Az elidegenítési tilalom biztosítását szolgáló jognak az Inytv. vhr. 28. § (2) bekezdésében foglaltak szerint a feljegyzés alapjául szolgáló okiratból egyértelműen ki kell derülnie, ennek hiányában a kérelem elutasítása jogszerű [2013. évi V. törvény (Ptk.) 5:31. § (1) bek.; 109/1999. (XII. 29.) FVM rend. (Inytv. vhr.) 28. § (2) bek.].
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] A 742 m2 alapterületű zárkerti, művelés alól kivett (a továbbiakban: ingatlan I.), a 1624 m2 alapterületű kivett lakóház, szőlő és gazdasági épület megnevezésű (a továbbiakban: ingatlan II.), és az 1142 m2 alapterületű, szőlő és gazdasági épület megnevezésű (a továbbiakban: ingatlan III.) ingatlanok a felperes kizárólagos tulajdonában álltak.
[2] A 1336 m2 területű zártkerti, művelés alól kivett terület és gazdasági épület megnevezésű ingatlan (a továbbiakban: ingatlan IV.) perben nem álló magánszemélyek ½-ed tulajdoni arányban P.F., ½-ed tulajdoni arányban Sz.T. közös tulajdonában állt.
[3] A felperes, P.F. és Sz.T. (a továbbiakban: szerződő felek) 2021. július 19. napján ingatlan tulajdonjogának átruházása és használati megosztás, valamint telekalakításra és ajándékozásra irányuló előszerződést kötöttek (a továbbiakban: adásvételi és előszerződés) Sz.T. részére értékesítette.
Szerződő felek megállapodtak a közös tulajdonú ingatlanrészek használatában, továbbá telekalakításra vonatkozó előszerződést kötöttek, melyben kinyilvánították, hogy a használati megosztással kizárólagos használatukba került ingatlanrészek önálló ingatlankénti kialakítását lehetővé teszik, kötelezettséget vállaltak az ingatlanokon fennálló közös tulajdon megszüntetésére. Megállapodtak abban is, hogy a felperestől megvásárolt tulajdoni hányadokra a felperes javára elidegenítési tilalmat alapítanak annak biztosítása érdekében, hogy a helyi építési szabályzat végrehajtásához, közút létesítéséhez szükséges terület rendelkezésre álljon, melynek elajándékozását P.F., illetőleg Sz.T. térítésmentesen, a felperes felhívását követő 30 napon belül vállalta az út létesítését akadályozó felülépítmény esetleges elbontása mellett. Késedelmes teljesítés esetére késedelmi kötbért kötöttek ki.
[4] A felperes tulajdonjog bejegyzése, elidegenítési tilalom feljegyzése iránti kérelmére az alperes 140.918/2/2021. számon hiánypótlási felhívást adott ki, melyben kérte annak a jognak a megjelölését, amelynek biztosítására az elidegenítési és terhelési tilalom szolgál.
[5] Szerződő felek 2021. szeptember 21. napján az adásvételi és előszerződés 3., 5. pontjait módosították rögzítve, hogy a felperes javára elidegenítési tilalmat alapítanak „településrendezési eszköz útján közút létesítésének ajándékozással történő biztosítása” céljából.
[6] Az alperes 140.918/5/2021. számú határozatával a tulajdonosváltozást az I–IV. ingatlanokra átvezette, az elidegenítési tilalom tényének feljegyzése iránti kérelmet elutasította. Indokolása szerint a szerződő felek által megkötött szerződés és annak módosítása nem tartalmazza a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 5:31. § (1) bekezdése, valamint az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXL. törvény (a továbbiakban: Inytv.) végrehajtásáról kiadott 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (a továbbiakban: Inytv. vhr.) 28. § (2) bekezdése szerinti jognak a megjelölését, melynek biztosítására az adott tilalom szolgál. Kifejtette, az elidegenítési és terhelési tilalom, az elidegenítési tilalom egyaránt járulékos jellegű jogintézmények, melynek önálló, biztosított jog nélküli alapítására nincs lehetőség. Utalt az Inytv. 39. § (3) bekezdés a) pontjára, 40. § (4) bekezdésére, 51. § (1) bekezdésére.
