Köf.5.027/2014/3. számú határozat

Nyomtatóbarát változat

A KÚRIA
Önkormányzati Tanácsának
határozata

Az ügy száma: Köf.5027/2014/3.
A tanács tagja: dr. Kozma György a tanács elnöke; dr. Balogh Zsolt előadó bíró;
           dr. Hörcherné dr. Marosi Ildikó bíró
Az indítványozó: Budapest Környéki Törvényszék
Az érintett önkormányzat: Budaörs Város Önkormányzata (Budaörs, Szabadság út 134.)
Az ügy tárgya: övezeti besorolás helyi építési szabályzatban

Rendelkező rész

-     A Kúria Önkormányzati Tanácsa a Budaörs Város Önkormányzat Képviselő-testületének a Merengő utca környéke Településrendezési Terve III. Szabályozási Szakasz Szabályozási Terv és Helyi Építési Szabályzatról szóló 44/2000. (XII.01.) ÖKT. számú rendelet törvényellenességének megállapítására irányuló indítványt elutasítja.

A határozat ellen jogorvoslatnak nincs helye.

Indokolás

Az indítvány alapjául szolgáló tényállás

 1. A Budapest Környéki Törvényszék előtt folyamatban lévő ügyben a felperesnek és az I. r. alperesnek ½ - ½ tulajdoni hányadú tulajdonát képezi Budaörs belterület 9339 hrsz. alatt felvett, természetben Budaörs, Rigó utca 7. szám alatt található ingatlan, amelyen II. r. alperesnek özvegyi haszonélvezeti joga áll fenn. 

 2. Az ingatlan a Rigó utca és Szarvas utca között húzódik, mindkét utcáról megközelíthető. Az ingatlan felső területe – amelyen egy családi ház épül – HÜ/I-1 jelű építési övezetbe tartozik, míg az ingatlan alsó területe – amelyen egy hétvégi ház épült – az ÜÜ.-1. jelű építési övezetbe tartozik a Budaörs Város Önkormányzata Képviselő-testületének a Merengő utca környéke Településrendezési Terve III. Szabályozási Szakasz Szabályozási Terv és Helyi Építési Szabályzatról szóló 44/2000. (XII.01.) ÖKT. számú rendelet (a továbbiakban: Ör.) mellékletét képező Szabályozási terv alapján. Az Ör. 3. §-a szerint így a felső terület, amely a Szarvas utca felől közelíthető meg 10 %-ban építhető be, a Rigó utca felől megközelíthető alsó terület beépíthetősége pedig 15 %. 

 3. A felperes keresetében kérte az ingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetését. A felek kérték az ingatlan természetbeli megosztását. Az ingatlan természetbeli megosztása azonban nem lehetséges, mert az két eltérő jelölésű övezetben fekszik és az ingatlan felső részén található építmény – amennyiben az ingatlan megosztásra kerülne – meghaladja az építési telek maximális beépíthetőségére vonatkozó 10 %-os mértéket, a telek beépítettsége 12 % lenne.

Az indítvány és az érintett önkormányzat állásfoglalása

 4. A fenti tényállás alapján a Budapest Környéki Törvényszék ügyben eljáró bírája (a továbbiakban: indítványozó) a 25.P.22.839/2013/12. számon a bíróságok szervezetéről és igazgatásáról szóló 2011. évi CLXI. törvény (a továbbiakban: Bszi.) 48. § (3) bekezdése és a Polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény 155/C. § (1) bekezdése alapján a per tárgyalását felfüggesztette és a Kúria eljárását kezdeményezte az Ör. törvényességi vizsgálatára. 

