Bérleti szerződésből származó követelések iránti perben hozott határozatot a Kúria

Nyomtatóbarát változatNyomtatóbarát változat
Dátum: 
2019. október 21.

Tájékoztató a Pfv.V.20.548/2019. számú, a régi Pp. 386/A.-386/N. §-ában szabályozott kiemelt jelenőségű egyedi ügyről.

A peres felek 2004 áprilisában bérleti szerződést kötöttek több helyrajzi szám alatt található ingatlan és ingatlanrész összefüggő területként történő bérbevételére autószalon felépítése és működtetése céljából. A szerződés létrejöttének feltétele volt a tulajdonosi jóváhagyás beszerzése tekintettel arra, hogy a bérleti szerződés értelmében a bérlő az általa felépített épületen tulajdonjogot, míg az épület használatához szükséges földterületen földhasználati jogot szerez. A szerződés rendkívüli felmondása esetére a bérbeadó megvásárolhatta az önálló ingatlannak minősülő felépítményt, ennek hiányában a bérlő – a megállapodás szerint – köteles saját költségén azt lebontani.
A bérleti jogviszony a felperes mint bérbeadó rendkívüli felmondása folytán 2011. január 6-án megszűnt. A volt bérlő alperes 2013. január 4-én írásban tájékoztatta a felperest, hogy a bérlemény részét képező egyes ingatlanokat visszaadja, másokat továbbra is használ. A részbeni birtokbaadással kapcsolatban írt levél átadása tárgyában felvett jegyzőkönyv szerint a felperes képviselője a levél átvételét megtagadta, ezért a levelet és a kapukulcsot az alperes a felperesi kft. hivatalos helyiségében hagyta.
Az alperes a bérlemény részét képező azon ingatlan meghatározott tulajdoni hányadát, amelyen az általa létrehozott felépítmény áll, 2007-ben megvásárolta, tulajdonjoga 2010-ben került bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba.

A felperes 2008. január 2. napján előterjesztett, majd többször módosított keresetében a bérleti szerződés alapján az alperes mint bérlő birtokába került ingatlanok, ingatlanrészek kiürítését és a részére eredeti állapotban való átadását kérte. Az alperes által birtokolt terület után 2009. november 1. napjától 2016. július 25. napjáig bérleti díj, illetve a bérleti szerződés felmondását követő időre használati díj vagy másodlagosan kártérítés, továbbá az ellenérték részeként használatbavételi díjkedvezmény megfizetését kérte. A bérleményen létesült felépítmény adásvételére szerződés létrehozását, vagy ennek lehetetlensége okán az alperesnek az épület saját költségen történő lebontására kötelezését kérte.
Az alperes a kereset elutasítását kérte vitatva a felperes perbeli legitimációját, a keresetben foglalt minden követeléselem megalapozottságát. Beszámítási kifogást terjesztett elő az általa tartozatlannak minősített fizetései erejéig.
   
Az eljárás a felek kérelmére az elsőfokú eljárásban többször szünetelt.
A Fővárosi Törvényszék 2016. június 15. napján meghozott részítéletével kötelezte az alperest, hogy – a felek közötti 2004. április 27-i bérleti szerződés megszűnésére tekintettel – tizenöt napon belül ingóságaitól kiürítve bocsássa a felperes birtokába a szerződés tárgyát képező ingatlanokat. A Fővárosi Ítélőtábla 2016. október 26. napján meghozott részítéletével az elsőfokú bíróság részítéletének nem fellebbezett részét nem érintette, ezt meghaladóan a részítéletet hatályon kívül helyezte, és az elsőfokú bíróságot új eljárásra  utasította.

Az elsőfokú bíróság 2018. február 22. napján meghozott – 2018. április 12. napján kiegészített – ítéletével kötelezte alperest, hogy tizenöt napon belül a perbeli öt ingatlanból négyet ürítsen ki és a felperes részére eredeti állapotban adja át. Kötelezte az alperest, hogy tizenöt napon belül fizessen meg felperesnek 813.568.118 forintot és ennek kamatait. Ezt meghaladóan a keresetet elutasította.

