A KÚRIA
Önkormányzati Tanácsának
határozata
Az ügy száma: Köf.5.006/2024/7.
A tanács tagjai: Dr. Hajnal Péter a tanács elnöke, Dr. Dobó Viola előadó bíró, Dr. Balogh Zsolt bíró, Dr. Kiss Árpád Lajos bíró, Dr. Kalas Tibor bíró
Az indítványozó: Sátoraljaújhelyi Járásbíróság
Az érintett önkormányzat: Sátoraljaújhely Város Önkormányzata (cím1)
Az érintett önkormányzat képviselője: jogi képviselő (cím1)
Az ügy tárgya: önkormányzati rendelet más jogszabályba ütközésének vizsgálata
Rendelkező rész
A Kúria Önkormányzati Tanácsa
- megállapítja, hogy Sátoraljaújhely Város Önkormányzata Képviselő-testületének az önkormányzati tulajdonban lévő házingatlanok és nem lakás céljára szolgáló ingatlanok elidegenítéséről szóló 14/2004. (IV. 27.) 2022. július 4. napjáig hatályban volt önkormányzati rendelete 2. § (2) bekezdésének a) és d) pontja más jogszabályba ütközött, ezért azok a Sátoraljaújhelyi Járásbíróság előtt 5.P.20.089/2024. számon folyamatban lévő perben, valamint valamennyi, a jelen határozat meghozatalának időpontjában valamely bíróság előtt folyamatban lévő egyedi ügyben nem alkalmazhatók.
- elrendeli határozatának a Magyar Közlönyben való közzétételét;
- elrendeli, hogy a határozat közzétételére – a Magyar Közlönyben való közzétételt követő 8 napon belül – az önkormányzati rendelet kihirdetésével azonos módon kerüljön sor.
A határozat ellen jogorvoslatnak nincs helye.
Indokolás
Az indítvány alapjául szolgáló tényállás
- Sátoraljaújhely Város Önkormányzata (a továbbiakban: az érintett Önkormányzat vagy Önkormányzat) az egyes állami tulajdonban lévő vagyontárgyak önkormányzatok tulajdonba adásáról szóló 1991. évi XXXIII. törvény 3. § (1) bekezdése alapján jogutódlással szerezte meg a Magyar Államtól a Sátoraljaújhely 2851/A/7 helyrajzi számon nyilvántartott, természetben cím2 alatti földszinten található 64 m2 alapterületű üzlethelyiség (a továbbiakban: az Ingatlan) tulajdonjogát.
- Az indítványozó bíróság előtt folyamatban lévő per felperese és az érintett Önkormányzat 2009. június 23-án határozott időre szóló (2009. július 1-jétől 2019. június 30-ig tartó) bérleti szerződést kötött az Ingatlanra. A bérleti szerződés lejártát megelőzően felperes és az érintett önkormányzat a bérleti szerződést 2029. május 30-ig meghosszabbították, valamint a bérleti díjat magasabb összegben állapították meg.
- Az Önkormányzat Képviselő-testülete a 2021. augusztus 26-án megtartott ülésén meghozott 407/2021. (VIII.26.) számú határozatával értékesítésre jelölte ki az Ingatlant, amely alapján az érintett önkormányzat és az indítványozó bíróság előtt folyamatban lévő per II. rendű alperese között 2022. május 27. napján adásvételi szerződés jött létre.
Az indítványozó bíróság előtti eljárás és az indítvány
- Az alapügy felperese keresetében kérte, hogy az indítványozó bíróság állapítsa meg egyrészt, hogy az Ingatlanra 2022. május 27-én megkötött adásvételi szerződés a felperessel szemben hatálytalan, másrészt, hogy az közte és az érintett Önkormányzat, mint a per I. rendű alperese között jött létre.
