Ha a szolgáltatás hibáját a szerződés megkötésekor a jogosult ismerte, vagy azt a szolgáltatás jellege, természete vagy a szerződéskötés körülményei alapján fel kellett ismerni, a kötelezett hibás teljesítése nem állapítható meg [2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:157. § (1) bek.].
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] A felperesek 2015. augusztus 5-én 16 500 000 forint vételáron eladták az alpereseknek a házas ingatlanukat. Az alperesek 2015. augusztus végén beköltöztek, de a vételárból hibás teljesítésre hivatkozással 6 077 487 forintot nem fizettek meg. A lakóhelyük szerinti járásbíróságon előzetes bizonyítás elrendelését kérték. A nemperes ügyben R. E. igazságügyi szakértő szakvéleményt adott.
A kereseti kérelem és az alperesek védekezése
[2] A felperesek a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:215. § (1) bekezdésére, 6:217. §-ára, 6:62. § (1)–(2) bekezdésére, 1:4. §-ára alapított keresetükben 6 077 487 forint vételártartozás, továbbá szerződésszegéssel okozott kártérítés címén 2016. január 1-jétől havi 250 euró bérleti díj megfizetésére kérték kötelezni az alpereseket.
[3] Az alperesek ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Egyrészt szavatossági kifogást terjesztettek elő, és árleszállítást igényelve 1 000 000 forint erejéig elzárkóztak a teljesítéstől. Másrészt szerződésszegéssel okozott kártérítés címén 374 828 forint és 2016. március 10-től a kifizetésig járó törvényes késedelmi kamata erejéig beszámítással éltek. Továbbá arra hivatkoztak, hogy kijavítási igényük okán visszatartási jogot gyakorolhatnak. Az árleszállítás iránti igényt arra alapították, hogy a ház a felperesektől kapott tájékoztatással ellentétben nem az 1960-as években, hanem évtizedekkel korábban, a 19. század fordulója és a második világháború között épült. Beszámítási kifogásuk azon alapult, hogy a tetőszerkezet hibájának javítása kapcsán többletköltségeik merültek fel (műszaki vezetői és tervezőmérnöki díj, engedélyezési illeték, csatlakozási díj, villanyszerelői díj, elázott bútor javítási költsége). A visszatartási jogot a fürdőszoba főfala és a födém eltávolodása, felázás okozta vizesedés, a gipszkarton falak vizesedése, penészesedése, a lambéria nedvesedése, az előszoba terasz felőli beázása, az egyik ablak páraelvezetőjének páralecsapódást okozó fordított beépítése miatt gyakorolták. A per során további hibaként jelölték meg a terasz rossz rétegrendjét, a fürdőszobai gipszkartonfal szakszerűtlen felszerelését, a vízcsap hibás bekötését.
Az elsőfokú ítélet és a másodfokú részítélet
[4] Az elsőfokú bíróság a vételár megfizetése iránti keresetnek helyt adó ítéletével külön-külön kötelezte az alpereseket a felpereseknek személyenként 1 519 372 forint megfizetésére. A kártérítés iránti keresetet elutasította.
[5] Az indokolásában a Ptk. 6:150. § (1) bekezdésére, valamint a hibás teljesítés egyes jogértelmezési kérdéseiről nyilvánított 1/2004. (XII. 2.) PK vélemény (a továbbiakban: PK1 vélemény) 1. pontjára, a hibás teljesítéssel kapcsolatos egyes jogalkalmazási kérdésekről nyilvánított 1/2012. (VI. 21.) PK vélemény (a továbbiakban: PK2 vélemény) 2. és 7. pontjára, az EBH2013.P.17. és a BH2012.36. számon közzétett eseti döntésekre hivatkozott.
[6] A peradatok alapján arra következtetett, hogy az épület korára vonatkozó információk az alperesek által is tudottan bizonytalanok voltak. Ha abban a hiszemben is vették meg az ingatlant, hogy a ház az 1960-as években épült, akkor is számolniuk kellett azzal, hogy egy ilyen korú épület felújításra szorul, jelentős hibái jelentkezhetnek. Nem bírt ezért jelentőséggel, hogy a ház esetleg idősebb volt. A perben kirendelt ingatlanforgalmi szakértő által megállapított szerződéskötéskori forgalmi értékre (16 300 000 forint) tekintettel nem volt sem szükség, sem jogszabályi lehetőség a szolgáltatás és az ellenszolgáltatás egyensúlyának helyreállítására.
