A Földforgalmi tv. 5. § 9. pontja szerinti helyben lakó fogalmának lényege az adott lakóhelyen való életvitelszerű tartózkodás, amelyet a vételi ajánlatot elfogadó nyilatkozathoz csatolt okirattal kell igazolni. A lakcímet igazoló hatósági igazolás (lakcímkártya) önmagában nem igazolja a helyben lakás tényét. Ez a törvényi feltétel – egyebek között – a jegyző által kiállított hatósági bizonyítvánnyal igazolható hitelt érdemlően (5/2022. Jogegységi határozat) [2013. évi CXXII. törvény (Földforgalmi tv.) 5. §].
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] A perben nem álló eladók, valamint a felperes mint vevő 2020. október 29-én adásvételi szerződést kötöttek a külterület …/6, …/21 és …/3 helyrajzi számú, szántó művelési ágú ingatlanokra. A felperes az adásvételi szerződésben az elővásárlási jogát a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Földforgalmi tv.) 18. § (1) bekezdés e) pontjára (olyan földműves, akinek a lakóhelye vagy a mezőgazdasági üzemközpontja legalább 3 éve azon a településen van, amelynek közigazgatási határa az adásvétel tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra van), e jogosulti csoporton belül pedig a 18. § (4) bekezdés a) pontjára (családi gazdálkodó, illetve a gazdálkodó család tagja) alapította.
[2] Az adásvételi szerződés közzétételét követően, 2020. december 18-án az alperesi érdekelt elfogadó jognyilatkozatot tett, elővásárlási jogosultságát a Földforgalmi tv. 18. § (1) bekezdés d) pontjára (olyan földműves, aki helyben lakónak minősül), illetve a …/6 helyrajzi számú ingatlan vonatkozásában a Földforgalmi tv. 18. § (1) bekezdés c) pontjára (olyan földműves, aki helyben lakó szomszédnak minősül) alapította. A helyben lakás tényének igazolására a lakcímkártyáját csatolta.
[3] A helyi földbizottság mind a felperes, mind az alperesi érdekelt tulajdonszerzését támogatta.
[4] Az alperes mezőgazdasági igazgatási szerv a 2021. március 18-án kelt, keresettel támadott határozatával az adásvételi szerződést az eladók és az alperesi érdekelt között hagyta jóvá. Az országos személyiadat- és lakcímnyilvántartó rendszerből történt adatlekérdezéssel megállapította, hogy az alperesi érdekelt a Földforgalmi tv. 5. § 9. pontja szerinti helyben lakónak minősül. Az ingatlan-nyilvántartásból azt is megállapította, hogy az alperesi érdekelt a 0636/6 helyrajzi számú ingatlan vonatkozásában a Földforgalmi tv. 5. § 10. pont a) alpontja szerinti helyben lakó szomszédnak minősül. Mindezek alapján rámutatott, hogy az alperesi érdekelt ez utóbbi ingatlan vonatkozásában a Földforgalmi tv. 18. § (1) bekezdés c) pontjában, illetve mindhárom ingatlan vonatkozásában a Földforgalmi tv. 18. § (1) bekezdés d) pontjában megjelölt – a felperest mint az adásvételi szerződés szerinti vevőt megelőző – elővásárlási jogosultsággal rendelkezik.
A felperes keresete, az alperes védekezése
[5] A felperes keresetében az alperes határozatának megsemmisítését és az alperes új eljárásra kötelezését kérte. Perköltséget számított fel. Jogi álláspontja szerint az alperes határozata – egyebek mellett – sérti a Földforgalmi tv. 5. § 9. és 10. pontjaiban, valamint 21. §-ában foglaltakat. Az elfogadó jognyilatkozathoz csatolni kellett volna az elővásárlási jogosultságot igazoló okiratokat. A hatósági eljárás nem volt tisztességes, ugyanis az alperes nem teljesítette maradéktalanul a jogszabályok szerinti vizsgálati kötelezettségét az elfogadó jognyilatkozat tekintetében.
