22/2018. számú közigazgatási elvi határozat

Nyomtatóbarát változatNyomtatóbarát változat

A földforgalmi törvény alapján az eladót a társtulajdonos irányába közlési kötelezettség terheli a vételi ajánlatról, mivel a társtulajdonosnak elővásárlási joga van.
[2013. évi CXXII. tv. (Fftv.) 13. § (4) bek., 17. § (2) bek., 21. § (1), (5), (9) bek., 23. § (1) bek.]

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás

[1] Gy. T., Gy. A. és Gy. M. eladók az Óhíd ingatlanból őket együttesen megillető 4606/32336 tulajdoni hányadra elfogadták B. N. vevő vételi ajánlatát és azt 2015. május 7-én adásvételi szerződésbe foglalták. A perbeli ingatlan közös tulajdonban állt, az ingatlanban az I. rendű felperesnek 9220/32336, a II. rendű felperesnek 10/32336 tulajdoni hányada volt. A vevő az ingatlannak nem volt társtulajdonosa. A tulajdonosok kérelmére az Óhídi Közös Önkormányzati Hivatal jegyzője 2015. május 12. és július 13. között az elővásárlásra jogosultakkal való közlés végett a szerződést hirdetményként kifüggesztette, az ingatlan társtulajdonosaival azonban az eladók a vételi ajánlatot közvetlenül nem közölték. A II. rendű felperes a hirdetményből értesült a vételi ajánlatról, majd 2015. június 1-jén elfogadó nyilatkozatot tett. A kifüggesztési határidő lejártát követően a jegyző a szerződést és az elfogadó nyilatkozatot megküldte az alperesnek jóváhagyás végett. Az alperes megkereste a helyi földbizottság jogkörében eljáró Nemzeti Agrárgazdasági Kamara Zala Megyei Igazgatóságát (a továbbiakban: Kamara) – az elővásárlásra jogosultak jegyzéke nélkül – állásfoglalás végett. Az elővásárlásra jogosultakról jegyzéket azért nem készített, mert előzetes vizsgálata körében megállapította, hogy a II. rendű felperes elfogadó nyilatkozata nem tartalmazza a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Fftv.) 13. § (4) bekezdése szerinti nyilatkozatot, ezért úgy kell tekinteni, hogy elővásárlási jogát nem gyakorolta. A II. rendű felperes – utólag – közvetlenül az alperesnek postázta a külön okiratban kiegészített elfogadó nyilatkozatát.

[2] Az alperes a 2016. június 20-án hozott határozatában az adásvételi szerződést a szerződés szerinti vevővel jóváhagyta. A döntés indokolása szerint az ingatlan harmadik személy használatában állt, ezért a II. rendű felperesnek az elfogadó nyilatkozatban az Fftv. 13. § (4) bekezdése szerinti nyilatkozatot is meg kellett volna tenni, mely nyilatkozat utólag nem pótolható. Ezért az elővásárlási jog gyakorlására nyitva álló jogvesztő határidő alatt kellett volna azt megtenni, az utólagos nyilatkozatot a hatóság nem vehette figyelembe. Az alperes az Fftv. 21. § (5) és (9) bekezdései alapján úgy tekintette, mintha a II. rendű felperes az elővásárlási jogát nem gyakorolta volna. A Kamara a szerződés szerinti vevő tulajdonszerzését támogatta.

[3] A Zalaszentgróti Járási Földhivatal a 2016. augusztus 17-én hozott határozatával a közös tulajdon megszüntetése címén az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezte az óhídi  helyrajzi számú ingatlan megszűnését, egyúttal annak megosztásával létrejött óhídi ... és … helyrajzi számú ingatlanokat.

A kereseti kérelem és az alperesi ellenkérelem

[4] A felperesek keresetükben az alperes határozatának megváltoztatását, az adásvételi szerződés jóváhagyásának megtagadását kérték.

[5] Az alperes ellenkérelmében fenntartva határozatának indokolásában foglaltakat, a kereset elutasítását kérte.

Az elsőfokú ítélet

[6] Az elsőfokú bíróság a felperesek keresetének helyt adott, az alperesi határozatot megváltoztatta, és a 2015. május 7. napján kötött adásvételi szerződés jóváhagyását megtagadta.

A fellebbezés és a fellebbezési ellenkérelem

[7] Az elsőfokú ítélet ellen az alperes terjesztett elő fellebbezést, kérve az ítélet megváltoztatását és a felperesek keresetének elutasítását. Álláspontja szerint a Ptk. szerinti tulajdonostárs elővásárlási joga nem alapozza meg az elővásárlási jog sikeres gyakorlását. Az alperes a jegyző által megküldött okiratok alapján tudja csak megállapítani az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó eljárási szabályok megsértését. Ezzel szemben nincs olyan jogszabályi rendelkezés, amely előírná az eladóknak a közvetlen közlési kötelezettség teljesítésére vonatkozó igazolásoknak a hirdetményi úton való közlési kérelem mellékleteként történő csatolását. E körben utalt a Fétv. 17. § (3) bekezdésére is, valamint a 18. § (3) bekezdésére.

