szerint a Nemzeti Eszközkezelő a hiteladós vagy - ha a lakóingatlan nem a hiteladós tulajdonában van - a zálogkötelezett javára engedett visszavásárlási jogot. A visszavásárlási jog a bérleti joghoz van kötve, NET tv. 22. § (1a) bekezdése és a Lakástörvény 4. § (1) bekezdése értelmében a három eladó bérlőtárs lett. Az elsőfokú bíróság álláspontja szerint a lakásbérleti jog és így a visszavásárlási jog azért nem szűnt meg, mert a bérlővel annak életében együtt lakó hozzátartozók a lakásbérleti jogot folytathatják. E körben az elsőfokú bíróság a Kp. 84. § (2) bekezdése alapján alkalmazandó Pp. 346. § (4) és (5) bekezdésének megsértésével azonban sem az ítélet tényállásában, sem pedig a jogi indokolásában nem adott számot arról, hogy megítélése szerint az elhunytak hozzátartozói közül kik voltak jogosultak a bérleti jog folytatására és azt valóban folytatták is. A NET tv. 23. § a) pontja sorolja fel azokat a személyeket, akik a vevő előzetes írásbeli hozzájárulásával a bérlő részéről az ingatlanba a Nemzeti Eszközkezelő hozzájárulásával befogadhatók, és a NET tv. 23. § d) pontja jelöli meg, hogy az a) pont alapján a bérlővel együtt lakó személyek közül kik folytathatják a lakásbérleti jogot [ezek a személyek: a bérlő halála esetén a bérlővel annak életében együtt lakó házastársa vagy élettársa, a bérlő, illetve házastársa vagy élettársa családi pótlékra jogosító gyermeke, illetve a bérlővel még életében együtt lakó gyermeke, továbbá a zálogkötelezett, illetve a hiteladós]. A NET tv. 23. § b) pontja szerint ezek a személyek nem tekintendők társbérlőnek, tekintettel arra, hogy az ilyen jellegű viszony csak a NET tv. 22. § (1) és (1a) bekezdése alapján jöhetett létre. A NET tv. 23. § a) pontjában megjelölt személyek együtt lakásra feljogosított személyként vannak jelen az ingatlanban. A Jogosult2 saját maga rendelkezett bérleti joggal, bérlőtársai halálát követően esetében a bérleti jog folytatása kérdése fel sem merülhetett. Mivel tehát a bérbeadó valamennyi bérlővel külön szerződést kötött és a lakásbérleti jog folytatására jogosult személy nem állapítható meg, így Jogosult1 és Jogosult3 lakásbérleti szerződése halálukkal megszűnt. Ebből pedig következik az, hogy mind a lakásbérleti jog megszűnése, mind pedig az ahhoz kötött visszavásárlási jog megszűnése mindkettejük esetében megállapítható. Ezen oknál fogva az alperesnek kötelessége lett volna törölni a visszavásárlási jogukat. A szabályozás azonosságára tekintettel a NEP tv. 5/A. § (1) bekezdése és az Otthonteremtési tv. 1/B. § (1) bekezdése tekintetében ugyanez állapítható meg.
[17] Mindemellett az alperes és az elsőfokú bíróság hibásan foglalt állást a visszavásárlási jog természetéről, ugyanis a dologi hatállyal bejegyzett visszavásárlási jogra nem a jogosultsági oldalról, hanem mint az ingatlanhoz tapadó teherre, a kötelezetti oldalról tekintett. A perbeli tényállásban azonban nem az ingatlanhoz kötődésen, hanem a bérleti joghoz kötődésen van a hangsúly. A visszavásárlási jog pedig személyhez kapcsolódó, és nem vagyoni értékű jog, ekként nem lehet a hagyaték része, így nem is örökölhető. A bérlők visszavásárlási joga mint személyhez fűződő jog, megszűnt a haláluk pillanatában a Ptk. 6:3. § d) pontja alapján [BDT 2019.4048. (Szegedi Ítélőtábla: Pf.II.20.603/2018.)].