A kereseti kérelem, védirat
[7] A felperes keresettel támadta a 140.918/5/2021. számú határozatot, kérve annak a megsemmisítését, alperes új eljárásra kötelezését. Álláspontja szerint a jogvita tárgya annak eldöntése, hogy milyen jogot lehet elidegenítési és terhelési tilalommal, valamint elidegenítési tilalommal biztosítani, a Ptk. által szabályozott bármely polgári jogot vagy csupán az Inytv. 16. §-ában nevesített jogot. A Ptk. 6:73. § (2) bekezdésére, a 6:58. §-ára, 6:2 §-ára, 5:31. § (1) bekezdésére hivatkozással előadta, hogy a megkötött adásvételi és előszerződéssel joga keletkezett az ajándékozási szerződés létrehozására, ezzel a szerződés tárgyát képező ingatlanrészek tulajdonjogának biztosítására. Az ajándékozási szerződés teljesedésével beépítésre alkalmas építési telkek alakulnak ki, mely a szerződő felek számára a jelenleginél jóval előnyösebb állapotot eredményez, mivel az ingatlanok értéke többszörösére nő, illetőleg az építési szabályoknak megfelelően beépíthetővé válnak. Az elidegenítési tilalom alapításával az előnyös állapot elérését kívánták biztosítani. A hatóság felhívására a szerződésmódosítással a biztosítani kívánt jogot pontosította. Az alperes tévesen értelmezte az elidegenítési és terhelési tilalomra, az elidegenítési tilalomra vonatkozó rendelkezéseket, határozata jogszabálysértő, az elidegenítési tilalom feljegyzésének jogszabályi feltételei fennállnak.
[8] Kifejtette, a vonatkozó jogszabályok rendszertani és nyelvtani elemzésével (Ptk. 5:31. § (1) bekezdés, 5:168. § (1) bekezdés, Inytv. vhr. 28. § (2) bekezdés) megállapítható, hogy a „jogok feltüntetése” kifejezés nem az Inytv. 16. §-ban foglalt jogokra és azok biztosítására vonatkozik, hanem bármely polgári jogi szerződéssel körülírt és pontosan meghatározott jogra. Az Inytv. szerint a jogot nem feltüntetik az ingatlan-nyilvántartásban, hanem bejegyzik (Inytv. 16. §), illetőleg feljegyzésre a tények tekintetében kerül sor (Inytv. 17. §), ennek megfelelően az elidegenítési tilalom feljegyzésekor a megjegyzés rovatban tüntetik fel az elidegenítési tilalommal biztosított, a felek által meghatározott jogot.
[9] Hivatkozott arra, hogy az illetékről szóló 1990. XCIII. törvény (a továbbiakban: Itv.) 5. § (1) bekezdés b) pontja alapján teljes személyes illetékmentességben részesül.
[10] Az alperes védiratában a kereset elutasítását kérte a határozatában foglalt indokok fenntartása mellett. Nem vitatta, hogy az Inytv.-ben feltüntetett jogon kívül a Ptk. által biztosított jogra is feljegyezhető a tilalom, így az eldöntendő jogkérdés az, hogy a szerződésmódosításban szereplő „településrendezési eszköz útján közút létesítésének ajándékozással történő biztosítására” kitétel értelmezhető-e az elidegenítési és terhelési tilalom alapjául szolgáló jogként. Álláspontja szerint nem, mivel az konkrét és egyértelmű jogként nem nevesíthető.
Az elsőfokú határozat
[11] Az elsőfokú bíróság jogerős ítéletével a keresetet elutasította, felperest kereseti illeték megfizetésére kötelezve.
[12] Döntését az Inytv. 17. § (1) bekezdésére, a Ptk. 5:31. § (1) bekezdésére, az Inytv. vhr. 28. § (2) bekezdésére alapította.
[13] Indokolása szerint (utalva a Ptk. kommentár vonatkozó részére) az elidegenítési tilalom szerződéssel alapításának lehetőségét a Ptk. szélesebb körben lehetővé teszi a biztosítandó jog feltüntetése mellett. Egyetértett az alperes okfejtésével, miszerint a „településrendezési eszköz útján közút létesítésének ajándékozással történő biztosítására” nem értelmezhető az ingatlanhoz kapcsolódó, a felperest megillető jognak. A szerződésmódosítás szerint a magánszemély tulajdonosok arra vállalnak kötelezettséget, hogy egy későbbi időpontban ingatlanukból visszaajándékoznak a felperesnek egy előre meg nem határozott tulajdoni hányadot. Az, hogy a felperesnek, mint volt tulajdonosnak az elidegenítési tilalom alapítása milyen joga biztosítását szolgálja, nem állapítható meg. Utalt a BH 1997.477.számú eseti döntésre.
A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem
[14] A felperes felülvizsgálati kérelmében a közigazgatási perrendtartásról szóló 2017. évi I. törvény (a továbbiakban: Kp.) 121. § (1) bekezdés a) pontja alapján a jogerős ítéletnek elsődlegesen a hatályon kívül helyezését, az elsőfokú bíróság új eljárásra és új határozat hozatalára utasítását; másodlagosan a Kp. 121. § (1) bekezdés b) pontja alapján a megváltoztatását, az alperes határozatának megsemmisítését és a hatóság új eljárásra, új határozat hozatalára kötelezését kérte.
