I. Közeli hozzátartozók közötti tulajdonjog átruházásához a Földforgalmi tv. 13. § (5) és (6) bekezdésében rögzített nyilatkozatok megtétele szükséges az abban foglalt feltételek fennállta esetén.
II. A mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyásához nem kötött szerződés esetén az ingatlanügyi hatóság a Földforgalmi tv. 61. §-a alapján köteles vizsgálni, hogy a szerződés Földforgalmi tv. szerinti szerzési korlátozásokba, tilalomba ütközik-e, ebben az esetben az ingatlanügyi hatóság az okirat nyilvánvaló érvénytelensége esetére irányadó szabályok szerint jár [2013. évi CXXII. törvény (Földforgalmi tv.) 13. § (1), (5), (6) bek., 61. §; 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 44. §, 51. § (1) bek.].
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] A felperesek házastársak. A II. rendű felperes mint ajándékozó és az I. rendű felperes mint megajándékozott 2021. december 30-án ajándékozási szerződést kötöttek a szántó megjelölésű ingatlan ½-ed tulajdoni illetőségére. A felperesek 2022. január 11-én tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmet terjesztettek elő az alperesnél ajándékozás jogcímen az I. rendű felperes javára.
[2] Az alperes a tulajdonjog bejegyzése iránti eljárásban a beadvány vizsgálata során megállapította, hogy a benyújtott ajándékozási szerződés nem tartalmazta a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Földforgalmi tv.) 13. § (5) bekezdésében foglalt nyilatkozatot, továbbá az ajándékozási szerződésben az ajándékozó neve tévesen került feltüntetésre, ezért felhívta az I. rendű felperest, hogy az ajándékozási szerződést egészítse ki a Földforgalmi tv. 13. § (5) bekezdésében foglaltakkal és korrigálja az ajándékozó nevét.
[3] Az ajándékozási szerződést szerkesztő ügyvéd 2022. január 26-án érkezett beadványában a hiánypótlási felhívásnak csak részben tett eleget, az ajándékozó névelírását kijavította, a Földforgalmi tv. 13. § (5) bekezdése szerinti nyilatkozattal azonban a szerződést nem egészítette ki. Arra hivatkozott, hogy a tulajdonjog bejegyzéssel érintett ajándékozási szerződés létrejötte időpontjában még nem lépett hatályba a Földforgalmi tv. 13. § (5) és (6) bekezdése, ekként – figyelemmel a jogalkotásról szóló 2010. évi CXXX. törvény (a továbbiakban: Jat.) 15. § (1) bekezdésére is – a 2022. január 1-jén hatályba lépő jogszabályi rendelkezést nem lehetett a hatályba lépése előtt létrejött szerződésre alkalmazni.
[4] Az alperes 2022. március 8-án kelt 200.565/3/2022. számú végzésével az eljárást az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.) 40. § (1) és (4) bekezdése, az annak végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (a továbbiakban: Inytv. Vhr.) 79. §-a és az általános közigazgatási rendtartásról szóló 2016. évi CL. törvény (a továbbiakban: Ákr.) 47. § (1) bekezdés b) pontja alapján megszüntette.
[5] A végzéssel szemben a felperesek terjesztettek elő keresetet kérve annak megváltoztatását és a tulajdonjog bejegyzését. Kifejtették, hogy a Földforgalmi tv. 13. § (5) és (6) bekezdése a 2021. évi CL. törvény 78. § (3) bekezdésével 2022. január 1-jén lépett hatályba, a jogszabály hatályba léptetése nem volt visszamenőleges hatályú, és a Jat. 15. § (1) bekezdése szerint jogszabály rendelkezéseit csak a hatályba lépését követően keletkezett tényekre és jogviszonyokra kell alkalmazni. Ezért a 2021. december 30-án megkötött szerződés nem tartalmazhatta a Földforgalmi tv. 13. § (5) és (6) bekezdése szerinti nyilatkozatokat.