[18] Az alperes felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályban tartását kérte. Előadta, hogy az elsőfokú bíróság a kereseti kérelemről teljes egészében döntött, így nem sérült a Kp. 86. § (1) bekezdése. Kifejtette, hogy törlés alapjául szolgáló okirat hiányában az Inytv. 50. § (4) bekezdése szerint egy jog törlésére akkor kerülhet sor, ha kérelem vagy megkeresés elintézése vagy a hivatalból folytatott eljárása során észleli, hogy annak megszűnése az ingatlan-nyilvántartásból kétségtelenül megállapítható. A tárgyi ügyben a bérleti jog megszűnését igazoló okirat hiányában a visszavásárlási jogot nem lehetett törölni, a kérelmet végzéssel vissza kellett utasítani. A kérelem határozattal történő elutasításnak csak akkor lett volna helye, ha a felperes benyújtotta volna a törlés alapjául szolgáló okiratot. A keresettel támadott végzése tehát nem ellentmondásos, mert ahhoz, hogy a kérelem tárgyában döntést hozhasson, meg kellett vizsgálnia, hogy a törlés feltételei fennállnak-e. A felperes lényegében azt sérelmezi, hogy a döntését megindokolta.
[19] A felperessel egyezően hivatkozott arra, hogy az ingatlan-nyilvántartási hatóság eljárása regisztratív jellegű, így a jogszabályban írt hiánypótlási eseteket kivéve bizonyítást nem folytathat, a felek jogvitájának eldöntése nem tartozik a hatáskörébe. A konkrét ügyben – önmagában az ingatlan-nyilvántartás alapján, bizonyítás lefolytatása nélkül – a visszavásárlási jog megszűnése nem volt megállapítható. Utalt arra, hogy a felperes nem az adásvételi szerződés alapján kérte a visszavásárlási jog törlését, a kérelmében a halotti anyakönyvi kivonatokra, valamint a NEP tv. 5/A. § (1) bekezdésére és az Otthonteremtési tv. 1/B. § (1) bekezdésére hivatkozott. Ennél fogva eljárása nem is arra irányult, hogy az adásvételi szerződésben foglalt törlési engedély alaki és tartalmi megfelelőségét vizsgálja, emiatt az nem is volt a per tárgya, így a jogerős ítélet nem sértheti a Ptk. 5:167. §-ában foglalt okirati elvet és a 5:178. § (2) bekezdését. Ettől függetlenül az Inytv. 29. §-a szerint jogok bejegyzésének és tények feljegyzésének – ha törvény másként nem rendelkezik – olyan közokirat, teljes bizonyító erejű magánokirat vagy ezeknek a közjegyző által hitelesített másolata (a továbbiakban: okirat) alapján van helye, amely a bejegyzés tárgyát képező jog vagy tény keletkezését, módosulását, illetve megszűnését igazolja, továbbá tartalmazza a bejegyzést, a feljegyzést megengedő nyilatkozatot az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzett vagy közbenső szerzőként bejegyezhető jogosult részéről. A felperes részéről hivatkozott adásvételi szerződésben az eladók ahhoz járultak hozzá, hogy amennyiben bérleti jogviszonyuk bármilyen oknál fogva megszűnik, hozzájárulnak, hogy az ingatlan nyilvántartásból a visszavásárlási joguk a vevő kérelmére törlésre kerüljön. A tárgyi ügyben nem állapítható meg kétséget kizáróan, hogy a bérleti jog megszűnt volna. Az a hivatkozás pedig, hogy az elhunytak bérleti jogviszonya mindenképpen megszűnt, így az ő javukra bejegyzett visszavásárlási jogot törölni kell, nyilvánvalóan az esetleges jogutódok pozíciójának az ellehetetlenítésére irányul. Annak a kimondására, hogy a visszavásárlási jog nem lehet a hagyaték része és nem is örökölhető, az ingatlanügyi hatóság nem vállalkozik. Egyrészt azért, mert érkezett már hozzá kifejezetten a NET tv. szerinti adásvételen alapuló visszavásárlási jogra vonatkozó hagyatékátadó végzés, másrészt azért, mert az „jogdogmatikai okfejtés” lenne, amelyre az ingatlanügyi hatóságnak nincs hatásköre.
A Kúria döntése és jogi indokai
[20] A felülvizsgálati kérelem az ügy érdemét illetően alapos.