 5. Az indítványozó szerint az Ör. sérti az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (a továbbiakban: OTÉK) 7. § (2) bekezdésben foglaltakat, mert ez kimondja, hogy az övezeti besorolás esetén úgy kell eljárni, hogy egy övezetbe tartozó, azonos adottságú telkeket azonos értékű építési jogok és kötelezettségek illessék meg.
Az indítványozó ezen túlmenően idézte az OTÉK 22. §-ának az üdülőházas területre vonatkozó rendelkezéseit, valamint az OTÉK 23. §-ának a hétvégi házas területre vonatkozó szabályait, majd arra a következtetésre jutott, hogy az építési szabályok nem teszik lehetővé, hogy egy ingatlan két, egymástól eltérő beépítési előírásokat tartalmazó építési övezetbe tartozzon, így az Ör.-ben meghatározott övezeti elrendezés nincs összhangban az OTÉK telekalakítási előírásaival.
Mindezek alapján kezdeményezte az Ör. vizsgálatára irányuló nemperes eljárást.

 6. A Kúria Önkormányzati Tanácsa a Bszi. 52. §-a alapján az indítványt megküldte az érintett önkormányzatnak állásfoglalás beszerzése céljából.

A Kúria Önkormányzati Tanácsa döntésének indokolása

 7. A Kúria a Köf.5.016/2014/5. számú határozatában már foglalkozott olyan helyi építési szabályzattal kapcsolatos problémával, amely alapján egy adott ingatlan vonatkozásában nem volt eldönthető az övezeti besorolás, s ez kihatott az ingatlan hasznosíthatóságára. A Kúria ebben a döntésben a jogalkotásról szóló 2010. évi CXXX. törvény (a továbbiakban Jat.) 2. § (1) bekezdésében foglalt világos és érthető normatartalom törvényi követelményének sérelmét állapította meg. Ez a határozat – utalva a Kúria Önkormányzati Tanácsának a Köf.5.047/2013/3. számú hatáskör-értelmező korábbi döntésére – nyomatékosította, hogy az önkormányzati rendeletek törvényességi vizsgálata kiterjed az önkormányzati rendeletbe és azok mellékleteibe foglalt valamennyi rendelkezés vizsgálatára, függetlenül attól, hogy azok normatív vagy – tartalmában – egyedi döntést tartalmaznak. Ha nem így lenne, akkor a törvényességi vizsgálat – és egyben mindenfajta bírói felülvizsgálat – alól kikerülnének a rendeletbe foglalt egyedi döntések. Mindezek alapján a Kúria Önkormányzati Tanácsa jelen ügyben érdemben járt el.

 8. Az Ör. 3. §-a az üdülőházas területtel kapcsolatban az alábbiak szerint rendelkezik: üdülőházas területem olyan üdülőépületek helyezhetők el, amelyek elhelyezésük, méretük, kialakításuk és felszereltségük, valamint infrastrukturális ellátottságuk alapján állandó üdülői kör, hosszabb üdülési célú tartózkodására alkalmas. E szabály rendelkezik arról, hogy a területen kialakítható építési övezet az ÜÜ.-1 jelű építési övezet, a 3. § 1) a) pont szerint az övezetben egy egységes, az 11oo m2-nél nagyobb telken kétegységes üdülőépület helyezhető el. Az Ör. 3. § 1) k) pont szerint ebben az övezetben az övezet építési telkeinek legnagyobb beépítettsége 15 %, maximum 150 m2.  Jelen ügy tényállás szerint a Budaörs belterület 9339 hrsz. alatt felvett telek ezen területén hétvégi ház épült.

 9. Az Ör.3. §-a hétvégi házas területtel kapcsolatban az alábbiak szerint rendelkezik: a hétvégi házas területen legfeljebb kétegységes, túlnyomóan állandó üdülői kör rövid – hétvégi – üdülési célú tartózkodására szolgáló üdülőépületek, és olyan építmények helyezhetők el, melyek a terület rendeltetésével összhangban vannak, és azt szolgálják. Az ide tartozó HÜ/I -1 jelű építési övezet előírásai szerint – 1) a) pont – az övezetben egy, 11oo m2-nél nagyobb telken kétegységes üdülőépület helyezhető el. A HÜ/I-1. jelű építési övezetbe tartozó telkek legnagyobb beépítettsége – az 1) k) pont értelmében – 10 % maximum 120 m2. Jelen ügy tényállása szerint a Budaörs belterület 9339 hrsz. alatt felvett telek ezen területén családi ház épül.