[6] Az eljárt bíróság a felperesek keresetét alaposnak találta és az alperes végzését megsemmisítette, az alperest új eljárásra kötelezte. Az ítélet indokolása szerint az alperes mint ingatlanügyi hatóság a Földforgalmi tv. 61. §-ára figyelemmel kizárólag a nyilvánvaló érvénytelenség esetén alkalmazhat jogkövetkezményt, ugyanis a Földforgalmi tv. 62. § (1) bekezdésében rögzített, szerzési feltételek, korlátozások, vállalások és tilalmak betartása, ellenőrzése a mezőgazdasági igazgatási szerv feladata. Ebből következően, az alperesnek nem tartozik hatáskörébe a Földforgalmi tv. teljes körű alkalmazása. Az eljárt bíróság a rendelkezésére álló adatok alapján azt állapította meg, hogy az alperes nem a nyilvánvaló érvénytelenség körében számára egyedül lehetséges vizsgálatot folytatta le. Az alperes a tényállást nem tisztázta megfelelően, mivel nem derül ki sem a döntéséből, sem az ajándékozási szerződésből, de a felek perben tett nyilatkozatából sem, hogy a Földforgalmi tv. 13. § (5) vagy (6) bekezdés első fordulatában szereplő feltétel fennállt-e, azaz a II. rendű felperes a Földforgalmi tv. alapján szerezte-e meg a földet és a föld megszerzésekor tett-e a 13. § (1) bekezdése szerinti nyilatkozatot. Ezen feltétel ismeretének hiányában az alperes a megelőző eljárásban a tényállást nem tisztázta, és azt sem vizsgálta, hogy a Földforgalmi tv. 13. § (1) bekezdésben szereplő előfeltételt – amire a 13. § (5) és (6) bekezdés visszautal – a Földforgalmi tv. 36. § (1) bekezdés d) pontja esetében lehet-e alkalmazni. Az ítélet indokolása szerint a Földforgalmi tv. 13. § (1) bekezdése kifejezetten kizárja a közeli hozzátartozók esetében a 13. § (1) bekezdésben szereplő nyilatkozatok számonkérhetőségét.
[7] Az ítélettel szemben az alperes részéről benyújtott felülvizsgálati kérelemre eljárt Kúria Kfv.II.37.842/2022/5. számú végzésével az elsőfokú bíróság ítéletét hatályon kívül helyezte és a bíróságot új eljárás lefolytatására és új határozat hozatalára utasította. Az új eljárásra adott iránymutatásában előírta, hogy a közigazgatási bíróságnak a döntését a felperes kereseti kérelme korlátai között kell meghozni, kivéve, ha a Kp. 85. § (3) bekezdésében foglalt hivatalbóli vizsgálat szükséges. A hivatalbóli vizsgálat szükségességének indokairól azonban számot kell adnia ítéletében.
A megismételt eljárásban hozott jogerős ítélet
[8] A törvényszék ítéletével az alperes végzését megsemmisítette és az alperest új eljárásra kötelezte.
[9] Tényként rögzítette, hogy a felperesek házastársak, így a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 8:1. § (1) bekezdése szerinti közeli hozzátartozók.
[10] A Földforgalmi tv. 36. § (1) bekezdés c) és d) pontja szerint nem kell a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása a föld tulajdonjogának ajándékozás jogcímén történő átruházásához, továbbá a közeli hozzátartozók közötti tulajdonjog átruházáshoz.
[11] A Kp. 85. § (3) bekezdés c) pontja alkalmazásával vizsgálta a Földforgalmi tv. 61. §-ában biztosított hatáskört, továbbá a Földforgalmi tv. 13. §-ának rendelkezéseit. Rámutatott, hogy a jogalkotó a Földforgalmi tv. 13. § (5) és (6) bekezdéseinek vizsgálatát, ezzel kapcsolatban a 62. § alkalmazását a mezőgazdasági igazgatási szerv hatáskörébe utalta. Az alperes ingatlanügyi hatóság, ezért kizárólag a Földforgalmi tv. 61. §-a szerinti vizsgálatot folytathatta le jogszerűen.
[12] A szerzési feltételeket, korlátozásokat, vállalásokat és tilalmak betartását a 62. § (1) bekezdése szerint az alperes nem vizsgálhatta, kizárólag az okirat nyilvánvaló érvénytelensége esetére irányadó szabályok szerinti járhatott el.
