A 2005-ben indult perben a felperesek annak megállapítását kérték, hogy az 1995-ben végrehajtott telekmegosztás következtében kialakult, általuk bérelt, majd 1996-ban a tulajdonos önkormányzattól megvásárolt 286/2 hrsz.-ú ingatlant az adásvételt megelőzően, a bérleti szerződés alapján fennálló használat szerint jogosultak használni. A kialakult használat a felperesek esetében a telekhatáron álló épületnek részben a 286/2 hrsz.-ú, részben a 286/1 hrsz.-ú – I. rendű alperesei tulajdonú - ingatlanon lévő részeinek használatát jelenti.
Az I. rendű alperes a 2002-ben kötött adásvételi szerződéssel vásárolta meg a 286/1 hrsz-ú ingatlant, ugyancsak a kialakult használat szerint, ami a szerződés 5.) pontja külön is részletezett. Az I. rendű alperes az adásvétellel részben a saját - 286/1 hrsz.-ú – részben a felperesi ingatlanon lévő épületrészek használatára szerzett jogot.
A felperesek a használati rend rögzítése és ingatlannyilvántartási bejegyzése mellett használati díj és kártérítés megfizetésére is kérték kötelezni az I. rendű alperest, míg az I. rendű alperes viszontkeresete a használat újrarendezésére, használati díj megfizetésére, és a felújítási költségek arányos megfizetésére irányult.
Az elsőfokú bíróság ítéletével – továbbiak mellett – az alperesi ingatlan területén lévő, ám felperesi használatban álló felépítményrészek tekintetében is megállapította a felperesek adásvétel címén szerzett tulajdonjogát, és ennek megfelelően rögzítette a használatot. Kimondta, hogy az ellenérdekű fél ingatlanán lévő épületrészek tekintetében a tulajdonjog elvált a föld tulajdonjogától, ezt az elváló tulajdonjogot szerezték meg a felperesek az alperesi, az I. rendű alperes pedig a felperesi ingatlan tekintetében.
A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletének megváltoztatásával – egyebek mellett - a felpereseket az I. rendű alperesi ingatlanon található felépítményrészek kiürítésére és alperesi birtokba adására kötelezte. Rámutatott: a felperesek által használt, de az I. rendű alperesi ingatlanon található épületrészek nem önálló ingatlanok, ezért azokra a felperesek az adásvétellel ún. elváló tulajdonjogot sem szerezhettek, ezért az épületrészekre, mint nem önálló ingatlanokra kötött adásvételi szerződések jogszabályba ütköző módon érvénytelenek. Az épületrészek használatára egyéb joguk nem lévén, a felperesek az alperesi tulajdonú épületrészek kiürítésére és a tulajdonos I. rendű alperes birtokába bocsátására kötelesek.
A jogerős ítélettel szemben előterjesztett felülvizsgálati kérelmükben a felperesek arra hivatkoztak: a másodfokú bíróság jogszabálysértő módon állapította meg, hogy nem szerzeték meg az alperesi ingatlanon álló felépítményrészek tulajdonjogát. Az a körülmény, hogy a szerződések nem tartalmazzák a megszerzett tulajdoni hányad nagyságát, nem teszi érvénytelenné a tulajdonjog átruházását. Mindezek alapján a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és a jogszabályoknak megfelelő ítélet hozatalát, másodlagosan új eljárás lefolytatását kérték.
A Kúria a jogerős ítéletet az elsőfokú bíróság ítéletére is kiterjedően hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasította. A hatályon kívül helyezés indokai között kifejtette: az adásvételi szerződéseknek a Ptk. 207.§ (1) bekezdésének megfelelő értelmezésével azt lehetett megállapítani, hogy az eladó önkormányzat a telekmegosztás után létrejövő ingatlanok tekintetében tulajdonjogot kizárólag a 286/1, illetve 286/2 hrsz.-ú ingatlanok tekintetében ruházott át, az ún. „átnyúló” felépítményrészek vonatkozásában – valamennyi szerződő fél beleegyezésével - csupán a használat jogát engedte át a vevők részére. A megkötött adásvételi szerződések sértik ugyan a telekalakításra, valamint az önkormányzati lakások elidegenítésére vonatkozó szabályokat, így a felek nem jutottak hozzá az 1993. évi LXXVIII. Törvény (Lt.) 45.§ (1) bekezdés a.) pontja szerint őket megillető, a korábbi bérlemény egészére kiterjedő tulajdonjoghoz, ettől azonban a használati jog átengedése nem érvénytelen: az alperesi ingatlanon lévő felépítményrészeket évek óta használó felperesek nem kötelezhetők azok kiürítésére.
A Kúria rámutatott: a vitás tulajdonjogi kérdések a két ingatlan újraegyesítésével és társasházzá alakításával oldhatók meg, a felek megállapodása alapján vagy az önkormányzat perben állásával indított szerződés érvénytelensége iránti perben. A társasházzá alakítás sem oldja meg azonban a használat gyakorlásával kapcsolatos vitákat, ennek a helyzetnek a megoldására az I. rendű alperes elsődleges, a használat újrarendezésére irányuló viszontkereseti kérelme nyújthat lehetőséget. Az I. rendű alperes ugyan ebben a körben a telekhatárnak megfelelő birtokba adásra vállalt kötelezettséget, ezt azonban a felperesek – mivel töredékhelyiségekhez jutnának – érthető módon nem fogadták el. A használat tekintetében azonban az adásvételi szerződések a felek között egyfajta kényszerű és kölcsönös használati kötelmet hoztak létre, amely tartós jogviszonyként a bíróság által módosítható. E kereset tárgyalásánál a bíróság a felek kérelméhez nincs kötve, olyan használati módot kell kialakítania, amely az ingatlan sajátosságainak és a felek érdekeinek figyelembevételével a kötelem fenntarthatóságát biztosítja. Ezt a kérdést azonban az eljárt bíróságok – eltérő jogi álláspontjuk miatt - nem vizsgálták, az ennek hiányában meghozott jogerős ítélet a Ptk. 241.§-ában foglalt anyagi jogi szabályt sérti, ezért azt a Kúria hatályon kívül helyezte, rámutatva arra, hogy a keresettel illetve viszontkeresettel érvényesített további igények is a használat rendezésének függvényében bírálhatók el.
Budapest, 2014. október 3.
A Kúria Sajtótitkársága