17/2019. számú közigazgatási elvi határozat

Nyomtatóbarát változatNyomtatóbarát változat

Az ingatlan-nyilvántartás közhitelességében bízó, ellenérték fejében tulajdonjogot szerző személy jogerősen bejegyzett tulajdonjoga – hozzájárulása hiányában – helyesbítés jogcímén közigazgatási eljárás eredményeként nem törölhető. Ilyen tartalmú törlést csak polgári bíróság rendelhet el egy a vonatkozó magánjogi jogviszonyt rendező polgári peres eljárásban, ha annak eljárási- és anyagi jogi feltételei fennállnak.
[2013. évi V. tv. (új Ptk.) 5:170. §, 5:180. §]

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás

[1] A nádudvari hrsz.-ú ingatlan tulajdoni lapjának  sorszám alatt „földhöz juttatás” jogcímén az 1997. június 24-én kelt bejegyző határozattal, míg a nádudvari  hrsz.-ú ingatlan tulajdoni lapjának sorszáma alatt „részarány kiadás” jogcímén az 1998. június 9-én kelt bejegyző határozattal Sz. J. I. alperesi beavatkozó (a továbbiakban: beavatkozó) tulajdonjoga került bejegyzésre.
[2] A TAKAROS felhasználó számítógépes adatbázis karbantartásához kapcsolódóan a fenti két ingatlan beavatkozó tulajdonában álló hányadaira tévesen Sz. J II. tulajdonjoga került rögzítésre.
[3] Sz. J.II. a 2010. január 6-án kelt adásvételi szerződéssel eladta a felperesnek a nádudvari  hrsz.-ú ingatlan 600/115872 tulajdoni illetőségét, majd szintén ugyanő a 2010. február 2-án kelt adásvételi szerződéssel a nádudvari  hrsz.-ú ingatlan 1400/205435 tulajdoni illetőségét adta el a felperesnek. Az adásvételi szerződésekre alapítottan a felperes tulajdonjoga bejegyzésre került mindkét ingatlan érintett hányadaira.
[4] A beavatkozó 2015. december 22-én helyesbítés iránti kérelmet terjesztett elő, amelyet az elsőfokú hatóság határozatában elbírált és egyrészt a nádudvari  hrsz.-ú ingatlan tulajdoni lapját akként helyesbítette, hogy a felperes tulajdoni hányadát törölte és a beavatkozó tulajdonjogát eredeti és kiigazítás jogcímén bejegyezte, másrészt a nádudvari hrsz.-ú ingatlan tulajdoni lapját helyesbítette, a felperes tulajdoni hányadát törölte, míg a beavatkozó tulajdonjogát eredeti és kiigazítás jogcímén bejegyezte. Az indokolásban rögzítette, hogy az ingatlanok vonatkozásában az ingatlan-nyilvántartás tartalma helytelen, ezért annak helyesbítése szükséges. Ahhoz az ingatlanra időközben jogot szerző felperes jóváhagyásának a beszerzése nem szükséges. A hatóság döntését a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: új Ptk.) 5:182. § (1), (2) bekezdéseire alapította.
[5] A felperes fellebbezése folytán eljárt alperes a 2017. április 19-én kelt 90138-2/2017. számú határozatában az elsőfokú határozatot helybenhagyta.

A kereseti kérelem

[6] A felperes keresettel támadta az alperes határozatát kérve annak bírósági felülvizsgálatát.