[7] Az elsőfokú bíróság szerint a kapott tájékoztatás, a szerződéskötés körülményei, illetőleg az épület életkora, állapota, használtsági foka alapján kellő körültekintés tanúsítása mellett az alpereseknek számolniuk kellett a hivatkozott hibák előfordulásával. Az ingatlanközvetítő felhívta a figyelmüket a körültekintő vásárlásra, ennek ellenére nem kértek szakértői segítséget, már az első megtekintéskor vételi nyilatkozatot tettek. A ház a szerződéskötéskor láthatóan rossz állapotú, régi volt, amit észlelniük kellett. A felújítás szükségességéről is tudomással bírtak. Megvizsgálási kötelezettségük ugyan nem volt, de az adott esetben, különös tekintettel a szerződéskötési körülményekre, az épület láthatóan lelakott, használt állapotára, nem jártak el kellő gondossággal. Elvárható lett volna, hogy megfontolják a vételt, szakértő segítségét kérjék.
[8] A magánszakértő tanúvallomásából és a beszerzett szakvéleményből az elsőfokú bíróság arra következtetett, hogy az oldalfal kidőlése, a födém és az oldalfal közötti rés a szerződéskötéskor felismerhető volt, így nyílt hibának tekintendő. Az alpereseknek észlelniük kellett a nappali falainak és a gipszkartonfalak felázását is. Látszott, hogy a házon nincs vízszigetelés, de még vakolat sem. Az előszobai lambéria vizesedése és az ablak fordított beépítése a jellegénél, természeténél fogva ugyancsak olyan hiba, amelyet kellő körültekintés, megfelelő szemrevételezés esetén fel kellett volna ismerniük.
[9] Az elsőfokú bíróság mindezek alapján azt állapította meg, hogy nem történt hibás teljesítés. A szakvélemény újabb kiegészítése szükségtelen. Az alperesek a Ptk. 6:28. §-ában, 6:31. §-ában foglaltakra is figyelemmel kötelesek megfizetni a fennmaradt vételárat.
[10] Az alperesek fellebbezése és a felperesek keresetet elutasító ítéleti rendelkezés ellen előterjesztett csatlakozó fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság részítéletével az elsőfokú ítélet vételár megfizetésére kötelező rendelkezését úgy változtatta meg, hogy az alpereseket egyetemlegesen kötelezte a felpereseknek, mint egyetemleges jogosultaknak 6 077 487 forint megfizetésére. A kártérítés iránti kereset tekintetében az elsőfokú ítéletet hatályon kívül helyezte, és az elsőfokú bíróságot a per újabb tárgyalására és újabb határozat hozatalára utasította.
[11] A jogerős ítélet indokolása szerint az adásvételi szerződésben a felek nem rögzítették, hogy a szolgáltatott dolog szavatolni vállalt tulajdonsága a kora. Az alperesek tudomással bírtak a tervekben már szereplő felújítás szükségességéről. Amennyiben a vételár, illetve a szerződéskötési szándék szempontjából meghatározóbb jelentőséggel bírt volna az épület nem látható vagy takart részeinek műszaki állapota, hiányossága, részletekbe menő tájékoztatást kérhettek volna a felperesektől, vagy igénybe vehettek volna szakmai segítséget ahhoz, hogy műszaki szempontból tájékozódjanak. Ennek elmaradása miatt nem állíthatják a perben feltárt hibákról, hogy rejtett hibák.
