I. Jogszabályba ütközés miatt a szerződés vagy azért semmis, mert a kógens jogszabály a szerződést kifejezetten semmisnek minősíti, vagy azért, mert annak tartalma kógens jogszabályi rendelkezést sért.
II. Nem okozza a bérleti szerződés érvénytelenségét, ha azt a bérbeadó kizáró ok alóli felmentés hiányában kötötte meg, mert a szerződés tartalma e miatt nem ütközik jogszabályba, és arra a jogszabály nem ír elő semmisséget.
III. Ha a felperes fellebbezésében a szerződésnek a keresetétől eltérő, más okból fennálló semmisségére hivatkozik, az a keresettel érvényesített jog megváltoztatása (keresetváltoztatás), ami a másodfokú eljárásban nem lehetséges [1959. évi IV. törvény (régi Ptk.) 200. § (2) bek.; 1952. évi III. törvény (régi Pp.) 121. § (1) bek. c) pont, 235. § (1) bek., 146. § (1) bek. és (5) bek. a) pont, 247. § (1) bek.; 19/2009. (XII. 29.) HM rendelet 9. §, 34. § (1) bek., 35. §].
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] Az alperes a Magyar Állam tulajdonában és a felperes vagyonkezelésében álló szolgálati lakásban lakott (a továbbiakban: első lakás), amit házastársával együtt 1993-ban megvásárolt.
[2] Az alperest 1995 februárjában szolgálati érdekből másik helyőrségbe helyezték át. A Honvédelmi Minisztérium rendelkezése alatt lévő lakások és helyiségek bérletéről, elidegenítéséről, valamint a lakhatás támogatásáról szóló 6/1994. (IV. 30.) HM rendelet (a továbbiakban: első rendelet) 8. § (1) bekezdés c) pontja alapján – az első lakás megvásárlása miatt – az alperes újabb lakásigénye nem volt teljesíthető. A HM Központi Lakásbizottság elnöke ezért 1995 májusában a szolgálat érdekében történő áthelyezés miatt mentesítette az alperest a lakáshoz jutást korlátozó jogszabály hatálya alól (a továbbiakban: felmentés) azzal, hogy részére meghatározott időtartamra, a másik helyőrségben fennálló beosztása tartamára biztosítható lakás, de a beosztás megszűnését követően köteles azt elhelyezési és térítési igény nélkül rendelkezésre bocsátani.
[3] A felmentés alapján a felperes mint bérbeadó és az alperes mint bérlő 1997. február 26-án bérleti szerződést (a továbbiakban: első szerződés) kötöttek a perbeli lakásra az alperes Magyar Honvédséggel fennálló szolgálati jogviszonya megszűnéséig azzal, hogy ezt követően a perbeli lakást kiürítve, térítésmentesen köteles rendelkezésre bocsátani és visszaköltözni az első lakásba. Ugyanezen a napon a felperes, valamint az alperes és házastársa mint az első lakás tulajdonosai szerződést kötöttek egymással, amely szerint a felperes átmeneti jelleggel, legfeljebb a másik helyőrségben létesített szolgálati jogviszony időtartamára adja bérbe a perbeli lakást, amit ezt követően kiürítve le kell adni. Az alperes és házastársa tudomásul vették, hogy az első lakás elidegenítését kötelesek nyolc napon belül bejelenteni. Az első lakást 1997. április 30-án eladták, de azt ekkor nem jelentették be a felperesnek.
[4] Az alperes a felperes hozzájárulásával a perbeli lakás padlásterében egy félszobát alakított ki a felperestől igényelt munkáltatói kölcsönből, és ennek 2002. júniusi igénylésével egyidejűleg jelentette be az első lakás eladását. Az átépítésre figyelemmel 2007. március 6-án újabb lakásbérleti szerződést kötöttek (a továbbiakban: második szerződés) az alperesnek a honvédelmi szervvel fennálló hivatásos katonai jogviszonya megszűnéséig (1.). Ebben az alperes tudomásul vette, hogy a szerződés megszűnése esetén a perbeli lakás határozatlan időtartamra történő bérbeadására, megfelelő elhelyezésre vagy pénzbeli térítésre nem tarthat igényt, azt köteles kiürítve visszaadni.