A kiegészített ítélet ellen a felperes, az alperes és az alperesi beavatkozó fellebbezett.

A másodfokú bíróság 2019. január 30. napján meghozott részítéletével az elsőfokú bíróság kiegészített ítéletét részben és akként változtatta meg, hogy a kiüríteni rendelt négy ingatlanból a felperes tulajdonában álló két ingatlanra nézve a kiürítés, eredeti állapotban történő átadás iránti keresetet elutasította, a marasztalás 813.568.118 forint összegét 663.545.189 forintra leszállította. Az elsőfokú bíróság ítéletének az alperest 150.022.929 forintban és kamataiban marasztaló rendelkezéseit hatályon kívül helyezte, és ebben a körben az elsőfokú bíróságot a per újabb tárgyalására és újabb határozat hozatalára utasította. Ezt meghaladóan az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta.
A jogerős részítélet a régi Ptk. 97. § (1), bekezdésén 112. §-án, 193. § (1), 198. § (1), 208. § (1), (3), (4), 219. § (1), (2), 296. § (2) bekezdésén, 423. §-án 433. § (2) bekezdésén, a régi Pp. 206. § (1), 221. § (1) bekezdésén alapult.

A felperes felülvizsgálati kérelmében a jogerős részítélet elsőfokú ítéletre is kiterjedő hatályon kívül helyezését, a felülvizsgálati kérelemmel érintett rész helyett a jogszabályoknak megfelelő új határozat hozatalát kérte. A kérelme valamennyi ingatlan kiürítésére és a felperes részére eredeti állapotban való átadására és arra irányult, hogy az alperes a 169171/5 helyrajzi számú földrészleten általa felépített autószalon, szerviz épületet saját költségén bontsa le, az építőanyagot és hulladékot szállítsa el. Amennyiben az alperes ennek az ítélet szerinti teljesítési határidőn belül nem tesz eleget, úgy az ő költségére azt a felperes legyen jogosult lebontani. Ennek tűrésére kérte kötelezni az alperest. A jogerős részítélet indokolását a tulajdonában lévő ingatlanokra vonatkozó részében akként kérte módosítani, hogy a felperes a 2013. január 4. napját követő időszakra a megjelölt ingatlanok után bérleti, illetőleg használati díjra igényt tarthat. Arra az esetre, ha az elsődleges kérelme nem teljesíthető, úgy másodlagosan kérte a jogerős részítélet elsőfokú ítéletre is kiterjedő hatályon kívül helyezését és azt, hogy a Kúria az elsőfokú bíróságot utasítsa új eljárásra és új határozat hozatalára.

Az alperesi beavatkozó felülvizsgálati kérelmében elsődlegesen azt kérte, hogy a Kúria a jogerős részítéletet a 166906/88 és 169171/6 helyrajzi számú ingatlanok birtokba adására vonatkozó marasztalás, illetve a 2011. január 7. napja és 2016. július 25. napja közötti időszakra vonatkozóan megállapított használati díjban marasztalás tekintetében helyezze hatályon kívül, és e körben a keresetet – a használati díjigény tekintetében másodlagosan érvényesített kereseti kérelemre is kiterjedően – utasítsa el. Másodlagosan kérte, hogy a Kúria a jogerős részítéletet a 166906/88 és 169171/6 helyrajzi számú ingatlanok birtokba adására vonatkozó marasztalás, illetve a 169171/5 helyrajzi számú ingatlan tekintetében a 2011. január 7. napja és 2016. július 25. napja közötti időszakra vonatkozóan megállapított használati díjigény, valamint a 166906/88 helyrajzi számú ingatlan tekintetében a 2013. január 4. napja és 2016. július 25. napja közötti időszakra vonatkozó használati díjban marasztalás tekintetében helyezze hatályon kívül. A birtokba adásra vonatkozó keresetek részítéleti elutasítása mellett a használati díjigényhez képest másodlagosan érvényesített kártérítési kereset tekintetében az elsőfokú bíróság újabb eljárásra és újabb határozat hozatalára utasítását kérte. Harmadlagosan a 2011. január 7. napja és 2016. július 25. napja közötti időszakra vonatkozóan rendelt fizetési kötelezettség (használati díjigény) tekintetében a jogerős részítélet hatályon kívül helyezését kérte és azt, hogy a Kúria az összegszerűség tárgyában az elsőfokú bíróságot utasítsa újabb eljárásra és újabb határozat hozatalára. Negyedlegesen a beavatkozó terhére megállapított perköltség összegének 358.151 forint + áfa összegre történő mérséklését indítványozta.

