Az általános szerződési feltételre vonatkozó külön figyelemfelhívó tájékoztatás szükségességét a szerződés megkötésekor a felek jogviszonyára irányadó jogszabályi rendelkezések és a szerződéses gyakorlat alapján kell megítélni. Az államra mint speciális jogalanyra vonatkozó sajátos szabályok és az ezek alapján kialakult gyakorlat nem tekinthető szokásos szerződési gyakorlatnak. Az általános szerződési feltétel eltér a szokásos szerződési gyakorlattól, ha a földhasználati bejelentési kötelezettség elmulasztásához a Fétv.-től eltérően a szerződéses jogviszonyokban alkalmazható legsúlyosabb szankciót – az azonnali hatályú felmondást – kapcsolja, előzetes írásbeli felszólítás nélkül [1959. évi IV. törvény (Ptk.) 205/B. § (2) bek., 457. § (2) bek.; 2013. évi CCXII. törvény (Fétv.) 58. § (1) bek.].
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] A perbeli föld a Magyar Állam tulajdonában állt, amelynek haszonbérlője 2016. november 1-ig egy gazdasági társaság volt (a továbbiakban: korábbi haszonbérlő). Az alperes mint haszonbérlő 2014. február 6-án mezőgazdasági földhaszonbérleti szerződést (a továbbiakban: haszonbérleti szerződés) kötött a perbeli földre 2016. november 2-től 2036. november 1-ig. A haszonbérleti szerződés szerint a haszonbérlő a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló 2013. évi CCXII. törvény (a továbbiakban: Fétv.) 95. § (1) bekezdése alapján a földhasználatot a használat megkezdésétől számított 30 napon belül köteles a földhivatalnál – a földhasználati nyilvántartásba vétel céljából – bejelenteni. A haszonbérlő a bejegyzett földhasználat alapján jogosult mindazon mezőgazdasági támogatásokat igénybe venni, amelyek a földhasználót megilletik (4.12.). A haszonbérbeadó azonnali hatállyal felmondhatja a haszonbérleti szerződést, ha a haszonbérlő elmulasztja a 4.11. pontban és a Fétv. 95. § (1) bekezdésében foglalt bejelentési kötelezettségének teljesítését (a továbbiakban: felmondási ok).
[2] A korábbi haszonbérlő nem teljesítette hasznosítási kötelezettségét. Az alperes ezért 2015-től megbízási szerződéssel vállalta annak teljesítését, amelyre figyelemmel az alperes használatát a földhasználati nyilvántartásba 2016. október 15-ig bejegyezték. A perbeli földet az alperes művelte, valamint felvette az arra járó területalapú támogatásokat.
[3] A felperes adásvétellel megszerezte a perbeli földet, tulajdonjogát 2017. február 9-én bejegyezték. A felperes tudott a haszonbérletről, de a perbeli földet ő szerette volna használni, az alperes ugyanakkor a haszonbérleti szerződést nem akarta megszüntetni. A felperes észlelte, hogy az alperes nem jelentette be a földhasználatot, ezért 2017. március 20-án – 2017. február 20-ára visszamenő hatállyal – bejelentette a saját tulajdonkénti használatot. Az alperes 2017. március 21-én benyújtotta a földhasználati bejelentési adatlapot, de kérelmét az ingatlanügyi hatóság elutasította, mert a felperes földhasználati bejegyzése miatt az alperes kérelme lehetetlen célra irányult. Az alperes jogorvoslati kérelme alapján az ingatlanügyi hatóság 2017. november 15-én törölte a felperes használatát, és az alperest 2016. november 2-től 2036. november 1-ig bejegyezte a földhasználati nyilvántartásba.
[4] A felperes a felmondási ok alapján 2017. április 5-én azonnali hatályú felmondást közölt az alperessel, mert a haszonbérleti szerződés 4.11. pontjában foglalt bejelentési kötelezettségének határidőben nem tett eleget. Az alperes a felmondást nem fogadta el.
A kereset és az alperes védekezése
[5] A felperes a felmondás érvényességének és a haszonbérleti szerződés megszűnésének a megállapítását, valamint az alperes birtokba adásra kötelezését kérte.
