Köf.5.008/2025/6. számú határozat

A Kúria
Önkormányzati Tanácsának 
határozata

Az ügy száma: Köf.5.008/2025/6.

A tanács tagjai: 

Dr. Sugár Tamás a tanács elnöke 
Dr. Dobó Viola előadó bíró 
Dr. Balogh Zsolt bíró 
Dr. Bögös Fruzsina bíró 
Dr. Kiss Árpád Lajos bíró

Az indítványozó: Szegedi Törvényszék

Az érintett önkormányzat: Szeged Megyei Jogú Város Önkormányzata (Cím1)

Az érintett önkormányzat képviselője: Dr. Bene István ügyvéd (Cím2)

Az ügy tárgya: önkormányzati rendelet más jogszabályba ütközésének vizsgálata

Rendelkező rész

A Kúria Önkormányzati Tanácsa

  • Szeged Megyei Jogú Város Önkormányzata Közgyűlésének az önkormányzat tulajdonában álló önkormányzati lakások bérletéről, a lakbérek mértékéről szóló 11/2022. (V. 9.) önkormányzati rendelete 4. számú melléklete1.) pont Szociális lakbérek II. pontja más jogszabályba ütközésének vizsgálatára irányuló indítványt elutasítja;
  • elrendeli, hogy a határozat közzétételére – a kézbesítést követő nyolc napon belül – az önkormányzati rendelet kihirdetésével azonos módon kerüljön sor.

A határozat ellen jogorvoslatnak nincs helye.

Indokolás

Az indítvány alapjául szolgáló tényállás

  1. A Szegedi Törvényszék előtt 5.Pf.20.167/2024. szám alatt folyamatban lévő fellebbezési eljárás tényállása szerint a Szeged Megyei Jogú Város kizárólagos tulajdona a 3875/2 hrsz.-ú, a természetben Cím3 szám alatti, 103 m2 alapterületű összkomfortos, hagyományos építési módú lakás (a továbbiakban: ingatlan), amelynek a vagyonhasznosítója a per felperese.
  2. A felperes bérbeadó és az alperes bérlő 2006. november 28. napján az ingatlan használatának határozatlan időre történő átengedése tárgyában lakásbérleti szerződést kötöttek, amelyet 2023. március 21. napján – a bérlő névváltozása miatt – módosítottak.
  3. A szerződés módosítását megelőzően, a felperes a 2023. január 9-i levelében tájékoztatta az alperest arról, hogy a Szeged Megyei Jogú Város Önkormányzata Közgyűlésének az önkormányzat tulajdonában álló önkormányzati lakások bérletéről, a lakbérek mértékéről szóló 11/2022. (V. 9.) önkormányzati rendelete (a továbbiakban: Ör.) 4. számú mellékletének „Szociális lakbérek II.” pontjában foglaltak alapján az I. lakbér övezet a 80 m2 feletti alapterületű lakások esetében – kivéve a Cím4 alatti épületet – a szociális lakbér mértéke 2023. január 1. napjától a „Szociális lakbérek I.” táblázatban szereplő díjtételek másfélszerese. A fentieken túl tájékoztatta az alperest arról is a felperes, hogy 2023. január havi bérleti díj számla már a hivatkozott rendelet szerinti díjtételt tartalmazza. Az alperes 2023. január 22-i levelében vitatta a felperes által megállapított bérleti díj mértékét.
  4. A felperes keresetében kérte, hogy a bíróság kötelezze az alperest, hogy fizessen meg 15 nap alatt a felperes felé 257.932,- forint lakbért és ezen összeg után 2023. október 1. napjától a kifizetésig, minden naptári félév teljes idejére a késedelemmel érintett naptári félév első napján érvényes jegybanki alapkamattal megegyező mértékű késedelmi kamatot azzal, hogy a késedelmi kamatkövetelés legfeljebb évi 25%-os mértékben érvényesíthető.
  5. A polgári perben az elsőfokú bíróság a keresetnek helyt adott. A bérlő fellebbezése folytán eljáró Szegedi Törvényszék (a továbbiakban: indítványozó) mint másodfokú bíróság a polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. törvény 132. § (1) bekezdése szerint eljárva a közigazgatási perrendtartásról szóló 2017. évi I. törvény (a továbbiakban: Kp.) 144.  §-a alapján, az eljárás felfüggesztése mellett az 5.Pf.20.167/2024/9. számú végzésében a Kúriánál indítványozta az Ör. más jogszabályba ütközésének vizsgálatára irányuló eljárást.

