A telki szolgalmi jog korlátolt dologi jog, amelynek értelmében valamely ingatlan (uralkodó telek) mindenkori birtokosa más ingatlanának (szolgáló telek) meghatározott módon hasznát veheti. A telki szolgalmat szabályozó jogszabályi rendelkezés a szolgalmak lehetséges körére csupán példálózó, javasló felsorolást ad. A felsorolásban nem szereplő egyéb telki szolgalom is létrejöhet, ha az megfelel annak a feltételnek, hogy a telki szolgalom a szolgáló telek olyan megterhelése, ami az uralkodó telek használatára előnyös. [1959. évi IV. törvény (régi Ptk.) 121. § (5) bek., 166. § (1)–(2) bek.; 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 5. § (3) bek.].
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] A felperes tulajdonában álló perbeli 1. számú ingatlan szomszédos az alperes tulajdonában álló perbeli 2. számú ingatlan, amelyen az Sz. csárda működik. A csárdát egy korábbi termelőszövetkezet építtette, a csárda bejárata előtt parkolót alakítottak ki, annak megközelítését betonozott út biztosította. A TSZ jogutódja, az A. Termelőszövetkezet (a továbbiakban: termelőszövetkezet) az 1992. október 16-án megtartott vagyonmegosztó közgyűlésen meghozott határozatával a termelőszövetkezetből kiváló N. Gy., B. B. és T. I. (a továbbiakban: az alperes jogelődjei) tulajdonába adta szövetkezeti üzletrészük fejében a 2. számú ingatlant, amelynek akkori hrsz.-a …/6, területe 2085 m² volt. Az ingatlan birtokba adásának időpontja 1992. október 16. volt. Az 1992. november 24-én megkötött adásvételi szerződésben utaltak a vagyonmegosztó közgyűlés jegyzőkönyvére, mely szerint az alperes jogelődjei megszerezték a 2. számú ingatlanhoz tartozó parkoló területét is. Ezt a területet néhány évvel később felújították, aszfaltozták, arra parkolósávokat festettek, biztosították kivilágítását, karbantartásáról, takarításáról gondoskodtak, az ezzel együtt járó költségeket viselték. A 2. számú ingatlant az alperes 2012. május 7-én vásárolta meg jogelődjeitől, akik egyébként alapítói az alperesnek.
[2] A TSZ és a termelőszövetkezet tulajdonában állt a …/15 hrsz.-ú ingatlan, ami 1999-ben az SZ. TSZ. Kft. tulajdonába került apport jogcímén. Az ingatlan helyrajzi száma a későbbiekben …/59-re változott, az ingatlant 2001. november 20-án az SZ. Kft. vásárolta meg. Ebből az ingatlanból 2004-ben megosztás folytán kialakították a …/125, a …/126, a …/127 hrsz.-ú ingatlanokat. A …/126 hrsz.-ú ingatlan foglalta magába a csárda dolgozói és vendégei által használt parkolót és az odavezető utat.
[3] A felperes az SZ. Kft.-től 2005. december 6-án megvásárolt a …/126 hrsz.-ú ingatlanból 940 m²-t, ez a terület foglalta magába a parkolót és a betonutat. A felperes a 940 m² területet a …/124 hrsz.-ú ingatlan területéhez kívánta csatolni. A …/124 hrsz.-ú ingatlant megosztották, ennek keretében kialakították az 1. számú ingatlant, ennek területébe beolvadt a …/126 hrsz.-ú ingatlan területéből 894 m². Az 1. számú ingatlannak része a csárda parkolója és az odavezető aszfaltozott út.