Az elsőfokú ítélet

[7] A közigazgatási és munkaügyi bíróság jogerős ítéletében a keresetet elutasította. Az indokolásban felhívta egyebek mellett az új Ptk. 5:165., 5:170. §-ait, 5:182. § (1), (2), 5:184. § (1), 5:186. § (1), (2) bekezdéseit, 5:187. §-át; az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.) 5. § (1), 44. § (1) bekezdéseit, valamint a polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (a továbbiakban: Pp.) 3. § (4) bekezdését.
[8] Kifejtette, a jogviszonyra az új Ptk. rendelkezéseit kell alkalmazni. Az ingatlan-nyilvántartás helyesbítése, a bejegyzés kijavítása és a törlési kereset az új Ptk.-ban szabályozott három különböző jogintézmény. Helyesbítés esetén az ingatlan-nyilvántartás tartalma az annak alapjául szolgáló okirathoz képest helytelen, míg kijavítás akkor lehetséges, amennyiben elírás történt. Az ingatlan-nyilvántartás kiigazítása a helyesbítés egyik formája, jelen esetben a kiigazítási igény alapja az ingatlanügyi hatóságnak a bejegyzés körében vétett hibája a számítógépes rendszerre való átállás során. A bíróság szerint az eljárt hatóságok helyesen hivatkoztak a Ptk. 5:182. §-ára alapítottan az ingatlan-nyilvántartás helyesbítésének szükségességére. A fentieket alátámasztja az a kúriai ítélet, amely szerint ha az ingatlan-nyilvántartás tartalma a bejegyzés vagy feljegyzés alapjául szolgáló okirathoz képest helytelen, úgy helyesbítésnek van helye, ehhez az időközben jóhiszeműen és ellenérték fejében jogot szerző harmadik személy hozzájárulására nincs szükség.
[9] Az elsőfokú bíróság szerint az ügyben az új Ptk. 5:186. § (2) bekezdése és 5:187. §-a nem alkalmazhatók, mert nem kijavítás történt és a törlési keresetre vonatkozó szabályok nem irányadók. Az alperes helyesen döntött az ingatlan-nyilvántartás helyesbítéséről.

A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem

[10] A jogerős ítélet ellen a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet annak hatályon kívül helyezése és a keresetnek való helyt adás iránt oly módon, hogy tulajdonjoga mindkét ingatlanban kerüljön visszajegyzésre. Nézete szerint az ítélet sérti az új Ptk. 5:182. §-át, 5:184. § (1), 5:186. § (2) bekezdéseit, 5:187. §-át, valamint az Inytv. 62. § (1) bekezdés aa) alpontját.
[11] Hangsúlyozta, hogy az ingatlan tulajdoni hányadokat a közhiteles nyilvántartásnak minősülő ingatlan-nyilvántartásban tulajdonosként feltüntetett személytől, az adott bejegyzésben bízva, jóhiszeműen és ellenérték fejében szerezte meg, ezért a bíróságnak az Inytv. és az új Ptk. közhitelességre vonatkozó rendelkezéseit érdemben kellett volna vizsgálnia, amelyet nem tett meg. Szerzett jogainak védelme sérült, a beavatkozó tulajdonjogát csak a hozzájárulásával lehetett volna bejegyezni, ezt az álláspontját egy kúriai döntés is alátámasztja.
[12] A bíróság döntése megváltoztatta az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez kötődő jogi hatályt, elmozdította őt a jóhiszeműen szerzett pozíciójából, ilyen változtatásra azonban csak törlési perben lett volna lehetőség, a kiigazítási per szabályai nem vezethetnek a törlési perre irányadó rendelkezések megkerülésére. Törlési pert a nyitva álló jogvesztő határidőn belül a beavatkozó nem indított, ezért a felperesi tulajdonjog az ingatlan-nyilvántartásból nem lett volna törölhető. Jelen esetben nem az új Ptk. 5:182. §-a, hanem 5:186. §-a az irányadó. A helyesbítésnek, kiigazításnak nincsenek meg a törvényi feltételei, mert ilyen igény kizárólag csak a helytelen bejegyzés folytán közvetlenül jogot szerző személlyel, vagyis a vele adásvételi szerződést eladóként kötő Szabó Józseffel (an: Radócz Eszter) lenne érvényesíthető. Az új Ptk. nagy súlyt fektet a jóhiszeműen és ellenérték fejében szerzők védelmére, az erre vonatkozó rendelkezéseket sérti az ítélet.
[13] Az alperes felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályában fenntartását indítványozta. A beavatkozó felülvizsgálati ellenkérelmet nem terjesztett elő.
[14] A Kúria a Pp. 11. § (5) bekezdésére alapítottan öt hivatásos bíróból álló tanácsban járt el, amelybe a Polgári Kollégium két tagja is bevonásra került.