[13] Elemezte azt is, hogy hatályosulhat-e, vagyis bejegyezhető-e a tulajdonjog egy olyan ajándékozási szerződés alapján, amely nem tartalmazta az ingatlan-nyilvántartási kérelem benyújtásának időpontjában hatályos Földforgalmi tv. 13. § (5) és (6) bekezdése szerinti jognyilatkozatokat.
[14] E körben kifejtette, hogy a Kúria következetes ítélkezési gyakorlata ismeretében az alperesnek a kérelem beadásakor hatályos jogszabályok alapján kellett eljárnia. Ugyanakkor az eljárásra irányadó szabályokon túlmutató intézkedéseket tett és helytelen jogkövetkeztetésre jutott.
[15] Az ingatlanügyi hatóság vizsgálódási lehetősége jóval szűkebb, mint amit az alperes a megelőző eljárásban magának vindikált. A KGD 2017.42. számú eseti döntésre hivatkozással hangsúlyozta, hogy a földhivatal a bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak is csak az alaki vagy tartalmi hiányosságát teheti vizsgálat tárgyává, az abban szereplő tények megalapozottságát nem. Mint ahogyan az ingatlan-nyilvántartási eljárásban a hatóság a benyújtott okirat polgári jogi érvényessége körében sem jogosult vizsgálódni (KGD 2013.17.).
[16] Kiemelte azt is, hogy el kell egymástól határolni a magánjogi és az Inytv. 51. § (1) bekezdése szerinti érvénytelenséget, valamint a bejegyzéshez szükséges formai kellékek meglétét. Az érvénytelenség akkor nyilvánvaló, ha ez a tény önmagában az okiratból megállapítható. Ugyanakkor a Fölforgalmi tv. 13. § (5) és (6) bekezdése többes feltételt tartalmaz, olyan feltételrendszert, amiben az első tagmondatban szereplő feltétel előfeltétele a többi nyilatkozat megtételének.
[17] Sem az alperes döntéséből, sem a szerződésből, sem a felek nyilatkozatából nem derül ki, hogy a II. rendű felperes a Földforgalmi tv. alapján szerezte-e meg a földet és annak megszerzésekor tett-e az (1) bekezdés szerinti nyilatkozatot. Ezen ismeretek hiányában a bíróság csak azt tudta megállapítani, hogy az alperes a megelőző eljárásban a tényállást nem tisztázta megfelelően.
[18] Azt sem vizsgálta meg, hogy a 13. § (1) bekezdésében szereplő előfeltételt a Földforgalmi tv. 36. § (1) bekezdés d) pontja esetén nem lehet alkalmazni.
[19] Azt azonban meg tudta állapítani, hogy az ingatlanügyi hatóság olyan jogkört gyakorolt, amely a mezőgazdasági igazgatási szerv hatáskörébe tartozik. Az alperes nem a nyilvánvaló érvénytelenség körében számára egyedül lehetséges vizsgálatot folytatta le, a tényállást nem tisztázta megfelelően és olyan következményt alkalmazott, amelynek a feltételei nem álltak fenn. Ennek hiányában a döntése arról, hogy nem bírálja el a bejegyzési kérelmet, nem jogszerű.
[20] Mindezek alapján a törvényszék az alperes döntését megsemmisítette és az alperest új eljárás lefolytatására kötelezte. Az új eljárásra előírta az alperesnek az I. rendű felperes tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmének akkénti megvizsgálását, hogy a 2022. január 11-én hatályos jogszabályok alapján bírálja el a kérelmet. Kimondta, hogy a Földforgalmi tv. 61. §-a alapján kizárólag az okirat nyilvánvaló érvénytelensége esetére irányadó szabályok alapján folytathat le vizsgálatot. Ezzel összefüggésben az Inytv. 51. §-a szerint, ha nyilvánvaló érvénytelenséget állapít meg, a bejegyzés iránti kérelmét el kell utasítania. Az új eljárásban azt lehet vizsgálnia a hatóságnak, hogy a benyújtott okirat vonatkozásában fennáll-e nyilvánvaló érvénytelenség esete.