[4] Az SZ. Kft. képviseletében dr. A. M. ügyvéd 2006. június 8-án kelt levelével hívta fel az alperes jogelődjeit, hogy az 1. számú ingatlant ne használják, a parkolással megvalósult jogellenes állapotot szüntessék meg. Ezen írásbeli felszólítást megelőzően a csárda dolgozói és vendégei használták a parkoló területét és az odavezető betonozott utat. Az SZ. Kft. 2006. július 20-án megbízta a felperest a …/126 hrsz.-ú ingatlanon kerítésalap építési munkálatainak elvégzésével, a munkák miatt az alperes egyik jogelődje, N. Gy. birtokvédelmet kért, amelyet a bíróság mint másodfokú bíróság ítéletével jogerősen elutasított. A bíróság megállapította, hogy a felek a csárda parkolóját közösen használják. Az alperes az 1. és a 2. számú ingatlan határánál 2015 júniusában járdát épített a parkolót határoló szegélykőhöz csatlakozva a csárda teraszáig. A felperes birtokháborítás megszüntetése iránt kérelmet nyújtott be a jegyzőhöz, aki a kérelmet elutasította.
A felperes keresete, az alperes védekezése és viszontkeresete
[5] A felperes keresetében a jegyző határozatának megváltoztatását kérte: az alperes kötelezését az ingatlana határán átnyúló járda elbontására, az eredeti állapotot helyreállítására.
[6] Az alperes érdemi ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Hangsúlyozta, hogy a járdát az évtizedek óta kialakult járdaszegély vonalán építette meg, az nem érinti a felperes ingatlanát, a járdával fedett területrészt a felperes nem használta, ott évtizedek óta a csárda parkolója van. Viszontkeresetet terjesztett elő, amelyben kérte annak megállapítását, hogy ő, illetve jogelődei elbirtokolták a 2. számú ingatlan javára az 1. számú ingatlan 581 m² területére a parkolási, valamint gépkocsival való és gyalogos átjárási szolgalmat.
[7] A felperes kérte a viszontkereset elutasítását. Hangsúlyozta, hogy parkoló használatára szolgalmi jogot nem lehet alapítani, a parkoló területét az alperes nem kizárólagosan használta, annak használatára bárki jogosult volt. A szolgalomszerű használat az alperes részéről nem valósult. meg. A parkoló hiányában is tud működni a csárda, az alperes a saját ingatlanán biztosítsa a parkolás lehetőségét.
Az első- és a másodfokú ítélet
[8] Az elsőfokú bíróság hatályon kívül helyezés folytán megismételt eljárása során kötelezte az alperest, hogy 5,3 m² területen az általa létesített járdát saját költségén 30 napon belül bontsa el. A viszontkeresetet elutasította. A másodfokú bíróság részítéletével az elsőfokú bíróság 46. sorszámú ítéletének keresetnek helyt adó rendelkezését helybenhagyta, a viszontkeresetet elutasító rendelkezést hatályon kívül helyezte, az elsőfokú bíróságot ebben a körben újabb tárgyalásra, újabb határozat hozatalára utasította.
[9] Az elsőfokú bíróság a megismételt eljárás eredményeként meghozott ítéletében megállapította, hogy az alperes – jogelődjei által – elbirtokolta az 1. számú ingatlan 581 m² területrészére a parkolási, valamint gépkocsival és gyalogosan az átjárási szolgalmat. A felperes fellebbezését elbíráló másodfokú bíróság ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta.
[10] Az ítéletek indokolásában foglaltak szerint a szolgalom elbirtoklása 1992. október 16-tól 2002. október 16-ig megvalósult. Az alperes jogelődjei, illetve az alperes annak tudatában vásárolták meg a 2. számú ingatlant, hogy ahhoz a parkoló is hozzátartozott. A vagyonnevesítési közgyűlés jegyzőkönyvében foglaltak szerint a csárdához tartozott a parkoló. A felperes az 1. számú ingatlan megvásárlásakor tudott a parkoló alperes általi használatáról. Az ellenérték fejében tulajdont szerző felperestől elvárható volt, hogy az 1. számú ingatlan tényleges használatáról tájékozódjon, ha ezt nem tette meg, az alperessel szemben jóhiszemű jogszerzésére nem hivatkozhat. Az átjárási szolgalom elbirtoklással való megszerzését nem zárja ki, hogy a szolgáló telket az uralkodó telek birtokosán kívül mások is hasonló céllal használják. A mások részéről alkalomszerűen megvalósított használat nem minősül szolgalomszerű használatnak, de nem is jelenti akadályát a ténylegesen szolgalomszerű használó javára az elbirtoklás megállapításának. A parkoló ingatlan-nyilvántartási megjelölésének hiánya nem zárja ki az elbirtokolt szolgalom bejegyzését. Az a körülmény, hogy az alperes a jelen perben érvényesített igényét korábban nem érvényesítette, illetve joga ingatlan-nyilvántartási bejegyzése iránt nem intézkedett, az elbirtoklási idő elteltével megszerzett szolgalom megállapíthatóságát nem érintette.