- Az Önkormányzat a kereset elutasítását kérte, előadva, hogy Sátoraljaújhely Város Önkormányzata önkormányzati tulajdonban lévő házingatlanok és nem lakás céljára szolgáló ingatlanok elidegenítéséről szóló 14/2004. (IV.27.) számú rendeletének (a továbbiakban: Ör.) 2. § (2) bekezdés a) és d) pontja alapján a felperest elővásárlási jog nem illette meg a perbeli ingatlan tekintetében, mert az Ingatlanra vonatkozó bérleti szerződés határozott időre jött létre, illetve az Ingatlan műemlék épületben található.
- Az alapügy felperesének álláspontja szerint az Ör. egyrészt túlterjeszkedik a törvényi felhatalmazáson, másrészről contra legem szabályozást alkot. Kifejtette, hogy a lakások és helyiségek bérletére, valamint elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Lakástörvény) 56. §-a elővásárlási joggal ruházza fel a felperest, mint bérlőt. Továbbá a Lakástörvény kifejezetten csak saját szabályozása (azaz a Lakástörvényen belüli szabályozás szerint) enged eltérést attól, hogy a bérlő elővásárlási joggal rendelkezik-e vagy sem, valamint a Lakástörvény 58. § (1) bekezdése szerint, ha a törvény másként nem rendelkezik, az állam tulajdonából az önkormányzat tulajdonába került helyiségre a bérlőt (bérlőtársat) elővásárlási jog illeti meg. Véleménye szerint tehát az Ör. 2. § (2) bekezdés a) és d) pontja a Lakástörvény hivatkozott rendelkezéseibe, ezáltal az Alaptörvény 32. cikk (1)-(3) bekezdéseibe ütközik.
- A fentiekre figyelemmel az indítványozó bíróság a polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. törvény 132. § (1) bekezdése alapján kezdeményezte a Kúria Önkormányzati Tanácsánál az Ör. más jogszabályba ütközésének vizsgálatára irányuló eljárását.
- A Kúria Önkormányzati Tanácsa a Köf.5.034/2023/2. számú végzésével az indítványt visszautasította. Végzésében arra hivatkozott, hogy az indítványozó a felperes álláspontjának ismertetésén túl nem fejtette ki, hogy az Ör. támadott rendelkezéseit milyen okból tartotta más jogszabályba ütközőnek.
- Indítványozó az 5.P.20.089/2024/3. számú végzésében a pert felfüggesztette és 2024. február 27. napján előterjesztett indítványában az Alaptörvény 32. cikk (1) és (2) bekezdésébe, illetve a Lakástörvény 58. § (1) bekezdésébe ütközésre hivatkozással ismételten kérte az Ör. 2. § (2) bekezdése a) és d) pontja megsemmisítését és a jelen perben az alkalmazási tilalmának elrendelését.
- A Lakástörvény 54. § (1) és (3) bekezdésére, valamint az 58. § (1)-(3) bekezdésére hivatkozva kifejtette, hogy annak a helyiségnek a bérlőjét, amely az állam tulajdonából az Önkormányzat tulajdonába került, elővásárlási jog illeti meg. Az elővásárlási jog abban az esetben áll fenn, ha a Lakástörvény nem tartalmaz eltérő rendelkezést. Előadta, hogy ilyen eltérő szabály található a Lakástörvény 88. §-ában – amely szerint az Önkormányzat és más személy közös tulajdonában lévő helyiség elidegenítésére az Önkormányzati helyiségre vonatkozó szabályokat nem kell alkalmazni – így az elővásárlásra vonatkozó rendelkezéseket sem.
- Hangsúlyozta, hogy az Önkormányzat jelen esetben nem rendelkezett jogszabályi felhatalmazással az Ör. 2. § (2) bekezdés a) és d) pontjában foglalt rendelkezés meghozatalára, amely rendelkezés az Lakástörvény 58. § (1) bekezdésének rendelkezésébe is ütközik.