Az indítvány és az Önkormányzat védirata

  1. Az indítványozó álláspontja szerint az Ör. 4. számú mellékletének 1. pont Szociális lakbérek II. pontja ellentétes a lakások és helyiségek bérletére, valamint elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVII. törvény (a továbbiakban: Lakástörvény) 34. § (2) bekezdésével, valamint annak 2. számú melléklete j) pontjával.
  2. A sérelmezett rendelkezés szerint az Ör. abban az esetben, ha a bérlemény összkomfortos komfortfokozatú hagyományos épületben és az I. övezetben helyezkedik el, valamint alapterülete meghaladja a 80 m2-t, a fizetendő lakbér mértéke az ugyanezen besorolású 80 m2 alatti alapterületű lakások bérleti díjának másfélszerese, ami csak 158,- Ft/m2/hó különbséget jelent az ugyanolyan paraméterű, de költségelven megállapított bérleti díjhoz képest.
  3. Az indítványozó kifejtette, hogy a költségelvű lakbérek között az Ör. nem differenciál a bérlemények négyzetméterben kifejezett alapterülete alapján. A 80 m2 alatti, az említett kategóriába tartozó önkormányzati lakások bérleti díja 2023-ban 528,- forint volt, ami 422,- forinttal kevesebb, mint az ugyanazon kategóriájú költségelven bérbeadott bérlemények bérleti díja. A 80 m2 alatti alapterületű, ugyanolyan besorolású bérlakások esetén tehát 422,- Ft/m2/hó az a különbség, ami biztosítja az Lakástörvény 34. § (4) bekezdése alapján, hogy azonos kondíciók mellett a bérbeadó az épülettel, az épület központi berendezéseivel és a lakással, a lakásberendezésekkel kapcsolatos ráfordításai megtérüljenek.
  4. Az indítványozó állápontja szerint nem világos, hogy a 80 m2 feletti alapterületű bérlemények esetén a szociális lakbérek és a költségelvű lakbérek ugyanezen kategóriájú bérleményekre vonatkozó mértéke közötti 158,- Ft/m2/hóból kiindulva a Szociális lakbérek II. mértékű lakbér a Lakástörvény 34. § (4) bekezdésében megjelölt ráfordításokat is magában foglalja-e. Amennyiben erre a kérdésre a válasz nemleges, és az Ör. kizárólag a Lakástörvény 34. § (2) bekezdésében írt paraméterek alapján határozza meg a bérleti díjat a Szociális lakbérek II. kategóriában, az indítványozónak „komoly kételye merül fel a tekintetben”, hogy az Ör. az említett paramétereket és különösen a lakás alapterületét a többi paraméterrel, illetve a 80 m2 alatti lakásokra vonatkozó, az azokat megalapozó paraméterekkel összhangban és azokkal arányban állapította-e meg.
  5. Az indítványozó utalt arra is, hogy az Ör. 4. számú melléklete az említett Szociális lakbérek II. szabályozásán kívül egyetlen más kategóriában sem tesz különbséget a bérlemények alapterülete között, illetve a 80 m2-es cezúra az Ör. egyetlen rendelkezéséből sem következik, illetve arra nem vezethető vissza, annak magyarázata az Ör.-ben és annak mellékleteiben sem található. Álláspontja szerint az Ör. 4. számú mellékletének Szociális lakbérek II. pontja indokolatlanul tesz különbséget az ugyanazon kategóriába tartozó, de 80 m2 alatti és a feletti alapterületű bérlemények között, ami azt eredményezi, hogy e bérleményeket az Ör. 44. § (1) bekezdésének hatálya alól hatását tekintve lényegében kiemeli és a bérlemények elveszítik szociális bérlemény minőségüket.
  6. Az Önkormányzati Tanács a Kp. 140. § (1) bekezdése alapján alkalmazandó Kp. 42. § (1) bekezdése alapján felhívta az érintett önkormányzatot az indítványra vonatkozó nyilatkozata megtételére.
  7. Az önkormányzat védiratában kifejtette, hogy a Lakástörvény 34. § (2) bekezdése kifejezetten nevesíti a lakás alapterületét, mint a lakás egyik alapvető jellemzőjét, mint a szociális lakbér megállapítása során figyelembe vehető feltételt. Ebből következően a szociális lakbér megállapítása során a lakás alapterülete szerinti differenciálás a törvényi rendelkezéseknek megfelel. Ezzel összefüggésben utalt arra, hogy a hivatkozott rendelkezés a lakás alapvető jellemzői körében példálózó jelleggel említ további olyan tényezőket (a lakás komfortfokozata, minősége, a lakóépület állapota és településen, illetőleg a lakóépületen belüli fekvése), amelyek a lakhatás minőségét határozzák meg, és ezzel alapot teremt arra, hogy az önkormányzat a szociális lakbér megállapításánál – e körülmények figyelembevételével – differenciálja a szociális lakbéreket is. Ugyanakkor a szabályozás a differenciálás kapcsán a különbség értékét illetően nem ír elő korlátozást.
  8. Előadta, hogy a lakhatás minőségét meghatározó tényezők körében a lakás alapterületét az I. övezetben azért vették figyelembe, mert ebben az övezetben (azaz Szeged szűken vett belvárosában) találhatók azok a palotaépületek, amelyekben a 80 m2 feletti lakások olyan magasabb lakhatási színvonalat nyújtanak, amely a hivatkozott rendelkezés alapján alátámasztja a magasabb lakbér megállapítását. Hangsúlyozta, hogy a lakással és a lakás berendezésével kapcsolatos ráfordítások megtérülését nem a szociális és költségelvű lakbérek közötti különbség mértéke biztosítja, hanem az a megtérülési számítás, amely kimutatja, hogy a Lakástörvény 34. § (4) bekezdésében meghatározott ráfordítások megtérüléséhez milyen összegű bérleti díjak szükségesek.
  9. Az önkormányzat védiratában nevesített néhány olyan – más településen megalkotott - önkormányzati lakásrendeletet, amelyekben az ugyanolyan paraméterekkel rendelkező szociális és költségelvű lakások lakbérkülönbözete kevesebb, mint az indítványozó által a tárgyi ügyben túlságosan kevésnek ítélt 158.- Ft/m2.

