A dologösszesség egybefoglalt vételáron történő értékesítésére kötött adásvételi szerződés alperes általi jóváhagyása során, az adásvételi szerződés jogszerűségének vizsgálata körében, külterületen, Mezőgazdasági Általános Tanyás (MÁT) építési övezetben lévő atipikus társasházi lakás vonatkozásában nem az ingatlan-nyilvántartási megnevezésnek, hanem a tényleges betöltött funkciónak van jelentősége. Amennyiben a külterületi társasházi lakás az adásvételi szerződés megkötésekor tanyaként funkcionálva egy gazdasági egységet képez a vele szomszédos külterületi szántófölddel, úgy a dologösszességben nem külterületi társasházi lakásként, hanem tanyaként jelenik meg [2013. évi CXXII. törvény (Földforgalmi törvény) 3. § (1) bek., 5. §, 19. § (5) bek.].
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] A II. rendű alperesi érdekelt mint eladó, valamint a I. rendű alperesi érdekelt mint vevő között 2016. szeptember 9. napján adásvételi szerződés jött létre a külterület …/26 helyrajzi számú, kivett szántó művelési ágú, 2360 m² területű ingatlan és a külterület …/4/A/1 helyrajzi számú 64 m² területű 2 lakószobás társasházi lakás (a hozzá tartozó 772/2860 eszmei hányaddal és az alapító okiratban meghatározott helyiségekkel) ingatlan dologösszességként történő értékesítésére. Az adásvételi szerződés tárgyát képező ingatlanok egymással szomszédosak. Az adásvételi szerződésben a szerződő felek a két ingatlant oszthatatlan szolgáltatásként, dologösszességként jelölték meg.
[2] Az adásvételi szerződés 4. pontja rögzíti, hogy az ingatlan a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Földforgalmi törvény) alapján mező-, erdőgazdasági hasznosítású földnek minősül, így az adásvételre a jogszabály hatálya kiterjed. Az adásvételi szerződés 5. pontja szerint az I. rendű alperesi érdekeltnek elővásárlási joga nem áll fenn, a 7. pont értelmében az 1. pontban jelölt ingatlanokra az elővásárlási jog csak együttesen gyakorolható.
[3] Az adásvételi szerződés 2016. szeptember 15. napjától 2016. november 14. napjáig terjedő kifüggesztésének időtartama alatt, 2016. november 11. napján a felperestől elfogadó jognyilatkozat érkezett, amelyben a földre vonatkozóan gyakorolta elővásárlási jogát a Földforgalmi törvény 18. § (1) bekezdésének c) pontja és (4) bekezdésének a) pontja alapján mint helyben lakó szomszéd földműves, családi gazdálkodó. A felperes az adásvételi szerződésben foglaltakat magára nézve nem teljes körűen fogadta el, mivel csak a földre vonatkozóan tett nyilatkozatot, ezért az alperes kizárólag az I. rendű alperesi érdekeltről készített jegyzéket a Földforgalmi törvény 23. § (4) bekezdés b) pontja alapján. A helyi földbizottságként eljáró Magyar Agrár-, Élelmiszergazdasági és Vidékfejlesztési Kamara Megyei Elnöksége (a továbbiakban: Kamara) a BACS01-01384-7/2017. számú állásfoglalásában az adásvételi szerződés jóváhagyását az I. rendű alperesi érdekelttel támogatta.
[4] Az állásfoglalást a felperes kifogással támadta, annak elutasítása folytán indult közigazgatási perben a K.-i Közigazgatási és Munkaügyi Bíróság a 15.K.27.244/2017/10. számú ítéletével a keresetet elutasította. A Fővárosi Törvényszék mint másodfokú bíróság az 1.Kf.650.011/2018/7. számú végzésével kijavított 1.Kf.650.011/2018/4. számú ítéletével az elsőfokú ítéletet megváltoztatta és a kifogást elutasító közigazgatási határozatot hatályon kívül helyezte, amely másodfokú ítéletet a Kúria a Kfv.IV.37.066/2019/3. számú végzésével hatályon kívül helyezett és a másodfokú bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasította. A Fővárosi Törvényszék mint másodfokú bíróság az új eljárásban a 11.Kf.650.417/2019/8. számú ítéletével a K.-i Közigazgatási és Munkaügyi Bíróság 15.K.27.244/2017/10. számú ítéltét helybenhagyta. A másodfokú ítélet [14] pontja rögzíti, hogy „a Földforgalmi törvény 30. § (4) bekezdése értelmében a mezőgazdasági igazgatási szerv döntését közli többek között az elfogadó nyilatkozatot tevő elővásárlásra jogosultakkal is, így a felperes az alperesi határozattal szemben keresetet terjeszthet elő, jogorvoslati joga biztosított.”