- Indítványozó álláspontja szerint a helyi rendeletalkotás kereteit a Lakástörvény határozza meg és a felhatalmazó rendelkezésekből nem következik az, hogy a helyi önkormányzat a Lakástörvényben meghatározott elővásárlásra jogosultak körét tovább szűkítse, emiatt az önkormányzati rendelet hivatkozott rendelkezései jogszabályba ütköznek.
- A Kúria Önkormányzati Tanácsa a közigazgatási perrendtartásról szóló 2017. évi I. törvény (a továbbiakban: Kp.) 140. § (1) bekezdése szerint alkalmazandó 42. § (1) bekezdése alapján felhívta az Önkormányzatot az indítványra vonatkozó nyilatkozata megtételére.
- Az Önkormányzat védiratában az indítvány elutasítását kérte. Előadta, hogy az Ör. 2. § (2) bekezdés a) pontja szerinti rendelkezés az indítvány előterjesztésének időpontjában már hatályát vesztette, ugyanis azt a Sátoraljaújhely Város Önkormányzata önkormányzati tulajdonban lévő házingatlanok és nem lakás céljára szolgáló ingatlanok elidegenítéséről szóló 9/2023. (III.30.) számú önkormányzati rendelet (a továbbiakban: 9/2023-as önkormányzati rendelet) módosításáról szóló 25/2023. (IX. 26.) önkormányzati rendeletével hatályon kívül helyezte, így – álláspontja szerint – az Ör. más jogszabályba ütközése megszűnt.
- Kifejtette továbbá, hogy az Ör. 2. § (2) bekezdése d) pontjában foglaltak a 9/2023-as önkormányzati rendeletben, illetve annak módosításaiban is hatályban maradtak, mert az Ör. 2. § (2) bekezdésében foglaltak szerinti elővásárlási jog gyakorlásának lehetőségét kizárólag a 2. § (1) bekezdésben felsoroltak – a határozatlan időre bérbe adott önkormányzati lakásra elővásárlásra jogosultak – körét zárja ki. Utalt arra, hogy kulturális örökség védett elemeire a kulturális örökség védelméről szóló 2001. évi LXIV. törvény (a továbbiakban: Kötv.) 86. § (1) bekezdése értelmében a Magyar Államot elővásárlási jog illeti meg. Ezzel összefüggésben arra is hivatkozott, hogy a Közigazgatási és Területfejlesztési Minisztérium Hatósági Ügyekért Felelős Államtitkára felügyeleti jogkörében eljárva a KTM-TKF-1/10/6/2024. számú végzésével a Borsod-Abaúj-Zemplén Vármegyei Kormányhivatal tulajdonjog bejegyzéséről szóló 306.582/262022. számú határozatát megsemmisítette és az ingatlanügyi hatóságot új eljárásra kötelezte.
- A Kúria felhívásárára az indítványozó a 2024. május 16. napján kelt nyilatkozatában akként tartotta fenn az indítványát, hogy az Ör. – időközben hatályon kívül helyezett – sérelmezett rendelkezései vonatkozásában az alkalmazási tilalom elrendelését kéri a Kúria Önkormányzati Tanácsától. Álláspontja szerint annak ténye, hogy az Ör. 2022. július 4-től hatályát vesztette, nem zárja ki azt, hogy a bíróságnak a perben vizsgálnia kell, hogy a 2022. május 27-én kötött adásvételi szerződés napján még hatályban volt rendelkezés alkalmazható-e a polgári peres eljárásban, a perbeli ingatlan jogi helyzetében időközben bekövetkezett változás ellenére.
A Kúria Önkormányzati Tanácsa döntésének indokai
- Az indítvány megalapozott.
I.
- A Kp. 139. § (1) bekezdése szerint az önkormányzati rendelet más jogszabályba ütközésének vizsgálatára irányuló eljárásban a Kp. szabályait a XXV. fejezetben foglalt eltérésekkel, a normakontroll sajátosságaira figyelemmel kell alkalmazni. A Kp. 140. § (1) bekezdése értelmében a normakontroll eljárást indítvánnyal kell megindítani, amelyre a keresetlevél szabályait kell alkalmazni.