[21] A Kúria a jogerős ítéletet – a bizonyítás és vizsgálat hivatalbóli elrendelésének körén kívül – csak a felülvizsgálati kérelem, a csatlakozó felülvizsgálati kérelem, és a felülvizsgálati ellenkérelem keretei között vizsgálhatja felül [Kp. 115. § (2) bekezdése értelmében alkalmazandó Kp. 108. § (1) bekezdése], az eljárásban bizonyítás felvételének nincs helye, a Kúria a felülvizsgálati kérelem elbírálása során a jogerős határozat meghozatalakor rendelkezésre álló iratok és bizonyítékok alapján dönt [Kp. 120. § (5) bekezdése]. A jogerős ítélettel szemben jogszabálysértésre vagy a Kúria közzétett határozatától jogkérdésben való eltérésre hivatkozással van helye felülvizsgálatnak. A felülvizsgálati kérelem kötelező tartalmi eleme a kérelmet megalapozó pontos jogszabályhely, illetve a közzétett kúriai határozat és azon részének megjelölése, amelytől az ítélet jogkérdésben eltér [Kp. 115. § (2) bekezdése értelmében alkalmazandó Kp. 100. § (2) bekezdés b) pont]. A felülvizsgálati kérelmet megváltoztatni a felülvizsgálati határidőn túl nem lehet [Kp. 115. § (2) bekezdése értelmében alkalmazandó Kp. 100. § (5) bekezdése].
[22] A Kúria mindenekelőtt rögzíti, hogy a felperes tévesen hivatkozott felülvizsgálati kérelmében arra, hogy az alperes, illetve az elsőfokú bíróság döntését a Ptk. jogátruházásra vonatkozó 6:202. §-ára alapította, mert ez a jogszabályhely, illetve az abban foglalt rendelkezés alapján a perbeli visszavásárlási jog átruházása sem az alperes végzésében, sem pedig a jogerős ítéletben nem jelenik meg. Ebből következően iratellenes és alaptalan a felperes állítása, mely szerint az alperesi hatóság polgári jogvitára tartozó kérdés elbírálásával, így hatáskörének megsértésével hozta meg a keresettel támadott végzését, és ezt az elsőfokú bíróság nem észlelte. A jogerős ítélet tehát nem sérti a Kp. 85. § (3) bekezdés b) pontját, a Ptk. 6:202. §-át, valamint az Inytv. 25. §-át és 29–36. §-ait.
[23] Rámutat továbbá a Kúria, hogy a jogerős ítélet – a felperesi állítással egyezően – nem tartalmaz indokolást azon keresetben állított jogsérelmet illetően, hogy az alperes végzés formában meghozott döntése a kérelem tárgyát illetően érdemi jogértelmezést tartalmaz. A jogerős ítélet indokolása ezáltal hiányosnak tekintendő, és sérült a Kp. ítélet teljességére vonatkozó 86. § (1) bekezdése. A Kúria megállapítása szerint azonban ezen eljárásjogi jogszabálysértés az ügy érdemére nem hatott ki, figyelemmel arra, hogy annak megállapításához, hogy a visszavásárlási jog törlése iránti kérelem teljesítéséhez további okirat szükséges-e, így fennáll-e az Inytv. 39. § (4) bekezdés e) pontjában meghatározott visszautasítási ok, a hatóságnak be kell mutatnia azokat a jogi érveket, amelyekkel álláspontját alá kívánja támasztani. Az alperes a végzésében tehát indokolási kötelezettségének tett eleget, amely folytán eljárásjogi jogszabálysértést nem követett el.
[24] Az ügy érdemét illetően azonban a felperes felülvizsgálati kérelme nagyobbrészt alapos, mert az alperes és az elsőfokú bíróság a NET tv. alapján alapított visszavásárlási jog tartalmát részben tévesen határozta meg, figyelmen kívül hagyta a per tárgyát képező, jogszabályon alapuló visszavásárlási jogra vonatkozó rendelkezéseket, így helytelenül állapította meg, hogy az a jogosultak hagyatékának részét képezi, illetve haláluk ellenére az továbbra is fennállhat, és a visszavásárlási jog ingatlan-nyilvántartásból való törléséhez további okiratra lett volna szükség.