[6] Az alperes védekezése a kereset elutasítására irányult. Kiemelte, hogy az alperesi érdekelt elfogadó jognyilatkozatában szereplő adatokat, így többek között a lakóhelyét a személyiadat- és lakcímnyilvántartó rendszerben ellenőrizte.
[7] Az alperesi érdekelt az alpereshez csatlakozva ugyancsak a kereset elutasítását kérte. Hangsúlyozta, hogy a helyben lakó minőségének ellenőrzésére az alperes kizárólag a személyiadat- és lakcímnyilvántartás adatait vehette figyelembe.
A jogerős ítélet
[8] Az elsőfokú bíróság a 2022. január 18-án kelt, felülvizsgálni kért jogerős ítéletével a felperes keresetét elutasította a közigazgatási perrendtartásról szóló 2017. évi I. törvény (a továbbiakban: Kp.) 88. § (1) bekezdés a) pontja alapján.
[9] Ítélete szerint, az eljárás során azt kellett vizsgálni, hogy az alperesi érdekelt megfelel-e a Földforgalmi tv. 5. § 9. pontja szerinti helyben lakó, illetve a Földforgalmi tv. 5. § 10. pont a) alpontja szerinti helyben lakó szomszéd fogalmának. Rámutatott, hogy az alperes a megelőző eljárásban a közhiteles személyiadat- és lakcímnyilvántartó rendszer adatait használta fel. Az alperes eljárásában további bizonyítás felvételének nem volt helye. Nem tartotta megalapozottnak a felperes Földforgalmi tv. 21. §-ára hivatkozó kereseti érvelését, mert az elfogadó jognyilatkozat a vonatkozó alaki és tartalmi követelményeknek megfelelt, ettől eltérő kérdés, hogy valóban helyben lakónak minősül-e az alperesi érdekelt. A Kúria Kfv.II.37.320/2016/4. és Kfv.III.37.387/2021/6. számú ítéleteit alapul véve kiemelte, hogy az alperesi érdekelt a lakcímkártyáját csatolta, életvitelszerű helyben lakását a felperes csak a per során tehette vita tárgyává. A Kp. 78. § (1) bekezdése folytán alkalmazandó, a polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. törvény (a továbbiakban: Pp.) 265. § (1) bekezdése alapján kifejtette, hogy a perben a felperest terhelte a bizonyítási kötelezettség. Neki kellett volna igazolnia, hogy az alperesi érdekeltnek nem a lakcímnyilvántartásban szereplő mohácsi címen volt az életvitelszerű lakóhelye, így nem minősült Mohácson helyben lakónak. A felperes által indítványozott tanúbizonyítást lefolytatta, mert nem találta elégségesnek az alperesi érdekelt által becsatolt jegyzői és településrészi önkormányzati igazolást. A Mohács Város Önkormányzatának Jegyzője által 2021. június 29-én kiállított 7-13/2021. számú hatósági bizonyítvány alapját a lakcímnyilvántartás képezte, amellyel szemben a perben ellenbizonyításnak volt helye. A településrészi vezető által kiállított igazolást ugyanezen ok miatt nem tartotta elfogadhatónak. A perbeli tanúvallomásokat összességében elégtelennek ítélte annak igazolására, hogy az alperesi érdekelt a vizsgált három évben (2018–2021) életvitelszerűen kizárólag külföldön élt volna, emellett a felperes azon tényelőadása, hogy az alperesi érdekelt életvitelszerűen Sopronban élne, teljes egészében bizonyítatlan maradt.