[5] Az állásfoglalás elleni kifogást elutasító határozat tárgyában indult közigazgatási per jogerős befejezését követően az alperes az adásvételi szerződés jóváhagyására irányuló eljárást lefolytatta és a 2020. szeptember 3. napján kelt 594.533/2/2020. ügyiratszámú határozatával a szerződő felek között hagyta jóvá az adásvételi szerződést. Az alperes a közigazgatási határozatban a Földforgalmi törvény 6. §-ának (2) bekezdésére és 5. §-ának 17. pontjára utalva megállapította, hogy az adásvétel tárgyát képező ingatlanok tulajdonjogának átruházása során a Földfogalmi törvény földre vonatkozó, az adásvételi szerződés keletkezésének napján hatályos rendelkezéseit kell alkalmazni. Megállapította, hogy az I. rendű alperesi érdekelt magyar állampolgár, a földműves nyilvántartásban nem szerepel, földművesnek nem minősül, a birtokában álló föld mértéke a megvásárolni kívánt föld mértékével együtt sem lépi túl a Földforgalmi törvény 10. §-ának (2) bekezdése szerinti 1 hektárt, vállalta a Földforgalmi törvény 13–15. §-ában foglalt kötelezettségeket, a Földforgalmi törvény 27. §-ában foglalt megtagadási okok egyike sem áll fenn, a Kamara támogatta az adásvételi szerződés vevővel történő jóváhagyását.
[6] Az alperes az elfogadó jognyilatkozatot tett felperes tekintetében rögzítette, hogy földművesnek minősülő magyar állampolgár, az adásvételi szerződés szerinti föld megszerzésével sem lépi túl a birtokmaximumot, az elővásárlási jogra való hivatkozások körében pedig vizsgálta, hogy a Földforgalmi törvény 18. § (1) bekezdés c) pontjára alapított elővásárlási jogra hivatkozása megalapozott, azonban nem teljes egészében fogadta el a dologösszességre vonatkozó adásvételi szerződést, mivel a két ingatlan közül csak a föld vonatkozásában tett elfogadó nyilatkozatot, így a nyilatkozata nem felelt meg a Földforgalmi törvény 21. § (8) bekezdésében foglalt előírásnak. Az alperes a felperesről jegyzéket nem készített, azt nem küldte meg a Kamarának. Az alperes megállapította, hogy a felperes tekintetében a Földforgalmi törvény 23. § (1) bekezdés c) pontjának ca) alpontja alapján megtagadási ok áll fenn, ezért az adásvételi szerződést az I. rendű alperesi érdekelttel hagyta jóvá.
A kereseti kérelem, a védirat és az alperesi érdekeltek nyilatkozata
[7] A felperes keresetében jogszabálysértésre hivatkozással kérte az 594.533/2/2020. ügyiratszámú határozat megsemmisítését és szükség szerint az alperes új eljárás lefolytatására kötelezését. Vitatta az alperes jogértelmezését. Az adásvételi szerződés szerint csak az egyik ingatlan föld, így az alperes az adásvételi szerződés és az elfogadó jognyilatkozat érvényességi és hatályosulási feltételeknek való megfelelőségét helytelenül vizsgálta, a Földforgalmi törvény speciális rendelkezései ellenére a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) oszthatatlan szolgáltatásra (ún. dologösszeség) vonatkozó szabályait jogszabálysértően alkalmazta, nem vette figyelembe, hogy a Földforgalmi törvény rendelkezéseibe ütköző érvénytelenségi ok áll fenn. Sérelmezte, hogy az alperes nem hozott érdemi döntést az elővásárlási jog jogosultjának elfogadó nyilatkozata megtagadásáról, azt a határozat rendelkező része nem tartalmazza, csak az indokolása. Hangsúlyozta, hogy föld és más vagyontárgy dologösszességbe foglalása esetén a szakigazgatási szerv hatásköre hiányzik. Álláspontja szerint földnek nem minősülő ingatlan vonatkozásában arra a vagyontárgyra az eljárása a Földforgalmi törvény 1. § (1) bekezdése alapján nem terjedhet ki. A Földforgalmi törvény 5. § 17. és 21. pontja szerinti fogalmak alapján a társasházi lakásként nyilvántartott ingatlant nem lehet földnek minősíteni, így arra irányuló szerződés jóváhagyására az alperesnek nincs hatásköre. Hangsúlyozta, hogy a Földfogalmi törvény 19. § (5) bekezdése szerinti, egybefoglalt vételáron (dologösszesség földjogi fogalma) történő értékesítést a jogalkotó korlátozni kívánta, mert az elővásárlási jog gyakorlása megakadályozására bevett módszer volt, hogy több földet egybefoglalt vételáron kívántak eladni, holott azok nem képeztek gazdasági egységet. A Földforgalmi törvény 23. §-ának (l) bekezdése alapján is kérte a közigazgatási határozat jogszabálysértő voltának megállapítását, mivel az alperes az eljárásában jogszabályellenesen nem készített iratjegyzéket és jogszabályellenesen nem küldte meg az elfogadó nyilatkozatát a Kamarának állásfoglalás kiadása céljából, megsértve ezzel a Földforgalmi törvény 23. § (1)–(4) bekezdésének a rendelkezéseit. Hivatkozott továbbá arra, hogy az alperes megsértette a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló 2004. évi CXL. törvény (a továbbiakban: Ket.) 1. §-ának (1) bekezdésében, 2. §-ának (1)–(3) bekezdésében, 3. §-ának (l) és (2) bekezdésében, a 13. § (2) bekezdés n) pontjában, (3) és (6) bekezdésében, 50. §-ának (1) és (6) bekezdésében, valamint 71. §-ának (l) bekezdésében foglalt rendelkezéseket.