[12] Az előzetes bizonyítás során készült szakértői vélemény, valamint a szakértelemmel rendelkező tanúk vallomása és a perben kirendelt szakértő kiegészítő szakvéleménye alapján megállapítható, hogy a falnedvesedés jogi értelemben is felismerhető, illetve számításba vehető hiba volt, amelyet az alpereseknek a szerződéskötést megelőzően fel kellett ismerniük. A fal függőlegestől eltérése, a födém és a fal elválása az utcáról nézve ugyan nem kellett, hogy szembe tűnjön, de szakmailag hozzáértő személy bevonásával történő tájékozódás mellett – amely egy régi, rossz állapotú épületnél a vevőtől elvárható megfelelő körültekintés, gondosság tanúsítása – felismerhető lett volna. A tetőcsere szükségességéről az alperesek tudtak, vasbeton koszorú meglétét a felperesek nem állították.
[13] Nem sorolhatóak a rejtett hibák körébe az épületnek a laikusok számára is érzékelhető, látható hibái (az ablak fordított beépítése és ennek közrehatása a fal nedvesedésében, illetve a páralecsapódásban; a fal melletti vízcsap nem megfelelő kialakítással és annak esetleges közrehatása a fal nedvesedésében; a járdaépítés szükségessége stb.). Nem értelmezhető a terasz szakszerűtlen építésére történt hivatkozás arra alapítottan, hogy a beton a per folyamatban léte alatt felfagyott. A teraszbeton minősége látható volt, az alatta lévő rétegrend megfelelősége pedig a tervezett későbbi funkciója (a felperesek további helyiséget terveztek rá) szerint volna megítélhető. A gipszkartonfalak mögötti szigetelés megléte vagy hiánya feltárás nélkül, rákérdezéssel egyértelműsíthető lett volna.
[14] A másodfokú bíróság az elsőfokú ítéletet annyiban változtatta meg, hogy az alperesek fizetési kötelezettsége a Ptk. 6:29. §-a szerint egyetemleges, míg az alperesek a Ptk. 6:33. §-a szerint egyetemleges jogosultak.
A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem
[15] Az alperesek felülvizsgálati kérelmükben elsődlegesen a jogerős részítélet hatályon kívül helyezését és az elsőfokú ítélet megváltoztatásával a kereset elutasítását, másodlagosan a jogerős részítélet hatályon kívül helyezését, és az elsőfokú bíróság új eljárásra és új határozat hozatalára utasítását kérték.
[16] Hivatkoztak a Ptk. 6:157. § (1) bekezdésére és a PK1 vélemény 1. pontjára. Érvelésük értelmében tévesen állapították meg az eljárt bíróságok, hogy az épület hivatkozott hibái nyílt hibák, felismerhetők voltak, illetve az ingatlan korából, használtságából származtak. A téves megállapítás arra vezethető vissza, hogy nem történt meg teljeskörűen a tényállás feltárása, a rendelkezésre álló adatokból pedig eltérő következtetésre lehet jutni.
[23] A felperesek felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályban tartására irányult.
A Kúria döntése és jogi indokai
[24] A Pp. 270. § (2) bekezdése a jogerős ítélet felülvizsgálatát jogszabálysértés esetén teszi lehetővé. A felülvizsgálati kérelem egymással szorosan összefüggő kötelező tartalmi eleme a jogsértés és a megsértett jogszabályhely megjelölése, valamint annak kifejtése, hogy a fél a határozat megváltoztatását milyen okból kívánja [Pp. 272. § (2) bekezdés]. Ezen együttes törvényi feltételeknek a fél akkor tesz eleget, ha egyrészt a megsértett jogszabályhelyet konkrétan megjelöli, másrészt pedig a hivatkozott jogszabálysértést tartalmilag is körülírja, az arra vonatkozó jogi álláspontját kifejti, vagyis, ha a jogszabálysértésre való hivatkozás indokait is ismerteti [1/2016. (II. 15.) PK vélemény]. A felülvizsgálat rendkívüli perorvoslati jellegéből következően a Kúria a Pp. 275. § (3) bekezdésében foglaltak szerint eljárva a jogerős ítéletet a felülvizsgálati kérelem keretei között, az abban megjelölt jogszabálysértésre figyelemmel vizsgálhatja felül.
