I. Kisajátításnak jogszabályban meghatározott közérdekű célok megvalósítása érdekében van helye; amennyiben a helyi önkormányzat rendelete mint jogszabály a terület- és településrendezés körében megállapítja a közérdekű célokat, az az ügyben eljáró feleket köti.
II. Társasháztulajdon esetén a közös tulajdonra vonatkozó, az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányad a lakásra, illetve a nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozó tulajdonjog alkotórésze, attól elválaszthatatlan; egymástól függetlenül nem ruházhatók át és nem terhelhetők meg, ebből következően külön-külön nem is sajátíthatók ki [2007. évi CXXIII. törvény (Kstv.) 2. § c) pont; 2013. évi V. törvény (Ptk.) 5:85. § (4) bek.; 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) 8. § (2) bek.].
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] A perbeli épületegyüttes a II. rendű alperes helyi önkormányzat területén fekszik, és társasháztulajdonban áll.
[2] A II. rendű alperes helyi önkormányzat az épületegyüttest beruházás keretében le kívánja bontani, és ott részben közparkot, részben egy új városrészt kíván kialakítani. Ennek érdekében a II. rendű alperes képviselő-testülete a 22/2021. (XII. 17.) számú rendeletével módosította a Helyi Építési Szabályzatról szóló 18/2004. (VI. 25.) számú rendeletét (a továbbiakban: HÉSZ), és a telekingatlant részben Zkp1 (közpark), részben Lk-41 (kisvárosias lakóterület) övezetekbe sorolta a korábbi Kke (különleges kereskedelmi célú építési terület) övezet helyett.
[3] A fenti beruházás megvalósítása érdekében a II. rendű alperes az I. rendű alperestől kérte a társasházat alkotó egyes ingatlanok, köztük a felperes 1/1 tulajdonában álló /66. helyrajzi számú, illetve a /86. helyrajzi számú, valamint a felperes ½ tulajdonában álló, /94. helyrajzi számú, „üzlet” elnevezésű ingatlanok kisajátítását. Előadta, hogy a jelenleg szezonális szórakoztató negyedként üzemelő épületegyüttes funkciója nem feleltethető meg a város térségben betöltött státuszának, emellett az épületegyüttes városképi szempontból sem megfelelő, különös tekintettel annak fizikai állapotára. Ezek a körülmények, valamint, hogy annak környezete egyre intenzívebben beépítetté vált, együtt szükségessé tették, hogy terület- és településrendezés igényével olyan övezeti besorolásokat hozzon létre, amelyek összességükben jobban szolgálják a város, a közösség érdekeit, figyelembe véve azt az önkormányzati célt, hogy a beépítésre szánt területek arányához képest a zöldfelületek aránya lényegesen nagyobb mértékben növekedjék.
[4] Az I. rendű alperes kisajátítási hatóság a 2022. június 23-án kelt, keresettel támadott határozataival a II. rendű alperes kérelmeinek helyt adva a felperes említett három ingatlanát terület- és településrendezés közérdekű célra a II. rendű alperes javára kisajátította, egyidejűleg a II. rendű alperest kártalanítás megfizetésére kötelezte. Határozatainak indokolásában – a kisajátítás jogalapját érintően – felhívta a kisajátításról szóló 2007. évi CXXIII. törvény (a továbbiakban: Kstv.) 2. § c) pontját és 4. § (1) bekezdés c) pontját. Kifejtette, hogy a módosított HÉSZ a társasházat alkotó ingatlanok jelentős részét a Zkp1 jelű övezetbe sorolta, a fejlesztési cél a HÉSZ-ben szerepel, annak megvalósítása azonban az érintett ingatlanok tulajdonosa részéről nem várható el. A kisajátítást kérő célja továbbá a településen a zöldfelület arányának növelése, a HÉSZ módosítása lehetővé teszi egy nagyléptékű közpark kialakítását, illetve az Lk-41 jelű övezetbe sorolt területeken is előírták, hogy a legkisebb zöldfelületi aránynak el kell érnie az 50%-ot. Utalt a Kúria Kfv.IV.38.060/2017/12. számú határozatára, amely szerint, ha a kisajátítás iránti kérelemben megjelölt célkitűzés a helyi építési szabályzaton alapul, a kisajátítás jogalapja fennáll, a kisajátítási cél közérdekűsége további bizonyítást nem igényel, az a kisajátítási hatóság által nem bírálható felül. Hivatkozott továbbá a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 5:85. § (4) bekezdésére, kiemelve, hogy a társasháztulajdonra vonatkozó szabályokra tekintettel a telekingatlan teljes kisajátítására van csak lehetőség.