[21] A Földforgalmi tv. 13. § (1) bekezdése szerinti tulajdonszerzési jogosultság feltétele nem vonatkozik a 36. § (1) bekezdés d) pontjában foglalt esetre, azaz a közeli hozzátartozók közötti tulajdonjog átruházás esetére, aminek alkalmazása és értelmezése nem az alperes, hanem a mezőgazdasági igazgatási szerv hatáskörébe tartozó kérdés. Amennyiben a Földforgalmi tv. 13. § (1) bekezdését a közeli hozzátartozók közötti tulajdonjog átruházása esetére nem lehet alkalmazni, nem alkalmazhatóak a 13. § (5) és (6) bekezdései sem ezekre az esetekre. Az Inytv. 51. § (1) bekezdésében foglaltak hiányában a bejegyzés iránti kérelmet elutasítani nem lehet. Ami a vezetéknév hosszú, avagy rövid magánhangzó írásmódját illeti, az nem tartozik a nyilvánvaló érvénytelenség körébe.
A felülvizsgálati kérelem
[22] Az alperes felülvizsgálati kérelmében a közigazgatási perrendtartásról szóló 2017. évi I. törvény (a továbbiakban: Kp.) 121. § (1) bekezdés a) pontja alapján a törvényszék ítéletének részben vagy egészben történő hatályon kívül helyezését és szükség esetén az eljárt bíróság új eljárás lefolytatására és új határozat hozatalára utasítását indítványozta.
[23] Véleménye szerint az eljárt bíróság tévesen vonta le azt a következtetést, hogy ha a Földforgalmi tv. 13. § (1) bekezdését a közeli hozzátartozók között megkötött tulajdonjog átruházására nem lehet alkalmazni, akkor ezekre az esetekre nem alkalmazható a 13. § (5) és (6) bekezdése sem. Álláspontja szerint az (5) és (6) bekezdések az (1) bekezdés kivételének kivételét jelentik. Ugyanis, ha az abban foglalt feltételek fennállnak, akkor a tulajdonjogot átruházó közeli hozzátartozójának mint tulajdonjogot szerzőnek a kötelessége a szerződésben megtenni az abban előírt vállalásokat.
[24] A bejegyzési kérelem elbírálása során nem maradhatnak figyelmen kívül a személyes használatra vonatkozó nyilatkozatok, mert az ingatlanügyi hatóság nem kerülhetne abba a helyzetbe, hogy megállapíthassa, hogy a szerződés a Földforgalmi tv. 61. §-ában is rögzített szerzési korlátozásba vagy tilalomba ütközik-e vagy sem. A bírósági iránymutatás egyúttal azt is jelentené, hogy valójában nem lenne olyan eset, amire alkalmazni lehet a Földforgalmi tv. 13. § (5) és (6) bekezdését. Ez pedig a szabályozás kiüresítésének jogkövetkezményével járna.
[25] Habár a tulajdonátruházási szerződésben vállalni kell a Földforgalmi tv. 13. § (5) és (6) bekezdése szerinti kötelezettségeket, az ingatlanügyi hatóság a jogszabályváltozásra való felkészülési és a bejegyzési kérelem benyújtására a hatályba lépéstől számított idő rövidségére tekintettel hiánypótlást bocsátott ki. Miután a hiányok pótlására nem került sor, jogszerű volt az eljárás megszüntetése.
[26] Egyidejűleg hivatkozott arra is, hogy a jogerős ítélet jogkérdésben eltér a Kúria Kfv.IV.38.044/2017/9. számú ítélete indokolásának [33] bekezdésében foglaltaktól, amely kimondta, hogy az ingatlanügyi hatóság jogosult és köteles a szerződés Földforgalmi tv. 61. § rendelkezése szerint releváns szerzési korlátozásba és tilalomba ütközést feltárni.
A Kúria döntése és jogi indokai
[28] Az alperes felülvizsgálati kérelme – az alábbiak szerint – alapos.
[29] A felülvizsgálati eljárás kereteit a Kp. 115. § (2) bekezdése folytán alkalmazandó Kp. 108. § (1) bekezdése értelmében a felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem jelöli ki. A Kp. 120. § (5) bekezdésére figyelemmel a felülvizsgálati eljárásban bizonyítás felvételének nincs helye, a Kúria a felülvizsgálati kérelem elbírálása során a jogerős határozat meghozatalakor rendelkezésre álló iratok és bizonyítékok alapján dönt.