[25] Az alperesek nem jelölték meg megsértett jogszabályi rendelkezésként sem a Pp. 163. §-át, sem a Pp. 206. §-át, ezért a felülvizsgálati eljárásban a jogerős ítéletben megállapított tényállás alapulvételével kellett állást foglalni a felülvizsgálati kérelemben hivatkozott anyagi jogi jogszabályok megsértéséről.
[26] Az alperesek a rendkívüli perorvoslatukat megalapozó jogsértést abban határozták meg, hogy a másodfokú bíróság a terhükre rótta a megvizsgálási kötelezettség elmulasztását és azt állapította meg, hogy ismerték vagy ismerniük kellett az épület hibáit.
[27] A felülvizsgálati kérelem alaptalan. A jogerős ítélet a felülvizsgálati kérelemben megjelölt okból nem jogszabálysértő.
[28] A PK1 vélemény beépült a Ptk.-ba, ezért annak alkalmazása körében a Kúria nem tartja irányadónak [1/2014. Polgári jogegységi határozat (a továbbiakban: PJE) V. 1.]. A hiba szerződéskötéskori ismeretét a Ptk. már nem a kellékszavatosság alóli kimentési okként határozza meg, a 6:157. § (1) bekezdése értelmében ugyanis a kötelezett a fogyatékos dolog szolgáltatásával nem hibásan, hanem a szerződésben foglaltaknak megfelelően teljesít, ha a jogosult a szolgáltatás fogyatékosságának ismeretében köt szerződést vagy a hibát, hiányosságot a szerződéskötéskor ismernie kellett. A kötelezettnek a hibás teljesítés hiányára vonatkozó ellenbizonyítása körében a törvény objektív tesztet érvényesít: nem annak van jelentősége, hogy a jogosult a hibát felismerte-e, hanem annak, hogy egy kellő gondossággal eljáró személy felismerhette-e. A kellő körültekintés körébe tartozik a szerződés tárgyát képező dolog megtekintése, a rendelkezésre bocsátott műszaki és egyéb dokumentáció áttanulmányozása, és ezek alapján a szerződéses szolgáltatás tulajdonságainak, a speciális szakértelem nélkül felismerhető esetleges hibáinak megismerése.
[29] A Kúria PK2 véleményben kinyilvánított – a PJE alapján a Ptk. alkalmazása körében is megfelelően irányadó – jogértelmezése szerint a hibás teljesítés szempontjából azok a hibák tartoznak az ismert hibák körébe, amelyekről a jogosultnak a szerződéskötéskor tényleges tudomása volt. A jogszabályi rendelkezésben szereplő „ismernie kellett” fordulat azokra a hibákra vonatkozik, amelyeket a jogosult önmagában a szerződéskötés körülményei, illetve a szolgáltatás természete alapján észlelhetett, felismerhetett. A megtekintett állapotban történő vétel esetében az ún. nyílt hibák, tehát az egyszerű észleléssel megállapítható hibák tartoznak ebbe a körbe. Használt dolog vétele esetében pedig azok a fogyatékosságok, amelyeket a jogosultnak a felek eltérő megállapodása, illetve a kötelezett eltérő tájékoztatása hiányában a dolog életkorára és használtsági fokára tekintettel a szerződéskötéskor számításba kellett vennie. A Kúria EBH2013.P.17. számon közzétett Pfv.V.21.203/2012/6. számú elvi döntése szerint felismerhető hibának minősülnek mindezek mellett azok a hibák is, amelyek fennállása, illetve jelentkezése a ténylegesen ismert, illetve a nyílt hibákra tekintettel a szerződéskötéskor alappal feltételezhető, előrelátható.
[30] Az alperesek egyrészt a szerződéskötéskor tudták, hogy nem állt rendelkezésre az épület életkoráról hitelt érdemlő információ, másrészt a felülvizsgálati kérelemben előadottakkal ellentétben egyszerű észleléssel megállapíthatták, illetőleg számításba vehették, feltételezhették az épület hibáit.