[8] Az alperes a védiratában kérte a kereset elutasítását és a felperes marasztalását a perköltségben. A határozatban foglalt indokokat fenntartotta.
[9] Az I. rendű alperesi érdekelt – csatlakozva az alpereshez – kérte a kereset elutasítását és a felperes perköltségben marasztalását. Kifejtette, hogy a teljes egybefoglalt vételárat kifizette, és a 2020. szeptember 24. napján kelt 215.209/3/2020.09.11. számú határozattal a tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték. Vitatta a felperes perbeli legitimációját, kereshetőségi jogának fennállását, mivel álláspontja szerint ez csak akkor lenne helytálló, ha a felperes érvényes jognyilatkozatot tett volna. A Kúria több ítéletében rámutatott, hogy pusztán az ügyféli minőség, az a tény, hogy valaki kap egy közigazgatási határozatot, még nem alapozza meg a perbeli legitimációt. Álláspontja szerint a felperes az adásvételi szerződésre érvénytelen, semmis jognyilatkozatot tett, mivel csak a földre vonatkozóan élt az elővásárlási jogával, így kereshetőségi joga a jognyilatkozat érvényes és hatályos voltának bizonyítására terjed. Álláspontja szerint a Ptk. lex generalis rendelkezései alkalmazandók abban a körben, hogy az elővásárlásra jogosult a vételi ajánlatot csak teljes egészében fogadhatja el, e tekintetben a Földforgalmi törvénynek nincs speciális rendelkezése. Ezt támasztja alá a 2/2009. (VI. 24.) PK vélemény (a továbbiakban: PK vélemény) 9. pontja is. Hangsúlyozta, hogy az adásvételi szerződés tárgyát képező két ingatlan egymással szomszédos, és nincsen szó rosszhiszemű joggyakorlásról. Előadta, hogy a K. …/4/A/1. hrsz.-ú ingatlan nem társasház, hanem tulajdonképpen egy olyan tanya, amelyen két lakóépület áll, az I. rendű alperesi érdekelt lakóépületében nincs is csak egy lakás, ezért nem is felel meg a társasházi követelményeknek. Rámutatott, hogy a felperes évekig tartó pereskedése megakadályozta az ingatlan felújításában, az ingatlanok évekig nem kerültek a nevére, ezért hitelt és egyéb támogatást nem tudott igénybe venni. A felperes polgári perben bizonyíthatná azt, hogy a dologösszességként való értékesítés az elővásárlási jog meghiúsulását célzó rosszhiszemű, tisztességtelen joggyakorlás lenne, ez azonban a közigazgatási per kereteit meghaladja. Álláspontja szerint a felperes nem kérheti a közigazgatási perrendtartásról szóló 2017. évi I. törvény (a továbbiakban: Kp.) 92. § (2) bekezdése szerint a határozat megsemmisítését, mivel ebben az esetben a hatósági ügy lezáratlan maradna, illetve jelen ügyben az értelmezhetetlen, mivel közérdekről nincs szó. Az alperes jogszerűen állapította meg, hogy a felperes nem teljes mértékben fogadta el a vételi ajánlatot magára nézve kötelezően.
[10] Az I. rendű alperesi érdekelt tájékoztatást adott a felperes közeli hozzátartozójáról, valamint arról, hogy az ingatlanok időközben a helyi építési szabályzat módosításával Mezőgazdasági Általános Tanyás (MÁT) övezetről Gazdasági Kereskedelmi és Szolgáltató (GKSZ) övezetté lettek átminősítve, ezáltal a beépíthetőség 3%-ról 30%-ra növekedett.
[11] Az I. rendű alperesi érdekelt rámutatott, hogy az adásvételi szerződés a dologösszesség sajátos esete. A szocialista állami tulajdon idején a tulajdonos a dolgozói részére külterületen szolgálati lakásokat létesített, amelyekhez földterületeket is biztosított. Az ingatlanokat a rendszerváltást közvetlenül megelőzően privatizálták. A II. rendű alperesi érdekelt a lakóingatlant 1984-ben vásárolta meg, majd a termőföldszerzés szabályainak kiterjesztését követően 1989. év végén, 1990. év elején megvásárolta az általa használt szántót is. A lakóingatlan, bár társasházi lakás, de nullás („0”-val kezdődő) hrsz.-ú külterületi ingatlan. A lakóingatlan és a szántó természetben egybefüggőek, az eladó a privatizáció előtt és azt követően is dologösszességként használta az ingatlanokat. A privatizáció, a tervezett értékesítés indokolta a külterületi lakóingatlanok (tanyák) társasházzá alakítását (önállóan forgalomképes ingatlanok).