- A jelen esetben ismételten előterjesztett indítványról van szó, mellyel összefüggésben a Kúria Önkormányzati Tanácsa a Köf.5.013/2020/4. számú határozatában úgy foglalt állást, hogy az önkormányzati normakontroll eljárásban is érvényesül a bírói indítvány előterjesztésére nyitva álló, a jogsértés észlelésétől számított Kp. 39. § (1) bekezdésében írt harminc napos határidő. E határidő elmulasztásának jogkövetkezménye a bírói indítvány visszautasítása annak az Önkormányzati Tanácshoz való érkezését követő nyolc napon belül. E határidő lejártát követően a Kp. 81. § (1) bekezdés a) pontja alapján az eljárás megszüntetésének van helye. E szabály az ismételten előterjesztett bírói indítványok esetén is irányadó azzal, hogy a jogsértésről való tudomásszerzés napja nem lehet későbbi időpont, mint az első indítvány kelte. A hiányos tartalmú bírói indítványok joghatályos kiegészítésére ezen időponttól számított harminc napon belül van lehetőség.
- Az Önkormányzati Tanács megállapította, hogy tárgyi ügyben az indítványozó legkésőbb 2023. december 5-én, az első indítvány előterjesztésekor tudomást szerzett a jogsértésről, melytől számított 30 napon túl, 2024. február 27-én terjesztette elő a kiegészített indokolással ellátott indítványát. Az elkésettség kérdése és annak jogkövetkezményei a Köf.5008/2024/5. számú határozatban is felmerült.
- A Kúria Önkormányzati Tanácsa a hivatkozott határozatában „a Kp. fenti rendelkezéseit megvizsgálva, arra a következtetésre jutott, hogy a normakontroll célja az ítélkező bíró szempontjából, az előtte fekvő ügyben alkalmazandó jog meghatározása, így az eljárási okból fennálló Kp.-ben foglalt akadályokat a Kp. XXV. fejezetében foglalt eljárások sajátosságaira tekintettel kell értelmezni. Figyelembe kell venni a Kúria Önkormányzati Tanácsa előtti normakontroll eljárás objektív jogvédelmi funkcióját, azt, hogy ne maradhasson a jogrendben olyan önkormányzati rendelet, illetve ne legyen alkalmazható olyan önkormányzati rendelet, amely más jogszabályba ütközik. A kezdeményező bíró előtti peres eljárás szubjektív jogvédelmi funkcióját csak a normakontroll eljárás előzetes lefolytatásának lehetővé tételével tudja beteljesíteni.” Mindezek alapján – figyelemmel arra, hogy a Kúria Önkormányzati Tanácsa a bíróságok szervezetéről és igazgatásáról szóló 2011. évi CLXI. törvény (a továbbiakban: Bszi.) alkalmazása szempontjából nem minősül a Kúria ítélkező tanácsának – a Bszi. 32. § (1) bekezdés b) pontja alkalmazására nem látott lehetőséget és a Köf.5.013/2020/4. számú határozatában foglaltaktól eltérően megállapította, hogy „az önkormányzati normakontroll eljárásban – a normakontroll sajátosságára tekintettel – nem érvényesül a bírói indítvány előterjesztésére nyitva álló, a jogsértés észlelésétől számított Kp. 39. § (1) bekezdésében írt harminc napos határidő.” (Köf.5008/2024/5. [20] [21] bekezdések)
II.
- A fentiekre figyelemmel a Kúria Önkormányzati Tanácsa érdemben vizsgálta az ismételten előterjesztett – immár hiánytalan indokolással ellátott – indítványt és elöljáróban megállapította, hogy az Ör. 2022. július 4-én a Sátoraljaújhely Város Önkormányzata Képviselő-testületének az önkormányzati tulajdonban lévő házingatlanok és nem lakás céljára szolgáló ingatlanok elidegenítéséről szóló 9/2022 (VI. 23.) önkormányzati rendelete hatálybalépésével hatályát vesztette.
