207. I. A dologösszesség fennállása, illetve annak hiánya hivatalból nem észlelhető.

I. A dologösszesség fennállása, illetve annak hiánya hivatalból nem észlelhető.
II. Nem szünteti meg az elővásárlásra jogosult elővásárlási jogát és annak gyakorolhatóságát az, ha az eladó mentesül a vételi ajánlat közlésének kötelezettsége alól [2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:222. §, 6: 223. §; 2016. évi CXXX. törvény (Pp.) 2. § (2) bek., 342. § (1) bek., 370. § (1) bek., 413. § (1) bek.; Magyarország Alaptörvénye 28. cikk].

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás

[1] Az I. rendű alperes mint eladó és a II. rendű alperes mint vevő 2019. január 22-én adásvételi szerződést kötöttek az I. rendű alperes tulajdonát képező társasházi teremgarázs albetét 48300/7000000 tulajdoni hányada, és két, önálló társasházi albetétként nyilvántartott tároló ingatlan vonatkozásában. A szerződésben a teremgarázs tulajdoni hányad vételárát 2 800 000 forintban, a tárolók vételárát 600 000–600 000 forintban határozták meg.
[2] A teremgarázs-albetét 158 tulajdonos osztatlan közös tulajdonában állt.
[3] Az adásvétel tárgyait magában foglaló társasház Szervezeti és Működési Szabályzata mellékletét képező Garázsszabályzat 3. pontja értelmében a tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási jog illeti meg. A 3.2. pont szerint a tulajdonostársak kötelesek írásban bejelenteni a közös képviselőnek eladási szándékukat, és a kapott vételi ajánlatot (előszerződést, adásvételi szerződést) a garázsbejárat hirdetőtáblájára, valamint az A–D jelű épületek földszinti hirdetőtáblájára jól láthatóan kifüggeszteni.
[4] Az I. rendű alperes a II. rendű alperestől kapott vételi ajánlatot a tulajdonostársakkal nem közölte sem írásban postai úton, sem a Garázsszabályzatban előírt módon.
[5] Az adásvételi szerződés alapján a tulajdonosváltozást, így a II. rendű alperes tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték. Az alperesek az adásvételi szerződést 2019. július 26-án felbontották, amit a földhivatal felé 2019. augusztus 22-én jelentettek be.
[6] A felperes az adásvételi szerződés megkötéséről 2019. július 25-én az ingatlan-nyilvántartásból szerzett tudomást.
A kereseti kérelem és az alperesek védekezése
[7] A felperes keresetében annak megállapítását kérte, hogy az alperesek között 2019. január 22-én létrejött adásvételi szerződés a felperessel szemben hatálytalan és a szerződés – azonos tartalommal – az I. rendű alperes eladó és a felperes vevő között jött létre. Kérte továbbá az illetékes földhivatal megkeresését az adásvétel tárgyát képező ingatlanok vonatkozásában a II. rendű alperes tulajdonjoga törlése és a felperes tulajdonjoga adásvétel címén történő bejegyzése iránt, a vételár megfizetésének igazolását követően.
[8] Az alperesek ellenkérelmükben a kereset elutasítását kérték. Keresetüket arra alapították, hogy az I. rendű alperes nem volt köteles a II. rendű alperestől kapott vételi ajánlatot a tulajdontársakkal közölni, mivel ezen kötelezettség alól az I. rendű alperes a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:222. § (1) bekezdése alapján mentesül. A tulajdonostársak nagy száma miatt, illetve azon okból, hogy a tulajdontársak egy része külföldön él, rendkívül aránytalan – postázási és fordítási – költséggel, nagy adminisztratív teherrel, illetve nagyon hosszú kézbesítési idővel járt volna a vételi ajánlat közlése a tulajdonostársakkal. Előadták továbbá, hogy az adásvételi szerződés felbontásra került.
[9] Az alperesek egyben feltűnő értékaránytalanság címén megtámadási kifogással is éltek az általuk kötött adásvételi szerződéssel szemben abban az esetben, ha a bíróság az elővásárlási jog sérelme alapján a felperes és az I. rendű alperes között a szerződést létrehozza.

