Az előhaszonbérleti jog jogosultja a közlés kezdő napjától számított 15 napos jogvesztő határidőn belül tehet a haszonbérleti szerződésre elfogadó vagy az előhaszonbérleti jogáról lemondó jognyilatkozatot, mely nyilatkozatához mindaddig kötve van, amíg a mezőgazdasági igazgatási szerv a szerződés jóváhagyásáról nem rendelkezik.
A jognyilatkozatnak a Földforgalmi törvény 49. § (3) bekezdése szerinti jogvesztő határidőt követően tett visszavonása hatálytalan, az joghatás kiváltására nem alkalmas [2013. évi CXXII. törvény (Földforgalmi tv.) 49. § (3) bek.].
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] A perben nem álló haszonbérbeadó, másrészről a felperes mint haszonbérlő között 2021. augusztus 14. napján haszonbérleti szerződés jött létre, a külterület …/4 hrsz.-ú „a” alrészlet „szántó” megjelölésű szántó 2., 4., 6. minőségi osztályú, 42 ha 3813 m2 területű, 1030,42 AK értékű „b” alrészlet „kivett vízállás” megjelölésű, 7396 m2 területű, földrészlet összes területe: 43 ha 1209 m2 területű, 1030,42 AK értékű ingatlan, valamint a külterület …/3 hrsz.-ú „szántó” megjelölésű 2., 4. minőségi osztályú, 24 ha 4901 m2 területű, 700,59 AK értékű ingatlan, illetve a külterület …/20 hrsz.-ú „szántó” megjelölésű, 1., 2. minőségi osztályú, 12 ha 2995 m2 területű, 437,96 AK értékű ingatlanokra. A haszonbérleti szerződés szerint a felperesnek nincs előhaszonbérleti jogosultsága.
[2] A szerződés 2021. augusztus 24. napjától 2021. szeptember 8. napjáig tartó kifüggesztése alatt az alperesi érdekelt 2021. szeptember 7. napján elfogadó nyilatkozatot terjesztett elő a jegyzőnél, hivatkozva arra, hogy a mező- és az erdőgazdasági földek hasznosításáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Földforgalmi törvény) 46. § (1) bekezdés c) pontja (mint olyan földműves, aki helyben lakónak minősül), továbbá 46. § (3) bekezdés d) pontja (olyan helyben lakó földműves, amelynél a haszonbérlet célja szaporító anyag előállításához szükséges terület biztosítása) alapján előhaszonbérleti jogosultsága áll fenn, ezáltal megilleti a Földforgalmi törvény 46. § (1) bekezdés a) pontjával megegyező ranghely. A hivatkozásai szerint továbbá, mint őstermelők családi gazdaságának tagja esetében a Földforgalmi törvény 46. § (4) bekezdés a) pontja szerinti feltétel is fennáll.
[4] Az alperesi érdekelt 2021. szeptember 15. napján kelt – aznap a jegyzőhöz benyújtott – „lemondó nyilatkozat” elnevezésű beadványában kijelentette, hogy az előhaszonbérleti jogosultságát nem kívánja érvényesíteni, a földterületeket haszonbérbe nem kívánja venni, majd 2021. szeptember 17. napján a jegyzőnél lemondó nyilatkozat visszavonása elnevezésű beadványt nyújtott be, amely szerint továbbra is érvényesíteni kívánja elővásárlási jogosultságát.
[5] Az alperes 2021. november 9. napján kelt 578.807/9/2021. iktatószámú határozatával a haszonbérleti szerződést az alperesi érdekelttel hagyta jóvá.
[6] A felperes ezen határozat ellen keresettel élt, melyre tekintettel az alperes az általános közigazgatási rendtartásról szóló 2016. évi CL. törvény (a továbbiakban: Ákr.) 115. §-a alapján, az 578.807/9/2021. iktatószámú határozatát saját hatáskörében a 2022. január 28. napján kelt 578.298/4/2022. iktatószámú határozatával visszavonta, egyidejűleg az előhaszonbérleti jogosultak rangsoráról készített új jegyzék alapján a haszonbérleti szerződést ismételten az alperesi érdekelttel hagyta jóvá. Megállapította, hogy az alperesi érdekelt az előhaszonbérleti jogosultsága alapján a rangsorban megelőzi a felperest.