[5] Az alperest hivatásos szolgálati viszonyának 2012. augusztus 20-i hatállyal történt megszüntetését követően szolgálati nyugállományba helyezték. Erre figyelemmel 2012. március 12-én a Honvédelmi Minisztérium által nyújtott lakhatási támogatásokról szóló 19/2009. (XII. 29.) HM rendelet (a továbbiakban: második rendelet) 34. § (1) bekezdés a) pontja alapján kérte a határozott időre bérbeadott perbeli lakás változatlan feltételekkel, határozatlan időre történő bérbeadását, mert saját tulajdonú, beköltözhető lakóingatlannal nem rendelkezik. A felek 2012. augusztus 29-én határozatlan időre szóló lakásbérleti szerződést kötöttek a perbeli lakásra (a továbbiakban: harmadik szerződés) azzal, hogy a szerződésben nem szabályozott kérdésekben egyebek mellett a második rendelet szabályai irányadók.
[6] A felperes 2014. június 11-i levelében arról tájékoztatta az alperest, hogy a felmentés meghatározott időtartamra, a másik helyőrségben fennálló beosztás tartamára szólt, így a második rendelet 35. §-a alapján nem lehetett volna határozatlan időtartamú szerződést kötni, amely így jogszabályba ütközés miatt semmis. Felhívta az alperest a lakás kiürítésére, ennek elmulasztása esetén emelt összegű lakáshasználati díj megfizetésére. Az alperes a felhívást nem teljesítette, a perbeli lakást birtokban tartja, annak harmadik szerződés szerinti bérleti díját fizeti.
[7] A perbeli lakást is magában foglaló ingatlant a felperes – a Magyar Állam javára tulajdonjogot szerezve – 1993 decemberében vásárolta, a vételárat megfizette, birtokba lépett, ott 1995 és 1997 között 54 szolgálati lakást épített. A felperes 1998-ban és 2008-ban vagyonkezelési szerződést kötött az ingatlanra, amely alapján jogosult volt annak hasznosítására és bérbeadására. A Magyar Állam tulajdonjogát és a felperes vagyonkezelői jogát 2015-ben jegyezték be az ingatlan-nyilvántartásba.
A kereset és az alperes védekezése
[8] A felperes elsődlegesen annak megállapítását kérte, hogy az első és a második szerződés 1. pontja, valamint a harmadik szerződés egésze semmis, továbbá kérte az alperes kötelezését a perbeli lakás kiürítésére és emelt összegű használati díj megfizetésére. Másodlagosan – ha a perbeli lakás nem volt állami tulajdonban és az ő rendelkezése alatt – annak megállapítását kérte, hogy a harmadik szerződés nem jött létre, valamint kérte az alperes kötelezését a kiürítésre. Harmadlagosan – ha a szerződés létrejött, de arra nem terjedt ki a második rendelet hatálya – annak megállapítását kérte, hogy a felperesi jognyilatkozat felmondás, ezért a lakásbérlet 2014. július 1-jén megszűnt, valamint kérte az alperes kötelezését a perbeli lakás kiürítésére. Negyedlegesen – ha a harmadlagos kereset nem alapos – annak megállapítását kérte, hogy a perbeli lakás nem tekinthető állami tulajdonúnak, ezért a felek jogviszonyára a nem állami lakásra vonatkozó jogszabályokat kell alkalmazni.