Az első- és a másodfokú ítélet

[10] Az elsőfokú bíróság megállapította, hogy az I. rendű alperes mint eladó és II. rendű alperes mint vevő által 2019. január 22-én kötött adásvételi szerződés a felperessel szemben hatálytalan és a szerződés az I. rendű alperes eladó és felperes vevő között jött létre. Kötelezte a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az I. rendű alperesnek 4 000 000 forint vételárat. Megkereste a földhivatalt – a vételár megfizetésének igazolását követően – a II. rendű alperes tulajdonjoga törlése, a felperes tulajdonjoga adásvétel jogcímén történő bejegyzése iránt.
[11] Döntését arra alapította, hogy a Ptk. alapvetően diszpozitív szabályai lehetővé tették, hogy a tulajdonostársak a Garázsszabályzatban többletkötelezettséget vállaljanak. E kötelezettség teljesítése alól az I. rendű alperest a Ptk. 6:222. § (1) bekezdése nem mentesítette, mivel az a száz feletti tulajdonostárs egyenkénti értesítésével szemben aránytalan adminisztratív terhet nem jelentett. Közömbös volt, hogy az I. rendű alperes a saját tulajdoni hányada megszerzésekor a Garázsszabályzatot nem ismerte, mert a tulajdonszerzéssel kötelezettséget vállalt a társasház által alkotott szabályok és határozatok elfogadására.
[12] Kifejtette, hogy a per tárgyát nem képezte alperesek közötti szerződés feltűnő értékaránytalanság miatti esetleges érvénytelensége, így e kérdésben a bíróságnak nem kellett állást foglalnia, az igény külön perben érvényesíthető. A felbontás hatálytalan a felperessel szemben.
[13] Az alperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta és a keresetet elutasította.
[14] Ítélete indokolásában kifejtette, hogy az adásvételi szerződéssel teremgarázshely és tárolók kerültek átruházásra, amelyek nem alkotnak dologösszességet, így a tárolók kapcsán az elővásárlási jog nem állt fenn, a keresetet e vonatkozásban erre tekintettel utasította el.
[15] A közös tulajdonban álló, így a Ptk. 5:81. § (1) bekezdése szerinti elővásárlási joggal érintett teremgarázs tulajdoni hányad tekintetében arra az álláspontra helyezkedett, hogy a Garázsszabályzatot jogszabály – az alapító okirattól eltérően – nem minősíti szerződéssé, a Garázsszabályzat ekként nem minősül szerződésnek, így nem keletkeztet jogokat és kötelezettségeket sem a felperes és az I. rendű alperes, sem bármely tulajdonostársak között. Szerződés hiányában nincs eltérés a 6:222. § (1) bekezdésében szabályozott jogoktól és kötelezettségektől. A másodfokú bíróság erre tekintettel vizsgálta, hogy a Ptk. 6:222. § (1) bekezdésében foglaltak alapján fennáll-e a felperes elővásárlási jogának a sérelme, a Ptk. 6:223. § (1) bekezdése alapján az alperesek által kötött szerződés vele szembeni hatálytalansága.
[16] A másodfokú bíróság a rendelkezésre álló bizonyítékok alapján megállapította, hogy az I. rendű alperest a II. rendű alperestől kapott ajánlat a tulajdonostársakkal – így a felperessel – való közlésének kötelezettsége nem terhelte. Ez a megállapítása azon alapult, hogy az elővásárlási joggal érintett teremgarázs tulajdonosainak száma 158 fő, a tulajdonosok egy része külföldi. Az ajánlat írásban, tértivevényes postai küldeményként való közlése így olyan adminisztratív igénnyel, költséggel, befektetett időráfordítással járna, amely nem áll arányban a mindössze 48300/7000000 tulajdoni hányadra vonatkozó joggal, annak értékével, a bármely vevőtől kapott ellenszolgáltatással. Hangsúlyozta, hogy konkrétan a felperes vonatkozásában az ajánlat közlése nehézséggel nem járt volna, ha az elővásárlásra jogosultak csoportjának jelentős mérete minősül olyan körülménynek, amelynek fennállta esetén közlési kötelezettség a tulajdonost nem terheli.