[7] A határozat szerint az alperesi érdekelt a Földforgalmi törvény 49. § (3) bekezdése értelmében a közlés kezdő napjától számított 15 napos jogvesztő határidőn belül tehette meg a haszonbérleti szerződést elfogadó vagy előhaszonbérleti jogáról lemondó nyilatkozatát. Az előhaszonbérleti jognyilatkozat megtételére nyitva álló határidő (közzétételi határidő) 2021. augusztus 24. és 2021. szeptember 8. napja között volt. Az alperesi érdekelt a 2021. szeptember 7. napján tett érvényes elfogadó nyilatkozatát 2021. szeptember 15. napján visszavonta, mely a fentiek alapján elkésettnek minősült, azt figyelembe venni – a lemondó nyilatkozata visszavonásához hasonlóan – nem lehetett.
A kereseti kérelem és az alperes védekezése
[8] A felperes a keresetében az alperes határozatának megsemmisítését és az alperes új eljárásra kötelezését kérte, hangsúlyozva, hogy az alperesi érdekelt elfogadó nyilatkozatát a jogvesztő határidőn belül terjesztette elő, azt azonban a hatóság jóváhagyását megelőzően 2021. szeptember 15. napján kelt nyilatkozatával visszavonta.
[9] Az álláspontja szerint a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:118. § (1) bekezdéséből és a Kúria Pfv.V.20.489/2019/8. számú határozatából az következik, hogy a hatóság jóváhagyásától függ, hogy a haszonbérbeadó és a szerződés szerinti haszonbérlő vagy a haszonbérbeadó és elfogadó nyilatkozatot tevő haszonbérleti jogosult között létrejött haszonbérleti szerződés hatálya áll-e be. Az előhaszonbérleti jogosultnak a szerződés szerinti haszonbérlő helyébe lépése nem jelent alanyváltozást a kötelemben. Az előhaszonbérleti jogosult ugyanis nem a szerződés szerinti haszonbérlő és a haszonbérbeadó közti – függő hatályú – szerződésbe lép be, mivel a haszonbérbeadó és az előhaszonbérletre jogosult között – az ajánlat elfogadásával – egy azonos tartalmú másik haszonbérleti szerződés jön létre. A két azonos tartalmú haszonbérleti szerződés közül pedig a hatóság jóváhagyásával válik valamelyik szerződés hatályossá.
[10] A felperes kifejtette, hogy a Ptk. 6:9. §-a szerint a jognyilatkozat hatályára, érvénytelenségére, és hatálytalanságára – ha e törvény eltérően nem rendelkezik – a szerződés általános szabályait kell megfelelően alkalmazni. A Ptk. 6:118. §-a szerint a jognyilatkozattevő jogait és kötelezettségeit a függőben lévő feltétel szabályai szerint kell megítélni. A Ptk. 6:117. §-a szerint függőben lévő feltétel esetén egyik fél sem tehet semmit, ami a másik fél jogát a feltétel bekövetkezése vagy meghiúsulása esetére csorbítja, meghiúsítja.
[11] A felperes szerint tehát az alperesi érdekelt a haszonbérleti szerződés hatósági jóváhagyásáról döntő határozat hatályossá válását megelőzően vonhatta vissza a jognyilatkozatát, ezzel másnak a jogát a függő hatály alatt nem csorbította, nem is hiúsította meg. Ebből következően az alperesi érdekelt nyilatkozatát úgy kellett tekinteni, hogy előhaszonbérleti jogosultságával élni nem kívánt. A lemondó nyilatkozatának visszavonását pedig a Földforgalmi törvény 49. § (3) bekezdése alapján elkésett jognyilatkozatnak kellett tekinteni, úgy mintha az előhaszonbérleti jogát az erre jogosult nem gyakorolta volna. Az alperesi érdekelt elfogadó jognyilatkozata így a felperes szerint a haszonbérleti szerződés kapcsán joghatás kiváltására alkalmatlan volt.
[12] Az alperes a kereset elutasítását kérte a határozatban foglaltak fenntartása mellett. Az alperesi érdekelt szintén a kereset elutasítását kérte.