A Kúria döntése és jogi indokai

[15] A felülvizsgálati kérelem alapos.
[16] A Pp. 275. § (1) és (2) bekezdésére figyelemmel a felülvizsgálati eljárásban bizonyítás felvételének nincs helye, a Kúria a felülvizsgálati kérelem elbírálása során a rendelkezésre álló iratok alapján dönt. A jogerős ítélet csak a felülvizsgálati kérelem és a csatlakozó felülvizsgálati kérelem keretei között vizsgálható felül.
[17] A Kúria álláspontja szerint az elsőfokú bíróság a pontosan és törvényesen megállapított tényállásból az ügy érdemében helytelen jogi következtetést vont le.
[18] A felülvizsgálati bíróság hangsúlyozza, a beavatkozó az új Ptk. 5:182. §-a alapján kérte az ingatlan-nyilvántartás helyesbítését a perbeli két tulajdoni hányadra vonatkozóan. Az eljárt hatóságoknak, az elsőfokú bíróságnak és a Kúriának abban kellett döntenie, hogy a kérelmet lehet-e teljesíteni, vagyis az új Ptk. 5:182. §-a szerinti helyesbítés alkalmazható-e, avagy nem.
[19] Az elsőfokú bíróság helyesen foglalt állást abban, hogy a jogviszony elbírálása során az új Ptk. az irányadó, mert az Inytv. 44. § (1) bekezdése alapján a beadványokat az iktatószámok sorrendjében, az ingatlanügyi hatósághoz történő előterjesztésük időpontjában hatályos jogszabályok szerint kell elintézni. A felperes kérelmét 2015. december 22-én terjesztette elő, az új Ptk. pedig 2014. március 15-én lépett hatályba.
[20] Az ingatlan-nyilvántartásra irányadó rendelkezéseket az új Ptk. Ötödik Könyv Negyedik Része tartalmazza. Ezen belül a X. Cím az ingatlan-nyilvántartást és annak elveit, a XI. Cím az ingatlan-nyilvántartás közhitelességét, a XIII. Cím a bejegyzést, feljegyzést, rangsort és ranghelyet, míg a XIII. Cím az ingatlan-nyilvántartás helyesbítését; a törlési és kiigazítási keresetet és a jogvédelmi hatást szabályozza.
[21] Az új Ptk. 5:170. §-a értelmében az ingatlan-nyilvántartás a bejegyzett jogok és a feljegyzett tények fennállását hitelesen tanúsítja. Az 5:174. § (1) bekezdése alapján a jóhiszemű és ellenérték fejében szerző javára az ingatlan-nyilvántartás tartalmát akkor is helyesnek és teljesnek kell tekinteni, ha az a valódi anyagi jogi jogállapottól eltér. Ennek alapján a szerző az e törvény szerinti védelemben részesül.
[22] Az új Ptk. 5:182. § (1) bekezdése rögzíti, ha az ingatlan-nyilvántartás tartalma a bejegyzés vagy feljegyzés alapjául szolgáló okirathoz képest helytelen, az ingatlan-nyilvántartás helyesbítésének van helye. A (2) bekezdés értelmében a helyesbítés a helytelen ingatlan-nyilvántartási bejegyzés vagy feljegyzés törlésével vagy az ingatlan-nyilvántartás tartalmának kiigazításával történik. Az 5:184. § (1) bekezdése szerint a jogosultat megillető törlési vagy kiigazítási igény az ingatlan tulajdonjogát vagy az ingatlanra vonatkozó valamely jogot közvetlenül szerzővel szemben nem évül el.
[23] Az új Ptk. 5:186. § (1) bekezdése kimondja, a bejegyzésben vagy feljegyzésben történt hibás névírást, szám- vagy számítási hibát, más hasonló elírást és helytelen megjelölést az ingatlan-nyilvántartást vezető hatóság saját hatáskörében kijavítja. Az ingatlan-nyilvántartást vezető hatóság kiegészíti a határozatát, ha az a bejegyzés vagy feljegyzés iránti kérelem és az annak alapjául szolgáló okirat valamely részéről nem rendelkezett, továbbá ha a bejegyzés vagy feljegyezés az okiratban és a kérelemben foglaltakhoz képest hiányos. A (2) bekezdés alapján ha az ingatlan-nyilvántartásból megállapítható, hogy az ingatlanra időközben harmadik személy jóhiszeműen és ellenérték fejében jogot szerzett, és a kijavítás vagy kiegészítés a jogát sértené, a jogra és tényre vonatkozó kijavításnak vagy kiegészítésnek akkor van helye, ha ehhez az érdekelt harmadik személy hozzájárul.