Az Önkormányzati Tanács döntésének indokai

  1. Az indítvány nem megalapozott.
  2. Az indítvány által érintett rendelkezések a következők:
  3. Az Ör. hatályba lépésekor (2022. 07. 15. napjától) hatályos 4. sz. melléklete: 
    1.) Szociális Lakbérek I. 
    Összkomfortos komfortfokozatú önkormányzati tulajdonú bérlakások szociális lakbére Ft/m2/hó 
    Hagyományos épületek

Övezet

2022.

2023.

2024.

január 1-től december 31-ig

I.

505

528

552

Szociális Lakbérek II. 
A 80 m2 feletti alapterületű, I. lakbérövezetbe tartozó lakások esetén a havonta fizetendő lakbér mértéke 2023. január 1-től a szociális lakbérek I.-ben szereplő díjtételek másfélszerese, mely alól kivételt képez az Cím4 alatti épület.

2.) Költségelvű lakbérek I. 
I. Összkomfortos komfortfokozatú önkormányzati tulajdonú bérlakások költségelvű lakbére Ft/m2/hó 
A bérbeadó lakáson belüli pótlást, cserét nem végez 
Hagyományos épületek

Övezet

2022.

2023.

2024.

január 1-től december 31-ig

I.

909

959

993*

*Szeged Megyei Jogú Város Önkormányzata Közgyűlésének 6/2023. (II. 20.) önkormányzati rendelete 33. § 29. pontjával megállapított szöveg. 