[15] Jogszabálysértésként az általános közigazgatási rendtartásról szóló 2016. évi CL. törvény (a továbbiakban: Ákr.) 2. § (1) bekezdésére, a Kp. 84. § (2) bekezdésére, a polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. törvény (a továbbiakban: Pp.) 346. § (2) és (5) bekezdéseire, a Ptk. 5:31. §, 5:168. § (1) bekezdésére, a 6:1. § (1) bekezdésére, a 6:2. § (1) bekezdésére, a 6:58. §-ára, a 6:73. § (1)–(2) bekezdéseire, a 6:235. § (1)–(2) bekezdéseire és az Inytv. vhr. 28. § (1)–(2) bekezdéseire hivatkozott.
[16] Kifejtette, az elsőfokú bíróság helytállóan állapította meg a vonatkozó Ptk. kommentárral alátámasztva, hogy milyen esetekben lehetséges elidegenítési tilalmat alapítani, azonban a helyesen megállapított tényállásból téves következtetésre jutott. Utalt arra, hogy a településrendezési eszköz – a településfejlesztési koncepcióról, az integrált településfejlesztési stratégiáról és a településrendezési eszközökről, valamint egyes településrendezési sajátos jogintézményekről szóló 314/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet alapján – a településfejlesztési koncepció, a településszerkezeti terv, a szabályozási terv, a helyi építési szabályzat. Az ajándékozási szerződés fogalmát a Ptk. 6:235. § (1) bekezdése határozza meg, míg a közút fogalmát a közúti közlekedésről szóló 1988. évi I. törvény (Ktv.) 32. § (1) bekezdése. Álláspontja szerint – a biztosított jogot alkotó fogalmakat egyedileg és összességében is értékelve – kétséget kizáróan megállapítható a jog, aminek biztosítására szolgál az elidegenítési tilalom. Dologi jogi várományosa településrendezési eszköz útján a jövőben kialakuló közútnak a megkötött szerződés és annak módosítása alapján, mely egyrészt kötelezettség, másrészt jogosultság. A kötelezettség teljesítésének [Ptk. 6:1. § (1)–(2) bekezdései, 6:2. § (1) bekezdés, 6:58. §] a biztosítása az a jog, amiért az elidegenítési tilalmat a felek alapítani kívánják.
[17] A jogszabályi rendelkezéseket a szerződés rendelkezéseivel együtt értelmezve megállapítható, hogy a szerződéssel joga keletkezett az abban rögzített ajándékozási szerződés létrehozására és ezzel az előszerződés tárgyát képező ingatlanrészek tulajdonjogának biztosítására az elidegenítési tilalom feljegyzésével, mely elidegenítési tilalmat a felek a szerződéssel és nem az előszerződéssel alapították.
[18] Utalt arra, hogy az Itv. 5. § (1) bekezdés b) pontja alapján teljes személyes illetékmentességben részesül, így jogszabálysértő a kereseti illeték megfizetésére kötelező rendelkezés.
A Kúria döntése és jogi indokai
[19] A felülvizsgálati kérelem a jogerős ítélet érdemét érintően nem alapos.
[20] A Kúria az elsőfokú bíróság jogerős ítéletét a Kp. 115. § (2) bekezdése alapján alkalmazandó 108. § (1) bekezdésében foglaltak szerint a felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem keretei között vizsgálja felül. A Kúria rendkívüli perorvoslati eljárásban a Kp. 115. § (1) bekezdése alapján jogkérdésben jár el, azt vizsgálhatja, hogy a felülvizsgálati kérelemmel támadott jogerős ítélet a felülvizsgálati kérelemben foglalt jogszabálysértést megvalósította-e vagy sem. A Kp. 120. § (5) bekezdése értelmében a felülvizsgálati eljárásban bizonyítás felvételének nincs helye, a Kúria a jogerős határozat meghozatalakor rendelkezésre álló iratok és bizonyítékok alapján dönt.
[21] Az Alaptörvény XXVIII. cikk (7) bekezdése szerint mindenkinek joga van ahhoz, hogy jogorvoslattal éljen az olyan bírósági, hatósági és más közigazgatási döntés ellen, amely jogát vagy jogos érdekét sérti.
[22] A felperes az Alaptörvényben rögzített jogát gyakorolta akkor, amikor az alperesi határozat bírósági felülvizsgálata iránti keresetet, majd a meghozott elsőfokú ítélettel szemben felülvizsgálati kérelmet terjesztett elő.