[9] Indokolása szerint az ingatlant megvásárolta, a vételárat megfizette, birtokba vette, így jogosult volt a perbeli lakás bérbeadására, amelyre az első és a második rendelet kógens szabályait kell alkalmazni. Az első és a második szerződés részleges érvénytelenségének a megállapítását azért kérte, mert ezek hiányában nem köthették volna meg a harmadik szerződést. Az alperes a másik helyőrségen betöltött beosztás megszűnéséig kaphatott felmentést, ennek ellenére az első szerződést a szolgálati jogviszony megszűnéséig kötötték meg, ami így az első rendelet 8. § (5) bekezdés a) pontjába ütközően semmis, továbbá ugyanilyen okból részlegesen semmis a második szerződés is. Az alperes kérelmében nem nyilatkozott arról, hogy felmentéssel jutott a perbeli lakáshoz. A harmadik szerződés a második rendelet 34. § (1) bekezdésébe és a 9. § (1) bekezdés c) pontjába ütközik. Jogcím nélküli lakáshasználóként az alperes köteles a perbeli lakás kiürítésére és emelt összegű használati díj megfizetésére.
[10] Az alperes kérte a kereset elutasítását.
[11] Indokolása szerint a felmentés idején hatályos első rendelet 8. § (4) bekezdése alapján a felmentésben csak a lakásjuttatás jellegét kellett meghatározni, annak tartamát és feltételeit nem. Ebben az időpontban az első rendeletnek nem volt 8. § (5) bekezdés a) pontja. Nem volt így jogszabályi akadálya annak, hogy a perbeli lakást a hivatásos katonai jogviszony fennállásáig adják bérbe. Az első szerződés a felmentéssel nincs összhangban, de az első rendelet 28. § (1) bekezdésének megfelelt, a felmentésben foglaltak nem voltak kötelező elemei a szerződésnek. A harmadik szerződés nem a második szerződés módosítása, hanem önálló szerződés. Ennek megkötésekor a perbeli lakás nem volt a Magyar Állam tulajdona, annak a felperes sem volt a kezelője, ezért arra nem vonatkozott a második rendelet. Az első és a második szerződés részleges érvénytelenségének a megállapítására irányuló keresetek azért is alaptalanok, mert ezek a szerződések már teljesedésbe mentek, így a felperesnek nincs jogi érdeke a kért megállapításhoz. A harmadik szerződés önálló, érvényes, szabályozza a felmondást, amelynek a felperesi jognyilatkozat nem felel meg.
Az első- és a másodfokú ítéletek, valamint a Kúria végzése
[12] Az elsőfokú bíróság ítéletével (a továbbiakban: első elsőfokú ítélet) a keresetet elutasította, mert a harmadik szerződés érvényesen létrejött és az nem semmis.
[13] A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság ítéletével (a továbbiakban: első jogerős ítélet) az első elsőfokú ítélet nem fellebbezett részét nem érintette, fellebbezett rendelkezéseit részben megváltoztatta és kötelezte az alperest a perbeli lakás kiürítésére, ezt meghaladóan helybenhagyta.
[14] Indokolása szerint a harmadik szerződés megkötésekor a felperes nem volt vagyonkezelő, a perbeli lakás nem állt állami tulajdonban, így a harmadik szerződés nem jött létre, ezért annak érvénytelenségét sem kellett vizsgálni.
[15] A Kúria végzésével az első jogerős ítéletet az első elsőfokú ítéletre is kiterjedően hatályon kívül helyezte, és az elsőfokú bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasította.
[16] Indokolása szerint a felperes 1997-től folyamatosan sajátkénti rendelkezési jogot gyakorolt a perbeli lakás felett. A rendelkezési jog feltáratlansága miatt nem lehet állást foglalni abban a kérdésben, hogy a harmadik szerződés létrejött-e, ha igen, az érvényes-e, valamint alkalmazandók-e a felperes által megjelölt jogszabályok. Az elsőfokú bíróságnak fel kell hívnia a felperest annak előadására, hogy rendelkezési joga milyen tényeken és jogszabályon alapult, valamint ezzel kapcsolatos bizonyítási indítványai előterjesztésére.
[17] Az új eljárásban az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította.