A felülvizsgálati kérelem
[10] A felperes felülvizsgálati kérelmében a jogerős ítélet megváltoztatásával az alperes határozatának megsemmisítését, és az alperes új eljárás lefolytatására kötelezését kérte. Rámutatott, hogy a jogerős ítélet jogkérdésben eltért a Kúria Pfv.VI.21.768/2018/6. (BH 2020.14.) számon közzétett határozatától a helyben lakás megítélése tekintetében. A jogerős ítélet szerint ugyanis a lakcímkártya alkalmas annak igazolására, hogy az alperesi érdekelt helyben lakó. A hivatkozott határozat értelmében ugyanakkor a helyben lakás életvitelszerű, és nem bejelentett lakóhelyet jelent, ezért lakcímkártyával nem igazolható. Fenntartotta, hogy miután a lakcímkártya nem alkalmas a helyben lakói minőség igazolására, így az alperesi érdekelt nem tett eleget a Földforgalmi tv. 21. § (5) bekezdésében foglalt okirat-csatolási kötelezettségének, ezért elfogadó jognyilatkozata a Földforgalmi tv. 21. § (9) bekezdése szerint hatálytalan.
[11] Az alperes felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályában fenntartását kérte. Hangsúlyozta, hogy a felperes által hivatkozott kúriai határozat polgári jogi tárgyú, szerződés hatálytalanságának megállapítása iránti perben született, nem releváns a közigazgatási perben. A felperes nem tudta bizonyítani, hogy az alperesi érdekelt életvitelszerű lakóhelye nem Mohácson lenne.
[12] Az alperesi érdekelt felülvizsgálati ellenkérelmében ugyancsak a jogerős ítélet hatályában fenntartását kérte. Kifejtette, hogy a felperes által az elsőfokú bírósági eljárásban és a felülvizsgálati kérelemben hivatkozott polgári ügyekben hozott kúriai határozatok nem alkalmazhatók. Az alperesnek a személyiadat- és lakcímnyilvántartásból szolgáltatott adatokat kellett alapul vennie, többletvizsgálati kötelezettség nem terhelte. Nincs olyan jogszabályi előírás, amelynek alapján neki a lakcímkártya mellett egyéb okiratot is csatolnia kellett volna a helyben lakó minőségének igazolására.
Az 5/2022. Jogegységi határozat (Jpe.IV.60.024/2022/12.)
[13] A Kúria a felülvizsgálati kérelmet a Kp. 118. § (1) bekezdésének alkalmazásával befogadta, és megállapította, hogy a felülvizsgálati kérelemben felvetett jogkérdés – a helyben lakó fogalmának értelmezése és tényének igazolása – eltérő értelmezését tartalmazó korábbi kúriai határozatok miatt a jogegység érdekében előzetes döntéshozatali indítvány előterjesztése szükséges. Az indítvány előterjesztése mellett a Kúria a jogegységi határozat meghozataláig az eljárását felfüggesztette.
[14] A Kúria Jogegységi Panasz Tanácsának 2022. november 28-án kelt 5/2022. Jogegységi határozata (Jpe.IV.60.024/2022/12., a továbbiakban: 5/2022. JEH) szerint:
1. A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény 5. § 9. pontja szerinti helyben lakó fogalmának lényege az adott lakóhelyen való életvitelszerű tartózkodás, amelyet a vételi ajánlatot elfogadó nyilatkozathoz csatolt okirattal kell igazolni. A lakcímet igazoló hatósági igazolás (lakcímkártya) önmagában nem igazolja a helyben lakás tényét. Ez a törvényi feltétel – egyebek között – a jegyző által kiállított hatósági bizonyítvánnyal igazolható hitelt érdemlően.
2. Az igazolás adatával szemben – a közigazgatási vagy polgári perben – ellenbizonyításnak van helye, amelynek során a bíróság bármely alkalmas bizonyítási eszközt figyelembe vehet.
3. A Kúria K.VII. ítélkező tanácsa a Bírósági Határozatok Gyűjteményében közzétett Kfv.II.37.320/2016/4., Kfv.IV.37.041/2019/7. és Kfv.III.37.387/2021/6. számú határozatoktól eltérhet.