  1. A Kúria Önkormányzati Tanácsának jelen ügy kapcsán abban a kérdésben kellett állást foglalnia, hogy az Ör. 4. számú mellékletének 1.) Szociális lakbérek II. pontjának vitatott rendelkezése a Lakástörvény 34. § (2) bekezdésébe, illetve annak 2. mellékletébe ütközik-e.
  2. Az Alaptörvény 32. cikk (2) bekezdése szerint feladatkörében eljárva a helyi önkormányzat törvény által nem szabályozott helyi társadalmi viszonyok rendezésére, illetve törvényben kapott felhatalmazás alapján önkormányzati rendeletet alkot.
  3. Az Alaptörvény XXII. cikk (1) bekezdése szerint az állam jogi védelemben részesíti az otthont. Magyarország törekszik arra, hogy az emberhez méltó lakhatás feltételeit és a közszolgáltatásokhoz való hozzáférést mindenki számára biztosítsa. Magyarország helyi önkormányzatairól szóló 2011. évi CLXXXIX. törvény 23. § (5) bekezdése szerint a kerületi önkormányzat feladata különösen: 14. saját tulajdonú lakás- és helységgazdálkodás.
  4. A Lakástörvény 3. § (1) bekezdése alapján a helyi önkormányzat tulajdonában lévő lakásra (a továbbiakban: önkormányzati lakás) a tulajdonos önkormányzat - e törvény keretei között alkotott - rendeletében (a továbbiakban: önkormányzati rendelet) meghatározott feltételekkel lehet szerződést kötni. Az önkormányzati rendeletben meg kell határozni az önkormányzati lakás szociális helyzet alapján történő bérbeadásának a lakás bérbeadásakor fennálló jövedelmi és vagyoni körülményekhez igazodó feltételeit. Az önkormányzati rendelet a nem szociális helyzet alapján történő bérbeadás esetén szabályozhatja a Ptk. rendelkezéseinek megfelelő óvadék kikötésének lehetőségét és feltételeit.
  5. Az Önkormányzat az Ör-t származékos jogalkotói hatáskörében alkotta meg, preambulumában felhatalmazó rendelkezésként a Lakástörvény egyes rendelkezéseit - többek között – annak 3. § (1)-(2) bekezdését jelölte meg.
  6. A Lakástörvény indítványozó által hivatkozott 2. számú mellékletének j) pontja szerint az önkormányzat – e törvény keretei között – rendeletben határozza meg: 
    j) a lakbérnek a bérbeadás jellege – szociális, költségelvű vagy piaci alapú bérlet – szerint differenciált mértékét [13. § (1)-(2) bekezdések, 34. § (1)-(2) és (4)-(5) bekezdések, továbbá a fővárosi és a fővárosi kerületi önkormányzatok tekintetében a 86. §].
  7. A Lakástörvény 34. § (1) bekezdése szerint [a]z önkormányzati lakások lakbérének mértékét ​ 
    a) szociális helyzet alapján, vagy 
    b) költségelven, vagy 
    c) piaci alapon történő bérbeadás figyelembevételével önkormányzati rendelet állapítja meg. 
    A Lakástörvény indítványozó által hivatkozott 34. § (2) bekezdése értelmében „[a] szociális helyzet alapján bérbe adott, illetőleg az állami lakás lakbérének mértékét a lakás alapvető jellemzői, így különösen: a lakás komfortfokozata, alapterülete, minősége, a lakóépület állapota és településen, illetőleg a lakóépületen belüli fekvése, valamint a 10. § rendelkezéseinek megfelelően a bérbeadó által a szerződés keretében nyújtott szolgáltatás alapján, továbbá a 13. § (2) bekezdés rendelkezéseinek figyelembevételével kell meghatározni.”
  8. A Lakástörvény hivatkozott 34. § (2) bekezdése a fentiek szerint a lakás alapvető jellemzői körében példálózó jelleggel említi a lakás alapterületét (a lakás komfortfokozata, minősége stb. mellett). Nem írja elő azonban a Lakástörvény azt, hogy e jellemző (vagy jellemzők) alapján történő differenciálást valamennyi övezetben egységesen kell alkalmazni. Ebből következően nem ütközik törvényi szabályozásba az Ör-nek az a megoldása, hogy a lakás alapterülete, mint a lakás (egyik) alapvető jellemzője, csak valamely – jelen esetben az I. – övezetben elhelyezkedő lakások esetében jelenti a differenciálás alapját. Az egyes övezetek közötti, avagy éppen az övezeteken belüli lakbér megállapítására vonatkozó differenciált szabályozás – minthogy erre vonatkozóan a Lakástörvény nem tartalmaz tiltó rendelkezést – az önkormányzat jogalkotási autonómiája körébe tartozik.
  9. Az indítványozó aggályosnak tartotta az Ör-ben a 80 m2 -nél nagyobb alapterületű lakásokra megállapított szociális lakbér és a költségelvű lakbér közötti kis mértékű különbséget (158 Ft/m2/hó) figyelemmel arra, hogy az magában foglalja-e 34. § (4) bekezdésében megjelölt ráfordításokat.