A másodfokú ítélet

[8] A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta és a felperesek keresetét elutasította. Rámutatott arra, hogy az Fftv. II. fejezetében foglaltak tekintetében a speciális jogszabálynak, azaz az Fftv.-nek van elsőbbsége. E körben hivatkozott a Kúria Kfv.III.37.388/2016/6. számú ítéletére. A másodfokú bíróság rögzítette, hogy az Fftv. 21. § (1) bekezdése, illetőleg 16. § (2) bekezdése az eladó részére egyértelműen előírja az adásvételi szerződés közvetlen közlését az Fftv.-n túli más törvényen, illetve megállapodáson alapuló elővásárlási jog jogosultjával. Az Fftv. 21.§ 2. mondata szerint az adásvételi szerződést az elővásárlási jogosultakkal a föld fekvése szerint illetékes település önkormányzat jegyzője útján hirdetményi úton kell közölni azzal, hogy a tulajdonosnak az adásvételi szerződést a más törvényen és megállapodáson alapuló elővásárlási jogosultakkal közvetlenül is közölni kell. A Fétv. 17.§ (3) bekezdése értelmében a közvetlen közlés esetén is joghatályos közlésnek az adásvételi szerződés hirdetményi úton történő közlése minősül. A más törvényen, illetve megállapodáson alapuló elővásárlási jog jogosultja e jogát az Fftv. 21. § (3) bekezdésében meghatározott határidőn belül gyakorolhatja. A másodfokú bíróság az Fftv. 21. § (1) bekezdésének és a Fétv. 17. § (2) és (3) bekezdéseinek együttes értelmezése útján arra a következtetésre jutott, hogy a közvetlen közlés a „vevő” (helyesen az eladó) polgári jogi kötelezettsége, ettől függetlenül valamennyi elővásárlásra jogosult tekintetében joghatályos közlésnek az adásvételi szerződés hirdetményi úton történő közlése minősül, s a jogosultak elővásárlási jogukat csak az Fftv.-ben meghatározott módon és határidőben gyakorolhatják. A fenti értelmezést erősíti a másodfokú bíróság szerint az alperesi fellebbezésben idézett 474/2013. (XII.12.) Kormányrendelet 1. § (3) bekezdése is. A másodfokú bíróság a fenti jogértelmezés tükrében – mivel a felperesek keresetükben a II. rendű felperes elfogadó nyilatkozatának az alperes által megállapított tartalmi hiányossága körében semmiféle indokra nem hivatkoztak – az alperes megállapította, hogy az alperes jogszerűen járt el, amikor a közvetlen közlési kötelezettség vizsgálata nélkül a benyújtott adásvételi szerződést az abban szereplő felek között jóváhagyta.

A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem

[9] A felperesek felülvizsgálati kérelmükben a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és elsődlegesen a jogszabályoknak megfelelő új, a kereseti kérelemnek helyt adó határozat meghozatalát, másodlagosan az ügyben eljárt másodfokú bíróság új eljárásra és új határozat hozatalára utasítását kérték. Álláspontjuk szerint a másodfokú bíróság megsértette a Ptk. 5:81. § (1) bekezdését, valamint az Fftv. 21. § (1) bekezdését. Lényeges tényként hivatkoztak arra, hogy a hirdetményi közzétételre vonatkozó eljárási szabályok nem zárják ki és nem is gátolják a közvetlen közlési kötelezettség teljesítését. Így nincs akadálya a tényállás tisztázási kötelezettség körében, hogy az engedélyező hatóság ellenőrzési feladatának eleget tegyen, mivel a hirdetményi közzétételi kérelemhez kell csatolni a közvetlen közlési kötelezettség teljesítésének igazolásait, amelyet a jegyző továbbít az engedélyező hatósághoz. Az előbbieket alátámasztóan hivatkoztak az alperes korábban folytatott engedélyezési gyakorlatára, amellyel az Fftv. 21. § (1) bekezdése és a Fétv. 17. § (2) bekezdése alapján a közvetlen közlési kötelezettséget ellenőrizte, és annak elmulasztása esetén a jóváhagyást megtagadta. Hangsúlyozták, hogy a közvetlen közlést nem a vevő, hanem az eladó kötelezettségeként határozta meg a jogalkotó, ugyanúgy, mint a hirdetményi közlést. A felperesek – szemben a másodfokú bíróság álláspontjával – hivatkoztak arra a jogalkotói szándékra, amely az Fftv. 21. § (1), illetőleg a Fétv. 17. § (2) bekezdéseiből egyértelműen kitűnik. Megjegyezték, hogy a jogerős ítélet is rögzíti, miszerint kétségtelen, hogy az ingatlan tulajdoni lapjából az alperes számára is kitűnhettek további tulajdonostársak. Az alperes azonban az adásvételi szerződést jóváhagyó határozatában még annak megállapítását és rögzítését is elmulasztotta, hogy az ingatlanrész közös tulajdonú ingatlanban van. Ugyancsak nem szentelt figyelmet annak sem, hogy a szerződés szerinti vevő harmadik személy, és tulajdonostársakat – külön törvény alapján – elővásárlási jog illeti meg harmadik személlyel szemben, ezért az elővásárlási jog gyakorlására az adásvételi szerződést közvetlenül is közölni kell minden tulajdonostárssal. A felperesek sérelmezték azt is, hogy az eladó közvetlen közlési kötelezettségének elmulasztása anyagi jogszabálysértésnek minősül, amely a Polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (a továbbiakban: Pp.) 339/B. § (1) bekezdése alapján mérlegelés nélkül kihat az ügy érdemére, ezért az alperesnek az Fftv. 23. § (2) bekezdésében foglaltak vizsgálatakor meg kellett volna tagadnia az adásvételi szerződés jóváhagyását, vagy utóbb megállapítani azt, hogy az Fftv. 27. § (1) bekezdés b) pontja és (2) bekezdés a) pontja alapján kellett volna következtetéseket levonni.