A Kúria döntése és jogi indokai
[15] A felülvizsgálati kérelem – az alábbiak szerint – alapos.
[16] A Kúria az elsőfokú bíróság jogerős ítéletét a Kp. 115. § (2) bekezdése folytán alkalmazandó 108. § (1) bekezdése alapján a felülvizsgálati kérelem és az ellenkérelmek keretei között – a megjelölt jogszabálysértések mentén – vizsgálta felül. A Kp. 120. § (5) bekezdése értelmében a felülvizsgálati eljárásban bizonyítás felvételének nincs helye, a Kúriának a felülvizsgálati kérelem elbírálása során a jogerős határozat meghozatalakor rendelkezésre álló iratok és bizonyítékok alapján kellett döntenie.
[17] Az elsőfokú bíróság azt helyesen állapította meg a jogerős ítélet indokolásában, hogy az eljárás során azt kellett vizsgálni, az alperesi érdekelt „helyben lakónak” minősül-e. Abban a kérdésben ugyanakkor – az 5/2022. JEH-ban foglaltakra figyelemmel – téves jogi álláspontot foglalt el, hogy a megelőző eljárásban a lakcímkártya csatolása, illetve a személyiadat- és lakcímnyilvántartás adatainak felhasználása elégséges lett volna az alperesi érdekelt „helyben lakó” minőségének megalapozásához.
[18] Az 5/2022. JEH indokolása a Földforgalmi tv. 5. § 9. pontjában írt „helyben lakó” fogalmát vizsgálva rámutatott: az életvitelszerű lakóhely azt a többletkövetelményt juttatja kifejezésre, hogy a személy ténylegesen a nyilvántartó hatósághoz bejelentett lakcímen él. Amíg tehát az életvitelszerű ottlakás valós tényeket, körülményeket, vagyis egy tényállapotot tükröz, addig a bejelentett lakóhely egy nyilvántartási állapotot jelöl (5/2022. JEH indokolás [23] bekezdés).
[19] Az elővásárlási jogosultságot megalapozó helyben lakás tényének igazolására minden olyan okirat alkalmas lehet, amely hitelt érdemlően tanúsítja, hogy az elővásárlási jogára hivatkozó személy a meghatározott időszakban életvitelszerűen a bejelentett lakcímen élt. Ilyen okirat különösen a Nemzeti Földalapba tartozó földrészletek hasznosításának részletes szabályairól szóló 262/2010. (XI. 17.) Korm. rendelet 32. § (6) bekezdés d) pont da) alpontja szerinti, a jegyző által kiállított hatósági bizonyítvány (5/2022. JEH indokolás [24] bekezdés).
[20] A lakcímkártya mint a lakcímet igazoló hatósági igazolás – vita esetén – a lakcím meghatározása körében fontos bizonyítási eszköz, de önmagában nem alkalmas a helyben lakás hitelt érdemlő igazolására. A polgárok személyi adatainak és lakcímének nyilvántartásáról szóló 1992. évi LXVI. törvény (a továbbiakban: Nytv.) végrehajtásáról szóló 146/1993. (X. 26.) Korm. rendelet 16. §-a alapján a hatósági igazolvány célja a polgár tájékoztatása a bejelentett lakcíméről annak érdekében, hogy azt a törvényben előírt kötelezettsége teljesítéséhez közhitelűen igazolhassa. A lakcímkártya a (2) bekezdésben meghatározott adatokat tartalmazza, úgymint személyes adatok, lakcím, kiállítás kelte és a kiállító hatóság megnevezése. Ezek az adatok viszont önmagukban nem tükrözik az elővásárlásra jogosult és a megszerezni kívánt föld közötti tényleges kapcsolatot, mivel az igazolvány kiállítására – amint ez az Nytv. 2022. január 1-jétől hatályos 26/A. § (1) és (2) bekezdésének egybevetett tartalmából is kitűnik – nem e célból kerül sor (5/2022. JEH indokolás [25] bekezdés).