[18] Indokolása szerint a felperes az ingatlan tulajdonjogát csak a Magyar Állam javára szerezhette meg, így neki volt várományi joga. Az ingatlan tényleges birtoklója a felperes volt a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: régi Ptk.) 368. § (3) bekezdése alapján és a vagyonkezelési megállapodásra figyelemmel az alperessel bérleti szerződést köthetett akkor is, ha az állam tulajdonjogát és a felperes vagyonkezelői jogát csak később jegyezték be.
[19] Az alperes áthelyezésekor az első rendelet 8. § (1) bekezdés c) pontja alapján nem kaphatott volna felperesi rendelkezésű lakást. A felmentés szerint az első szerződést a másik helyőrségen fennálló beosztása időtartamára köthette volna meg, azt mégis a honvédséggel fennálló szolgálati jogviszonya megszűnéséig kötötték meg vele. Ez a feltétel azonban megfelelt az első rendelet ekkor hatályos 5. § (1) bekezdésében, a 8. § (4) bekezdésében és a 28. § (1) bekezdésében foglaltaknak, valamint ugyanilyen okból meg lehetett kötni a második szerződést is. Ezek a szerződések már teljesültek, így a felperesnek nem fűződik jogi érdeke a részleges érvénytelenség megállapításához, ezért nem állnak fenn a megállapítási keresetnek a polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (a továbbiakban: régi Pp.) 123. §-a szerinti feltételei.
[20] A harmadik szerződést nem a második szerződés meghosszabbításának, hanem önálló bérleti szerződésnek tekintette. Az alperes az áthelyezéskor megkapta a felmentést, ezért a második rendelet alapján ismételt juttatásként köthetett lakásbérleti szerződést a honvédséggel fennálló szolgálati jogviszonya megszűnéséig. A második rendelet 34. §-a arról rendelkezik, hogy mikor kell bérbe adni a nyugállományba vonuló katonának – kérelmére, határozatlan időre – az általa korábban bérelt lakást, nem pedig arról, hogy mikor nem lehet bérbe adni azt. Az alperesre nem terjedt ki a második rendelet 35. §-a szerinti kötelező erejű bérbeadásra vonatkozó szabály, de ez nem zárta ki, hogy kérelmére a perbeli lakást neki bérbe adják. A bérbeadás nem volt kötelező, de nem volt kizárva annak a lehetősége. A második rendelet nem tartalmaz arra vonatkozó szankciót, mi történjen akkor, ha e lehetőséggel élve a szerződést megkötötték. Mindezek alapján arra a következtetésre jutott, hogy a harmadik szerződés nem ütközik a második rendelet 34. § (1) bekezdésébe, a 9. § (1) bekezdésébe és a 35. §-ába.
[21] A régi Ptk. 200. §-a alapján nem minden jogszabályba ütköző szerződés semmis. Az adott jogforrás értelmezése alapján kell megállapítani, hogy a jogalkotó a jogszabályi tilalommal az abba ütköző szerződést meg akarta-e fosztani annak ügyleti hatályától. A szerződések tartalmát a felperes határozta meg, az ő döntése volt, hogy az általa kezdeményezett tartalommal a szerződést megkötötte. Az alperes korábban felmentést kapott a második rendelet 9. § (1) bekezdés c) pontja alól, a 34. § pedig arra vonatkozóan ad kógens rendelkezést, hogy mikor kell a bérleti szerződést megkötni. A második rendelet 35. §-a arra vonatkozik, hogy az alperessel nem kötelező ilyen szerződést kötni, de az nem következik a jogszabályból, hogy vele nem lehet szerződést kötni. A második rendelet 35. §-át nem tekintette olyan kógens rendelkezésnek, amely alapján nem lehetett szerződést kötni az alperessel, így a harmadik szerződés nem ütközik ezekbe a jogszabályokba. Az alperes kiválasztása nincs összhangban a második rendelet 35. §-ával, de maga a megkötött szerződés, annak tartalma, a benne foglalt jogok és kötelezettségek nem okoznak semmisséget. A szerződés akkor lenne semmis, ha a második rendelet megtiltotta volna, hogy az alperes helyzetében lévő személlyel határozatlan időre szóló szerződést kössenek. A harmadik szerződés érvényesen létrejött, az alperes ezért nem köteles annak kiürítésére és emelt összegű használat díj fizetésre, ezért a keresetet alaptalannak ítélte.