A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem
[11] A jogerős ítélet ellen – hatályon kívül helyezése, „a jogszabályoknak megfelelő új határozat” meghozatala, a viszontkereset elutasítása iránt – a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet. A Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: régi Ptk.) 121. § (5) bekezdés, 166. § (1) és (2) bekezdés, az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.) 5. § (3) bekezdés, a polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (a továbbiakban: régi Pp.) 206. § (1) bekezdés megsértésére hivatkozott.
A Kúria döntése és jogi indokai
[19] A felülvizsgálati kérelem nem megalapozott.
[20] A régi Pp. 270. § (2) bekezdésének és a régi Pp. 275. § (3) bekezdésének együttes értelmezéséből következően az eredményes felülvizsgálatot anyagi jogi vagy eljárásjogi jogszabálysértés egyaránt megalapozhatja; utóbbi azonban csak akkor, ha annak az ügy érdemi elbírálására lényeges kihatása volt.
[21] A régi Pp. 206. § (1) bekezdésében foglaltak szerint a bíróság a tényállást a felek előadásának és a bizonyítási eljárás során felmerült bizonyítékoknak az egybevetése alapján állapítja meg; a bizonyítékokat a maguk összességében értékeli és meggyőződése szerint bírálja el. A régi Pp. 206. § (1) bekezdésének megsértésére alapított felülvizsgálati érvelés a felülvizsgálati eljárás rendkívüli jogorvoslati jellegéből fakadóan nem vizsgálható, azaz a bíróság mérlegelési körébe tartozó tényállás és a bizonyítékok újabb egybevetésére és értékelésére a felülvizsgálati eljárásban már nincs lehetőség. A Kúria csak azt vizsgálja, hogy az eljárt bíróságok a mérlegelés körébe vont adatok, bizonyítékok megállapítása és azok egybevetése során nem jutottak-e nyilvánvalóan helytelen és okszerűtlen következtetésre. A bizonyítékok nyilvánvalóan okszerűtlen mérlegelésének hiányában a bizonyítékok ismételt egybevetésére (ún. felülmérlegelésére) a felülvizsgálati eljárásban nincs lehetőség. Csak az minősíthető nyilvánvalóan okszerűtlen következtetésnek, ha a bizonyítékokból csak egyfajta, a felülvizsgálattal támadott ítélettől eltérő következtetésre lehet jutni (Kúria Pfv.I.21.474/2011/10., megjelent: BH2013. 119.). Az adott esetben mindezek azonban nem állapíthatók meg. A felülvizsgálattal érintett ügyben azt kellett vizsgálni, hogy az elbirtoklás feltételei: a szolgalomszerű használat és az elbirtokláshoz szükséges idő eltelte fennállt-e, illetve, hogy volt-e olyan ok, ami kizárta az elbirtoklást. Ezeket a körülményeket a perben eljárt bíróságok a régi Pp. 206. § (1) bekezdése megsértése nélkül teljeskörűen vizsgálták és okszerűen bírálták el azokat.