- A Kp. 144. §-a és a 146. § (1) bekezdés b) pontja bírói indítvány alapján lehetővé teszi a már nem hatályos önkormányzati rendelet egyes, az indítványozó bíróság által alkalmazandó rendelkezéseinek a felülvizsgálatát. Az Önkormányzati Tanács joggyakorlata szerint bírói kezdeményezés esetén azt a jogot vizsgálja, amelyet a bírónak alkalmaznia kell, így kerülhet sor a későbbiekben módosult, vagy hatályon kívül helyezett önkormányzati rendeletek és jogszabályi rendelkezések vizsgálatára. A perbeli ügyben a jogvita tárgyát az indítványozó bíróság előtt a 2022. május 27-én létrejött adásvételi szerződéshez kapcsolódó elővásárlási jog képezi, így mind a vitatott Ör., mind a Lakástörvény ebben az időpontban hatályos normaszövege jelenti az alkalmazandó jogot.
- Az Ör. 2022. május 27-én (az adásvételi szerződés megkötésének napján) hatályban volt vitatott rendelkezései:
2. § (2) Nem áll fenn elővásárlási jog
a) a határozott időre szóló bérleti szerződéssel rendelkező lakásra, illetve nem lakás céljára szolgáló helyiségre,
d) a műemlék épületben lévő lakásra, illetve nem lakás céljára szolgáló helyiségre.
- Az Alaptörvény 32. cikk (2) bekezdése szerint „Feladatkörében eljárva a helyi önkormányzat törvény által nem szabályozott helyi társadalmi viszonyok rendezésére, illetve törvényben kapott felhatalmazás alapján önkormányzati rendeletet alkot.” Alaptörvényi szabály tehát, hogy az önkormányzat eredeti jogalkotó hatáskörében (törvény által nem szabályozott feladatkörébe tartozó helyi társadalmi viszonyok rendezésére) és törvény felhatalmazása alapján alkothat rendeletet. Ez azonban ugyanezen cikk alapján csak törvény által nem szabályozott helyi társadalmi viszonyok esetén lehetséges. (Köf. 5.005/2017/3.) Törvény által meghatározott felhatalmazás mellett, attól eltérően, eredeti jogalkotói jogkörben a helyi önkormányzat nem alkothat rendeletet. (Köf.5005/2017/3.)
- Az Ör. bevezetője szerint „Sátoraljaújhely Város Önkormányzata Képviselő-testülete az Alaptörvény 32. cikk (2) bekezdésében meghatározott eredeti jogalkotói hatáskörében, Magyarország helyi önkormányzatairól szóló 2011. évi CLXXXIX. törvény 13. § (1) bekezdése 9. pontjában biztosított feladatkörében eljárva a következőket rendeli el.”
- A Lakástörvény 1. § (1) bekezdése értelmében a törvény hatálya kiterjed minden lakásra – ideértve a nyugdíjasházban, garzonházban, a szobabérlők házában (a továbbiakban együtt: otthonház) lévő lakást, illetőleg lakrészt és a szükséglakást is –, továbbá a nem lakás céljára szolgáló helyiségekre. Az 1. § (3) bekezdése alapján, az e törvényben nem szabályozott kérdésekben a Polgári Törvénykönyv (a továbbiakban: Ptk.) rendelkezései az irányadóak. Az Ör. támadott rendelkezései tehát a Lakástörvény, valamint a Ptk. szabályozási körébe tartoznak.
- Az Ör. vitatott rendelkezései az önkormányzat tulajdonába került helyiségek bérlőit megillető elővásárlási joghoz kapcsolódó rendelkezéseket tartalmaznak.
- A vitatott önkormányzati rendelkezések helyi rendeletben történő szabályozására azonban a Lakástörvény 58. § (2) és (3) bekezdése ad törvényi felhatalmazást. Ebből következően a képviselőtestület a fenti tárgykörben eredeti jogalkotó hatáskörében nem, csak törvényi felhatalmazás alapján alkothat rendeletet.