A felperes keresetei, az alperesek védekezése
[5] A felperes kereseteiben elsődlegesen – a kisajátítás jogalapját vitatva – az I. rendű alperes határozatainak megsemmisítését, másodsorban – a kártalanítás összegét is kifogásolva – a határozat megváltoztatását kérte. A kisajátítás jogalapját érintően azzal érvelt, hogy a kisajátítás célja a közpark kialakítása, amely az Lk-41 jelű övezet alá tartozó ingatlanok, így az ő perbeli ingatlanai esetében nem áll fenn, a lakásépítés nem tekinthető közérdekű célnak. Az épületegyüttes területe a HÉSZ szerint megosztható és megosztandó, ezért helye lett volna a részleges kisajátításnak. Társasháztulajdon esetén is lehetőség van a közös tulajdon természetben történő megosztására, azonban ezt a II. rendű alperes nem kezdeményezte, eljárása nem felel meg a kisajátítás kivételességére vonatkozó követelménynek.
[6] Az I. és a II. rendű alperesek védekezése a keresetek elutasítására irányult.
A jogerős közbenső ítéletek
[7] Az elsőfokú bíróság a 2022. október 14-én kelt és jogerős közbenső ítéleteivel a felperes kereseteit a kisajátítás jogalapja vonatkozásában elutasította a közigazgatási perrendtartásról szóló 2017. évi I. törvény (a továbbiakban: Kp.) 88. § (1) bekezdés a) pontja alapján.
[8] Közbenső ítéleteinek indokolásában, a Kstv. 2. § c) pontja szerinti közérdekű cél körében, a helyi építési szabályzaton alapuló kisajátítási cél közérdekűsége kapcsán bemutatta a Kúriának az I. rendű alperes határozataiban is figyelembe vett gyakorlatát (Kfv.IV.38.060/2017/12., Kfv.III.38.013/2021/18., Kfv.IV.37.073/2022/10.). Kifejtette, hogy a perbeli esetben a HÉSZ módosításán alapul a zöldfelület növelése iránti igény mint közérdekű cél, amelyre tekintettel a II. rendű alperes a kisajátítási kérelmet előterjesztette. A Kke jelű övezetre vonatkozó zöldfelületi arány a Zkp1 és az Lk-41 jelű övezetekben is növekedni fog. Rámutatott, hogy a felperes kisajátítással érintett ingatlanai társasházi albetétek, amelyek a Ptk. 5:85. § (3) és (4) bekezdései értelmében egymástól jogilag elválaszthatatlan kétféle tulajdoni körből állnak: egyrészt az albetétre vonatkozó magántulajdonból, másrészt a társasházi közös tulajdon eszmei hányadából. A magántulajdontól a társasházi közös tulajdoni eszmei hányada nem választható el, önállóan nem ruházható át, nem terhelhető meg, ezért analóg módon külön-külön nem is sajátítható ki. A felperes is elismerte, hogy a társasházi közös tulajdon eszmei hányada meghatározhatatlanul kiterjed mind a Zkp1, mind az Lk-41 jelű övezetekre. Ezért nincs jelentősége, hogy ingatlanai fizikailag az Lk-41 jelű övezetben találhatóak, a közérdekű cél azok vonatkozásában fennáll. A társasházi jogi jelleg specialitásából következően a Kstv. 6. § (2) bekezdése alapján az ingatlanok részlegesen nem sajátíthatók ki. A Kúria felek által felhívott határozatai (Pfv.I.21.123/2011/9., Pfv.I.20.196/2016/13.) mentén megállapította, hogy a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Tht.) 8. § (2) bekezdésére figyelemmel az épületegyüttes esetében sem lett volna akadálya annak, hogy a tulajdonostársak többsége polgári perben kérje a társasház megosztását. Az Alaptörvény XIII. cikk (2) bekezdésére, a Kstv. 1. § (1) bekezdésére és 3. § (1) bekezdés b) pontjára hivatkozva ugyanakkor megállapította, hogy a II. rendű alperest a kisajátítási eljárást megelőzően nem terhelte a Tht. 8. § (2) bekezdésében foglalt eljárás megindításának kötelezettsége, mert ilyet jogszabály nem ír elő. A társasház megosztása iránti eljárás megindítása ugyanúgy a felperes, illetve a többi tulajdonostárs érdekében is állt volna.
A felülvizsgálati kérelmek és az ellenkérelmek
[9] A felperes felülvizsgálati kérelmeiben a jogerős közbenső ítéletek hatályon kívül helyezését, és az elsőfokú bíróság új eljárás lefolytatására és új határozat hozatalára utasítását kérte.