[21] Az elővásárlásra jogosult mindenekelőtt arra köteles, hogy a Földforgalmi tv. 21. §-ában foglalt alaki és tartalmi követelményeknek megfelelő elfogadó nyilatkozatát a (3) bekezdésben meghatározott 60 napos jogvesztő határidőben megtegye, és ahhoz az elővásárlási jogosultságát igazoló okiratot csatolja. Ebből következően, ha az elővásárlásra jogosult a helyben lakását a jegyző által kiállított hatósági bizonyítvánnyal kívánja igazolni, azt az ajánlatot elfogadó nyilatkozatához az előzőekben írt határidőben köteles csatolni. Az ügyben eljáró mezőgazdasági igazgatási szerv mint hatóság hiánypótlást csak rendkívül szűk körben, a Fétv. 34. § (1)–(4) bekezdései szerint rendelhet el, ezért a fenti határidőn belül sem jogosult felhívni az elővásárlási jogosultat arra, hogy – példának okáért – az elmaradt hatósági bizonyítványt csatolja. A hiányzó okirati igazolás pótlására a határidő jogvesztő jellegére tekintettel egy későbbi per során sincsen lehetőség. A Földforgalmi tv. 21. §-ában foglalt követelmények megsértése, így a hatósági bizonyítvány csatolásának elmulasztása azzal a következménnyel jár, hogy a (9) bekezdés alapján úgy kell tekinteni, mintha az arra jogosult nem gyakorolta volna az elővásárlási jogát (5/2022. JEH indokolás [26] bekezdés).
[22] Az elsőfokú bíróság a Kúria Kfv.II.37.320/2016/4. és Kfv.III.37.387/2021/6. számú, a Bírósági Határozatok Gyűjteményében közzétett határozatokat vette ítélkezése alapjául, amelyektől az eltérést azonban a Kúria K.VII. ítélkező tanácsa részére az 5/2022. JEH engedélyezte, illetve a továbbiakban az 5/2022. JEH jogértelmezését tette kötelezővé a bíróságok (köztük a Kúria) számára. Az 5/2022. JEH-ban kifejtett jogértelmezés alapján pedig – szemben az említett, korábbi kúriai határozatokban írtakkal – a jelen perben a bizonyítás felvétele szükségtelen volt, hiszen az alperes határozatának jogszabálysértő volta a keresettel vitatott körben ettől függetlenül megállapítható. Ugyanis az alperesi érdekelt az elfogadó jognyilatkozatához – törvényi kötelezettsége ellenére – nem csatolt olyan okiratot, amely alkalmas lenne annak hitelt érdemlő tanúsítására, hogy az adott időszakban életvitelszerűen a bejelentett lakcímen élt, amely mulasztását utóbb már nem pótolhatta. Ebből következően a közigazgatási perben a felperesnek ellenbizonyítási kötelezettsége nem volt, így a bizonyítás sikertelenségének következményeit sem lehetett volna vele szemben alkalmazni.
[23] Minderre tekintettel a Kúria az elsőfokú bíróság jogerős ítéletét a Kp. 121. § (1) bekezdés b) pontja alapján megváltoztatta, a megtámadott közigazgatási cselekményt megsemmisítette, és a közigazgatási szervet új eljárás lefolytatására kötelezte.
[24] Az alperesnek a megismételt eljárásban az adásvételi szerződés jóváhagyása során azt kell értékelnie, hogy az elfogadó jognyilatkozatot tevő alperesi érdekelt a perbeli ingatlanok tekintetében a helyben lakás tényét, azaz a helyben lakó, illetve helyben lakó szomszéd minőségét okirattal nem igazolta, és e tekintetben hiánypótlásnak sincs helye. Ennek jogkövetkezményét a Földforgalmi tv. 21. § (9) bekezdésében foglalt rendelkezés figyelembevételével kell levonnia.
(Kúria Kfv.VII.37.006/2023/3.)