[31] Az I. rendű alperes az elsőfokú tárgyaláson előadta: voltak olyan részei a háznak, amelyen látszott, hogy fel kell újítani; az udvarról közelről megállapítható volt, hogy dől a fal; az I. rendű felperes elmondta, hogy megkezdte az épület bővítését, egy alaprészt lebetonozott, jelenleg azonban ezen a részen egy terasz van. Az alperesek jogi képviselője ugyanezen a tárgyaláson azt az észrevételt tette, hogy a szakértő 7–8 cm körüli dőlést állapított meg, amely véleményük szerint szemrevételezéssel is megállapítható. A II. rendű alperes személyes meghallgatásakor úgy nyilatkozott: kívülről látszott a házon, hogy felújításra szorul, a vakolat hiányos és néhány helyen potyog is. Az alperesek megbízásából szakvéleményt adó Cs. I. előadta: a falakon repedéseket lehetett látni; egy helyen egy tégla ki volt esve; az alsó részen fagyott téglák látszottak; látszott, hogy az épület nagyon öreg, nem pár tíz éve épült; látszott, hogy felázik az épület falazata és az is, hogy a toldalék szakaszok nincsenek „összecsorbázva”; szemmel látható volt, hogy az épületnek régebben épült részei is vannak; kívülről lehetett látni, hogy a fal egy szakasza kifelé görbül. K. K. tanú a vallomása szerint látta, hogy ez egy olyan régi ház, amely „több sebből vérzik”; az egyes épületrészek nincsenek összekötve. R. E. igazságügyi szakértő szakvéleményében rögzítettek szerint a 2015. december 23-i helyszíni szemlén az alperesek azt nyilatkozták, hogy emlékeik szerint a fürdőszoba dél-nyugati sarkában látható repedés már a vásárláskor is megvolt.
[32] A személyes előadásukból, a tanúvallomásokból, az igazságügyi szakvéleményekhez mellékelt fényképfelvételekből megállapíthatóan az alperesek egy rossz állapotban lévő házat vettek meg. Látható volt az is, hogy az egyik ablak páraelvezetőjét fordítva építették be, a kinti vízcsap közvetlenül a fal mellett van, lejt a terasz és a szintje azonos magasságban van a lakótér belső szintjével.
[33] Elvárható volt, hogy a szerződéskötéskor kívül-belül megtekintsék, körbejárják az épületet. Amikor közelről megnézték, észlelték a hátsó hosszfőfal dőlését. Az épület használtsági foka és a látott hibák alapján további hibákra is számítaniuk kellett. A perben kirendelt igazságügyi szakértő az épület kimozdult falszakasza tekintetében nem állapított meg építési hibát. Az előzetes bizonyítási eljárás során készült igazságügyi szakvélemény szerint az építés idején alkalmazott technológiának megfelelően épült meg a tetőszerkezet, de a tető oldalirányú – falazatot kimozdító – hatása ellen beépített gerenda már nem tudta a funkcióját ellátni.
[34] A látottak alapján az is számításba vehető volt, hogy hőszigetelés hiányában a lakás nedvesedik, penészesedik. Az I. rendű alperes személyes nyilatkozata szerint ismert volt, hogy a felújítást az I. rendű felperes maga végezte, ehhez képest nem volt elvárható a szakipari munkák színvonala. A fürdőszobai gipszkartonfal kivitelezésének módjára a hátsó hosszfőfal kidomborodásából következtetni lehetett. A kirendelt igazságügyi szakértő szakvéleménye szerint pedig a gipszkarton burkolat mögé hő- és páratechnikai szempontból kritikus a hőszigetelés beépítése, a falazatok hőszigetelését általános esetben a homlokzati oldalra készített hőszigetelő rendszerekkel kell megoldani.
[35] A terasz helyén tervezett bővítésről a felperesek tájékoztatást adtak, alaprajzot is rendelkezésre bocsátottak, ezért az alpereseknek számításba kellett venniük, hogy a kivitelezett rétegrend nem egy kültéri terasz szigetelésének felelt meg.
[36] Mindezekre tekintettel a másodfokú bíróság jogszabálysértés nélkül állapította meg a hibás teljesítés hiányát, ezért a Kúria a jogerős részítéletet hatályában fenntartotta.
(Kúria Pfv.V.20.439/2021/5.)