[17] Mindebből arra a jogi következtetésre jutott, hogy közlési kötelezettség hiányában az adásvételi szerződés Ptk. 6:223. § (1) bekezdése szerinti hatálytalanságát eredményező kötelezettségszegés nem történt, így a kereset alaptalan.

A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem

[18] A jogerős ítélet ellen a felperes élt felülvizsgálati kérelemmel, amelyben a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és az elsőfokú ítélet helybenhagyását kérte.
[19] Megsértett jogszabályként a polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. törvény (a továbbiakban: Pp.) 2. § (2) bekezdését, a 342. § (1) bekezdését és a 370. § (1) bekezdését, a Ptk. 6:222. § (1) és a 6:223. § (1)–(2) bekezdését, a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Thtv.) 5. § (2) bekezdését, az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FMV rendelet (a továbbiakban: Inytv. vhr.) 75. § (1)–(3) bekezdéseit jelölte meg.
[26] Az alperesek felülvizsgálati ellenkérelmükben a jogerős ítélet hatályában való fenntartását kérték.

A Kúria döntése és jogi indokai

[29] A felperes felülvizsgálati kérelme alapos.
[30] Az eljárt bíróságok a tényállást a szükséges mértékben feltárták, azt helyesen állapították meg, de abból a másodfokú bíróság téves jogi következtetést vont le, a jogerős ítélet az ügy érdemére kiható módon jogszabálysértő. Az elsőfokú bíróság érdemben helyes döntést hozott, annak indokaival azonban a Kúria nem értett egyet.
[32] A perben nem volt vitatott, hogy az alperesek 2019. január 22-én adásvételi szerződést kötöttek, amellyel a II. rendű alperes részére eladásra került az I. rendű alperes kizárólagos tulajdonában álló tárolók mellett egy, a társasház 158 tulajdonosának – köztük a felperesnek és az I. rendű alperesnek – az osztatlan közös tulajdonában álló teremgarázs albetét 48300/7000000 tulajdoni hányada is. Nem volt vitatott az sem, hogy az I. rendű alperes a II. rendű alperes vételi ajánlatát a tulajdonostársakkal – sem a Garázsszabályzatban szabályozott, sem egyéb módon – nem közölte, továbbá, hogy a felperes az alperesek közötti szerződés tartalmát teljes egészében elfogadva, a tudomás szerzés időpontjától számított megfelelő határidőn belül keresetét benyújtotta, teljesítőképességét igazolta. Igényérvényesítésének késedelmére, hiányára az alperesek ugyanis nem hivatkoztak.
[33] E nem vitatott tények alapján az eljárt bíróságok eltérő döntésre jutottak. Az elsőfokú bíróság a Garázsszabályzat rendelkezéseinek be nem tartására tekintettel, a közlési kötelezettség megsértése miatt az elővásárlási jog sérelmét megállapítva a keresetnek helyt adott. A másodfokú bíróság – a keresetnek helyt adó döntést megváltoztatva – a felperes hatálytalansági keresetét az adásvételi szerződés tárolókra vonatkozó része tekintetében azon az alapon utasította el, hogy az értékesített ingatlanok esetében nem állt fenn dologösszesség, a teremgarázs tulajdoni hányadra vonatkozó részben pedig azért, mert a Garázsszabályzat vételi ajánlat tulajdonostársakkal való közlését szabályozó és előíró rendelkezései kötelező alkalmazására nem látott lehetőséget. Az így irányadó Ptk. 6:222. § (1) bekezdése alapján arra az álláspontra helyezkedett, hogy a tulajdonosok nagy száma miatt a kézbesítés bonyolultsága, időigényre és költségei az ajánlat közlése alól az I. rendű alperest mentesítették. A közlési kötelezettség hiánya álláspontja szerint kizárja az elővásárlási jog megsértését és így gyakorlását.
[34] A felperes a jogerős ítéleti döntést eljárásjogi és anyagi jogi alapon is támadta. Eljárásjogi támadása a keresetet a tárolók vonatkozásában elutasító rendelkezés esetében alapos, míg a Garázsszabályzaton alapuló indokolás esetében alaptalan.