- A jogszabályszerkesztésről szóló 61/2009. (XII. 14.) IRM rendelet (a továbbiakban: IRM rendelet) 51. §-a szerint az Alaptörvény módosítása és a törvény preambulumot tartalmaz, míg az 52. § (1) bekezdése értelmében a rendelet bevezető részt. Az IRM rendelet 54. § (1) bekezdése értelmében „[a] nem eredeti jogalkotói hatáskörben megalkotni tervezett rendelet bevezető részében egyértelműen meg kell jelölni a jogszabály egyes rendelkezéseinek a megalkotásához szükséges valamennyi olyan felhatalmazó rendelkezést megállapító jogszabályi rendelkezést, amely alapján a rendeletet kiadják.” Az 55. § (5) bekezdése értelmében önkormányzati rendelet bevezető részének a megszövegezésekor az önkormányzat feladatköreként az Alaptörvény 32. cikk (1) bekezdés megfelelő pontját, a helyi önkormányzatokról szóló törvénynek a feladatkört megállapító rendelkezését vagy más törvénynek a feladatkört megállapító rendelkezését kell feltüntetni.
- A Kúria Önkormányzati Tanácsa több döntésben, így a Köf.5031/2014/3. számú határozatában megállapította: a Kúria megítélése szerint a felhatalmazó rendelkezések önkormányzati rendelet bevezetőjében való pontos megjelölése az önkormányzati rendeletalkotás fontos garanciája, mert ez alapján lehet eldönteni, hogy az önkormányzati rendelet igazodik-e a felhatalmazó jogszabály által elérendő célhoz, tárgyhoz és keretekhez. A Köf.5.021/2013/4. számú határozat szerint „a végrehajtási jelleggel megalkotott önkormányzati rendelet esetében azonban a felhatalmazó jogszabály megjelölése érvényességi kellék, mert az önkormányzat csak annak közbejöttével válik normaalkotóvá. Önálló cél hiányában igazodik a felhatalmazó jogszabály által elérendő célhoz, tárgyhoz és keretekhez.” (Indokolás 9. pont). A felhatalmazó jogszabály pontos megjelölése az IRM rendelet 52. § (2) bekezdés a) pontja szerint is a jogszabály megalkotáshoz szükséges érvényességi kellék. (Köf. 5044/2015/3.)
- A bevezetőben jelölt felhatalmazó rendelkezések fontosságát hangsúlyozza a jogalkotásról szóló 2010. évi CXXX. törvény (a továbbiakban: Jat.) 8. § (2) bekezdése, amikor kimondja, hogy nem lehet módosítani a rendelet bevezető részét.
- Az Önkormányzati Tanács megállapította, hogy már az Ör. bevezető része is ellentétes az IRM rendelet 54. § (1) bekezdésével és az 55. § (5) bekezdésével, tehát magasabb rendű jogszabályba ütközik. A Jat. 8. § (2) bekezdése értelmében nem lehet módosítani – többek között – a rendelet bevezető részét, vagy a hatályba lépett jogszabály hatályba léptető rendelkezését. Így, ha a Kúria Önkormányzati Tanácsa ezekkel kapcsolatos törvényellenességet állapít meg, úgy a bevezetővel (vagy hatálybalépéssel) kapcsolatos törvénysértés jogkövetkezményét osztja a rendelet egésze. (Köf .5044/2015/3.)
- Mindezek alapján – az Ör. bevezető részének jelzett jogszabályokba ütközése okán – az Ör. egésze szembe került az IRM rendelettel.
III.
- A fentiek előre bocsátása után a Kúria Önkormányzati Tanácsa jelen ügyben abban a kérdésben foglalt állást, hogy a hivatkozott rendelkezések alapján az önkormányzat rendelete tartalmazhat-e az állam tulajdonából az önkormányzat tulajdonába került önkormányzati bérlakásokra vonatkozó, elővásárlási joghoz kapcsolódó, a Lakástörvényben szabályozottaktól eltérő rendelkezést.