[12] Az I. rendű alperesi érdekelt kifejtette, hogy a Földforgalmi törvény 19. § (5) bekezdése szerinti egybefoglalt vételáron történő értékesítés azt jelenti, hogy az egymással szomszédos vagy egy mezőgazdasági üzemközponthoz tartozó, több hrsz.-on nyilvántartott ingatlanok (tulajdoni hányadok) vételáraként egyetlen pénzösszeg, egyetlen vételár, ún. egybefoglalt vételár az ellenszolgáltatás. Az esetleges elővásárlási jogot gyakorló személy az önálló hrsz.-ú ingatlanokra, ingatlan tulajdoni hányadokra nem talál az adásvételi szerződésben vételárat, vételárrészt vagy értékmeghatározást. Az alperes által jóváhagyott adásvételi szerződés meghatározza a lakás és a szántó vételárát. A Földforgalmi törvény 19. § (5) bekezdéséből nem vonható le olyan következtetés, hogy az egybefoglalt vételár a több föld eladásának egyetlen közös értékesítési formája. Egyediesíteni kell, így álláspontja szerint K.-n számos esetben megtalálható külterületi ingatlanok dologösszességként történő értékesítése törvényes adásvételi forma. A szerződés érvénytelenségére vonatkozó felperesi hivatkozást teljes egészében alaptalannak tartja, az alperes mint mezőgazdasági igazgatási szerv, az adásvételi szerződés jóváhagyására rendelkezik hatáskörrel. Nyilvánvalóan tévesnek tartja azt a felperesi álláspontot, hogy kizárólag termőföld lehet az adásvételi szerződés tárgya, és az alperesnek nincs hatásköre a szerződés jóváhagyására. Nincs visszautasítási vagy eljárás megszüntetési ok, és a hatáskör hiányára vonatkozó eljárásjogi hiba sem merült fel. Rámutatott, hogy a Földforgalmi törvény 23/A. §-a nem volt hatályban a perbeli időszakban, a felperes által hivatkozott preambulum szövege is többször módosult. A közigazgatási perben pedig a felperes alappal nem hivatkozhat a szerződés érvénytelenségére.
[13] A II. rendű alperesi érdekelt a jogerős ítélet meghozatala előtt a perben nyilatkozatot nem tett, hivatalból való perbeállításáról az elsőfokú bíróság a jogerős ítéletben intézkedett.
A jogerős ítélet
[14] Az elsőfokú bíróság a 2021. december 9. napján meghozott 5.K.701.502/2020/37. számú jogerős ítéletében a felperes keresetét alaposnak értékelte, az alperes határozatát a külterület …/26. hrsz-ú ingatlan tekintetében megsemmisítette és az alperest új eljárás lefolytatására kötelezte, továbbá rendelkezett az ingatlan-nyilvántartást vezető szerv megkereséséről, hogy a …/26 hrsz-ú ingatlanról az I. rendű alperesi érdekelt tulajdonjogát törölje, egyidejűleg a II. rendű alperesi érdekelt tulajdonjogát eredeti jogcímen jegyezze vissza. Az ítélet indokolásában rögzítette, hogy az alperes hatáskörébe tartozott az adásvételi szerződés jóváhagyási eljárás során történő vizsgálata, mivel az annak tárgyát képező egyik ingatlan a Földforgalmi törvény 5. § 17. pontja alapján egyértelműen mezőgazdasági hasznosítású föld. Rögzítette továbbá, hogy a Földforgalmi törvény meghatározza a jóváhagyási eljárás egyes szakaszait, így az alperesnek már az eljárás első szakaszában értékelnie kellett volna azt a körülményt, hogy az adásvételi szerződésben dologösszességként értékesíteni kívánt ingatlanok közül csak az egyik tartozik a Földforgalmi törvény hatálya alá, ezért az adásvételi szerződés 7. pontjának utolsó mondata (amely szerint az 1. pontban megjelölt ingatlanokra az elővásárlási jog csak együttesen gyakorolható) miatt a jogszabályi előírások megsértése okán semmis szerződésnek minősül a föld tekintetében. Az adásvételi szerződés 2. pontja szerinti vételár meghatározás pedig a Földforgalmi törvény 19. § (5) bekezdése szerinti egybefoglalt vételáron történő értékesítésnek felel meg, amely csak akkor alkalmazható, ha a szerződés tárgyát képező ingatlanok a Földforgalmi törvény 5. § 17. pontja szerint mezőgazdasági hasznosítású földek. Ugyanakkor az adásvételi szerződés tárgyát képező egyik ingatlan társasházi lakásként nyilvántartott, ezért a két ingatlan dologösszességként, egybefoglalt vételáron történő értékesítésére vonatkozó szerződési kikötés jogszabályi rendelkezésbe ütközik. Az elsőfokú bíróság megállapította, hogy ezt a hibát az alperes nem vette figyelembe, az I. rendű alperesi érdekeltről jegyzéket készített és a Kamara támogató állásfoglalása alapján az adásvételi szerződést az I. rendű alperesi érdekelttel hagyta jóvá. Rámutatott, hogy az alperesnek fel kellett volna ismernie, hogy a Földforgalmi törvény 23. § (1) bekezdés a) pontja szerinti megtagadási ok áll fenn, ezért – mindenféle további eljárási cselekmény foganatosítása nélkül – az adásvételi szerződés jóváhagyásának megtagadásáról kellett volna 15 napon belül döntést hoznia. Az elsőfokú bíróság e körben a keresetet megalapozottnak értékelte, ezért a kereset további indokainak érdemi vizsgálatát mellőzte. A megismételt eljárásra iránymutatásként előírta, hogy az alperesnek abból kell kiindulnia a jóváhagyási eljárásban, hogy az adásvételi szerződés semmissége miatt annak jóváhagyását – kizárólag a föld vonatkozásában – meg kell tagadnia.