[10] Jogi álláspontja szerint a jogerős közbenső ítéletek sértik az Alaptörvény XIII. cikk (2) bekezdését, a Kstv. l. § (1) bekezdését, 2. §-át, a 6. § (2) bekezdését és a Tht. 8. § (2) bekezdését.
[11] Előadta, hogy a jogerős közbenső ítéletekben kifejtettek mentén a HÉSZ-ben meghatározott felhasználási célokat a tekintetben is kötelező erejűnek kell elfogadni, ha valamely ingatlan esetében nem áll fenn a Kstv. 2. § c) pontjában meghatározott terület- és településrendezés közérdekű cél. Továbbra is hangoztatta, hogy ingatlanai a HÉSZ-ben az Lk-41 jelű, nem pedig a Zkp1 jelű övezet alá tartozó részén helyezkednek el, ebben az övezetben pedig nincs olyan közérdekű cél, amely a kisajátítás alapjául szolgálhatna.
[12] Nézete szerint – szemben az elsőfokú bíróság érvelésével – a Ptk. 5:85. § (4) bekezdése nem vonatkoztatható a perbeli esetre. Nem az vizsgálandó ugyanis, hogy ingatlanai külön, illetve közös tulajdonban álló részei jogi egységet képeznek-e, hanem hogy az épületegyüttes területe a HÉSZ-ben kijelölt övezeti határon megosztható, és a kisajátítási kérelemben megjelölt terület- és településrendezési közérdekű cél (közpark kialakítása) érdekében megosztandó. Így kötelező lett volna alkalmazni a Kstv. 6. § (2) bekezdése szerinti részleges kisajátítás intézményét.
[13] Állította, hogy az elsőfokú bíróság jogkérdésben eltért a Kúria Pfv.I.20.196/2016/13. számon közzétett határozatától, amely szerint a jogi és műszaki feltételek teljesülése esetén nincs annak akadálya, hogy természetbeni megosztás útján maga a társasháztulajdon osztódjon tovább. E jogértelmezés mentén az elsőfokú bíróságnak meg kellett volna állapítania, hogy a II. rendű alperesnek a megjelölt közérdekű cél megvalósításához nincs szüksége az ő ingatlanai – sem a külön, sem a közös tulajdonba tartozó részek – tulajdonjogának megszerzésére. Olyan jogszabályi előírás valóban nincs, amely a II. rendű alperes kötelezettségévé tette volna a Tht. 8. § (2) bekezdése szerinti eljárás megindítását, azonban a II. rendű alperesnek már a kisajátítási eljárás megindításakor akkora (több mint 80%-os) tulajdoni részesedése volt az épületegyüttesben, amely alapján neki és csak neki lett volna lehetősége arra, hogy a társasházi közös tulajdon természetbeni megosztását igényelje.
[14] Fenntartotta, hogy a kisajátítás kivételes jellegéből következően, miután a II. rendű alperes a közérdekű célt más módon is meg tudta volna valósítani, ezért elsőként úgy, és nem kisajátítás útján kellett volna az igényét érvényesítenie. A kisajátítási eljárás nem eredményezheti, hogy II. rendű alperes a közérdekű célként megjelölt közpark létesítéséhez szükséges terület megszerzése mellett egy jelentős magáncélú ingatlanfejlesztési projekt (lakópark) megvalósítására alkalmas terület tulajdonjogát is megszerezze.
[15] Az I. rendű alperes felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályában fenntartását kérte. Perköltséget számított fel.
[16] Kiemelte, hogy a kisajátítási eljárást a jogszabályi előírások figyelembevételével folytatta le. A HÉSZ mint jogszabály, a kisajátítási hatóság számára kötelező, az abban meghatározott területfelhasználási cél közérdekűségének felülbírálatára nem volt lehetősége. Az épületegyüttes társasház jogállású épületegyüttes, ezért részleges kisajátítás nem volt alkalmazható. Nincs olyan jogszabályi előírás, amely alapján a kisajátítást kérőnek a kisajátítási eljárás megindítása előtt önálló társasház alapítására irányuló peres eljárást kellene kezdeményeznie.
[17] A II. rendű alperes felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályában fenntartását kérte. Perköltséget számított fel.