[30] Elöljáróban a Kúria rögzíti, hogy egy megismételt eljárásban hozott ítélet képezte a felülvizsgálat tárgyát. A megismételt eljárásra adott iránymutatás az elsőfokú bíróságot köti.
[31] A Kúria Kfv.II.37.842/2022/5. számú végzésével az elsőfokú bíróság ítéletét hatályon kívül helyezte és a bíróságot új eljárás lefolytatására és új határozat hozatalára utasította. Az új eljárásra adott iránymutatásában előírta, hogy a közigazgatási bíróságnak a döntését a felperes kereseti kérelme korlátai között kell meghozni, kivéve, ha a Kp. 85. § (3) bekezdésében foglalt hivatalbóli vizsgálat szükséges. A hivatalbóli vizsgálat szükségességének indokairól azonban számot kellett adnia ítéletében.
[32] A jogerős ítélet ennek megfelelően rögzítette, hogy a jogvita eldöntéséhez szükséges volt a Kp. 85. § (3) bekezdés c) pontjának alkalmazása, tekintettel arra, hogy az alperes a végzésében, majd a per során olyan jogszabályi rendelkezésekre is hivatkozott, amelyek tényszerűen nem tartoznak az alperes mint ingatlanügyi hatóság vizsgálati hatáskörébe.
[33] A jogerős ítélet megállapította, hogy a jogszabály a Földforgalmi tv. 13. § (5) és (6) bekezdéseinek vizsgálatát, valamint ezzel kapcsolatosan a 62. § alkalmazását a mezőgazdasági igazgatási szerv hatáskörébe utalta. A megelőző eljárásban eljárt alperes ingatlanügyi hatóság, ezért kizárólag a Földforgalmi tv. 61. §-a szerinti vizsgálatot folytathatta le jogszerűen. A bíróság hivatalból vette figyelembe ezen törvényben meghatározott körülményeket. A feleket tájékoztatta, hogy hivatalbóli vizsgálatot folytat le és biztosította számukra a nyilatkozattételt.
[34] A Kúria mindenekelőtt hangsúlyozza, hogy a felperesek keresetükben a Földforgalmi tv. 13. § (5) és (6) bekezdésének 2022. január 1-jén hatályba lépett rendelkezései alkalmazhatóságát, azaz azt vitatták, hogy a jogszabályt mely időpont szerinti hatállyal kell alkalmazni. Ehhez képest elemezte az eljárt bíróság hivatalból az alperes vizsgálati jogkörét a Földforgalmi tv. 61. és 62. §-a szempontjából, amely hivatalbóli eljárást jelen felülvizsgálat már nem támadott, így annak jogszerűségéről a Kúria nem dönthetett.
[35] Ugyanígy nem támadta sem az alperes, sem a felperesek az ítélet azon megállapítását, hogy az alperesnek a bejegyzési kérelem benyújtásakor hatályos jogszabályok alapján kellett eljárnia, ugyanakkor a Kp. 85. § (1) bekezdés b) pontja szerinti, a közigazgatási cselekménynek az alkalmazandó jogszabályi rendelkezésekre alapításának hivatalbóli vizsgálatára figyelemmel a Kúria megállapította, hogy az megfelel az Inytv. 44. §-a szerinti eljárási rendnek és az annak értelmezése során kialakult egységes kúriai gyakorlatnak (KGD 2012.90., KGD 2016.32., KGD 2011.186.). A Kúria joggyakorlata egységes abban is, hogy lehetőség van az Inytv. 44. § (1) bekezdésében foglalt szabály mellőzésére, de csak abban az esetben, ha speciális jogszabály ezt egyenesen előírja, azaz ha magáról az ingatlanügyi eljárásról az új szabályozás kifejezetten rendelkezik (Kfv.III.37.478/2012/5.).
[36] A jogvita tárgyát a Földforgalmi tv. 36. § (1) bekezdés d) pontja figyelembevételével a 13. § (1) bekezdésének és a 13. § (5) és (6) bekezdésének, továbbá a 61–62. §-ainak az értelmezése képezte.
[37] A Földforgalmi tv. 36. § (1) bekezdés d) pontja szerint nem kell a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása a föld közeli hozzátartozók közötti tulajdonjog átruházáshoz.