[25] Az Alaptörvény 28. cikke szerint „A bíróságok a jogalkalmazás során a jogszabályok szövegét elsősorban azok céljával és az Alaptörvénnyel összhangban értelmezik. A jogszabályok céljának megállapítása során elsősorban a jogszabály preambulumát, illetve a jogszabály megalkotására vagy módosítására irányuló javaslat indokolását kell figyelembe venni. Az Alaptörvény és a jogszabályok értelmezésekor azt kell feltételezni, hogy a józan észnek és a közjónak megfelelő, erkölcsös és gazdaságos célt szolgálnak.”
[26] A perbeli visszavásárlási jog alapítására a NET tv. alapján került sor, amelynek címe szerint a hitelszerződésből eredő kötelezettségeiknek eleget tenni nem tudó természetes személyek lakhatásának biztosításáról szól. Az előterjesztői indokolás szerint a szabályozás célja a devizahitelek okozta társadalmi problémák megoldására a Kormány és a Bankszövetség által 2011. május 30-án bejelentett Otthonvédelmi akcióterv végrehajtása. A törvény célja, hogy a Magyar Állam az e törvényben meghatározott feltételek fennállása esetén gondoskodjon a szociálisan leginkább rászorult természetes személy hiteladós lakhatását biztosító lakóingatlan megvásárlásáról, ezt követően pedig közreműködik abban, hogy a megvásárolt lakóingatlanban bérleti díj fizetése ellenében a hiteladós és a vele egy háztartásban élő személyek lakhatása továbbra is biztosított legyen. Az előterjesztői indokolás szerint „A szociálisan rászoruló hiteladósok lakhatásának biztosítására jelen törvényben kidolgozott program alapvető feltételeinek törvényi szintű szabályozását az indokolja, hogy az olyan speciális szabályokat fogalmaz meg, amelyek eltérnek a jelenleg hatályos törvényi rendelkezésektől, ennek következtében az eltérő szabályokat csak törvényben lehet megfogalmazni. (…) A törvényben meghatározott feltételek eleget tesznek annak a törekvésnek, hogy mind a hitelezők, mind az adósok és mind az állam méltányos áldozatot hozzanak, és egyaránt vállaljanak részt a kialakult nehéz helyzet megoldásának rendezésében.” Ennek keretében a törvényben meghatározott rászorult hiteladósok lakásának tulajdonjogát az állam szerzi meg, emellett a törvény egyértelműen meghatározza a vételár összegét, az eladót terhelő egyéb kötelezettségeket. A konstrukció lényeges eleme, hogy az állam tehermentes ingatlant szerez, illetve a hiteladósnak az állam által fizetett vételárat meghaladóan a pénzügyi intézménnyel szembeni tartozása elengedésre kerül, az adós ingatlanával kapcsolatban már folyamatban levő végrehajtási eljárás szünetel. A hiteladós lakhatása a Lakástörvény szerinti bérleti jogviszony által kerül biztosításra, bizonyos speciális rendelkezések beiktatásával. Az indokolás szerint ugyanakkor „Az állam célja, hogy a hiteladós visszaszerezze a (…) megvásárolt ingatlan tulajdonjogát. Ennek érdekében a bérleti jogviszony ideje alatt a törvényben meghatározott ideig a bérlőt visszavásárlási jog illeti meg, amely alapján kezdeményezheti az ingatlan visszavásárlását. Ebben az esetben a vételár a jelzáloghitel szerződésben meghatározott forgalmi értéknek a jelzáloghitel szerződés megkötésekor kifizetett önerő értékével és a jelzáloghitel szerződés megkötésétől a hiteladós által kifizetett tőketörlesztések összegével csökkentett értéke vagy a Nemzeti Eszközkezelő által a lakóingatlanért fizetett vételár jegybanki alapkamattal növelt összege közül a magasabb összeg.”
[27] Az elfogadott NET tv. a III. Fejezetének (A lakásingatlan megvásárlásának szabályai) 7. pontjában [10. § (1)–(7) bekezdések] rendelkezett „A hiteladós és a zálogkötelezett visszavásárlási jogá”-ról. A visszavásárlási jogra vonatkozó szabályok a jelen perbeli adásvételi szerződés megkötéséig csak annyiban változtak, hogy a visszavásárlási jog időtartama 60 hónapról 72 hónapra emelkedett.