[6] Indokolása szerint az alperes nem tett eleget a jogszabályon és a haszonbérleti szerződésen alapuló bejelentési kötelezettségének, ezért a felmondási ok alapján azonnali hatállyal felmondta a haszonbérleti szerződést. A felmondási ok a haszonbérleti szerződés részévé vált, az érvényes, külön figyelemfelhívást nem igényelt, mert jogszabályi kötelezettség teljesítésére vonatkozott. Az alperes a haszonbérleti szerződés tervezetét megkapta, azt elolvashatta, így annak tartalmával tisztában volt.
[7] Az alperes kérte a kereset elutasítását.
[8] Indokolása szerint a felmondási ok általános szerződési feltételnek minősül, amely nem vált a haszonbérleti szerződés részévé, mert azt nem ismerhette meg, és arra nem hívták fel külön a figyelmét. Ha a felmondási ok a haszonbérleti szerződés részévé vált, úgy a Fétv. 58. §-ába ütközik. A felperes a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: régi Ptk.) 4. § (1) bekezdését megsértve jogtalan előny szerzése érdekében saját felróható magatartására hivatkozik, mert rosszhiszemű bejelentésével megakadályozta az ő földhasználati bejelentését.
Az első- és a másodfokú ítélet
[9] Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította.
[10] Indokolása szerint a haszonbérleti szerződés általános szerződési feltétel a régi Ptk. 205/A. § (1) bekezdése alapján. Az alperes a haszonbérleti szerződés tervezetét megismerhette, és annak aláírásával azt kifejezetten elfogadta. A felmondási ok lényegesen eltér a szokásos haszonbérleti szerződésektől, azoknak ez nem szokásos tartalmi eleme; az ingatlanügyi hatóság osztályvezetőjének tanúvallomása szerint a széles körben alkalmazott formanyomtatvány ezt a felmondási okot nem tartalmazza. Ilyen felmondási ok csak a Magyar Állam által kötött haszonbérleti szerződésekben van, ezért arról külön tájékoztatni kellett volna az alperest, mert ő a Magyar Állammal korábban nem kötött haszonbérleti szerződést, így nem ismerhette ezt a szerződési gyakorlatot. A Fétv. 95. §-a a bejelentési kötelezettség elmulasztásához más, enyhébb jogkövetkezményt fűz, így arra kellett volna felhívni az alperes figyelmét, hogy a mulasztás azonnali hatályú felmondást von maga után. A felperesnek kellett bizonyítania, hogy az alperes külön figyelemfelhívó tájékoztatást kapott, és ezt követően ezt az általános szerződési feltételt kifejezetten elfogadta. A haszonbérbeadó részéről eljárt személy tanúvallomása szerint ő nem adott ilyen tájékoztatást, a felperes pedig nem kérte az eljárt ügyvéd tanúkénti kihallgatását, így a bizonyítatlanságot a felperes terhére értékelte. Mindezek alapján arra a következtetésre jutott, hogy a felmondási okot szabályozó általános szerződési feltétel nem vált a haszonbérleti szerződés részévé, ezért arra alapítva felmondást sem lehetett gyakorolni. A felmondási ok szabályozása jogszabályba is ütközik, mert a Fétv. 58. §-a szabályozza az azonnali hatályú felmondási okokat, amelyektől a Fétv. 61. §-a alapján nem lehet érvényesen eltérni.
[11] A felperes fellebbezése folytán eljáró másodfokú bíróság ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta.
[12] Indokolása szerint a Fétv. az 58. § (1) bekezdése és a 61. § (2) bekezdése alapján a felmondási okokat kógens, taxatív módon szabályozza. A szerződő felek ezért a haszonbérleti szerződés 4.1.1. pontjában meghatározott szerződésszegéshez érvényesen nem kapcsolhatták a haszonbérbeadó azonnali hatályú felmondási jogát. Erre figyelemmel szükségtelennek ítélte annak vizsgálatát, hogy a felmondási ok a haszonbérleti szerződés részévé vált-e.
[13] A Kúria végzésével a jogerős ítéletet hatályon kívül helyezte, és a másodfokú bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasította.