[38] Főszabály szerint a föld tulajdonjoga megszerzésének feltétele a Földforgalmi tv. értelmében, hogy a szerző fél a tulajdonjog átruházásáról szóló szerződésben vállalja, hogy a föld használatát másnak nem engedi át, azt maga használja, és ennek során eleget tesz a földhasznosítási kötelezettségének, továbbá vállalja, hogy a földet a tulajdonszerzés időpontjától számított 5 évig – jogszabályban meghatározott esetek kivételével – más célra nem hasznosítja. A 13. § (1) bekezdése azonban kivételeket is meghatároz, egyik ilyen kivétel a 36. § (1) bekezdés d) pontjában foglalt eset, vagyis, ha a szerződést közeli hozzátartozók kötik.
[39] Az eljárt bíróság álláspontja szerint amennyiben a Földforgalmi tv. 13. § (1) bekezdését a közeli hozzátartozók közötti tulajdonjog átruházása esetére nem lehet alkalmazni, nem alkalmazhatóak a 13. § (5) és (6) bekezdései sem ezekre az esetekre.
[40] A Kúria azonban rámutat, a Földforgalmi tv. 13. § (5) és (6) bekezdése kifejezetten azt mondja ki, hogy ha a tulajdonjogot e törvény alapján megszerző személy a föld megszerzésekor megtette az (1) bekezdés szerinti nyilatkozatot, majd a tulajdonjogot közeli hozzátartozója részére ruházza át, a közeli hozzátartozó tulajdonszerzési jogosultságának feltétele, hogy a tulajdonjog átruházásáról szóló szerződésben vállalja, hogy – a (2) bekezdésben meghatározott esetek kivételével – a föld használatát másnak nem engedi át, azt maga használja, és ennek során eleget tesz a földhasznosítási kötelezettségének. Ha pedig a tulajdonjogot a törvény alapján megszerző személy a földet az (1) bekezdésben meghatározott 5 éves időtartamon belül átruházza közeli hozzátartozója részére, a tulajdonszerzési jogosultság feltétele az, hogy a közeli hozzátartozóként tulajdonjogot szerző személy a tulajdonjog átruházásáról szóló szerződésben vállalja, hogy a földet az 5 éves időtartamból még hátralévő ideig – a (3) bekezdésben meghatározott esetek kivételével – más célra nem hasznosítja.
[41] A 13. § (1) és (5)–(6) bekezdéseinek együttes értelmezéséből az következik, hogy a közeli hozzátartozók között kötött szerződés esetén a nyilatkozatok megtétele akkor nem kötelező, ha a tulajdonjogot az azt átruházó nem a Földforgalmi tv. alapján szerezte meg és a föld megszerzésekor a szerző fél nem tett ilyen nyilatkozatot. Ellenkező esetben a 13. § (5) és (6) bekezdése a 13. § (1) bekezdésében foglalt kivételszabály alóli kivételként értékelendő.
[42] A perbeli esetben ez azt jelenti, hogy ha a II. rendű felperes mint ajándékozó a szántó megjelölésű ingatlan ½-ed tulajdoni illetőségét a Földforgalmi tv. alapján szerezte és a föld megszerzésekor megtette a 13. § (1) bekezdése szerinti nyilatkozatot, az I. rendű felperes tulajdonszerzési jogosultságának feltétele, hogy a tulajdonjog átruházásáról szóló szerződésben vállalja, hogy – a (2) bekezdésben meghatározott esetek kivételével – a föld használatát másnak nem engedi át, azt maga használja, és ennek során eleget tesz a földhasznosítási kötelezettségének. Ha pedig a II. rendű felperes a földet az (1) bekezdésben meghatározott 5 éves időtartamon belül ruházza át az I. rendű felperes részére, a tulajdonszerzési jogosultság feltétele az, hogy az I. rendű felperes a szerződésben vállalja, hogy a földet az 5 éves időtartamból még hátralévő ideig – a (3) bekezdésben meghatározott esetek kivételével – más célra nem hasznosítja.