[18] Hangsúlyozta, hogy nem rendelkezett többségi tulajdonrésszel az épületegyüttesben sem a kisajátítási eljárások megindításakor, sem az I. rendű alperes határozatainak meghozatalakor. Nem volt köteles arra, hogy a kisajátítási eljárások megindítása előtt vagy helyett polgári peres eljárásban kezdeményezze a társasház megosztását. Az önálló társasház alapítása csupán lehetőség, amelyről a bíróság a megmaradó társasház tulajdonosainak a méltányos érdekét figyelembe véve, az eset összes körülményeit mérlegelve hozza meg a döntését.
A Kúria döntése és jogi indokai
[19] A Kúria a felülvizsgálati kérelmeket befogadta, az azok nyomán indult három felülvizsgálati eljárást egyesítette, majd a kérelmek érdemi elbírálásának eredményeként megállapította, hogy azok – az alábbiak szerint – nem alaposak.
[20] A Kúria az elsőfokú bíróság jogerős közbenső ítéleteit a Kp. 115. § (2) bekezdése folytán alkalmazandó 108. § (1) bekezdése alapján a felülvizsgálati kérelmek és az ellenkérelmek keretei között – a megjelölt jogszabálysértések mentén – vizsgálta felül. Ennek eredményeként megállapította, hogy az elsőfokú bíróság a nem vitatott tényállásból helytálló jogi következtetést vont le. A jogerős közbenső ítéletekben írtakkal a Kúria egyetértett, a felülvizsgálati kérelmekben foglaltakkal összefüggésben az alábbiakat emeli ki.
[21] Az I. rendű alperes és az elsőfokú bíróság megalapozottan állapította meg, hogy a II. rendű alperes a kisajátítást a módosított HÉSZ-ben meghatározott közérdekű célra, terület- és településrendezés érdekében kérte, a helyi építési szabályzatban meghatározott közérdekű cél tekintetében pedig helyesen hivatkoztak a Kúria irányadó gyakorlatára. A Kúria Kfv.VI.37.661/2016/5. számú határozatában elvi éllel mutatott rá, hogy kisajátításnak jogszabályban meghatározott közérdekű célok megvalósítása érdekében van helye; amennyiben a helyi önkormányzat rendelete mint jogszabály a terület- és településrendezés körében megállapítja a közérdekű célokat, az az ügyben eljáró feleket köti (Kfv.VI.37.661/2016/5., indokolás [25]). Ezt a jogértelmezést tartalmazza a kisajátítási határozatok és jogerős közbenső ítéletek indokolásában szereplő Kfv.IV.38.060/2017/12. számú határozat (Kfv.IV.38.060/2017/12., indokolás [42]), e határozatokat pedig később alkalmazták az elsőfokú bíróság által ugyancsak bemutatott Kfv.III.38.013/2021/18. és a Kfv.IV.37.073/2022/10. számú határozatok is (Kfv.III.38.013/2021/18., indokolás [145], [160]; Kfv.IV.37.073/2022/10., indokolás [37], [47]). Az e határozatokban kifejtett, és a perbeli esetben is követett jogértelmezést a felperes közvetve kifogásolta: álláspontja szerint az épületegyüttesnek a HÉSZ-ben az Lk-41 jelű övezetbe sorolt részén nincs olyan közérdekű cél, amely a kisajátítás alapjául szolgálhatna. A felperes jogértelmezése téves. A kisajátítási kérelem előterjesztését a II. rendű alperes az épületegyüttes teljes területének rehabilitálását célzó fejlesztéssel indokolta. Az elsőfokú bíróság helytállóan mutatott rá, hogy a II. rendű alperes a HÉSZ módosításán alapuló közérdekű célként meghatározott zöldfelület növelése iránti igényt is az épületegyüttes teljes területére nézve határozta meg, nem pedig csupán a Zkp1 övezetben a közpark kialakítása kapcsán. A jelentős léptékű közhasználatú park kialakítása mellett az Lk-41 jelű övezetre vonatkozóan a legkisebb zöldfelületi arányt 50%-ban határozták meg, miközben a korábbi, Kke övezetben a zöldfelület aránya csak 40% volt. Így fel sem merülhet, hogy a zöldfelület növelése mint közérdekű cél az Lk-41 jelű övezetre nézve ne állna fenn. Azt pedig a felperes maga sem vitatta, hogy a Zkp1 jelű övezetben a közérdekű cél fennállása megállapítható. Márpedig az épületegyüttes társasház, és ahogyan azt az elsőfokú bíróság is részletezte, a felperes ingatlanaihoz a társasházi közös tulajdonból tartozó eszmei hányadrészek a Zkp1 jelű övezetre is kiterjednek, ekként pedig a felperes ingatlanai a közérdekű céllal mindenképpen érintettek.