- A Kúria Köf.5.059/2014/4. számú határozatában megállapította, hogy a bérleti jogviszonyok szabályozása többszintű: a Lakástörvény által nem szabályozott kérdésekben a Ptk., a Lakástörvényben meghatározott területeken pedig helyi rendeleti szabályokat kell alkalmazni. A Lakástörvény az önkormányzati lakásbérletre meghatározott speciális rendelkezések mellett nem jogintézmények, teljes tárgykörök szabályozását engedi át a helyi szabályozásnak, hanem konkrétan meghatározott kérdések szabályozását utalja a helyi sajátosságokhoz igazodó helyi rendeletalkotási körbe. Az elővásárlásra való joggal érintett lakásokkal összefüggésben a helyi rendeletben szabályozandó kérdéseket a fentiek szerint a Lakástörvény 54. § (1) bekezdése tartalmazza.
- Az Lakástörvény 54. § (1) bekezdése szerint az önkormányzati rendeletben kell meghatározni az e törvény alapján elővásárlási joggal érintett lakások eladása esetén.
a) a lakás vételárának mértékét;
b) a szerződés megkötésekor fizetendő vételárrészlet mértékét;
c) a részletfizetés időtartamát és a szerződéses kamat mértékét, illetőleg a kamatmentesség lehetőségét és feltételeit;
d) a vételárengedmény, illetőleg a vételárhátralék megfizetésére adott engedmény feltételeit és mértékét;
e) elővásárlás esetén az ajánlat tartalmát és az ajánlati kötöttség idejét.
- A (3) bekezdés alapján az önkormányzat rendeletében határozza meg az e törvény alapján elővásárlási joggal nem érintett lakások eladásának feltételeit.
- A Lakástörvény 58. § (1) bekezdése értelmében, ha a törvény másként nem rendelkezik, az állam tulajdonából az önkormányzat tulajdonába került helyiségre a bérlőt (bérlőtársat) elővásárlási jog illeti meg. A (2) bekezdés szerint az önkormányzat rendeletében határozza meg az (1) bekezdésben említett helyiségek vételárának mértékét, megfizetésének (részletfizetés, vételárengedmény stb.) módját és feltételeit. A (3) bekezdése alapján az önkormányzat rendeletében határozza meg az (1) bekezdésben nem említett egyéb helyiségei eladásának feltételeit.
- Az állam tulajdonából az önkormányzat tulajdonába került helyiség bérlőjét tehát elővásárlási jog illeti meg, mely abban az esetben áll fenn, ha a Lakástörvény nem tartalmaz eltérő rendelkezést. Az indítványozó helytállóan érvelt azzal, hogy ilyen eltérő rendelkezés található a 88. §-ban, de az nem ad eltérő szabályt az elővásárlásra vonatkozóan. A Kúria továbbá utal arra, hogy az Ör. 2. § (2) bekezdés a) pontjában szabályozott életviszonyt a Lakástörvény rendezi, az önkormányzatnak nem adott felhatalmazást arra, hogy e körben szabályokat alkosson akár úgy is, hogy különbséget tegyen határozott és határozatlan idejű bérleti szerződések között." Ebből következően az Ör. 2. § (2) bekezdésének a) pontja a Lakástörvény szabályaival ellentétes.