[23] A Kúriának abban a jogkérdésben kellett állást foglalnia, hogy a módosított adásvételi és előszerződés tárgyát képező, magánszemélyek által megvásárolt ingatlanrészekre a felperes javára „településrendezési eszköz útján közút létesítésének ajándékozással történő biztosítására” elidegenítési tilalom ingatlan-nyilvántartási feljegyzésének elutasítása jogszerű-e.
[24] A Ptk. 5:168. §-a rögzíti a bejegyzési elvet, mely szerint törvényben meghatározott egyes jogok keletkezése, módosulása és megszűnése az ingatlan-nyilvántartási tulajdoni lapra történő bejegyzéssel megy végbe. Az ingatlan-nyilvántartásba azokat a jogokat lehet bejegyezni, amelyek bejegyzését jogszabály lehetővé teszi.
[25] A Ptk. 5:31. §-a szerint az elidegenítési és terhelési tilalom vagy az elidegenítési tilalom a polgári jog szabályai szerint a tulajdonjog tárgyára vonatkozó jog biztosítására alapítható. Ingatlan esetén az ingatlan-nyilvántartásban azt a jogot is fel kell tüntetni, amelynek biztosítására a tilalom szolgál.
[26] E jogszabályi rendelkezés alapján a jogalkotó lehetővé teszi az elidegenítési és terhelési tilalom alapítását szerződéssel, azonban azt csak meghatározott jog érvényesítésének biztosítása érdekében engedi, melyet az ingatlan-nyilvántartásba a jog feltüntetésével együtt be kell jegyezni.
[27] Az ingatlan-nyilvántartási eljárásra vonatkozó Inytv. vhr. 28. § (1) bekezdése a Ptk. idézett szakaszával összhangban rögzíti, hogy elidegenítési és terhelési tilalmat, elidegenítési tilalmat, rendelkezési jogot korlátozó egyéb tilalmat egész ingatlanra vagy egész tulajdoni illetőségre, illetve ezek eszmei hányadára lehet feljegyezni. A (2) bekezdés kimondja, az elidegenítési és terhelési tilalomra, valamint az elidegenítési tilalomra vonatkozó feljegyzésben fel kell tüntetni azt a jogot, amelynek biztosítására a tilalom szolgál és a tilalom jogosultjának adatait.
[28] A következetes bírói gyakorlat (BH 1997.477, Kfv.IV.37.352/2000/6/4.) szerint érvényesen elidegenítési és terhelési tilalom akkor köthető ki, ha az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés megkötésekor az átruházónak vagy más személynek az adásvételi szerződés tárgyát képező ingatlanra vonatkozó olyan joga van, amelynek biztosítása céljából az elidegenítési és terhelési tilalom járulékos jogosultságként létesíthető. Ebből levezethetően amennyiben a kikötés nem a dologra vonatkozó jog biztosítását szolgálja, az elidegenítési tilalom a Ptk. 5:31. §-ába ütközik, a bejegyzés alapjául szolgáló okirat nyilvánvalóan érvénytelen, az Inytv. 51. § (1) bekezdése alapján bejegyzésre nem alkalmas.
[29] A felperes hivatkozása szerint a 2021. július 19. napján kelt adásvételi és előszerződés 3., 5. pontjait érintő 2021. szeptember 21-i módosítás a biztosítani kívánt jogot pontosította, az elidegenítési tilalmat a szerződő felek „településrendezési eszköz útján közút létesítésének ajándékozással történő biztosítására” kívánták alapítani. A szerződésmódosítás 3. pontja ezt követően hosszan levezeti, hogy ez alatt mit is kell pontosan érteni.
[30] A Kúria osztotta azt az alperesi és a jogerős ítéletben is kifejtett álláspontot, mely szerint „településrendezés útján közút létesítésének ajándékozással történő biztosítása” nem értelmezhető az elidegenítési tilalom alapjául szolgáló jogként. Az adásvételi és előszerződés módosításban rögzítettek szerint a magánszemély vevők, a megvásárolt ingatlanrészek tulajdonosai kötelezettséget vállaltak arra, hogy pontosan meg nem határozható időpontban, egy előre meg nem határozható területet, a tulajdoni hányadukból elajándékoznak a felperesnek, biztosítva a helyi építési szabályzat végrehajtásához, közút létesítéséhez a területet. A felperes az adásvételi és előszerződéssel, valamint annak módosításával egy jogilag biztosított helyzetet kívánt teremteni. Az elidegenítési tilalom a felperes hivatkozása szerint is egy jövőbeli útépítéshez szükséges terület biztosítására szolgált.