[22] A felülvizsgálattal érintett jogvita eldöntése során abból kellett kiindulni, hogy a telki szolgalom korlátolt dologi jog, amelynek értelmében valamely ingatlan (uralkodó telek) mindenkori birtokosa más ingatlanát (szolgáló telek) meghatározott terjedelemben használhatja, vagy követelheti, hogy a szolgalommal terhelt ingatlan birtokosa a jogosultságából egyébként folyó valamely magatartástól tartózkodjék [régi Ptk. 166. § (1) bekezdés]. Azaz, az uralkodó telek birtokosa az ingatlana előnyére egy másik ingatlannak meghatározott módon hasznát veheti. A régi Ptk. 166. § (2) bekezdésében foglaltak értelmében telki szolgalmat átjárás, vízellátás és vízelvezetés, pince létesítése, vezetékoszlopok elhelyezése, épület megtámasztása céljára vagy a jogosult számára előnyös, más hasonló célra lehet alapítani. A szolgalmak lehetséges körét – tekintettel azok kimeríthetetlenségére – a Ptk. nem határozza meg teljeskörűen, csupán javasló, irányadó, példálózó felsorolást ad. Ennek további oka az, hogy a jogbiztonság érdekében a változó életviszonyokra reagáló, absztrakt, minden későbbi esetre alkalmazható jogszabályi rendelkezésre van szükség, továbbá telki szolgalom nem csak törvény rendelkezésével vagy elbirtoklással jöhet létre, hanem szerződéssel is. A szerződéssel létesített szolgalom esetében a felek rendelkezési szabadsága kiterjed a szolgalom tartalmának meghatározására, és a szerződési szabadság korlátját jelentené a kimerítő felsorolás a példálózó felsorolással szemben. A példálózó felsorolás pedig támpontot ad a szolgalom lehetséges céljait illetően.
[23] Az elsőfokú bíróság ítéletében megállapította azt, hogy telki szolgalom a jogosult (a perbeli esetben az alperes) számára előnyös célra jöhetett létre. Ezt a másodfokú bíróság elfogadta. A rendeltetésszerű joggyakorlás követelményeiből fakad, hogy a telki szolgalom gyakorlása a szolgalom gazdasági célja által meghatározott keretek között történhet. A használat mértékét és módját mindig az ingatlan adottságai, az ingatlanon való gazdálkodás vagy egyéb tevékenység módja és körülményei határozzák meg. A perben nem vitatott tény az, hogy az alperes gazdasági tevékenységének folytatásához, a csárda működéséhez, üzemeltetéséhez szükséges a parkoló, a parkoló használata, mivel egyrészt az alperes munkavállalói, másrészt pedig az alperes által nyújtott szolgáltatást igénybe vevő vendégek használják azt. Nem jogszabálysértő tehát, hogy az eljárt bíróságok megállapították erre az alperes számára előnyös célra a telki szolgalom elbirtoklással való megszerzését. A felülvizsgálati érveléssel ellentétben az átjárás és a parkolás szolgalma, illetőleg ezek együttes gyakorlása nem zárja ki egymást, sőt egymást feltételezve léteznek: ahhoz, hogy a csárda előtt lehessen parkolni, meg kell közelíteni a közútról a parkolót, ehhez pedig az átjárás szolgalmának gyakorlása szükséges.
[24] A szolgalomszerű úthasználat és parkolás megvalósulhatott az alperes és az alperes vendégei részéről is, mivel az uralkodó teleknek a szolgalommal érintett használatára azok is jogosultak, akik pl. valamilyen, az uralkodó telek birtokosával fennálló kötelmi jogviszony alapján tehetik ezt meg. A perbeli esetben ezek a személyek az alperes szolgáltatását igénybe vevő vendégei.
[25] A telki szolgalom abszolút jellege egyebek mellett azt jelenti, hogy az akár elbirtoklással megszerzett szolgalom jogosultja jogának megsértése, a jog gyakorlásának akadályoztatása esetén birtokvédelmi igénnyel léphet fel az őt zavaró személlyel, még a szolgáló telek tulajdonosával szemben is. A telki szolgalom abszolút jellege azonban nem zárja ki annak lehetőségét, azaz a szolgalom gyakorlása nem zárja ki, hogy a szolgáló telek birtokosa a szolgalommal egyező célra maga is használja az ingatlant. (Ezzel összefüggésben csupán utal arra a Kúria, hogy ilyen esetben a fenntartás költségeit a használat arányában lehet megosztani a szolgalom jogosultja és kötelezettje között.) Az elbirtoklást nem zárja ki, ha az elbirtokló maga mellett a szolgáló telek tulajdonosának (birtokosának) joggyakorlását is megtűri. Ennek csak az lesz a következménye, hogy az elbirtoklás útján keletkező szolgalom annak a kíméletesebb formáját fogja megvalósítani.