A felülvizsgálati kérelem
[15] A jogerős ítélettel szemben az I. rendű alperesi érdekelt terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben kérte annak hatályon kívül helyezését és a felperes keresetének az elutasítását. A felülvizsgálati kérelem indokaként hivatkozott arra, hogy a jogerős ítélet sérti a Földforgalmi törvény 19. § (5) bekezdését és 23. § (1) bekezdését. Kifejtette, hogy a Földforgalmi törvény 19. § (5) bekezdése az adásvételi szerződés megkötésének napján több föld egybefoglalt vételáron történő eladására vonatkozó rendelkezést tartalmazott. Ennek Kúria általi értelmezésére az egy mezőgazdasági üzemközponthoz tartozás körében már sor került, azonban arra nincs kúriai döntés, hogy feltétlenül semmis-e az az adásvételi szerződés, amely a Ptk. dologösszességre vonatkozó rendelkezései alapul vételével egybefoglalt vételáron értékesít földet és valamely más – földnek nem minősülő ingatlant – pl. major, présház, lakóház, udvar. Előadta, hogy … megyében például a tanyasias övezetek nagy részén a faluszéli utcák általában úgy néznek ki, hogy az udvar hátsó része már külterületnek minősül, azonban egybekerítve használják és adott esetben értékesítik azokat. Hangsúlyozta, hogy lehetnek olyan esetek, élethelyzetek, amikor az eladó érdekében áll egy ilyen jogügylet, és nem az elővásárlási jog kijátszása a cél, hanem valamely méltányolandó jogos érdek. Álláspontja szerint az alperes és a bíróság nem veheti át a jogalkotó szerepét, a Földforgalmi törvény pedig meghatározza, hogy milyen szintű jogszabálysértés éri el a semmisség szintjét. Kiemelte, hogy a Földforgalmi törvény 19. § (5) bekezdése nem a perbeli esetet szabályozza, így álláspontja szerint jogszabálysértő a jogerős ítélet azon leegyszerűsítése, hogy ezen rendelkezésbe „ütközik” jelen perbeli szerződés, ezért mindenképpen semmis.
[16] Az I. rendű alperesi érdekelt hivatkozott továbbá az egységes kúriai ítélkezési gyakorlat sérelmére, amely a Földforgalmi törvény 23. § (1) bekezdését értelmezve az észszerűség talaján állva arra a megállapításra jutott, hogy egy esetleges rossz, hibás elővásárlói elfogadó nyilatkozat nem szolgálhat az eredeti adásvételi szerződés megtagadása alapjául.
[17] Az I. rendű alperesi érdekelt hivatkozott továbbá a Kúria perbeli legitimációval kapcsolatban kifejtett töretlen gyakorlatának megsértésére (Legfelsőbb Bíróság Pfv.X.21.861/2003., BH 2005.10.358). Álláspontja szerint a felperes kereshetőségi joga akkor állna fenn, ha a felperes érvényes jognyilatkozatot tett volna, s a Kúria több ítéletében rámutatott, hogy pusztán az ügyféli minőség, az a tény, hogy valaki kap egy közigazgatási határozatból, még nem alapozza meg a perbeli legitimációt. Álláspontja szerint a felperes önhatalmúan egy dologösszességként, egybefoglalt vételáron megkötött adásvételi szerződésre érvénytelen, semmis jognyilatkozatot tett, amikor csak a földre vonatkozóan élt az elővásárlási jogával, így kereshetőségi joga is csak abban a körben áll fenn, hogy bizonyítsa a jognyilatkozat érvényességét és hatályosságát. Nem méltányolható, hogy megpróbálja elérni a jóváhagyás megtagadását azért, hogy egy ismételt kifüggesztésnél majd jogszerű nyilatkozatot tehessen. Álláspontja szerint a Ptk. lex generalis rendelkezései alkalmazandóak abban a körben, hogy az elővásárlásra jogosult a vételi ajánlatot csak teljes egészében fogadhatja el. Ebben a körben a Földforgalmi törvénynek nincsen speciális rendelkezése. Álláspontja alátámasztásaként hivatkozott a PK vélemény 9. pontjában foglaltakra.