 10. Az OTÉK 22. §-a az üdülőházas területtel kapcsolatban a következőképpen rendelkezik:
„22. § (1) Az üdülőházas területen olyan - általában - kettőnél több üdülőegységet magába foglaló üdülő rendeltetésű épület, üdülőtábor és kemping helyezhető el, amely túlnyomóan változó üdülői kör több napos tartózkodására szolgál, és elhelyezése, mérete, kialakítása, felszereltsége és infrastrukturális ellátottsága alapján az üdülési célú tartózkodásra alkalmas.
(2) Az üdülőházas területen állattartó épület - a lovas turizmust szolgáló lóistálló kivételével - és különálló árnyékszék, komposztáló, siló és ömlesztettanyag-, folyadék- és gáztároló melléképítmény - a terepszint alatti, fedett kialakítású kivételével - nem helyezhető el.”

 11. Az OTÉK 23. §-a a hétvégi házas területtel kapcsolatban a következő szabályokat tartalmazza:
„23. § (1) A hétvégi házas területen elsősorban a 6,0 m beépítési magasságot meg nem haladó, legfeljebb két üdülőegységet magába foglaló üdülőépületek helyezhetők el.
(2) A hétvégi házas területen a helyi építési szabályzatban elő lehet írni, hogy az üdülőegységeket csak csoportos formában lehet elhelyezni.
(3) A helyi építési szabályzatban megengedhető olyan építmények elhelyezése, amelyek a terület rendeltetésével összhangban vannak és azt szolgálják, valamint sportépítmények elhelyezése.
(4) A hétvégi házas területen közösségi szórakoztató épület nem helyezhető el.”

 12. A Kúria Önkormányzati Tanácsa elsőként azt állapította meg, hogy az Ör. fentebb idézett 3. §-ának az üdülőházas és a hétvégi házas terültre irányadó szabályai nem állnak ellentétben az OTÉK 22 és 23. §-ával. Az OTÉK ezen szabályai nem szólnak a beépítettségről, az Ör. pedig az OTÉK-nak megfelelő rendelkezéseket tartalmaz.

 13. Az Ör. 3. §-a szerint az üdülőházas területen a beépítettség legnagyobb mértéke 15 %, míg hétvégi házas területen 10%.  A beépítettségről nem az OTÉK 22 és 23. §-a  rendelkezik, hanem a 6. § (1) bekezdése és 2. számú melléklete.
Az OTÉK 2. számú melléklete meghatározza a beépítésre szánt területek építési használatának megengedett felső határértékeit. E szerint üdülőházas övezetben 30 %, hétvégi házas övezetben 20 % a maximális beépíthetőség Az Ör. ezt nem haladja meg sem az üdülőházas, sem a hétvégi házas területek esetén. Az OTÉK 6. § (1) bekezdés a) pontja értelmében a városok és községek igazgatási területét építési szempontból beépítésre szánt (beépített, további beépítésre kijelölt) területbe kell sorolni, amelyen belüli építési övezetekben az építési telkek megengedett beépítettsége legalább 5%. Megállapítható, hogy az Ör. 3. §-ában meghatározott beépítettség az 5 %-ot meghaladja.
A Ör. 3. §-ában meghatározott beépítettség tehát az OTÉK által meghatározott keretek között marad.

 14. Az OTÉK 7. § (2) bekezdése értelmében „[az] építési övezeteket, övezeteket a meglévő vagy tervezett rendeltetésük, beépítettségük és karakterbeli különbségeik alapján úgy kell besorolni, hogy az egy övezetbe tartozó, azonos adottságú telkeket azonos értékű építési jogok és kötelezettségek illessék meg. Az építési övezeten belül zártsorú beépítés esetén a saroktelekre vonatkozóan eltérő építési jog is megállapítható."