A jogerős ítélet
[13] Az elsőfokú bíróság jogerős ítéletével a keresetet elutasította. Annak indokolásában rámutatott, hogy a Földforgalmi törvény 49. § (3) bekezdése alapján az előhaszonbérleti jog jogosultja a közlés kezdő napjától számított 15 napos jogvesztő határidőn belül tehet a haszonbérleti szerződésre elfogadó vagy az előhaszonbérleti jogáról lemondó jognyilatkozatot, a nyilatkozattételi határidő a haszonbérleti szerződésnek a kormányzati portálon történő közzétételét követő napon kezdődik. Az előhaszonbérleti jogról való lemondásnak kell tekinteni, ha az előhaszonbérletre jogosult az e bekezdésben meghatározott határidőn belül nem nyilatkozik. Utalt arra, hogy a Kúria Kfv.II.37.695/2021/6. számú döntésében megjelenő joggyakorlatának értelmében a mezőgazdasági földhaszonbérleti szerződés hatósági jóváhagyása során a mezőgazdasági igazgatási szervnek elsődlegesen a Földforgalmi törvény és a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló 2013. évi CCXII. törvény (a továbbiakban: Fétv.) rendelkezései alapján kell döntenie, a Ptk. rendelkezései csak másodlagosak.
[14] Az elsőfokú bíróság a Kúria Pfv.V.20.489/2019/8. számú eseti döntésében foglaltakat teljes egészében nem látta alkalmazhatónak annak tárgya és eltérő jogi, valamint ténybeli indokai következtében. Hangsúlyozta azonban, hogy a Kúria ezen eseti döntésében kifejtettek szerint a szerződéses haszonbérlő tekintetében függő hatályú szerződés az előhaszonbérletre jogosultak irányában a haszonbérbeadó saját ajánlatának, a szerződés létrehozását célzó akaratnyilatkozatának minősül. A Földforgalmi törvény 49. § (3) bekezdésében adott tizenöt nap ezen ajánlat (függő hatályú szerződés) elfogadására előírt jogvesztő határidő.
[15] Megállapította továbbá, hogy a függő hatályra és a Földforgalmi törvény 49. § (3) bekezdésében foglaltakra is figyelemmel az alperesnek a megelőző eljárásban hatásköre a jognyilatkozatra nyitva álló határidőn belül érkezett beadványok ellenőrzésére és értékelésére terjed ki, tehát a határidőn túl benyújtott beadványokat nem értékelheti, azaz nem vizsgálhatja a szerződéskötési szándékot és azt sem, hogy az elfogadó nyilatkozat nemlétező szerződésnek minősül-e vagy sem. Mindezek alapján az alperes a rendelkezésre álló adatokat, körülményeket jogszerűen értékelte.
A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem
[16] A jogerős ítélettel szemben a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet a jogerős ítélet hatályon kívül helyezése és az ügyben eljárt bíróság új eljárásra utasítása iránt. Álláspontja szerint a jogerős ítélet sérti a Földforgalmi törvény 38. § (2) bekezdését, valamint a Ptk. 6:117. §-ának, 6:118. §-ának és 6:9. §-ának rendelkezéseit. Kifejtette, hogy az előhaszonbérleti jogot érvényesítő egyoldalú jognyilatkozatára is irányadó a Ptk. 6:9. §-a, mely szerint a jognyilatkozat hatályára, érvénytelenségére és hatálytalanságára – ha e törvény eltérően nem rendelkezik – a szerződés általános szabályait kell megfelelően alkalmazni. A Ptk. 6:118. § szerint a jognyilatkozatot tevő jogait és kötelezettségeit a függőben lévő feltétel szabályai szerint kell megítélni. A függőben lévő feltétel szabálya szerint pedig egyik fél sem tehet semmit, ami a másik fél jogát a feltétel bekövetkezése vagy meghiúsulása esetére csorbítja vagy meghiúsítja.
[17] Az alperesi érdekelt elfogadó nyilatkozatának hatálya – a hatósági jóváhagyás hiányában – még nem állt be, azt visszavonhatta. Emiatt azt úgy kellett tekinteni, mint aki az előhaszonbérleti jogát nem gyakorolta. A visszavonást követően tett (visszavonást visszavonó) nyilatkozata új – elkésett – elfogadó nyilatkozatnak minősül. A véleménye szerint tehát tévesen jutott az elsőfokú bíróság arra a következtetésre, hogy az elfogadó nyilatkozat 15 napon túli visszavonása a hatósági eljárásban nem releváns.