[28] A NET tv. 10. § (1) bekezdése szerint a Nemzeti Eszközkezelő az adásvételi szerződés megkötésével egyidejűleg a hiteladós vagy – ha a lakóingatlan nem a hiteladós tulajdonában van – a zálogkötelezett javára visszavásárlási jogot enged, amelyet a hiteladós vagy a zálogkötelezett a tulajdonjog-bejegyzés ranghelyének alapjául szolgáló kérelem iktatási dátumát követő hatodik hónap első napjától a tulajdonjog-bejegyzés ranghelyének alapjául szolgáló kérelem iktatási dátumát követő hetvenkettedik hónap utolsó napjáig gyakorolhat. A (2) bekezdés kimondta, hogy a visszavásárlási jog a hiteladóst vagy – ha a lakóingatlan nem a hiteladós tulajdonában van – a zálogkötelezettet akkor is megilleti, ha a lakóingatlan a települési önkormányzat tulajdonába kerül. A települési önkormányzat tulajdonába került lakóingatlan esetében a visszavásárlási jogot a hiteladós vagy a zálogkötelezett a települési önkormányzattal szemben gyakorolhatja. A (3) bekezdés értelmében az (1) bekezdés szerinti visszavásárlási jog megszűnik, ha a lakóingatlanra vonatkozó bérleti jog megszűnik. A (4) bekezdés kimondta, hogy a visszavásárlási vételár a Nemzeti Eszközkezelő által a lakóingatlanért fizetett, e törvény alapján meghatározott vételárnak a Nemzeti Eszközkezelő és az eladó között megkötött adásvételi szerződés keltétől a visszavásárlási jog gyakorlásáig terjedő időszakra számított jegybanki alapkamattal, a Nemzeti Eszközkezelő által az ingatlanra fordított értéknövelő beruházások értékével, valamint a Nemzeti Eszközkezelő által a bérlő helyett megfizetett kötelezettség összegével növelt összege.
[29] A jogosultak visszavásárlási jogának alapítására a NET tv. konstrukció szerint az adásvételi szerződésben és a bérleti jogviszony létesítésével és hitelintézet általi tartozáselengedéssel egyidejűleg került sor. Annak tartalmát tehát a NET tv. speciális rendelkezésinek figyelembe vétele mellett kell meghatározni. A Kúria kiemeli, hogy a NET tv. nem tartalmaz utaló rendelkezést a Ptk. szabályainak alkalmazhatóságára, és a jogalkotói indokolásból kiderül, hogy önálló törvény alkotására éppen a speciális szabályozási tárgy miatt került sor. A NET tv. szerinti konstrukcióban az állam – habár tipikusan a magánjog által szabályozott adásvételi szerződést, bérleti szerződést köt és visszavásárlási jogot enged – nem a többi szerződő féllel egyenrangú magánfélként, hanem az állami gondoskodás közfeladatát ellátva, jogszabályi kötelezettségeit teljesítve és azok érvényre juttatása érdekében jár el. Így habár a NET tv. nem rögzít önálló fogalmat pl. a visszavásárlási jogot illetően, az egyébként tipikusan a magánjog területén szokásos szerződéseket nem a Ptk., hanem a NET tv. rendszerében kell értelmezni, másrész azoknak tartalmát nem a felek akarata, hanem a NET tv. határozta meg.
[30] Ennek értelmében a visszavásárlási jog jogosultja az eladó hiteladós (vagy lakástulajdonos-eladó zálogkötelezett), aki akkor gyakorolhatja a visszavásárlási jogát a törvényben meghatározott időtartamban, ha az adásvételi szerződéssel, illetve a visszavásárlási jog alapításával egyidejűleg megkötött bérleti jogviszonya is fennáll. A NET tv. 10. § (1) bekezdése kifejezetten a hiteladós (és a lakástulajdonos zálogkötelezett) részére tette lehetővé a visszavásárlási jog alapítását, a jogosultság tehát a törvényben megnevezett személyekhez kötődhetett. Kimondta, hogy amennyiben a visszavásárlási jog kötelezettje személyében változás áll be, a települési önkormányzat lesz a lakás tulajdonosa, a visszavásárlási jog a jogosultat vele szemben illeti meg [NET tv. 10. § (2) bekezdés], azonban nem rendelkezett arról, hogy a hiteladós (vagy a zálogkötelezett) személyéhez kapcsolódóan is lehetséges a jogutódlás.