[18] Az I. rendű alperesi érdekelt hangsúlyozta, hogy miként azt a közigazgatási perben is bizonyította, az adásvételi szerződés tárgyát képező két ingatlan szomszédos egymással, a K. …/4/A/1 helyrajzi számú ingatlan tulajdonképpen nem társasház, hanem egy olyan tanya, amelyen két lakóépület áll. Megismételte a keresetlevélben tett hivatkozását, miszerint az ingatlan felújításának, komfortosabbá tételét a felperes a perlekedéssel megakadályozza. Ismételten hangsúlyozta azt is, hogy a felperes nem kérhette a határozat megsemmisítését, mivel ebben az esetben egy lezáratlan hatósági ügy maradna, közérdek hiányában a Kp. 92. § (2) bekezdése jelen perben alkalmazhatatlan, illetve értelmezhetetlen.
[19] Kifejtette továbbá, hogy a mezőgazdasági igazgatási szerv az adásvételi szerződés jóváhagyásáról dönt, nem az egyes személyekről, vevőkről, elővásárlókról. A hatósági döntés tárgya az adásvételi szerződés jóváhagyása, ez van összhangban a Földforgalmi törvény 23. § (1) bekezdésében és a 30. § (2) bekezdésében foglalt törvényi rendelkezésekkel és szóhasználattal. Ennek megfelelően az alperes jogszerű döntést hozott. Rámutatott, hogy az alperes vizsgálta a felperesi jognyilatkozatot, arról megállapította, hogy nem jogszerű, mivel a felperes nem fogadta el a vételi ajánlatot teljes mértékben magára nézve kötelezően, a dologösszesség elemeiből pedig nem válogathat. Előadta, hogy teljességgel alaptalannak tartja a felperes azon okfejtését és logikáját, amelyet a közzétételi formanyomtatványból vezet le.
[20] A felperes a felülvizsgálati ellenkérelmében kérte a jogerős ítélet hatályában fenntartását a Kp. 121. § (2) bekezdése alapján, továbbá az alperesi érdekelt kötelezését a felülvizsgálati eljárás költségeinek a megfizetésére. Álláspontja szerint a jogerős ítéletben az elsőfokú bíróság a tényállást helyesen állapította meg, jogi következtetései helyesek, az alkalmazott jogszabályok értelmezése is megfelelő. Az alperesi érdekelt értelmezésének elfogadása a jogalkalmazó számára a jövőben abszurditáshoz vezető mérlegelési lehetőséget teremtene, amellyel a jogalkalmazó közigazgatási szerv és közigazgatási bíróság a jövőben átveheti a jogalkotó szerepét, és a Földforgalmi törvénynek a több föld egybefoglalt vételárára vonatkozó speciális, különös rendelkezése helyett a termőföldnek más vagyontárggyal való dologösszességbe foglalása esetén azt kellene vizsgálni, hogy lehet-e és ha igen, milyen tartalommal kivételt tenni a Földforgalmi törvény 19. § (5) bekezdésében foglalt rendelkezés alól. Hangsúlyozta, hogy a jogerős ítéletben megjelenő jogértelmezés szolgálja a jogszabály céljának megfelelő ítélkezési gyakorlat megerősítését.
[21] Az alperes és a II. rendű alperesi érdekelt a felülvizsgálati eljárás során felülvizsgálati ellenkérelmet nem terjesztett elő, nyilatkozatot nem tett.
A Kúria döntése és jogi indokai
[22] Az I. rendű alperesi érdekelt felülvizsgálati kérelme – a következők szerint – alapos.
[23] A Kúria a 3. sorszámú végzésében a felülvizsgálati kérelmet a Kp. 118. § (1) bekezdés a) pontjának aa) alpontjában meghatározott ok alapján befogadta, ezt követően a jogerős ítéletet a Kp. 115. § (2) bekezdése folytán alkalmazandó 108. § (1) bekezdésének, továbbá a Kp. 120. § (5) bekezdésének megfelelően a felülvizsgálati kérelem és a felperes felülvizsgálati ellenkérelme keretei között, a rendelkezésre állt iratok és bizonyítékok alapján vizsgálta felül. Ennek során megállapította, hogy az elsőfokú bíróság a megállapított tényállásból az irányadó jogszabályi rendelkezések alkalmazásával részben okszerűtlen jogi következtetést vont le. Az I. rendű alperesi érdekelt felülvizsgálati érveivel és a felperes ellenérveivel összefüggésben a Kúria a következőket emeli ki.
[24] A Kúria nem fogadta el az I. rendű alperesi érdekeltnek a felperes perbeli legitimációja hiányával kapcsolatos érvelését. Az elsőfokú bíróság a jogerős ítélet [71] pontjában helytállóan rögzítette, hogy a felperes kereshetőségi joga nem tehető kétségessé, a Kúria Kfv.IV.37.066/2019/3. számú végzése alapján a Fővárosi Törvényszék mint másodfokú bíróság által meghozott 11.Kf.650.417/2019/8. számú ítéletből erre nézve okszerű következtetést vont le. Az I. rendű alperesi érdekelt álláspontjával szemben jelen perbeli ügyben a felperes nem pusztán ügyféli minőségére alapította a perbeli legitimációját, a peres eljárás során saját elfogadó nyilatkozatának jogszerűségét kívánta bizonyítani és ebből fakadó jogait érvényesíteni.