A Kúria a jogerős részítélet felülvizsgálattal támadott rendelkezéseit részben hatályon kívül helyezte, és az elsőfokú bíróság ítéletének mint részítéletnek

– a Budapest XIX. kerület 166906/88, 166906/91, 166906/92 és 169171/6 helyrajzi számú ingatlanok kiürítésére és a felperes részére eredeti állapotban történő átadására kötelező rendelkezését helybenhagyta;
– a Budapest XIX. kerület 169171/5 helyrajzi számú ingatlan tekintetében hozott rendelke-zését megváltoztatta, és kötelezte az alperest, hogy az általa létesített felépítményt saját költségén bontsa le, és az ingatlant kiürítve, eredeti állapotában a felperesnek adja át. Amennyiben az alperes a bontási kötelezettségének a megadott határidő alatt nem tesz ele-get, a felperes jogosult az alperes költségére az épületet lebontani. A jogerős részítélet bérle-ti és használati díjra vonatkozó rendelkezéseit hatályában fenntartotta.

A Kúria döntése során értékelte, hogy a bérleti szerződés mely földterületekre terjedt ki, azokat a felperes milyen alapon hasznosíthatta. A kiürítésre irányuló kereset kapcsán állást foglalt arról, hogy a felek bérleti szerződése jogilag oszthatatlan felperesi szolgáltatást kötött ki, ezért a bérlemény visszaadása során sem lehetséges részteljesítés. Az alperes által bérelt területek közül egyesek visszaadásával a szerződés 11.1. pontja teljesítésének jogkövetkezményei nem álltak be. A felépítményes ingatlanon önálló tulajdonjog az épületre nem jött létre, ezért az átruházással tulajdonjogot szerző alperes használata a jogelődje tulajdonlása idejében kialakult használati rendhez igazodik. Ez pedig a jelenleg birtokában tartott területre nem terjed ki. Kitért a Kúria arra is, hogy a jogerős ítélet szerinti marasztalás összege, a használati díj megállapítása miért jogszerű.
Állást foglalt abban a kérdésben, hogy a bérlemény részét képező felépítményes ingatlanban történt alperesi tulajdonszerzés, a közös tulajdon fennállása akadálya-e a bérleti szerződésben előírt bontási kötelezettség teljesítésének. E körben annak tulajdonított jelentőséget, hogy a felek a bérleti szerződésben a felépítmény sorsát minden eshetőségre rendezni kívánták. Ehhez a rendezéshez pedig az ingatlan akkori tulajdonosai – az alperessel kötött külön szerződésben – hozzájárultak.

A több mint tíz éve indult perben az előterjesztett kereseti kérelmek számos – több jogterületet érintő – jogkérdést vetettek fel, valamint nagy terjedelmű bizonyítási anyag átnézését igényelték. A felülvizsgálati kérelmek az eljárásban felmerült szinte minden vitás kérdést érintettek, ezért a jogvita felülvizsgálati eljárásban való megítélése – az egyébként is rendkívül nagy terjedelmű, munkaigényes ügyben – komoly feladatot jelentett.

Budapest, 2019. október 21.

A Kúria Sajtótitkársága