[31] A 2019. január 1-jén hatályba lépett – az azóta többször módosított – NEP tv., amely a Nemzeti Eszközkezelő Programban részt vevő természetes személyek otthonteremtésének biztosításáról címet viseli, és amely jogalkotói indokolása szerint „(…) a gazdaságban bekövetkezett pozitív változások hatására további segítséget nyújt a Nemzeti Eszközkezelő Programban résztvevő természetes személyek számára azáltal, hogy biztosítja számukra az otthonteremtés lehetőségét. (…) A törvény elsődleges célja, hogy a Nemzeti Eszközkezelő Programban résztvevő természetes személyek megszerezzék a jelenleg bérelt ingatlanuk tulajdonjogát. A konstrukció lényege, hogy a fizetési kötelezettségeiknek eleget tevő bérlők és az otthonteremtés minél szélesebb körben történő biztosítása érdekében a bérlők közeli hozzátartozói lehetőséget kapnak arra, hogy jelentős kedvezmények igénybevételével egyösszegben megvásárolják az általuk bérelt ingatlant. Ilyen kedvezménynek minősül, hogy a vételár számítás során az állam nem számít fel kamatot, valamint a vételárba beszámításra kerül a bérlő által már megfizetett bérleti díj. A vevő kérelmére az állam további százalékos mértékű vételár kedvezményt nyújt elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzésének terhe mellett. A részletvételi konstrukció esetén a fizetési kötelezettségeinek eleget tevő bérlő nyilatkozata alapján az általa bérelt ingatlan tulajdonjoga 2019. október 1-jén a bérlőre száll át azzal, hogy a vételárat a részletvevő a végrehajtási rendeletben meghatározottak szerint megállapított időpontokban és több részletben fizeti meg.”
[32] A NEP tv. elfogadása tehát egyértelművé teszi, hogy a lakástulajdon meg/visszaszerzését a NET tv. kizárólag a hiteladós (vagy a volt tulajdonos zálogkötelezett) számára tette lehetővé, 2019-től azonban megnyílt a lehetőség a lakástulajdon megszerzésére nemcsak a volt tulajdonos bérlőnek, hanem a (közeli) hozzátartozóinak is, a törvényi feltételek teljesítésétől függően. A NEP tv. hatályba lépésével a NET tv. nem került hatályon kívül helyezésre, és az új törvény a NET tv. szerinti visszavásárlási jogot – a per szempontjából releváns körben – annyiban érintette, hogy azt a fizetési kötelezettségüknek eleget tevő bérlők (jogosultak) továbbra is a NET tv. szerint gyakorolhatták [NEP tv. 8. § (4) bekezdés], ugyanakkor a NEP tv. 5. §-a értelmében választhatták a kamatmentes és a bérleti díj beszámításával megállapított vételáron a megvásárlás jogát is, utóbbi esetben a visszavásárlási joguk a törvény erejénél fogva megszűnt. A NEP tv. hatályba lépésével már csak a folyamatban lévő lakásvásárlásokat bonyolíthatta a Nemzeti Eszközkezelő.
[33] Az egyes vagyongazdálkodást és a nemzeti pénzügyi szolgáltatásokat érintő törvények módosításáról szóló 2020. évi LXXX. törvény 81. §-a 2020. augusztus 13-től a NET tv.-t hatályon kívül helyezte, így ezt követően visszavásárlási jog alapítására nem kerülhetett sor, továbbá egyidejűleg beiktatta a NEP tv.-be a NET tv. 10. § (3) bekezdésében foglaltakkal egyező tartalmú 5/A. §-át, amelynek (1) bekezdése kimondta, hogy a lakóingatlan bérlője javára bejegyzett visszavásárlási jog megszűnik, ha a lakóingatlanra vonatkozó bérleti jog megszűnik. Egyben (2) bekezdésében fenntartotta azt a rendelkezést, hogy a visszavásárlási vételár magasabb az ingatlan megvásárlása esetén fizetendő vételárnál, ugyanis az az állam nevében eljáró által a lakóingatlanért fizetett vételárnak az adásvételi szerződés keltétől a visszavásárlási jog gyakorlásáig terjedő időszakra számított jegybanki alapkamattal, az ingatlanra fordított értéknövelő beruházások értékével, valamint a bérlő helyett megfizetett kötelezettség összegével növelt összege. A (3) bekezdés szerint a visszavásárlási jog akkor gyakorolható, ha a bérlő bérleti díj vagy a bérleti jogviszonyból származó egyéb tartozását rendezte, kivéve, ha utóbbi tartozás a visszavásárlási ár megállapítása során érvényesítésre kerül. A (4) bekezdés alapján a visszavásárlási vételárból a központi költségvetést illeti meg az állam által a lakóingatlan megvásárlásakor kifizetett vételár.