[35] A felperes kizárólag a teremgarázs tulajdoni hányad vonatkozásában rendelkezett elővásárlási joggal, azonban valamennyi átruházott dolog esetében elfogadta az alperesek közötti szerződés tartalmát, ennek okaként a keresetlevél 6. oldalán a dologösszességként való értékesítést jelölte meg. Az alperesek írásbeli ellenkérelmükben a kereset elutasítását kérték, de nem azon az alapon, hogy felperes a csak az egyik dolgon fennálló elővásárlási joga alapján nem szerezheti meg az átruházott összes dolgot, a dologösszességre vonatkozó felperesi állítással szemben sem ténybeli, sem jogi vitatást nem adtak elő. Az elsőfokú bíróság a felperesek dologösszesség fennállására tett állítását – alperesi vitatás hiányában – elfogadta [Pp. 203. § (2) bekezdés a) pont], az alperesek által kötött szerződés felperessel szembeni hatálytalanságát mind a tárolók, mind a teremgarázs tulajdoni hányad tekintetében megállapította és a felperes, valamint az I. rendű alperes között a hatályos adásvételi szerződés létrejöttét az annak tárgyát képező valamennyi dolog tekintetében megállapította. Az alperesek elsőfokú ítélet elleni fellebbezése sem tartalmazott a dologösszesség fenn nem állására vonatkozó hivatkozást. A dologösszesség fennállása, illetve annak hiánya az elővásárlási joggal kapcsolatos egyes jogértelmezési kérdésekről szóló 2/2009. (VI. 24.) PK vélemény 9. pontja és az ahhoz fűződő indokolásból is következően hivatalból nem észlelhető. A másodfokú bíróság erre tekintettel ennek tévesen tulajdonított jelentőséget és az érdemi döntés korlátain, valamint a felülbírálati jogkörén túlterjeszkedve, önkényesen járt el, amikor a felperes keresetét a tárolók vonatkozásában ezen az alapon elutasította. A dologösszesség kérdése elsődlegesen ténykérdés, tényállási elem, annak fennállására a feleknek, értelemszerűen az eladónak kell hivatkoznia – sőt azt már az ajánlatban fel kell tüntetni – hiszen alapvetően ő az, aki tudja, hogy az ingatlanokat ilyen módon akarja-e, tudja-e értékesíteni. Ebben az ügyben ez nem merült fel, de nem hozhatja a bíróság az eladót olyan helyzetbe, hogy meghagy a tulajdonában önmagában már eladhatatlan, használhatatlan vagy bármely okból csökkent értékű ingatlant, amelyet így már az eredeti vevő sem akar megvásárolni. A másodfokú bíróság ezzel az eljárásával az ügy érdemére kiható módon megsértette Pp. 2. § (2) bekezdését, a 342. § (1) bekezdését és a 370. § (1) bekezdését. A dologösszesség fennállása, a felek ezzel kapcsolatos érvei – erre tekintettel – a felülvizsgálati eljárásban a Kúria által sem voltak vizsgálhatók.
[36] Tévesen és iratellenesen állította ugyanakkor a felperes, hogy az alperesek a Garázsszabályzat alkalmazandóságát nem vitatták a fellebbezésben. Az alperesi fellebbezés 2–5. oldalán ezzel kapcsolatos érveiket az alperesek előadták, így a másodfokú bíróság azzal, hogy e körben állást foglalt, nem sértette meg a Pp. 370. § (1) bekezdését.