[43] A közeli hozzátartozók közötti ajándékozás jogcímen történő tulajdonjog átruházásról szóló szerződés mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyásához nem kötött a Földforgalmi tv. 36. § (1) bekezdés c) és d) pontja értelmében, így a Kúria feladata annak meghatározása volt, hogy az ingatlanügyi hatóságként eljárt alperes milyen körben folytathatott le vizsgálatot.
[44] A Földforgalmi tv. 62. §-a egyértelmű rendelkezést tartalmaz arra nézve, hogy a Földforgalmi tv.-ben meghatározott szerzési feltételek, illetve korlátozások, vállalások és tilalmak betartását a mezőgazdasági igazgatási szerv ellenőrzi. Ez a rendelkezés azonban nem a szerződés tartalmára vonatkozó előírás, a mezőgazdasági igazgatási szerv a már megkötött szerződésekben foglaltak tekintetében végez ellenőrzést és ha azt állapítja meg, hogy például a tulajdonos nem tartotta be a szerzéshez vállalt kötelezettségeket, úgy figyelmeztetésben részesíti, felhívja a figyelmét a jogszabálysértésre, és határidő megállapításával a figyelmeztetést tartalmazó döntésben felszólítja a jogszerű állapot helyreállítására.
[45] Jelen perbeli esetben ez a jogszabályi rendelkezés nem alkalmazandó.
[46] Ugyanakkor a Földforgalmi tv. 61. §-a kimondja, hogy ha hatósági jóváhagyáshoz nem kötött szerződés alapján kérik a tulajdonjognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzését és a szerződés a Földforgalmi tv. szerinti szerzési korlátozásokba, tilalomba ütközik, az ingatlanügyi hatóság az okirat nyilvánvaló érvénytelensége esetére irányadó szabályok szerint jár el.
[47] Az alperes mint ingatlanügyi hatóság ezen felhatalmazás alapján nemcsak jogosult, de köteles is vizsgálni azt, hogy a szerződés szerzési korlátozásba, tilalomba ütközik-e. További megkötés számára, hogy ebben az esetben az okiratok nyilvánvaló érvénytelensége esetére irányadó szabályok szerint kell eljárnia.
[48] Ezt a jogértelmezést támasztja alá a Kúria Kfv.IV.38.044/2017/6. számú eseti döntése is, amikor [33] bekezdésében elvi éllel megfogalmazta, hogy az, hogy a jogalkotó a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyásához kötött szerződések köréből kivonta az Állam tulajdonát képező ingatlanok értékesítését, erre vonatkozó kifejezett rendelkezés hiányában nem jelenti az ingatlan-nyilvántartási hatósági feladatok regisztratív jellegének áttörését. Nem jogosítja fel e szerződések esetében a jogszabály az ingatlanügyi hatóságot polgári jogi kérdésekben állásfoglalásra, illetve arra, hogy a jóváhagyás alá vont ingatlanok esetében a mezőgazdasági igazgatási szerv által vizsgálandó tények feltárását az ingatlanügyi hatóság végezze el. Ahogy az a Fétv. 15. §-ából is levezethető, csupán a rá irányadó előírások keretei között jogosult és köteles a kérelem jogszabályi előírásoknak megfelelőségét, illetve a szerződés Fftv. 61. §-ának rendelkezése szerint releváns szerzési korlátozásba és tilalomba ütközését feltárni.
[49] A regisztratív hatóságként eljáró ingatlanügyi hatóság az okiraton alapuló bejegyzés során alapvetően az Inytv.-ben és Inytv.vhr.-ben foglalt alaki és tartalmi feltételek meglétét vizsgálhatja. Ez a vizsgálati jogköre azonban más jogszabályok, így jelen esetben a Földforgalmi tv. által rá ruházott feladatkörből adódóan bővül.
[50] Az ingatlanügyi hatóság tényállástisztázási kötelezettsége arra terjed ki, hogy a benyújtott kérelemben megjelölt jog bejegyzése alapjául szolgáló okirat rendelkezésre áll-e, és az megfelel-e a bejegyzés alapjául szolgáló okiratokkal szemben támasztott törvényi követelményeknek, vagyis alkalmas-e a bejegyzésre. (Kfv.VI.37.299/2023/16., Kfv.III.37.578/2017/7., KfV.II.38.870/2015/6).