[31] Az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVII. törvény (a továbbiakban: Étv.) 18. § (1) bekezdése rögzíti, hogy építési tevékenységet az e törvényben foglaltak, valamint az egyéb jogszabályok megtartásán túl csak a helyi építési szabályzat előírásainak megfelelően szabad végezni. A (2) bekezdés szerint, ha egy adott területre vonatkozóan nincs hatályban helyi építési szabályzat – vagy ha a helyi építési szabályzat e törvényben vagy a végrehajtására kiadott kormányrendeletben meghatározott kötelező tartalmi elemeket nem tartalmazza teljeskörűen –, építési munkát és egyéb építési tevékenységet végezni csak e törvény, valamint az építésügyi és településképi követelményekre vonatkozó egyéb jogszabályok megtartásával és csak akkor lehet, ha az építési tevékenység során érvényesül a településrendezési illeszkedés követelménye.
[32] Az Étv. 23. §-a telekalakításra vonatkozó szabályokat tartalmaz, mely visszautal a helyi építési szabályzat előírásaira, a kiszolgáló út egyidejű megépítésére.
[33] Az Étv. 25. és 26. §-a lehetővé teszi a települési önkormányzat részére a helyi építési szabályzatban meghatározott településrendelkezési célok megvalósításához szükséges ingatlanok esetében az elővásárlási jog gyakorlását, illetőleg közérdek esetén kisajátítási eljárás lefolytatását. Emellett az Étv. 27. §-a ismeri a kiszolgáló és lakóút céljára történő lejegyzés intézményét.
[34] A felperes alapvetően polgári jogi eszközökkel kíván területet biztosítani egy közjogi eszközökkel szabályozott útépítéshez az Étv.-ben rögzített lehetőségek és garanciák nélkül, a helyi építési szabályzat végrehajtására. Az elidegenítési tilalom csak meghatározott jog érvényesíthetőségének biztosítása érdekében köthető ki, mely tulajdonhoz kapcsolódó jognak a feljegyzés pillanatában fenn kell állnia. A közútépítés az ingatlan hasznosításának egyfajta módja, mely nem értelmezhető a felperes ingatlanhoz kapcsolódó védendő jogaként. Az adásvételi és előszerződés 3. pontja, valamint annak módosítása a felperes javára ajándékozási szerződés megkötésére vonatkozó szándéknyilatkozatot tartalmaz a magánszemély vevők részéről, a közút létesítése céljából „szükséges” terület megszerzéséhez. Az ajándékozási szerződés önmagában biztosítja a felperes tulajdonszerzését. Az ajándékozással megszerzendő ingatlan hasznosítása szintén nem minősül biztosítandó jognak. A szerződés módosítás az egyértelmű, világos, védendő jog meghatározása helyett, csak hosszas körülírással próbálta megmagyarázni a jogi helyzetet.
[35] Az ingatlanügyi hatóság regisztratív feladatokat lát el, az okirati elv alapján ellenőrzi a bejegyzési, feljegyzési kérelem alapján a formai, tartalmi megfelelősséget, mely jelen eljárásban az Inytv. vhr. 28. § (2) bekezdése szerint az elidegenítési tilalom biztosítását szolgáló jog feltüntetésének ellenőrzését jelenti. A jog feltüntetésének a kérelem alapjául szolgáló okiratból egyértelműen ki kell derülnie. Helytállóan hivatkozott az alperes arra, hogy a felperes által becsatolt szerződés és szerződés módosítás ingatlan-nyilvántartási feljegyzés alapjául szolgáló biztosítandó jogot nem tartalmazott.
[36] A Kúria álláspontja szerint – a felperes hivatkozásával szemben – az elsőfokú bíróság ítéletének jogi indokolása a Pp. 346. § (2), (5) bekezdéseiben foglalt tartalmi követelményeknek megfelel.
[37] A felperes felülvizsgálati kérelmében alappal sérelmezte, hogy – mivel helyi önkormányzatként az Itv. 5. § (1) bekezdés b) pontja alapján teljes személyes illetékmentességben részesül – az elsőfokú bíróság tévesen kötelezte illeték megfizetésére. Ez az eljárási jogszabálysértés azonban az ügy érdemét nem érintette.
[38] Mindezek folytán a Kúria az elsőfokú bíróság érdemben helytálló ítéletét a Kp. 121. § (2) bekezdése alapján hatályában fenntartotta, az illeték fizetésére vonatkozó rendelkezését hatályon kívül helyezte megállapítva, hogy a felperest illeték fizetési kötelezettség nem terheli.
(Kúria Kfv.VI.37.726/2022/4.)