- Az Ör. 2. § (2) bekezdés műemlék épületben lévő lakásra, illetve nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozó d) pontjával összefüggésben kiemeli a Kúria, hogy – amint azt a védirat is tartalmazza – a Kötv. 86. § (1) bekezdés a) pontja alapján a kulturális örökség védetté nyilvánított elemeire fő szabály szerint a Magyar Államnak, a nemzeti vagyonról szóló 2011. évi CXCVI. törvény (a továbbiakban: Nvt.) 14. § (2) bekezdése alapján minden más jogosultat megelőző elővásárlási joga van. Mindez az Önkormányzati Tanács megállapítása szerint nem zárja ki a bérlőnek a Lakástörvény 58. § (1) bekezdésében biztosított elővásárlási jogát, amit az Nvt. 14. § (3) bekezdésében az elővásárlásra jogosultak ranghelyét szabályozó rendelkezések is alátámasztanak. Így az Ör. jelzett rendelkezése nemcsak a Lakástörvény, de a Kötv. és az Nvt. felhívott rendelkezéseivel is ellentétes.
- A helyi önkormányzat központi szinten már szabályozott tárgyban, arra vonatkozóan ellentétes tartalommal nem alkothat rendeletet és nem vonhat e tárgyhoz tartozó kérdést más rendeleti szabályozása körébe sem. (Köf. 5012/2017/6.) Mivel a Lakástörvény 54. § (1) bekezdése és 58. § (2), (3) bekezdése nem ad felhatalmazást az önkormányzatok számára az elővásárlási joggal érintett ingatlanok vonatkozásában a Lakástörvényben foglaltaktól eltérő, avagy azt szűkítő szabályok helyi rendeletben történő megalkotására, a vitatott Ör-nek a bérlő elővásárlási jogának kizárásáról szóló 2. § (2) bekezdés a) és d) pontja más jogszabályba ütközik.
- Az Ör. hatályon kívül helyezése folytán annak általános időbeli hatálya megszűnt, így a Kúria Önkormányzati Tanácsa általi megsemmisítésre már nincs lehetőség, de az adott jogvitában való alkalmazási tilalma kimondható. (Köf. 5017/2018/3.)
- A Kúria Önkormányzati Tanácsa a fentiek alapján megállapította az Ör. 2. § (2) bekezdés a) és d) pontja jogszabályellenességét, ezért annak rendelkezései - a Kp. 147. § (1) és (2) bekezdés alkalmazásával - a Sátoraljaújhelyi Járásbíróság előtt folyó 5.P.20.089/2024. számú perben, valamint – a Kp. 147. § (1) és (2) bekezdés alkalmazásával – valamely bíróság előtt folyamatban lévő egyedi ügyben nem alkalmazhatók.
A döntés elvi tartalma
- A Lakástörvény 54. § (1) bekezdése és 58. § (2)-(3) bekezdése nem ad felhatalmazást az önkormányzatok számára az elővásárlási joggal érintett ingatlanok vonatkozásában a Lakástörvényben foglaltaktól eltérő, avagy azt szűkítő szabályok helyi rendeletben történő megalkotására.
Záró rész
- A Kúria Önkormányzati Tanácsa az indítványt a Kp. 141. § (2) bekezdése szerint tárgyaláson kívül bírálta el.
- A Kúria a törvényellenesség jogkövetkezményeit a Kp. 146. § (1) bekezdés b) pontja alapján állapította meg.
- A Magyar Közlönyben történő közzététel a Kp. 146. § (2) bekezdésén, a helyben történő közzététel a Kp. 142. § (3) bekezdésén alapul.
- A megsemmisített rendelkezésnek a folyamatban lévő ügyben és általános alkalmazási tilalmát a Kp. 147. § (1) bekezdése mondja ki.
- Jelen eljárásban a Kp. 141. § (4) bekezdése alapján a feleket teljes költségmentesség illeti meg és saját költségeiket maguk viselik.
- A határozat elleni jogorvoslatot a Kp. 116. § d) pontja és a 146. § (5) bekezdése zárja ki.
Budapest, 2024. május 28.
Dr. Hajnal Péter s.k. a tanács elnöke
Dr. Dobó Viola s.k. előadó bíró
Dr. Balogh Zsolt s.k. bíró
Dr. Kalas Tibor s.k. bíró
Dr. Kiss Árpád Lajos s.k.bíró