[34] Ezt követően az Országgyűlés – elismerve és támogatva a karitatív szervezetek társadalomért, különösen a nehéz helyzetben lévő családokért végzett szociális, segítő-szolgáltató, mentori tevékenységét – elfogadta az Otthonteremtési tv.-t, amelynek 1. § (1) bekezdése alapján 2022-ben a felperes mint nonprofit szervezet megszerezte a perrel érintett lakás tulajdonjogát. A visszavásárlási jogról az eredetileg elfogadott törvény nem szólt, azonban annak érdekében, hogy a felperes által a törvény alapján megszerzett lakásokon fennálló visszavásárlási jogra vonatkozó szabályozás egyértelmű legyen, a 2021. évi CXXXII. törvény 17. §-a 2021. december 25-i hatállyal – indokolása szerint a NET tv. hatályon kívül helyezésére tekintettel – beiktatta az Otthonteremtési tv.-be az 1/B. §-t, amely (1) bekezdése megismételte a NEP tv. 5/A. §-át, mely szerint az ingatlan bérlője javára bejegyzett visszavásárlási jog megszűnik, ha az ingatlanra vonatkozó bérleti jog megszűnik, és azonosan rendelkezett a visszavásárlási vételár számításáról, a visszavásárlási jog gyakorlásának feltételéről, valamint arról, hogy a vételár immár nem az államot, hanem a felperest illeti.
[35] A Kúria a hiteladósok visszavásárlási jogára vonatkozó szabályozásának története, valamint a törvényi indokolások áttekintése alapján egyértelműen megállapíthatónak tartotta, hogy a tárgyi jogosultság tartalmát nem a Ptk., hanem a speciális törvényi rendelkezések [különösen a NET tv. 10. §, a NEP tv. 5/A. §-a és az Otthonteremtési tv. 1/B. §] alapján kell meghatározni azzal, hogy e rendelkezéseket is a jogalkotói cél, és a további, adott jogviszonyt szabályozó rendelkezések fényében kell értelmezni. A visszavásárlási jog alapítására vonatkozó NET tv. 10. §-ának nyelvtani (szemantikai), a szabályozás Kúria által ismertetett történeti és teleologikus (a jogalkotói célt követő) értelmezése szerint annak jogosultja kizárólag a hiteladós vagy, ha a jog tárgyát képező lakás az ő tulajdonában állt, a zálogkötelezett lehetett. A NET tv. a jogosulti oldalon jogutódlást nem szabályozott, ellentétben a kötelezetti oldalon bekövetkező jogutódlással [önkormányzat, felperesi közhasznú szervezet]. A NEP tv. megteremtette annak lehetőségét, hogy – a törvényi feltételeket teljesítő – bérlő, illetve közeli hozzátartozója a lakást megvásárolhassa. E lehetőség megnyitása nem szüntette meg a már fennálló, ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogosultak visszavásárlási jogát, azonban rendelkezett arról, hogy az az ingatlan eladásakor (a bérlő vagy közeli hozzátartozója általi megvásárlásakor) megszűnik, majd 2020. augusztus 13. napjától a NET tv. hatályon kívül helyezésével a visszavásárlási jog alapításának lehetősége is megszűnt.
[36] A felperes a 2022. augusztus 4-én ezeknek a rendelkezéseknek a hatálya alatt, a NEP tv. 5/A. § (1) bekezdése és az Otthonteremtési tv. 1/B. § (1) bekezdése alapján kérte – a Jogosult1 és Jogosult3 halálának halotti anyakönyvi kivonattal történő igazolása mellett – a javukra bejegyzett visszavásárlási jogok törlését.