[22] A Kstv. 6. § (2) bekezdése szerint az ingatlannak egy része is kisajátítható (részleges kisajátítás). Kiemeli ehhez kapcsolódóan a Kúria, hogy a felperes által szorgalmazott övezeti határon való megosztás nyilvánvalóan a felperes ingatlanainak (társasházi albetéteinek) megosztását is jelentené. E körben az elsőfokú bíróság – a felperes kifogásával szemben – alappal hivatkozott a Ptk. társasházakra vonatkozó szabályaira, hiszen azok a felperes ingatlanaira is alkalmazandók. Társasház esetében a közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész a külön tulajdonba tartozó lakás, nem lakás céljára szolgáló helyiség alkotórészét képezi, a külön tulajdonba tartozó lakás vagy más helyiség azzal együtt minősül önálló ingatlannak [Ptk. 5:85. § (3) bekezdés]. A közös tulajdonra vonatkozó, az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányad és a lakásra, illetve a nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozó tulajdonjog egymástól függetlenül nem ruházható át és nem terhelhető meg [Ptk. 5:85. § (4) bekezdés]. A társasházon belül a közös tulajdoni hányad a külön tulajdon alkotórésze, amely attól a polgári jog szabályai szerint nem választható szét. A kisajátítás ugyan hatósági döntés és nem ügylet, de az eredménye pontosan ugyanaz, mint az átruházásé: a tulajdonos személye megváltozik, míg a tulajdonjog tárgya és jogi természete változatlan marad. Ebből következően pedig – amint arra az elsőfokú bíróság helytállóan rámutatott – az önálló dologi jogi egység a perbeli esetben szétválaszthatatlan, annak alkotórésze az összes tulajdonostárs perbenállása nélkül sem egészében, sem részben külön nem sajátítható ki. A Kstv. 6. § (2) bekezdése szerinti részleges kisajátítás a felperes által felvázolt módon nem kerülhetett szóba.
[23] A jogerős közbenső ítéletek nem ellentétesek a felülvizsgálati kérelemben felhívott Pfv.I.20.196/2016/13. számú kúriai határozattal, mert nem tartalmaznak olyan megállapítást, amely szerint egy társasházból több társasház ne lenne létrehozható bírósági ítélettel. Ilyen elvi jogi lehetőség létezik, azonban ezzel az adott ügyben ténylegesen nem éltek a tulajdonostársak. Azt maga a felperes is elismerte, hogy a II. rendű alperesnek nem volt jogszabályi kötelezettsége, hogy a Tht. 8. § (2) bekezdése alapján polgári perben kérje a társasház megosztását, még akkor sem, ha többségi tulajdonos lett volna. Éppen ezért a II. rendű alperes kisajátítási kérelme elbírálásának nem volt előfeltétele ezen eljárás megindítása, azt sem az I. rendű alperes, sem a bíróság nem kérhette rajta számon. A II. rendű alperes helytállóan hivatkozott arra is, hogy az új társasház alapításának eredményessége bizonytalan. E bizonytalanság következtében pedig a társasház megosztása mint lehetőség, az adott esetben nem tekinthető alkalmas eszköznek a kisajátítás kiváltására.
[24] Az Alaptörvény XIII. cikk (2) bekezdése és azzal összhangban a Kstv. 1. § (1) bekezdése garanciális jelleggel szabályozza, hogy ingatlan tulajdonjogának elvonására, kisajátításra csak kivételesen, közérdekből, törvényben meghatározott esetekben és módon, teljes, feltétlen és azonnali kártalanítás mellett kerülhet sor. E szabályozás alapján kétségtelen, hogy kisajátítás kivételes eszköz, amely nem használható fel a kisajátítást kérő önkényes céljaira. Éppen ezért határozza meg a Kstv. 2. §-a azokat a közérdekű célokat, amelyek fennállása esetén – a Kstv. 3. § szerinti feltételekkel, a Kstv. 4. és 5. § szerinti esetekben – az ingatlan tulajdonjoga elvonható. A perbeli esetben ugyanakkor a felperes ingatlanai tekintetében a fentiek szerint megállapítható volt a Kstv. 2. § c) pontja szerinti közérdekű cél fennállása, és az is, hogy ez a cél más módon, mint kisajátítással, nem valósítható meg, ezért a kivételesség feltétele is teljesült a társasház megosztásának elvi lehetősége ellenére is.
[25] Minderre tekintettel a Kúria az elsőfokú bíróság jogerős közbenső ítéleteit a Kp. 121. § (2) bekezdése alapján hatályában fenntartotta.
(Kúria Kfv.VII.37.907/2022/12.)