[10] Az alperes felülvizsgálati ellenkérelmet nem terjesztett elő.

A Kúria döntése és jogi indokai

[11] A felperesek felülvizsgálati kérelme alapos.

[12] A Kúria álláspontja szerint a másodfokú bíróság a helyesen megállapított tényállásból téves következtetésre jutott a közigazgatási határozat jogszerűségével kapcsolatban, döntésével és indokaival a felülvizsgálati bíróság nem ért egyet.

[13] A Ptk. 5:81. § (1) bekezdése kimondja, hogy a tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási jog illeti meg. A perben nem volt vitatott, hogy a felperesek tulajdonostársak, így elővásárlási joguk van. Az Fftv. 21. § (1) bekezdése szerint a tulajdonost közvetlen közlési kötelezettség terheli, az adásvételi szerződést az aláírástól számított nyolc napon belül közölnie kell az elővásárlási jog jogosultjaival. A Kúria egyetért az elsőfokú bírósággal abban, hogy a tulajdonos elővásárlási joga a szerzési képességétől független és az Fftv.-nek nincs olyan rendelkezése, amely előírná az eladónak, hogy a közlési kötelezettség szempontjából a tulajdonostárs szerzési képességét vizsgálnia kellene, és a jogszabályi előírást megkerülhetné. Ennélfogva mind az I. rendű, mind a II. rendű felperes elővásárlási jog gyakorlása sérült. Ezt nem cáfolja az a tény sem, hogy a II. rendű felperes más úton tudomást szerzett az eladás tényéről.

[14] Az elsőfokú bíróság alappal vonta le azt a következtetést, hogy az Fftv. 21. § (1) bekezdésének és a Fétv. 17. § (2) bekezdésének előírásai sérültek. A Kúria megállapította, hogy az alperesnek az Fftv. 23. § (2) bekezdése alapján az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó eljárási jogszabályok megsértése miatt kellett volna a hatóságnak a szerződés jóváhagyását megtagadnia, miután hatóságként elsődlegesen neki van jogosítványa a jogszabályi előírások betartatására. Az alperes az ügyben tényállás tisztázási kötelezettségét jogszabálysértően elmulasztotta, e hiány felett pedig a másodfokú bíróság elsiklott. Mindezzel az a jogsértő helyzet állt elő, hogy a közvetlen közlési kötelezettség elmulasztása látszólag semmilyen jogkövetkezménnyel nem járt. Az elsőfokú bíróság helyesen mondta ki, hogy az alperesi határozat az Fftv. 23. § (2) bekezdésébe ütközik.

[15] A másodfokú bíróság ítélete a fentiekre tekintettel tehát azért jogszabálysértő, mert az anyagi jogszabályok téves értelmezéséből és alkalmazásából okszerűtlen jogi következtetés alapján hozta meg döntését. A másodfokú bíróság annak ellenére értékelte elsődleges jogszabálynak az Fftv.-t, illetőleg a Fétv.-t, hogy ítéletében rögzítette, miszerint kétségtelen, hogy ezen jogszabályok anyagi jogi rendelkezései egyértelműen előírják az adásvételi szerződésnek más törvényen és megállapodáson alapuló elővásárlásra jogosultakkal történő közlésének kötelezettségét.

[16] Az elsőfokú bíróság helyesen foglalt állást akkor is, amikor alaptalannak értékelte a felperesek azon hivatkozását, miszerint az ingatlan utóbb történt megszűnése is megalapozza az alperesi határozat megváltoztatását, mivel ez a körülmény nem a per tárgya, az alperesi határozat jogszerűsége szempontjából irreleváns.

[17] Minderre tekintettel a Kúria a jogerős ítéletet a Pp. 275. § (4) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte, és az elsőfokú ítéletet a Pp. 253. § (2) bekezdésében foglaltak alapján helybenhagyta. (Kúria, Kfv.II.37.220/2017.)