[37] A felperes egyebekben a jogerős ítéletnek a társasházi Garázsszabályzat vételi ajánlat tulajdonostársakkal való közlését szabályozó és előíró rendelkezései alkalmazhatóságával kapcsolatos megállapításai jogszabálysértő voltát a Thtv. 5. § (2) bekezdése és erre alapítva a Ptk. 6:222. §-a és a 6:223. § alapján állította. Érvelése azon alapult, hogy a Garázsszabályzat nem csak a jogszabályban rögzített kötelező elemeket tartalmazhatja, így az ezen felüli szabályozási tartalom nem sérti a Thtv. rendelkezéseit és nem ellentétes a Ptk. 6:222. § (1) bekezdésében írt szabállyal. A Thtv. 5. § (2) bekezdése azonban kizárólag azt tartalmazza, hogy a társasházat az ingatlan valamennyi tulajdonostársa vagy az ingatlan tulajdonosa mint egyszemélyi alapító, alapító okiratban kifejezett alapítási elhatározással létesíthet. E jogszabályi rendelkezéssel a felülvizsgálati kérelemben előadott érvelés összefüggésbe nem hozható. A felülvizsgálati kérelem kötelező tartalmi kellékeinek, így a jogszabálysértés és a megsértett jogszabályhely megjelölésének, valamint a fél ezzel összefüggő jogi érvelésének azonban lényeges jogi jellegzetessége a közöttük kimutatható szoros logikai és perjogi kapcsolat fennállása. Ennek hiánya a felülvizsgálati kérelem, illetve az adott hivatkozás érdemi felülvizsgálatát kizárja (1/2016. PK vélemény 3. és 4. pontjai és az azokhoz fűzött indokolás). Tekintettel arra, hogy a felperes a Ptk. 6:222. § (1) bekezdésének és a 6:223. § (1)–(2) bekezdésének megsértését is a Thtv. 5. § (2) bekezdésére épülő indokolással állította, e jogszabályok sérelme sem volt ezen az alapon megállapítható. Erre tekintettel a felülvizsgálati eljárásban irányadó volt az a jogerős ítéleti megállapítás, hogy Garázsszabályzat alkalmazása nem volt kötelező, így helytállóan vizsgálta a másodfokú bíróság, hogy a Ptk. 6:222. § (1) bekezdése alapján az I. rendű alperes mentesülhetett-e a közlési kötelezettség alól.
[38] Ahogy arra a Kúria már a Pfv.VI.21.723/2019/11. számú, BH 2021.104. számon is közzétett ítéletében is rámutatott, a tulajdonosok nagy száma a Ptk. 6:222. § (1) bekezdése alapján olyan oknak minősülhet, amely felmentést adhat az eladó számára a vételi ajánlat közlésének a kötelezettsége alól azzal, hogy annak megítélése, hogy ez a körülmény ténylegesen is mentesülést eredményez-e, mindig csak egyedileg, az eset összes körülményének a mérlegelésével dönthető el. Ennek vizsgálata során figyelemmel kell lenni például az értékesített dolog vételárához képest magas közlési költségekre vagy a tulajdonosok tartózkodási helyére, a tartózkodási hely felkutatása miatti költségekre és a számottevő időveszteségre is. Jelen ügyben a másodfokú bíróság az e körben rendelkezésre álló bizonyítékok mérlegelésével, a Kúria gyakorlatának megfelelően állapította meg, hogy a tulajdonosok nagy száma (158 tulajdonostárs), a tulajdonosok részben külföldi volta, erre is tekintettel a közlési költségek vételárral összevethető összege és a nyilvánvalóan tetemes késedelem folytán az I. rendű alperest a II. rendű alperestől kapott vételi ajánlatnak a tulajdonostársak, így a felperes részére való megküldése nem terhelte. A másodfokú bíróság ezen mérlegelési tevékenysége – figyelemmel arra, hogy a felperes a felülvizsgálati kérelmében a Pp. 279. § (1) bekezdésének sérelmét nem állította – a [22] pontban kifejtettek szerint a Kúria által nem is volt vizsgálható. A jogerős ítélet erre tekintettel nem sérthette a Ptk. 6:222. § (1) bekezdését sem.