[25] A Kúria nem adott helyt a dologösszességként, egybefoglalt vételáron megkötött adásvételi szerződés tekintetében a Ptk. rendelkezéseire alapított I. rendű alperesi érdekelti hivatkozásoknak. Miként azt az elsőfokú bíróság a jogerős ítéletében kifejtette, több ingatlan dologösszességéként történő értékesítésére alapesetben valóban a Ptk. és a PK vélemény az irányadó. Az alperes határozatának alapjául szolgáló adásvételi szerződés tárgyát egyrészről mezőgazdasági hasznosítású föld képezi, ami megalapozza a Földforgalmi törvény rendelkezéseinek alkalmazását és az alperes mezőgazdasági igazgatási szervként való eljárását. Az alperes tehát nem lépte túl a hatáskörét azzal, hogy az adásvételi szerződést a Földforgalmi törvény rendelkezései alapján megvizsgálta. Az elsőfokú bíróság ezáltal arra is helyesen mutatott rá, hogy a Földforgalmi törvény speciális rendelkezései alapján kellett eljárni.
[26] Az I. rendű alperesi érdekelt megalapozottan sérelmezte az adásvételi szerződés Földforgalmi törvény 19. § (5) bekezdésébe való ütközésén alapuló semmisség jogerős ítélet szerinti megállapítását. A Kúria helytállónak értékelte az elsőfokú bíróság azon megállapítását, hogy az adásvételi szerződés 2. pontja szerinti vételár meghatározása a Földforgalmi törvény 19. § (5) bekezdése szerinti egybefoglalt vételáron történő értékesítésnek felel meg, ugyanakkor arra nézve már nem kellően megalapozott következtetést vont le, hogy a Földforgalmi törvény 23. § (1) bekezdés a) pontja szerinti megtagadási ok áll fenn, mivel az adásvételi szerződés tárgyát képező egyik ingatlan társasházi lakásként nyilvántartott, így nem minősül a Földforgalmi törvény 5. § 17. pontja szerinti mezőgazdasági földnek.
[27] A Földfogalmi törvény adásvételi szerződés megkötésekor hatályos 5. § 17. pontja meghatározta a mező-, erdőgazdasági hasznosítású föld fogalmát, 5. § 21. pontja a pedig a mezőgazdasági üzemközpont fogalmát, a 19. § (5) bekezdése pedig úgy rendelkezett, hogy „Több föld egybefoglalt vételáron történő eladására akkor kerülhet sor, ha azok egymással szomszédosak vagy egy mezőgazdasági üzemközponthoz tartoznak.” Nem hagyható azonban figyelmen kívül, hogy a Földforgalmi törvény az egybefoglalt vételáron történő eladás feltételeként egymással szomszédos földeket vagy egy üzemközponthoz tartozó földeket nevesít, amely fogalmakat a Földforgalmi törvény rendelkezéseivel összhangban kell értelmezni.
[28] A Kúria hangsúlyozza, hogy a Földforgalmi törvény 3. § (1) bekezdése értelmében – ha a Földforgalmi törvény másként nem rendelkezik – a tanyára a földre vonatkozó rendelkezéseket kell alkalmazni. Ez a tárgyi adásvételi szerződés vonatkozásában kiemelt jelentőséggel bír, mivel az adásvételi szerződés tárgyát képező ingatlanok Mezőgazdasági Általános Tanyás (MÁT) övezetben helyezkedtek el, s bár a lakóingatlan társasházzá minősítése megtörtént, de az változatlanul külterületi ingatlan, amelyet – az I. rendű alperesi érdekelt előadása szerint – az eladó a természetben azzal egybefüggő szántóval dologösszességként használt. Az I. rendű alperesi érdekelt a peres eljárásban hivatkozott ugyan e speciális társasházi lakás tanya jellegére, azonban ezt a körülményt az elsőfokú bíróság a jogerős ítéletében nem vizsgálta. A jogerős ítélet mindössze azt rögzíti, hogy az adásvételi szerződést a szerződő felek föld és társasházi lakás dologösszességként történő értékesítésére kötötték meg, s a társasházi lakásként nyilvántartott ingatlan nem minősül a Földforgalmi törvény 5. § 17. pontja szerinti mezőgazdasági hasznosítású földnek. A jogerős ítélet indokolása azonban arra már nem terjed ki, hogy a Földforgalmi törvény 5. § 25. pontja szerinti tanya („a település külterületén fekvő, legfeljebb 1 hektár nagyságú olyan földrészlet, amelyhez a föld mellett növénytermesztés és állattenyésztés, továbbá az ezekkel kapcsolatos termékfeldolgozás és terméktárolás céljára létesített lakó- és gazdasági épület, illetve ilyen épületcsoport is tartozik vagy az olyan földrészlet, amely az ingatlan-nyilvántartásban tanyaként szerepel”) fogalmának az ingatlannyilvántartásban külterületi társasházi lakásként felvett ingatlan a ténylegesen betöltött funkciója alapján megfelelt-e.