[22] A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság jogerős ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta.
[23] Indokolása szerint az első és a második szerződés részleges érvénytelenségének a megállapítására irányuló kereset régi Pp. 123. §-a szerinti feltételei nem állnak fenn. A felperes maga állította, hogy a harmadik szerződés megkötését megelőzően a második szerződés megszűnt. Az első és a második szerződés részleges érvénytelenségének a megállapítása esetén a jogviszony tárgyát sem lehetne beazonosítani, mert ezek a szerződéses pontok tartalmazzák a bérlemény megjelölését.
[24] A Kúria végzése alapján lefolytatott bizonyítás értékelésével egyetértve utalt arra, hogy elsődlegesen a felperes is rendelkezési joga fennállását állította, és azt az alperes sem vitatta. A második rendelet tárgyi hatálya körében a Magyar Állam várományi jogát kellett értékelni. A felperes jogosult volt a bérbeadásra, az alperes kérelmében és a felek a harmadik szerződésben maguk is a második rendelet szabályozására hivatkoztak.
[25] A másodfokú bíróság egyetértett az elsőfokú bírósággal a második rendelet szabályainak és a régi Ptk. 200. § (2) bekezdésének az értelmezésével kapcsolatban. A felperes fellebbezésében hivatkozott jóerkölcsbe ütközés a fellebbezési eljárásban nem volt vizsgálható a régi Pp. 235. § (1) bekezdése alapján. Az elsőfokú bíróság helyesen jutott arra a következtésre, hogy a jogszabályba ütközés vizsgálata annak értékelését kívánja meg, hogy az adott jogszabály kógens jellegű-e. A második rendelet 34. § (1) bekezdése a bérbeadásra tartalmaz kényszerítő, kógens rendelkezést, míg a 35. § a kötelező bérbeadás alóli kivételt nevesíti. Kizáró ok esetén nem kell bérbe adni a lakást, a 9. § szerinti kizáró ok alól ugyanakkor az alperes felmentést kapott. Osztotta az elsőfokú bíróságnak azt az álláspontját, hogy a harmadik szerződés nem tekinthető semmisnek a felperes által megjelölt okból, ezért nincs helye kiürítésnek. A fellebbezésben előadott további jogszabályi hivatkozások szintén nem eredményezhették a semmisség megállapítását, mert a jogalkotói szándék kizárólag konkrét semmisségi okokkal összefüggésben értelmezhető.
A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem
[26] A felperes felülvizsgálati kérelmében kérte a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és elsődlegesen új határozat hozatalával az első és a második szerződés részleges, valamint a harmadik szerződés teljes semmissége miatt az alperes kötelezését a perbeli lakás kiürítésére és emelt összegű használati díj megfizetésére; másodlagosan az érvénytelenség körében közbenső ítélet, a kiürítésre vonatkozóan részítélet meghozatalát és az összegszerűség tekintetében a bíróság új eljárásra utasítását; harmadlagosan a bíróság új eljárásra utasítását. A felülvizsgálati kérelem szerint a jogerős ítélet sérti a régi Pp. 235. § (1) bekezdését, a régi Ptk. 200. §-át, valamint a második rendelet 9. § (1) bekezdés c) pontját, a (3) bekezdését, az (5) bekezdés a) pontját, a 34. § (1) bekezdés d) pontját és a 35. §-át. A felülvizsgálati kérelem nem érintette a másodlagos, a harmadlagos és a negyedleges keresetet.
[27] Indokolása szerint a tényállás tisztázott, azonban a döntés jogszabálysértő.