[39] Megjegyzi azonban a Kúria, hogy a mentesülés nem jelenti azt, hogy kizárt az ajánlat közlésének lehetősége. Az eladó elkerülheti a későbbi jogvitát azzal, hogy az általa ismert vagy felkutatható elővásárlásra jogosultaknak a kapott ajánlatot megküldi. Az értesített jogosultak a Ptk. 6:223. § (2) bekezdésében megszabott 30 napos határidő elteltével a létrejött szerződés hatálytalanságának a megállapítását elővásárlási joguk megsértésére alapítva eredményesen nem kérhetik. A hivatkozott Garázsszabályzat megtartása is elősegítette volna azt, hogy a jogosultak széles körben tudomást szerezzenek az elfogadott vételi ajánlatról és rövid határidővel eldőljön, hogy kívánnak, tudnak-e élni az elővásárlási jogukkal. A Garázsszabályzat vagy ilyen jellegű megállapodások betartása tehát az eredeti vevő és az eladó érdekét is szolgálja. Mindezekkel elkerülhető, hogy az elővásárlásra jogosultak jóval később – de a 3 éves jogvesztő határidőn belül – még megalapozottan léphessenek fel az eredeti vevővel szemben.
[40] A jogerős ítélet nem sértette az Inytv. vhr. felperes által megjelölt, az ingatlan-nyilvántartási eljárás során irányadó rendelkezéseit, figyelemmel arra, hogy a közigazgatási eljárás jelen pernek nem volt tárgya. Utal a Kúria arra is, hogy a II. rendű alperes tulajdonjogát a földhivatal bejegyezte, a felperes tulajdonjogának bejegyzése pedig a kereset alapossága esetén bírói ítéleten alapulhat.
[41] Alappal hivatkozott azonban a felperes arra, hogy a jogerős ítélet sérti a 6:223. § (1) és (2) bekezdését. A Ptk. 6:222. §-a – ahogy azt a Kúria a Pfv.VI.21.723/2019/11. számú, már hivatkozott ítéletében ugyancsak kifejtette – kizárólag a közlési kötelezettségre tartalmaz rendelkezéseket, előírásai csak arra terjednek ki. A Ptk. 6:223. § (1) bekezdése alapján azonban az adásvételi szerződés elővásárlásra jogosulttal szembeni hatálytalanságát a tulajdonos elővásárlási jogból eredő kötelezettségeinek, nem pedig kizárólag a közlési kötelezettségének a megszegése eredményezi. Ilyen eladót terhelő tulajdonosi kötelezettségnek minősül az is, ha az elővásárlásra jogosult szabályszerűen él elővásárlási jogával, akkor a szerződés létrejöttét elismerve, azt teljesítse. Ezen kötelezettség a közölt ajánlattal összefüggésben a Ptk. 6.222. § (4) bekezdésében meg is jelenik, azonban az eladót ez akkor is terheli, ha az ajánlat más módon jut az elővásárlásra jogosult tudomására. Téves tehát a jogerős ítéletben megjelenő, a Ptk. 6:222. § (1) bekezdéséből levont azon következtetés, amely az eladó számára kizárólag a közlési kötelezettség alóli mentesülés lehetőségét biztosító jogszabályi rendelkezésnek olyan értelmezést ad, amely kizárja a Ptk. 6:223. §-ának az alkalmazását és ezzel a tulajdonostársnak a Ptk. 5:81. § (1) bekezdésén, azaz jogszabályon alapuló elővásárlási joga gyakorlásának a megszűnését eredményezi.
[42] Magyarország Alaptörvényének (a továbbiakban: Alaptörvény) 28. cikke szerint: „az Alaptörvény és a jogszabályok értelmezésekor azt kell feltételezni, hogy a józan észnek és a közjónak megfelelő, erkölcsös és gazdaságos célt szolgálnak.” A Ptk. 6:222. §-ának, valamint a 6:223. § (1) és (2) bekezdésének az Alaptörvény 28. cikke szerinti helyes értelmezése alapján a Ptk. 6:222. § (1) bekezdése szerint az eladót bizonyos körülmények fennállása esetén nem terheli a közlési kötelezettség, ami jelentős anyagi és időbeli hátrányoktól mentesíti, de amennyiben ez esetben az elővásárlásra jogosult – a jogvesztő 3 éves határidőn belül – a szerződéskötésről más módon tudomást szerez, az elővásárlási jogát teljesítőképessége igazolásával és az ajánlat teljes terjedelemben való elfogadásával, határidőn belül érvényesítheti. Az elővásárlásra jogosult az elővásárlási joga gyakorlására vonatkozó nyilatkozat eladó általi elfogadásának elmaradása esetén, elővásárlási jogának megsértése miatt, a szerződéskötésről való tudomásszerzéstől számított 30 napos, elévülési jellegű, határidőn belül, az eladó és a vevő ellen hatálytalansági keresetet indíthat. Alapvetően téves tehát a másodfokú bíróság azon álláspontja, hogy a Ptk. 6:222. § (1) bekezdése felülírja a Ptk. 6:223. §-ának és az 5:81. §-ának a rendelkezéseit. Egy jogszabályban biztosított alanyi jog fennállása nem függhet a jogosultak számától vagy lakóhelyének az eladó lakóhelyétől való távolságától, a postai díjszabástól, erre tekintettel a joga érvényesítéséhez szükséges jognyilatkozat kézbesítésének a bonyolultságától, illetve annak költségeitől.