  10. A Lakástörvény 34. § (4) bekezdése szerint [a] költségelven bérbe adott lakás lakbérének mértékét a lakás (2) bekezdésben meghatározott alapvető jellemzői, továbbá a 10. § és a 13. § (1) bekezdésének rendelkezései alapján úgy kell megállapítani, hogy a bérbeadónak az épülettel, az épület központi berendezéseivel és a lakással, a lakásberendezésekkel kapcsolatos ráfordításai megtérüljenek.
  11. A Lakástörvény 10. § (1)-(2) bekezdései alapján a bérbeadó köteles gondoskodni ​a) az épület karbantartásáról; b) az épület központi berendezéseinek állandó üzemképes állapotáról; c) a közös használatra szolgáló helyiségek állagában, továbbá e helyiségek berendezéseiben keletkezett hibák megszüntetéséről. Az épülettel, illetőleg a közös használatra szolgáló helyiségekkel és területtel összefüggő – az (1) bekezdésben nem említett – egyéb kötelezettségek teljesítésére a felek megállapodása az irányadó.
  12. A Lakástörvény 13. § (1) bekezdése előírja, hogy a lakás burkolatainak, ajtóinak, ablakainak és a lakás berendezéseinek karbantartásával, felújításával, illetőleg azok pótlásával, cseréjével kapcsolatos költségek viselésére a bérbeadó és a bérlő megállapodása az irányadó; megállapodás hiányában a karbantartással és felújítással kapcsolatos költségek a bérlőt, a pótlással és cserével kapcsolatos költségek a bérbeadót terhelik. ​
  13. A Kúria megítélése szerint e rendelkezésekből nem következik az, hogy a szociális és a költségelvű lakbérek közötti különbség mértéke biztosítja a költségek megtérülését. A Lakástörvény 34. § (4) bekezdése azokat a feltételeket határozza meg, amelyekre figyelemmel kell lenni a költségelvű lakbér megállapításánál, a lakás alapvető jellemzőiből kiindulva.
  14. Amint arra a védirat is utal, amennyiben a szociális lakbér mértéke nem éri el a költségelvű lakbérek mértékét, az azt jelenti, hogy a Lakástörvény 34. § (4) bekezdésében felsorolt költségei nem térülnek meg a bérbeadó részére, függetlenül attól, hogy mekkora a megállapított lakbérek közötti különbség.
  15. A Kúria hangsúlyozza, hogy az önkormányzat tulajdonában álló lakások bérbeadása több célt szolgálhat. A Lakástörvény megalkotására irányuló javaslat általános indokolása abból indul ki, hogy az önkormányzati lakásállomány a nemzeti vagyon része. A közvagyoni jellegükkel összhangban álló hasznosításuk az önkormányzatok kötelessége. Az önkormányzatok nem a lakástulajdonosok egyikeként, hanem mint a helyi közügyek megoldására – ezen belül a lakásgazdálkodási feladatok ellátására is – hivatottként a település önálló „gazdái”-ként látják el a bérbeadói feladatokat. Ebből következően a lakásvagyonokkal való gazdálkodásban a piaci, jövedelmezőségi és a szociális szempontokat együtt kell érvényesíteniük. A Lakástörvény az önkormányzatokra, mint a legnagyobb bérbeadókra, többletkötelezettséget ró. Nevezetesen nem alakíthatják minden lakásnál a bérbeadás feltételeit ad hoc módon, hanem önkormányzati rendeletben meg kell határozniuk a bérbeadásnál és a bérbeadói hozzájárulásnál érvényesíteni kívánt helyi lakáspolitikai szempontokat. A normatív szabályozás előírásának indoka, hogy a bérlők számára döntéseik következményei kiszámíthatók legyenek. Ebből következően az önkormányzati lakások bérleti jogviszonyának tartalmát a Lakástörvény, az önkormányzati rendeletben megszabott normatív feltételek és a konkrét lakás bérletéről létrejött megállapodás együtt adják. Az önkormányzatok tehát bérbeadóként a lakásbérleti-piac szereplői, a tulajdonukban álló lakások hasznosítása, az azzal való felelős (vagyon-)gazdálkodás alapvető kötelességük, mindeközben bizonyos szociális feladatok ellátása is a feladatkörükbe tartozik. (Köf.5.016/2022/5.)
  16. A Kúria megállapítása szerint az Ör. 4. számú mellékletében az I. övezetre megállapított szociális lakbér mértéke, illetve annak a Szociális lakbérek II. pontjában az övezeten belüli alapterület alapján történő differenciálása, nem ütközik az indítványozó által hivatkozott Lakástörvény 34. § (4) bekezdésébe, illetve 2. mellékletének j) pontjába, a támadott rendelkezések a Lakástörvény 3. § (1) bekezdésének felhatalmazása alapján adott helyi szabályozási szabadságba érthetők.
  17. A fentiekre figyelemmel a Kúria Önkormányzati Tanácsa a Szegedi Törvényszék indítványát a Kp. 142. § (2) bekezdése alapján elutasította.