[14] Indokolása szerint a felmondási ok nem ütközik jogszabályba. A szerződési szabadság körébe tartozik, hogy a felek a jogszabályban meghatározottakon túl más esetekre is kikötnek-e felmondási jogot. A másodfokú bíróság eltérő jogi álláspontja miatt nem vizsgálta, hogy a felmondási ok a haszonbérleti szerződés részévé vált-e, valamint nem vizsgálta az alperes harmadlagos védekezését. A Kúria ezért a jogerős ítéletet hatályon kívül helyezte, és a másodfokú bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasította.
[15] Az új eljárásban a másodfokú bíróság jogerős ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta.
[16] Indokolása szerint az elsőfokú bíróság a lefolytatott bizonyítás értékelése alapján helyesen jutott arra a következtetésre, hogy a felmondási ok eltér a szokásos szerződéskötési gyakorlattól. Az alperes figyelmét erre nem hívták fel, így ez az általános szerződési feltétel a szerződés alperes általi aláírásával sem válhatott a haszonbérleti szerződés részévé. Kiemelt jelentőségűnek ítélte az ingatlanügyi hatóság osztályvezetőjének tanúvallomását, amely szerint a magánszemély gazdálkodók által használt szerződéskötési formanyomtatványok nem tartalmaznak ilyen kikötést, így az a magánszemélyek közötti szerződéses gyakorlatban nem tekinthető szokásos gyakorlatnak. A felperes a Magyar Állam jogutódja, így a jogviszony a magánszemélyek között szokásos tartalmi jellemzők mentén ítélendő meg a Nemzeti Földalapba tartozó földrészletek hasznosításának részletes szabályairól szóló 262/2010. (XI. 17.) Korm. rendelet alapján. A haszonbérbeadó részéről eljárt személy tanúvallomása szerint a haszonbérleti szerződés egy központi szabványszerződés volt, amelyet a jogi igazgatóság dolgozott ki, annak tartalmát nem lehetett megváltoztatni. Nem ellenőrizték a földhasználati nyilvántartásba történő bejelentkezést, ha viszont ennek hiányát észlelték, akkor a haszonbérlőt felszólították. Felmondás csak akkor történt volna, ha a haszonbérlő ezt követően sem jelenti be a használatot, de ilyenre nem került sor. A cél nem a haszonbérleti szerződések felmondása, hanem a működő haszonbérleti szerződések voltak. A jelen ügyben a haszonbérleti szerződést megelőző megbízási szerződés lehetett zavaró körülmény. A tanú vallomásában nem tudta megindokolni a felmondási okot, valamint arra hivatkozott, hogy a bejelentés elmaradásából alapvetően a haszonbérlőnek származott hátránya, mert nem kapott támogatást. A másodfokú bíróság rámutatott, hogy a szokásos szerződési gyakorlattól eltérő általános szerződési feltételnél külön figyelemfelhívó tájékoztatásra van szükség, amelynek megtörténte azonban nem állapítható meg. A felmondási ok nem vált a haszonbérleti szerződés részévé, így az alapján a felperes érvényesen nem gyakorolhatta felmondási jogát. A haszonbérleti jogviszonyt a felmondás nem szüntette meg, ezért az alperes nem kötelezhető birtokba bocsátásra.
[17] A harmadlagos védekezéssel kapcsolatban annak tulajdonított jelentőséget, hogy a felperes előzetes felszólítás és tényleges művelés nélkül jelentkezett be földhasználóként a nyilvántartásba. Ez joggal való visszaélést valósított volna meg akkor, ha a felmondási ok a haszonbérleti szerződés részévé vált volna.
A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem
[18] A felperes felülvizsgálati kérelmében kérte a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését, és elsődlegesen új határozat hozatalával a kereset teljesítését, másodlagosan a másodfokú bíróság új eljárásra és új határozat hozatalára utasítását. A felülvizsgálati kérelem szerint a jogerős ítélet sérti a régi Ptk. 200. § (1) bekezdését, a Fétv. 58. § (1) bekezdését és a 61. § (2) bekezdését, a régi Ptk. 205/B. § (2) bekezdését és az 5. § (1)–(2) bekezdését, valamint a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. V. törvény 1:5. §-át.