[43] Az alperesek ezirányú érvelésére megjegyzi a Kúria, hogy 3 éves igényérvényesítési határidő a Ptk. 6:223. § (2) bekezdése alapján megszabott anyagi jogi határidő, az a bíróság által nem rövidíthető le, annak az ingatlanforgalmi viszonyokhoz való igazítása nem jogalkalmazói, hanem jogalkotói kompetenciába tartozik. Az igényérvényesítési határidő hossza nem lehet szempont egy jog fennállásának a megítélése során.
[44] Helytállóan hivatkoztak az alperesek arra, hogy érvénytelen szerződés esetében nincs helye az elővásárlási jog gyakorlásának. Az alperesek a közöttük létrejött szerződés érvénytelenségét azon az alapon állították, hogy a kikötött vételár feltűnően értékaránytalan, amely a Ptk. 6:98. § (1) bekezdése alapján nem semmisségi, hanem megtámadási ok és a Ptk. 6:89. § (3) bekezdése alapján a szerződés megkötésétől számított 1 éven belül érvényesíthető. Az alperesek megtámadási jogukat a jogszabályi határidőn belül nem gyakorolták, hanem a szerződést felbontották, a perben pedig erre tekintettel érvénytelenségi kifogással éltek. A Ptk. 6:89. § (4) bekezdése alapján azonban a megtámadásra jogosult a szerződésből eredő követeléssel szemben jogosult kifogás útján a megtámadási jogát érvényesíteni, ha a megtámadási határidő már eltelt. A felperes a perben nem az alperesek közötti szerződésből eredő követelést, hanem a Ptk. 5:81. §-án alapuló elővásárlási joga megsértéséből eredő igényt érvényesített, erre tekintettel érvénytelenségi kifogás vele szemben nem volt előterjeszthető, annak érdemi vizsgálatára tehát az elsőfokú bíróság nem volt utasítható.
[45] Az alperesek nem közölték az ajánlatot a felperessel, így – a hivatkozott 2/2009. (VI. 24.) PK vélemény 2. pontjában is leírtaknak megfelelően – a szerződésüket addig bonthatták fel a felperesre is kiterjedő hatállyal, azaz a joggyakorlását megakadályozó módon, amíg a felperes tudomást nem szerzett az ügyletről. Ez nem történt meg, arra pedig nincs lehetőségük, hogy utóbb ilyen módon akadályozzák meg az elővásárlási jog gyakorlását.
[46] A Kúria utal arra is, hogy nem tért el a Kúria Bírósági Határozatok Gyűjteményében közzétett Kfv.II.37.204/2020. számú (BH 2021.147) számú eseti döntésben kifejtett jogértelmezéstől. E határozatban a Kúria a Ptk. 6:222. § (1) bekezdését és az Inytv. vhr. 75. § (3) bekezdését értelmezte, amelyek megsértése jelen ügyben a [38] és [40] pontban kifejtettek szerint nem volt vizsgálható, a Kúria K.II. tanácsának döntése nem a jelen ítélet alapját képező a Ptk. 6:223. §-án alapult.
[47] Mindezekre tekintettel a Kúria a jogerős ítéletet hatályon kívül helyezte és az érdemben helyes elsőfokú ítéletet a Pp. 383. (2) bekezdése szerint helybenhagyta.

(Kúria Pfv.V.20.393/2021/11.)