[29] A Kúria utal arra, hogy eltérő tényállású ügyben már vizsgálta az ingatlan-nyilvántartás közhitelességét, s a Kfv.V.35.649/2021/6. számú ítéletében rámutatott arra, hogy az ingatlan-nyilvántartás a bejegyzett jogok, stb. tekintetében közhiteles nyilvántartás, ugyanakkor azon adat, amelyre a közhitelessége nem áll fenn, bizonyítással megdönthető, emellett az ingatlan-nyilvántartás közhitelességének terjedelmére nézve rögzítette, hogy „A művelési ág mint adat nem közhiteles”.
[30] Az I. rendű alperesi érdekelt az adásvételi szerződéssel érintett külterületi ingatlan tanyasias jellegére hivatkozott, azonban annak vizsgálata nem történt meg. A társasház kialakításával egyidejűleg a lakóingatlan belterületbe vonására nem került sor, az ingatlannyilvántartásban külterületi társasházi lakásként felvett ingatlanról pedig az ingatlannyilvántartás adatai alapján nem állapítható meg, hogy ténylegesen társasházi lakás vagy tanya funkciót tölt be. E vizsgálat hiánya az ügy érdemi megítélését befolyásolja. A szántó szomszédjában fekvő külterületi társasházi lakás tényleges funkciójának feltárása a tényállás tisztázása körébe tartozó kérdés, az nem tekinthető a Földforgalmi törvény 19. § (5) bekezdésében foglalt rendelkezés alóli – jogalkotó által nem szabályozott – kivételnek, azáltal jogalkalmazói jogalkotásnak sem. A Földforgalmi törvény egyértelmű szabályozást tartalmaz arra nézve, hogy a tanyára – a Földforgalmi törvény eltérő rendelkezése hiányában – a földre vonatkozó szabályokat kell alkalmazni. Ez pedig szükségessé teszi annak tisztázását, hogy az adásvételi szerződés tárgyát képező lakóingatlan tanya funkciót tölt-e be. Ennek hiányában megalapozottan nem állapítható meg az adásvételi szerződés semmissége.
[31] A Kúria összességében úgy értékelte, hogy megalapozott az I. rendű alperesi érdekelt azon érvelése, hogy az alperes által jóváhagyott adásvételi szerződés tárgyát képező dologösszesség tekintetében nem annak van jelentősége, hogy az egyik ingatlan föld, a másik pedig társasházi lakás. E körben az I. rendű alperesi érdekelt helyesen hivatkozott arra, hogy „0”-val kezdődő helyrajzi számú, azaz külterületi „társasház”-ról van szó, amely körülmény nem hagyható figyelmen kívül. A Kúria rámutat arra, hogy a társasházakra jellemző belterületi fekvéstől eltérően jelen perbeli esetben külterületen lévő, mezőgazdasági földdel szomszédos, atipikus társasházi lakásról van szó. Egy ilyen ingatlan speciális jellege folytán elsődlegesen a sajátosságokat kell vizsgálni, így azt, hogy ténylegesen bír-e olyan funkciókkal, amelyek alapján társasházi lakásként való nyilvántartása ellenére a valóságban tanya funkciót tölt be, egy gazdasági egységet képezve a mellette fekvő földdel, azaz ténylegesen tanyaként tekintendő. Ennek vizsgálata során annak is jelentősége van, hogy az adásvételi szerződés megkötésekor a külterületi „társasház” a helyi építési szabályzat szerinti Mezőgazdasági Általános Tanyás (MÁT) övezetbe tartozott. Ezeket a körülményeket az elsőfokú bíróság nem vizsgálta, a társasházi lakásnak kizárólag az ingatlan-nyilvántartási megnevezését tartotta szem előtt.
[32] A fentiekre figyelemmel a Kúria az elsőfokú bíróság ítéletét a Kp. 121. § (1) bekezdés a) pontja alapján hatályon kívül helyezte, és az elsőfokú bíróságot új eljárás lefolytatására és új határozat hozatalára utasította.
[33] Az új eljárásban az elsőfokú bíróságnak vizsgálni kell, hogy az adásvételi szerződés tárgyát képező külterületi társasházi lakás az eladáskor tanya funkciót töltött-e be, ezáltal a tanyára vonatkozó szabályok alkalmazandók-e rá. Ennek megállapításával hozható megalapozott döntés arról, hogy több föld egybefoglalt vételáron történő eladásának szabályai alkalmazandóak-e, ezáltal a Földforgalmi törvény rendelkezései alapján volt-e jogszerű lehetőség az adásvételi szerződés egybefoglalt vételáron történő megkötésére és az ilyen tartalmú szerződés hatóság általi jóváhagyására.
(Kúria Kfv.I.37.241/2022/9.)