 15. Megállapítható, hogy az Ör. 3. §-ának azon rendelkezései, amelyek meghatározzák az üdülőházas és a hétvégi házas terület fogalmát, illetve amelyek utalnak annak jelzésére, vagy azok amelyek meghatározzák az adott területen a beépítettség mértékét, nem állnak ellentétben az OTÉK 7. § (2) bekezdésével. Az Ör. 3. §-ából még nem következik, hogy az egyes öveteken belül eltérő rendeltetésű, beépítettségű telkek vagy eltérő építési jogosultságok keletkeznek. Az Ör. valamennyi üdülőterületre egységesen, és valamennyi hétvégi házas területre egységesen határozza meg a szabályokat.

 16. Az indítványozó bíró által felvetett probléma az Ör. mellékletét képező Szabályozási Tervhez kapcsolódik. A Szabályozási Terven a 9339 hrsz. alatt felvett telek egyik része valóban az ÜÜ.-1 jelű építési övezetbe, míg a másik része a  HÜ/I-1. jelű építési övezetbe tartozik. Az OTÉK 1. számú melléklet 29. pontja szerint „Építési övezet: a beépítésre szánt vagy beépített területek területfelhasználási egységein belüli egyes területrészeken a felhasználás és az építés feltételeit és módját meghatározó besorolás.”
A Kúria Önkormányzati Tanácsa ezzel kapcsolatban rámutat:  Az OTÉK 7. § (2) bekezdése az építési övezeti és övezeti besorolásokon belüli egységességet mondja ki. Az építési jogosultságok – így a beépíthetőség mértéke – az övezetekre irányadó, amelyet sem az Ör., sem a Szabályozási Terv nem sért: a besorolás szerinti övezetben ugyan azon szabályok az irányadóak. Az OTÉK 7. § (2) bekezdése nem szól arról, hogy egy telek csak egy övezeti besorolás alá tartozhat. Az OTÉK-ból következően bár javasolt, hogy az övezethatár kövesse a telekhatárokat, de ha egy telket érintően eltérő övezeti besorolás érvényesül, úgy építési szempontból a telek egyik részén más szempont lesz irányadó, mint a telek másik részén. Mindez azonban önmagában nem teszi az ilyen szabályozást tartalmazó önkormányzati rendeletet az OTÉK 7. § (2) bekezdésével ellentétessé.

 17. Ha a Kúria Önkormányzati Tanácsa a törvényességi vizsgálat eredményeképpen törvénysértést állapít meg, a törvénysértő önkormányzati rendeletet, vagy rendelkezést megsemmisíti. A Kúria Önkormányzati Tanácsa a fentiekben megállapította, hogy az Ör. vizsgált rendelkezései nem sértik az OTÉK jelölt szabályait. Végül megjegyzést érdemel, hogy nincs az Ör.-ben, illetve a mellékletét képező szabályozási tervben olyan rendelkezés, amelynek esetleges megsemmisítése hozzájárulna a jelen normakontroll eljárás alapjául szolgáló telekmegosztási ügy eldöntéséhez.

A döntés elvi tartalma

 18. A helyi szabályozási tervvel szemben támasztott övezeti besorolásokon belüli egységesség szabályából nem következik, hogy az övezeti besorolás kizárólag a telekhatárokat követheti.

Alkalmazott jogszabályok

19. 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet 7. § (2) bekezdése, 22. §,  23. §

Záró rész

20. A döntés elleni jogorvoslatot a Bszi. 49. §-a zárja ki.

Budapest, 2014. szeptember 30.

Dr. Kozma György sk. a tanács elnöke
Dr. Balogh Zsolt  sk.előadó bíró
Dr. Hörcherné Dr. Marosi Ildikó sk. bíró