[18] A felperes hivatkozott a Kúria Pfv.V.20.489/2019/8. ítéletére, kifejtve, hogy annak jogi indokolása szerint a Ptk.-hoz képest speciális szabálynak minősülő Földforgalmi törvény rendelkezéseit a Ptk. 1:2. § (2) bekezdésében foglaltak alapján a Ptk.-val összhangban kell értelmezni. A Ptk. elővásárlási jogra vonatkozó szabályai analóg módon az előhaszonbérleti jogra is alkalmazandók. A haszonbérlő és a haszonbérbeadó szerződése az előhaszonbérleti jogosultak joggyakorlásától függő hatállyal megkötött szerződésnek minősül. Az előhaszonbérleti jogosult joggyakorlása esetén a Ptk. 6:118. § (1) bekezdésében foglaltak értelmében a hatóság jóváhagyásától függ, hogy a haszonbérbeadó és a szerződés szerint haszonbérlő vagy a haszonbérbeadó és az elfogadó jognyilatkozatot tevő haszonbérleti jogosult között létrejött haszonbérleti szerződés hatálya áll-e be.
[19] Az alperes és az alperesi érdekeltek felülvizsgálati ellenkérelmet nem terjesztettek elő.
A Kúria döntése és jogi indokai
[20] A felülvizsgálati kérelem az alábbiak szerint nem megalapozott.
[21] A Kp. 120. § (5) bekezdése, valamint a 115. § (2) bekezdése alapján alkalmazandó 108. § (1) bekezdése értelmében a felülvizsgálati eljárásban bizonyítás felvételének nincs helye, a Kúria a felülvizsgálati kérelem elbírálása során a felülvizsgálati kérelem és a felülvizsgálati ellenkérelem keretei között a jogerős határozat meghozatalakor rendelkezésre álló iratok és bizonyítékok alapján dönt.
[22] A Földforgalmi törvény 38. § (2) bekezdése kimondja, hogy a haszonbérletre e törvény rendelkezései mellett a Polgári Törvénykönyv (a továbbiakban: Ptk.), valamint a Fétv. haszonbérletre vonatkozó szabályait is alkalmazni kell. A felülvizsgálati kérelem alapján eldöntendő jogkérdés az volt, hogy jelen ügyben alkalmazhatók-e a Ptk.-nak a hatósági jóváhagyástól függő szerződésre, és a függőben lévő feltételre vonatkozó szabályai (6:117., 6:118. §). A Földforgalmi törvény 49. § (3) bekezdése szerinti határidőben megtett elfogadó nyilatkozat a hatóság jóváhagyás tárgyában hozott döntéséig visszavonható-e.
[23] A Kúria – elsőfokú bíróság által is felhívott – egységes gyakorlata szerint a mezőgazdasági földhaszonbérleti szerződés hatósági jóváhagyása során a mezőgazdasági igazgatási szervnek elsődlegesen a Földforgalmi törvény és a Fétv. rendelkezései alapján kell döntenie, a Ptk. rendelkezései csak másodlagosak (Kfv.II.37.695/2021/6. [36] bekezdés).
[24] A Földforgalmi törvény 49. § (3) bekezdése alapján az előhaszonbérleti jog jogosultja a közlés kezdő napjától számított 15 napos jogvesztő határidőn belül tehet a haszonbérleti szerződésre elfogadó vagy az előhaszonbérleti jogáról lemondó jognyilatkozatot. A nyilatkozattételi határidő a haszonbérleti szerződésnek a kormányzati portálon történő közzétételét követő napon kezdődik. Az előhaszonbérleti jogról való lemondásnak kell tekinteni, ha az előhaszonbérletre jogosult az e bekezdésben meghatározott határidőn belül nem nyilatkozik.
[25] A Földforgalmi törvény 49. § (5) bekezdése értelmében a haszonbérbeadót az olyan elfogadó jognyilatkozat köti, amelyet az előhaszonbérletre jogosult határidőn belül tesz meg, és a jognyilatkozatában a haszonbérleti szerződést magára nézve teljeskörűen elfogadja.