[29] Az alperes felülvizsgálati ellenkérelmében kérte a jogerős ítélet hatályában fenntartását.
A Kúria döntése és jogi indokai
[31] A régi Pp. 272. § (2) bekezdése és a régi Pp. 275. § (2) bekezdése alapján a Kúria a jogerős határozatot a felülvizsgálati kérelemben megjelölt megsértett jogszabályhely, az ott előadott jogszabálysértés, valamint a kérelem jogi indokai által meghatározott keretek között vizsgálhatja felül.
[34] A felperes felülvizsgálati kérelmében a jogerős ítéletet a másodlagos, a harmadlagos és a negyedleges kereset vonatkozásában nem támadta, így arra a felülvizsgálat nem terjedt ki.
[35] Elsődleges keresetében az első és a második szerződés 1. pontja semmisségének a megállapítását is kérte. A jogerős ítélet szerint ezekkel kapcsolatban nem állnak fenn a régi Pp. 123. §-a szerinti feltételek, ezért a másodfokú bíróság az érvénytelenséget érdemben nem vizsgálta. A felperes felülvizsgálati kérelmében e jogszabályhely megsértését nem állította, így azt a Kúria sem vizsgálhatta.
[36] A felperes felülvizsgálati kérelmében a tényállás megállapítását is támadta, valamint a jogerős ítélet indokolásának tartalmi hiányosságát állította, de ezekkel kapcsolatban megsértett jogszabályhelyet nem jelölt meg, emiatt ezeket a hivatkozásokat a Kúria érdemben szintén nem vizsgálhatta. Ezt meghaladóan a felülvizsgálati kérelem a tényállás megállapításával kapcsolatban önellentmondásos is: a felperes egyidejűleg hivatkozott arra, hogy a tényállás tisztázott, valamint arra, hogy azt helytelenül állapították meg. E tartalmi ellentmondás önmagában kizárta az érdemi vizsgálat lehetőségét. A felülvizsgálati kérelemben hivatkozott szerződési és jogszabályi tartalom, azok értelmezése és esetleges ütközése nem a tényállás része, nem ténykérdés, hanem a tényekből levont jogi következtetés (jogkérdés), amely az anyagi jog megsértése körében értékelhető.
[37] A felperes eljárási jogszabálysértésként a régi Pp. 235. § (1) bekezdésének a megsértésére hivatkozott. Indokolása szerint fellebbezésében nem adott elő új tényt vagy új körülményt, csak a korábban előadott tények alapján hivatkozott a jóerkölcsbe ütközésre, amit a bíróságnak hivatalból is észlelnie kellett volna.
[38] A felperes elsődleges keresetét jogszabályba ütközésre alapította. Fellebbezésében ugyanakkor csak azt adta elő, hogy „a szerződés jóerkölcsbe ütközése is megállapítható”. A felperesnek a jogszabályba ütközésre alapított jog érvényesítéséhez meg kellett jelölnie a szerződésre alkalmazandó jogszabályi rendelkezéseket, amelyeket szerinte a szerződés valamilyen módon sért, továbbá az ennek alapjául szolgáló tényeket. Ehhez képest a szerződés jóerkölcsbe ütközésére történő hivatkozás más jog érvényesítését, azaz keresetváltoztatást jelent [régi Pp. 146. § (1) bekezdés és (5) bekezdés a) pont], ami nem lehetséges a másodfokú eljárásban [régi Pp. 247. § (1) bekezdés]. A keresetváltoztatásnak tartalmaznia kell az érvényesíteni kívánt jog alapjául szolgáló tényeket és azok bizonyítékait [régi Pp. 146. § (1) bekezdés, 121. § (1) bekezdés c) pont]. A felperesnek keresetében azokat a tényeket kell állítania, amelyek valóságuk esetén megnyitják az érvényesíteni kívánt alanyi jogot. A megváltoztatott jog perbeli érvényesítéséhez az elsőfokú eljárásban kellett volna előadni, hogy a konkrét szerződés milyen okból sérti a tisztességesen gondolkodó emberek értékrendjét. Meg kellett volna jelölni, hogy a szerződéssel elérni kívánt cél, a vállalt kötelezettség jellege vagy azért ellenszolgáltatás felajánlása, a szerződés tárgya vagy milyen egyéb