[26] A felperes ellentmondásosan nyilatkozott az alperes részére engedélyezett használat kérdéséről: a felülvizsgálati kérelemben az szerepel, hogy amikor tudomást szerzett az alperes területhasználatáról, a további használatot szívességből ő is engedélyezte. Ezzel szemben a 2017. május 19-én megtartott tárgyaláson a felperes törvényes képviselője azt nyilatkozta: „Nem valós az az állítás, hogy én azt mondtam volna K. J. törvényes képviselőnek, hogy nyugodtan használják a parkolót, mert mindig így volt, 10 éves harc után, hogy is mondhattam volna ezt.” Ebből következően pedig nem lehet megalapozott az a felülvizsgálati érvelés, hogy az alperesnek az 1. számú ingatlan használathoz fűződő joga a felperestől eredeztethető. Ennek a hivatkozásának azért sincs jelentősége, mert a felperes birtokbalépésekor az elbirtoklási idő már eltelt.
[27] Az eljárt bíróságok a régi Ptk. 166. § (1) és (2) bekezdése megsértése nélkül állapították meg a szolgalom elbirtoklását.
[28] Az elbirtoklás szempontjából nincs jelentősége az elbirtokló személy jó- vagy rosszhiszeműségének, de nem is jelenthet rosszhiszeműséget, ha az elbirtokló az akár harminc éves használat ellenére sem tett lépéseket a szolgalommal terhelt ingatlan tulajdonjogának megszerzése érdekében; ha az ingatlan tulajdonjoga elbirtoklása feltételeinek hiányában nem a tulajdonjog, hanem a szolgalom elbirtoklásának megállapítását kérte; és az sem, ha az elbirtoklással megszerzett szolgalmat nem jegyeztette be az ingatlan-nyilvántartásba. Megállapodás hiányában más ingatlana szolgalomszerű használatának következménye csupán az lehet, hogy a tulajdonos az elbirtoklási időn belül birtokvédelmi igénnyel élhet, azonban az elbirtokláshoz szükséges idő eltelte után ilyen igényt már nem érvényesíthet. A telki szolgalom elbirtoklással való megszerzéséhez az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés nem szükséges, az ingatlan-nyilvántartáson kívül jogot szerző jogállására az jellemző, hogy ha valaki az ingatlan-nyilvántartáson kívül szerzett jogát nem jegyezteti be, ezt a jogát nem érvényesítheti az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett, illetőleg őt a rangsorban megelőző jóhiszemű jogszerzővel szemben.
[29] A perbeli esetben azonban ez a körülmény nem áll fenn, mivel az eljárt bíróságok a rendelkezésre álló bizonyítékok okszerű mérlegelésével állapították meg, hogy a felperes nem minősül jóhiszemű jogszerzőnek, tekintettel arra, hogy tudott a parkoló használatáról, arról, hogy azt az alperes használja. Állításával szemben az ingatlan-nyilvántartás közhitelessége az ingatlan birtoklására nem terjed ki, nem igazolja azt, hogy az ingatlan a bejegyzett tulajdonos birtokában van. A felperes több ingatlannal is rendelkezik ezen a területen, az SZ. Kft.-től 2005. december 6-án vásárolt meg a …/126 hrsz.-ú ingatlanból 940 m²-t, ez a terület foglalta magába a parkolót és a betonutat. Tudta tehát azt, hogy az általa megvásárolt ingatlanrészen helyezkedik el a parkoló és a betonút, a birtokviszonyokkal tisztában volt, megalapozottan nem állíthatja azt, hogy jóhiszemű jogszerzőnek minősülne. Az eljárt bíróságok helyesen értékelték ebben a körben K. Z. tanú vallomását, aki azt nyilatkozta: felhívta a felperes törvényes képviselőjének figyelmét arra, hogy az alperes használja a parkolót. Nem sérültek tehát a régi Ptk. 121. § (5) bekezdésében és az Inytv. 5. § (3) bekezdésében foglaltak.
[30] A kifejtettekből következően a jogerős ítélet nem jogszabálysértő, ezért azt a Kúria hatályában fenntartotta.
(Kúria Pfv.I.20.761/2022/5.)