[26] A Földforgalmi törvény 49. § (6) bekezdése szerint a (3) és (4) bekezdésben foglaltak megsértése esetén az előhaszonbérleti jognyilatkozatot olyannak kell tekinteni, mintha az előhaszonbérleti jogát az arra jogosult nem gyakorolta volna.
[27] A fenti rendelkezések alapján az elsőfokú bíróság jogszerűen állapította meg, hogy az előhaszonbérleti jog jogosultja a haszonbérleti szerződésre vonatkozó szerződéses nyilatkozatát 15 napos jogvesztő határidőben tehette meg.
[28] Kiemeli a Kúria, hogy a Földforgalmi törvény annak ellenére nevesíti „az előhaszonbérleti jogáról lemondó jognyilatkozatot”, hogy szabályozza azt is, hogy – a határidőben történő – hallgatást előhaszonbérleti jogról való lemondásnak kell tekinteni. Márpedig nem kétséges, hogy a perbeli esetben az alperesi érdekelt határidőben az előhaszonbérleti jogával élt, az a haszonbérbeadót is kötötte. Az alperesi érdekelt ezt követően az előhaszonbérleti jogáról a 15 napos jogvesztő határidőn túl mondott le. Ez utóbbi jognyilatkozata tehát éppen a Földforgalmi törvény – Ptk.-tól eltérő – speciális, jogvesztést kimondó rendelkezése folytán joghatás kiváltására nem volt alkalmas. Ebből következően a lemondó nyilatkozat visszavonásának sem lehetett jogi jelentősége.
[29] A Kúria megállapította továbbá, hogy az elsőfokú bíróság nem tért el jogkérdésben a felülvizsgálati kérelemben precedensképes határozatként megjelölt Pfv.V.20.489/2019/8. számú ítéletben foglaltaktól. Azon ügy tényállásában ugyanis lényeges eltérés jelen ügyhöz képest, hogy annak alapja egy haszonbérleti szerződés szerződő felei közötti haszonbérleti szerződés hatósági jóváhagyást megelőző felbontása volt, azzal, hogy a Kúria a hivatkozott döntésében azt állapította meg, hogy a haszonbérbeadót az előhaszonbérleti jogosult elfogadó nyilatkozata a szerződés hatósági jóváhagyásáig kötötte. Mindezek folytán nem lehetett jelentősége a szerződés szerinti haszonbérlővel létrejött függő hatályú szerződés felbontásának. A Kúria rámutatott, hogy a haszonbérbeadót az előhaszonbérleti jogosult elfogadó nyilatkozata mindaddig köti, amíg a haszonbérleti szerződést vele szemben a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyhatja.
[30] Ezzel szemben jelen ügyben éppen az volt megállapítható, hogy az alperesi érdekelt a szerződést magára nézve teljeskörűen elfogadta, ez a nyilatkozata kötötte a haszonbérbeadót, és ezt a nyilatkozatát a jogvesztő határidőn túl nem vonhatta vissza.
[31] A Kúria a felperes által hivatkozott döntésében is kifejtette, hogy a Ptk. 6:64. § (1) bekezdése egyértelműen kimondja, hogy aki szerződés megkötésére irányuló szándékát egyértelműen kifejező és a lényeges kérdésekre kiterjedő jognyilatkozatot tesz, nyilatkozatához kötve marad. Ebből következően az alperesi érdekelt az elfogadó nyilatkozatához – mint szerződés megkötésére irányuló szándékát egyértelműen kifejező nyilatkozatához – kötve volt. A Ptk. 6:65. § (2) bekezdése szerint továbbá akkor szűnik meg az ajánlati kötöttség, ha az ajánlattevő ajánlatát a másik fél elfogadó jognyilatkozatának elküldését megelőzően a másik félhez intézett jognyilatkozatával visszavonja. Figyelemmel arra, hogy a haszonbérbeadó részéről az elfogadó nyilatkozat tekintetében további jognyilatkozatra nincs szükség (és az nem is tehető), a Ptk. 6:65. § (2) bekezdése nem alkalmazható.
[32] A kifejtettek szerint a Kúria megállapította, hogy az elsőfokú bíróság ítélete az irányadó jogszabályoknak megfelelt, ezért azt a Kp. 121. § (2) bekezdése alapján hatályában fenntartotta.
(Kúria Kfv.IV.37.814/2022/4.)