A döntés elvi tartalma

  1. A szociális lakbéreknek az övezeten belüli alapterület alapján történő differenciálása nem ütközik a Lakástörvény 34. § (2) bekezdésébe. Nem írja elő a Lakástörvény azt, hogy a lakás alapvető jellemzői alapján történő differenciálást valamennyi övezetben egységesen kell alkalmazni. Az egyes övezetek közötti, avagy az övezeteken belüli lakbér megállapítására vonatkozó differenciált szabályozás az önkormányzat jogalkotási autonómiája körébe tartozik.
  2. Az önkormányzati lakások önköltségelvű bérbeadása esetén nem a szociális és a költségelvű lakbérek közötti különbség mértéke biztosítja a Lakástörvény 34. § (4) bekezdésében felsorolt költségek megtérülését.

Záró rész

  1. A Kúria Önkormányzati Tanácsa az indítványt a Kp. 141. § (2) bekezdése alapján tárgyaláson kívül bírálta el.
  2. Jelen eljárásban a Kp. 141. § (4) bekezdése szerint a feleket teljes költségmentesség illeti meg és a saját költségeiket maguk viselik.
  3. A határozat helyben történő közzététele a Kp. 142. § (3) bekezdésén alapul.
  4. A határozat elleni jogorvoslatot a Kp. 116. § d) pontja és a 146. § (5) bekezdése zárja ki.

Budapest, 2025. július 8. 

Dr. Sugár Tamás s.k. a tanács elnöke, 
Dr. Dobó Viola s.k. előadó bíró, 
Dr. Balogh Zsolt s.k. bíró, 
Dr. Bögös Fruzsina s.k. bíró, 
Dr. Kiss Árpád Lajos s.k. bíró