[37] Az alperes a kérelmet azért utasította vissza, mert álláspontja szerint a visszavásárlási jog egyrészt örökölhető, másrészt a NEP tv. 10. § d) pontja szerint az elhunytak bérleti joga folytatható az ott meghatározott személyek által, és a felperes nem igazolta, hogy a Jogosult1 és Jogosult3 bérleti joga ténylegesen – öröklés, illetve a bérleti joguk folytatásának hiányában – ténylegesen megszűnt. Az elsőfokú bíróság az alperes érvelését a bérleti jogviszony folytathatóságára figyelemmel fogadta el és állapította meg, hogy önmagában a bérlő(k) halála nem szünteti meg minden esetben a lakásbérleti szerződést, hiszen az arra jogosult hozzátartozók a bérleti jogot folytathatják, ebből következően a szerződésben rögzített visszavásárlási jog sem szűnik meg feltétlenül a bérlő halálával.
[38] A Kúria az Alaptörvény 28. cikkének megfelelő jogértelmezés alapján megállapította, hogy az alperes és az elsőfokú bíróság tévedett a visszavásárlási jog bérleti jogviszonnyal való összefüggését illetően. A visszavásárlási jognak az irányadó törvényi rendelkezések alapján feltétele a jogosult bérleti jogviszonyának fennállta, azonban ez fordítva nem igaz, a bérleti jog önmagában nem eredményez visszavásárlási jogot. A visszavásárlási jog kizárólag a hiteladóst, illetve ha az állam által megvásárolt lakás a zálogkötelezett tulajdonában volt, őt illetheti meg, [NET tv. 10. § (1) bekezdés]. A jogalkotó nem rendelkezett a visszavásárlási jog jogosultja személyében bekövetkező jogutódlás lehetőségéről (szemben a kötelezetti oldalon bekövetkező jogutódlás esetével), a Ptk. alkalmazhatóságára sem utalt, így a visszavásárlási jog kizárólag a hiteladóst és a zálogkötelezettet illetheti meg, az a személyükhöz kötődő jogosultság, ezért haláluk folytán megszűnik. A visszavásárlási jog megszűnése nem érinti az elhunyt jogosultak bérleti jogának folytathatóságát, amelyről a speciális törvényi rendelkezések [NET tv. 23. § d) pont, NEP tv. 10. §], továbbá az azok alapján alkalmazandó Lakástörvény [23. § (1) bekezdés d) pont] rendelkezik. A bérleti jogviszony keretében bekövetkező, törvényi rendelkezés alapján létrejövő jogutódlás tehát – erre vonatkozó törvényi rendelkezés hiánya miatt – a visszavásárlási jog tekintetében nem eredményez jogutódlást.
[39] A bérleti jog folytatására jogosult személyek részére (az élettárs kivételével), mint a bérleti jogviszonyból eredő fizetési kötelezettségüket teljesítő bérlők számára a jogalkotó nem visszavásárlási, hanem megvásárlási jogot biztosított, a visszavásárlási jogra vonatkozó szabályoktól részben eltérő törvényi feltételekkel. A NEP tv. által bevezetett vásárlási jog azonban nem azonos a visszavásárlási joggal, annak feltételeit a jogalkotó önállóan szabályozta, fenntartva bizonyos ideig a visszavásárlásra vonatkozó szabályokat is. Ezért a Kúria által ismertetett jogszabályi változások a visszavásárlási jog eredeti tartalmát nem érintették, azokat a jogalkotásról szóló 2010. évi CXXX. törvény (a továbbiakban: Jat.) 15. § (2) bekezdés a) pontja alapján a NET tv. hatályon kívül helyezését követően is figyelembe kellett venni.
[40] A felperes az ingatlan-nyilvántartási kérelmének előterjesztésekor a visszavásárlási jog megszűnését közokiratokkal (halotti anyakönyvi kivonatokkal) igazolta, így a kérelem visszautasítása az Inytv. 39. § (4) bekezdés e) pontjára hivatkozással jogszabálysértő volt.
[41] Mindezek alapján a Kúria megállapította, hogy az elsőfokú bíróság jogszabálysértően utasította el a felperes megalapozott keresetét, azért a jogerős ítéletet a Kp. 121. § (1) bekezdés b) pontja alkalmazásával megváltoztatta, az alperes végzését megsemmisítette és az alperest új eljárás lefolytatására kötelezte.
[42] Az alperes az új eljárásban köteles a Jogosult1 és Jogosult3 visszavásárlási jogának ingatlan-nyilvántartásból történő törléséről határozatot hozni.
(Kúria Kfv.V.37.275/2023/12.)