körülmény az, ami az általánosan elfogadott erkölcsi normákat nyilvánvalóan sérti (BH 2000.260.). A felperes fellebbezésében ennek ellenére csak arra hivatkozott, hogy a szerződés jóerkölcsbe ütközése is megállapítható. A jóerkölcsbe ütközés konkrét okának a megjelölése mellett nem adta elő az ennek alapjául szolgáló tényeket és azok bizonyítékait sem. A különböző érvényesített jogok törvényi tényállási elemei nem lehetnek teljesen azonosak. Ahhoz, hogy az egymástól különböző alanyi jogok érvényesítése a perben érdemben vizsgálható legyen, eltérő tényeket kell értékelni, és ezt megelőzően állítani is. A jogerős ítélet ezért nem sérti a régi Pp. 235. § (1) bekezdését. A felperes felülvizsgálati kérelmében a jóerkölcsbe ütközés hivatalbóli észlelésének az elmulasztására is hivatkozott, de azzal kapcsolatban megsértett jogszabályhelyet nem jelölt meg, így azt a Kúria érdemben nem vizsgálhatta.
[39] Az anyagi jog megsértése körében a felülvizsgálati kérelem alapján a Kúriának abban a kérdésben kellett állást foglalnia, hogy a jogerős ítéletnek a harmadik szerződés jogszabályba ütközésével kapcsolatos döntése sérti-e a régi Ptk. 200. §-át és a második rendelet megjelölt rendelkezéseit.
[40] A szerződési szabadság három fő eleme a szerződéskötés elhatározásának szabadsága, a partnerválasztás szabadsága és a tartalom-meghatározás szabadsága [régi Ptk. 205. § (1) bekezdés, 200. § (1) bekezdés]. Ezeket korlátozza egyrészt a szerződéskötési kötelezettség [régi Ptk. 198. § (2) bekezdés], másrészt a jogszabályi tilalom [régi Ptk. 200. § (1) bekezdés], mert főszabályként a jogszabályba ütköző szerződés semmis [régi Ptk. 200. § (2) bekezdés]. A tartalom-meghatározás szabadságának érvényesülése érdekében a szerződésekre vonatkozó rendelkezések főszabályként diszpozitívak, így azoktól a felek egyező akarattal eltérhetnek [régi Ptk. 200. § (1) bekezdés]. A kógens rendelkezésektől való eltérés azonban semmisséget okoz, kivéve ha ahhoz a jogszabály más jogkövetkezményt fűz [régi Ptk.
200. § (2) bekezdés].
[41] A felperes arra hivatkozott, hogy a második rendelet magánjogi relevanciával is bír, ezért a Kúria először e jogszabály jogi jellegét vizsgálta. A második rendelet 1. § (1) bekezdése szerint ez a jogszabály állapítja meg a lakhatási támogatásokra – beleértve a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Lakás tv.) hatálya alá tartozó lakások bérletére – vonatkozó szabályoknak a felperesnél történő alkalmazását. E jogszabályi rendelkezés, valamint a második rendelet 1. § (2) bekezdése és a 3. § (1) bekezdés a) pontja, továbbá a Lakás tv. 1. § (3) bekezdése alapján a felperesi rendelkezésű bérlakással kapcsolatos bérleti szerződésre vonatkozó szabályok a Polgári Törvénykönyvön kívüli polgári jogi normák, így a más jogági normák megsértésére vonatkozó bírósági gyakorlat (EBH 2004. 1117.) a jelen ügyben nem alkalmazandó. Nem azt kell tehát vizsgálni, hogy a más jogági szabályozásnak mi a célja. A második rendeletnek a felülvizsgálati kérelemben megsértettként hivatkozott, a felperes szerint a bérleti szerződés érvénytelenségét eredményező 9. §-a a felek rendelkezési körébe tartozó kérdést szabályoz, hiszen az igényjogosultságot kizáró ok alól felmentés adható. Polgári jogszabályba ütközés miatt ezért adott esetben a szerződés két okból lehet semmis: vagy azért, mert a kógens jogszabály valamilyen szerződést kifejezetten semmisnek minősít; vagy annak tartalma sért valamely kógens jogszabályi rendelkezést, ezért a szerződés semmis függetlenül attól, hogy a semmisséget a törvény kifejezetten kimondja-e.