[23] Az alperes felülvizsgálati ellenkérelmében – tartalma szerint – kérte a jogerős ítélet hatályában való fenntartását, mert az nem sérti a felülvizsgálati kérelemben megjelölt jogszabályokat.
A Kúria döntése és jogi indokai
[24] A polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (a továbbiakban: régi Pp.) 272. § (2) bekezdése és a 275. § (2) bekezdése alapján a Kúria a jogerős határozatot a felülvizsgálati kérelemben megjelölt megsértett jogszabályhely, az ott előadott jogszabálysértés, valamint a kérelem jogi indokai által meghatározott keretek között vizsgálhatja felül.
[26] A jogerős ítélet és a felülvizsgálati kérelem alapján a Kúriának először abban a kérdésben kellett állást foglalnia, hogy a vizsgált felmondási ok esetén szükség volt-e a régi Ptk. 205/B. § (2) bekezdése szerinti speciális tájékoztatásra.
[27] Az általános szerződési feltételre vonatkozó külön, figyelemfelhívó tájékoztatás szükségességét a szerződés megkötésekor a felek jogviszonyára irányadó jogszabályi rendelkezésekből kiindulva kell megítélni (vö. BH 2012.265., Kúria Gfv.VII.30.085/2016/2., megjelent: BH 2017.64.). A régi Ptk. 205/B. § (2) bekezdés alkalmazása szempontjából pedig annak van jelentősége, hogy a haszonbérleti szerződések azonnali hatályú felmondása vonatkozásában mi volt a szerződéses gyakorlat, valamint e szerződésekre nézve a jogszabályok miként rendelkeztek.
[28] A haszonbérleti szerződésekre általában irányadó diszpozitív jogszabályi rendelkezések alapján [régi Ptk. 457. § (2) bekezdés] kialakult joggyakorlat szerint azonnali hatályú felmondásra súlyos szerződésszegés esetén van lehetőség, ami leggyakrabban a főszolgáltatás nemteljesítése vagy valamely fél számára különösen sérelmes helyzet előidézése miatt következik be. A szerződésszegés súlyosságát ilyenkor az alapozza meg, hogy a szerződésszegő magatartás a haszonbérbeadó kifejezett felszólítása ellenére tovább folyik. Emellett a jogi szabályozáson alapuló joggyakorlat a felszólításnak garanciális jelentőséget is tulajdonít, mert abból kitűnik, hogy a szerződésszegés megszüntetése érdekében a haszonbérbeadó milyen magatartás tanúsítását várja el a haszonbérlőtől, arra milyen határidőt biztosít, és milyen jogkövetkezménnyel jár, ha a haszonbérlő a felszólításnak nem tesz eleget (Kúria Pfv.V.21.053/2019/4., megjelent: BH 2021.138., Kúria Pfv.V.20.367/2020/7.). Ezzel összhangban a Fétv. 58. § (1) bekezdése a haszonbérlő – figyelmeztetést, illetve felszólítást követően is fennálló – súlyos szerződésszegése esetén teszi lehetővé az azonnali hatályú felmondást: ha a haszonbérlő a földet rongálja, veszélyezteti, nem műveli meg, eltérően hasznosítja, a haszonbért vagy a közterheket nem fizeti meg.