[51] Az Inytv. 29. §-a értelmében a jogok bejegyzésének – ha jogszabály másként nem rendelkezik – olyan okirat alapján van helye, amely a bejegyzés tárgyát képező jog keletkezését, módosulását, illetve megszűnését igazolja.
[52] Az Inytv. 51. § (1) bekezdése szerint el kell utasítani a bejegyzési kérelmet, ha a bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak olyan tartalmi vagy alaki hiányossága van, amely miatt az nyilvánvalóan érvénytelen. Az érvénytelenség akkor nyilvánvaló, ha ez a tény önmagában az okiratból megállapítható.
[53] A perbeli tényállásra tényként rögzíthető, hogy önmagából a szerződésből megállapítható, hogy az nem tartalmazza a Földforgalmi tv. 13. § (5) és (6) bekezdése szerinti nyilatkozatot. Ezen túlmenően a felperesek által is csatolt és az alperes mint ingatlanügyi hatóság által vezetett tulajdoni lap tartalmából az is megállapítható, hogy a II. rendű felperes adásvétel jogcímen a Földforgalmi tv. hatálya alatt szerezte a földet. A felperesek az eljárás során azt sem vitatták, hogy ilyen nyilatkozatot a 2022. január 1. napjától hatályos jogszabályi feltételek szerint tennie kellett volna az I. rendű felperesnek a szerződésben, mindösszesen azzal érveltek, hogy a szerződés megkötésének napján hatályba nem lépett előírások nem alkalmazhatóak.
[54] Az Inytv. 9. § (1) bekezdésének felhatalmazása alapján az alperes által vezetett ingatlan-nyilvántartás tartalma hivatalosan ismert, amelyet az Ákr. 62. § (3) bekezdése értelmében nem kell bizonyítani, így a nyilvántartási adatok és a csatolt okiratok alperesi vizsgálata nem jelenti az ingatlan-nyilvántartási hatósági feladatok regisztratív jellegének áttörését, mivel bizonyítási eljárást nem folytat le a hatóság. Amennyiben ugyanis bizonyítási eljárás szükséges annak megállapításához, hogy egy okirat érvénytelen, akkor az érvénytelenség nem nyilvánvaló és ez okból a kérelem nem utasítható el. Az ingatlanügyi hatóság által hivatalosan ismert tények azonban nem minősülnek bizonyításnak, azok felhasználhatóak, amit megerősítenek a Kúria Kfv.II.38.080/2014/7. és Kfv.III.37.801/2012/4. számú döntései is.
[55] A perbeli esetben rendelkezésre álló adatokból megállapítható, hogy a nyilatkozatok elmaradása a perbeli ingatlan tulajdonszerzésének akadályát képezte, ezért a szerződés nyilvánvalóan érvénytelen.
[56] A Kúria a kifejtettek ismeretében megállapította, hogy az eljárt bíróság a hiányosan megállapított tényállásból téves jogértelmezéssel következtetéseit nem helyesen vonta le, amikor az alperes végzését megsemmisítette és az alperest új eljárásra kötelezte, ezért az elsőfokú bíróság ítéletét a Kp. 121. § (1) bekezdés a) pontja alapján hatályon kívül helyezte, az elsőfokú bíróságot új eljárás lefolytatására és új határozat hozatalára utasította.
[57] Miután a Kp. 121. § (1) bekezdése nem teszi lehetővé a hatályon kívül helyezés mellett a kereset elutasítását, ezért a megismételt eljárásra azt az utasítást adja a törvényszéknek, hogy határozatát azzal a jogértelmezéssel kell meghoznia, hogy a Földforgalmi tv. 13. § (5) és (6) bekezdései közeli hozzátartozók közötti tulajdonjog átruházás esetén – az abban foglalt feltételekkel – irányadó. Az alperes a Földforgalmi tv. 61. §-a alapján köteles vizsgálni, hogy a szerződés Földforgalmi tv. szerinti szerzési korlátozásokba, tilalomba ütközik-e, ebben az esetben az ingatlanügyi hatóság az okirat nyilvánvaló érvénytelensége esetére irányadó szabályok szerint – a benyújtott okiratok és nyilvántartása adatai alapján – eljárni köteles.
(Kúria Kfv.III.37.698/2023/5.)