[42] A második rendelet 5. §-a a lakásra jogosultakat, a 6. § a jogosultság feltételrendszerét, a 9. § pedig – kizáró okok megfogalmazásával – a jogosultság alóli kivételeket szabályozza. A második rendelet 9. § (1) bekezdés c) pontja alapján, ha a kérelmező korábban felperesi rendelkezésű lakást vásárolt, úgy ez a tény kizárja egy újabb ilyen lakás iránti igény teljesíthetőségét. Ez a kizáró okot előíró jogszabályi rendelkezés a felperes szerződési szabadságát a partnerválasztás körében korlátozza, mert ilyen kérelmezővel nem köthet bérleti szerződést. A második rendelet 9. § (3) és (5) bekezdése alapján ez ugyanakkor nem jelent kötelező kizárást, mert a kizáró ok alól a felperes szerve felmentést adhat. A második rendelet 34. § (1) bekezdése és a 35. §-a szintén a felperes szerződési szabadságát korlátozza, de fordított módon: szerződéskötési kötelezettséget ír elő a megjelölt feltételek megvalósulása – így kizáró ok hiánya – esetén. A bérbeadási kötelezettség szabályozása a volt bérlők bizonyos körének alanyi jogot biztosít a bérleti szerződés határozatlan időre történő megkötésére. Az alperes csak a másik helyőrségben fennálló beosztása időtartamára kapott felmentést, így nem keletkezett alanyi joga a határozatlan időre szóló bérleti szerződés megkötésére, valamint a kizáró ok miatt a felperesnek sem állt fenn szerződéskötési kötelezettsége. Ha a felperes a második rendelet 34. §-a alapján kikényszeríthető alanyi joggal nem rendelkező személlyel köt szerződést, ez a bérleti szerződés tartalmát – a benne foglalt jogokat és kötelezettségeket – nem érinti. A második rendelet 76. § (1) bekezdése a lakáscserére vonatkozó szerződés esetén érvényességi feltételként szabályozza a helyi lakásgazdálkodási szerv hozzájárulását. Ezzel szemben a második rendelet 9. § (1) bekezdés c) pontja szerinti kizáró ok fennállását nem szabályozza érvénytelenségi okként, és az alól a felperes szerve felmentést adhat. A kizáró ok alól a felperes szerve nem adott felmentést, ennek ellenére a felperes a bérleti szerződést megkötötte az alperessel. A második rendelet, valamint a felperes által a felülvizsgálati kérelemben hivatkozott Vagyontv. és Korm. rendelet szabályozása sem okozza a bérleti szerződés érvénytelenségét, ha a felperes saját szerve kizáró ok alóli felmentése hiányában kötötte meg a bérleti szerződést. A bérleti szerződés tartalma ugyanis emiatt nem ütközik jogszabályba; a határozatlan idejű bérleti szerződés megkötésére alanyi joggal nem rendelkező személlyel kötött szerződésre pedig a jogszabályok nem írnak elő semmisséget.
[43] Mindezekre figyelemmel a jogerős ítélet nem sérti a felülvizsgálati kérelemben megjelölt jogszabályokat, ezért azt a Kúria hatályában fenntartotta.
(Kúria Pfv.I.20.933/2021/5.)