[29] Az alperes mint haszonbérlő bejelentési kötelezettsége a föld hasznosítási, művelési kötelezettségéhez kötődik, jelentősége pedig a földhasználati nyilvántartás valóságnak megfelelősége miatt van. A földhasználati nyilvántartás a föld használatával kapcsolatban bejegyzett adatokra vonatkozó közhiteles hatósági nyilvántartás (Fétv. 93. §). A földhasználó a használatot annak megkezdésétől számított 30 napon belül köteles bejelenteni [Fétv. 95. § (1) bekezdés]. Ennek elmulasztása esetén az ingatlanügyi hatóság írásban felszólítja a földhasználót bejelentési kötelezettsége teljesítésére, majd ennek hiányában – akár több alkalommal – földhasználati bírsággal sújtja [Fétv. 95. § (8) és (10) bekezdés]. E szabályozásból következően a haszonbérleti szerződés 4.11. pontjában előírt földhasználati bejelentési kötelezettség ténylegesen nem a haszonbérleti szerződésen, hanem a Fétv. rendelkezésén alapul, amelynek törvényi szankciója – írásbeli felszólítást követően – bírság kiszabása. Ezzel szemben a haszonbérleti szerződés 5.2.f) pontja a legsúlyosabb szerződéses szankció – az azonnali hatályú felmondás – lehetőségét kapcsolja a bejelentési kötelezettség elmulasztásához, és ehhez írásbeli felszólítási kötelezettséget sem ír elő. A haszonbérbeadó részéről eljárt személy tanúvallomásában nem tudta megindokolni, hogy a bejelentés elmulasztása miért alapoz meg felmondási jogot; az alperessel egyezően azt adta elő, hogy a haszonbérbeadónak nem származik kára a bejelentés elmulasztásából, az a haszonbérlőnek okoz hátrányt, mert nem kap támogatást. A Magyar Állam tulajdonában lévő földekre vonatkozó haszonbérleti szerződések ezt a felmondási okot szabályozták, de az ingatlanügyi hatóság osztályvezetőjének – alperessel egybehangzó – nyilatkozata szerint más haszonbérleti szerződések nem tartalmaztak ilyen felmondási okot. A másodfokú bíróság a szokásos szerződési gyakorlat körében helyesen a magánszemély gazdálkodók szerződéseit vette figyelembe, mert az államra mint speciális jogalanyra vonatkozó sajátos szabályok és az ezek alapján kialakult gyakorlat nem tekinthető általánosan irányadó gyakorlatnak. A másodfokú bíróság a rendelkezésre álló adatokból ezért helyesen jutott arra a következtetésre, hogy a felmondási okot szabályozó általános szerződési feltétel eltért a szokásos szerződési gyakorlattól azzal, hogy a Fétv.-ben előírt bejelentési kötelezettség elmulasztásához a törvényben szabályozottól eltérő, a szerződéses jogviszonyokban alkalmazható legsúlyosabb szankciót kapcsolta, előzetes írásbeli felszólítás nélkül.
[30] A régi Ptk. 205/B. § (2) bekezdése alapján ez az általános szerződési feltétel csak akkor válhatott a haszonbérleti szerződés részévé, ha azt a másik fél külön, figyelemfelhívó tájékoztatást követően kifejezetten elfogadta. Az alperes vitatta, hogy kapott volna ilyen figyelemfelhívó tájékoztatást, és azt a haszonbérbeadó részéről eljárt személy tanúvallomása sem támasztotta alá. A tanú vallomása szerint a szerződéskötéskor – az akkor hatályos jogszabályok alapján – a haszonbérlőket arról tájékoztatták, hogy a bejelentéshez küldenek majd nekik a haszonbérbeadó által aláírt földhasználati bejelentőt; utóbb azonban a szabályozás megváltozott, a bejelentőt a haszonbérbeadónak már nem kellett aláírnia, ezért ténylegesen ilyet nem küldtek a haszonbérlőknek. A tanú nyilatkozata szerint azt elmondták, hogy be kell jelentkezni a földhasználati nyilvántartásba, de nem tartotta valószínűnek, hogy a mulasztás jogkövetkezményéről tájékoztatást adtak volna. A másodfokú bíróság így helyesen jutott arra a következtetésre, hogy a felmondási okot szabályozó általános szerződési feltétel nem vált a szerződés részévé, így arra hivatkozva a felperes nem mondhatta fel a haszonbérleti szerződést.
[31] Felmondási jog hiányában az annak gyakorlásával kapcsolatos harmadlagos védekezést érdemben már nem kellett vizsgálni.
[32] Mindezekre figyelemmel a jogerős ítélet nem sérti a felülvizsgálati kérelemben megjelölt jogszabályokat, ezért azt a Kúria hatályában fenntartotta.
(Kúria Pfv.I.20.446/2021/5.)