[24] A Kúria rámutat, az ingatlan-nyilvántartás (korábban telekkönyv) helyesbítésének jogintézményét a magyar magánjog (polgári jog) régóta ismeri és szabályozza, azonban annak tartalma és más hasonló jogintézményekhez való viszonya többször változott. A Szladits Károly által főszerkesztett Magyar Magánjog dologi jogi kötetében rögzítést nyert, hogy ahol a telekkönyvek kirívóbb természetű hibákat tüntetnek fel, helye lehet az úgynevezett helyesbítési eljárásnak. A Magánjogi Törvényjavaslat helyesbítésnek akkor ad helyet, ha a telekkönyv tartalma a bejegyzés tekintetében a valóságos jogálláshoz képest helytelen. A helyesbítés pedig a helytelen bejegyzés törlésével vagy a telekkönyv tartalmának kiigazításával megy végbe (259. oldal).
[25] Az új Ptk. szerinti ingatlan-nyilvántartás helyesbítés feltétele nem az, hogy a bejegyzés valóságos jogálláshoz képest helytelen, hanem a bejegyzés alapjául szolgáló okirathoz képest helytelen.
[26] Az új Ptk. kapcsolódó indokolása tartalmazza, hogy az ingatlan-nyilvántartásban bízva, jóhiszeműen és ellenérték fejében szerzők védelme azon alapszik, hogy az ingatlan-nyilvántartás tartalmát a valósággal megegyezőnek kell tekinteni. Mivel azonban a szabályozás – bár az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés jogcímétől független anyagi jogerejét nem ismeri el – az ingatlan-nyilvántartás tartalmához ilyen szigorú jogvédelmi hatást fűz, biztosítani kell annak a tényleges jogi helyzethez való igazítását, az ingatlan-nyilvántartás tartalmának az anyagi jog szerinti állapottal való egyezőségét és az eltérések kiküszöbölését. Az ingatlan-nyilvántartás tartalmának ez a megváltoztatása az ingatlan-nyilvántartás helyesbítése.
[27] A perbeli esetben a tényleges jogi helyzet azzal változott meg, hogy a számítógépes adatbázis karbantartása során a beavatkozó tulajdonában álló ingatlan-hányadokra egy adatsor helytelen megváltoztatása miatt a beavatkozó helyett egy vele azonos utó- és keresztnevű személy, Sz. J.II. tulajdonjoga került rögzítésre. Ez az aktus nem minősül bejegyzésnek, hanem egy jogtalan adatsor-változtatás miatti tulajdonos változásnak, azonban tényleges jogi következménye megfelel egy új bejegyzésnek.
[28] A felperes a fenti tulajdonos változás után öt évvel – a közhiteles ingatlan-nyilvántartásban bízva, ellenérték fejében – vásárolta meg az új tulajdonostól az érintett ingatlan-hányadokat. A helyesbítési kérelemnek helyt adó jogerős alperesi határozat eredményeként a közhiteles ingatlan-nyilvántartáson alapuló adásvételi szerződéssel jogot szerző felperes bejegyzett tulajdonjoga került törlésre.
[29] A Kúria nézete szerint a helyesbítésnek az új Ptk. 5:182. §-ában szabályozott jogintézménye nem alkalmas arra, hogy törölni lehessen a közhiteles ingatlan-nyilvántartásba bízó, ezért – ezen vélelem megdöntéséig – jóhiszeműnek minősülő, ellenérték fejében szerző személy tulajdonjogát. Ilyen tartalmú törlést – hozzájárulás hiányában – csak polgári bíróság rendelhet el egy a vonatkozó magánjogi jogviszonyt rendező polgári peres eljárás eredményeként, amennyiben annak eljárási- és anyagi jogi feltételei fennállnak. Az alperesi és az ítéleti okfejtés elfogadása oda vezetne, hogy az ingatlanügyi hatóság aktusával – akár több jogerős bejegyzés törlésével – ellenérték fejében szerző harmadik személy tulajdonjogát vonhatná el hozzájárulása nélkül.
[30] Az Alaptörvény XIII. cikke által védett tulajdonjog törlése nem történhet közigazgatási eljárásban akkor, ha az új tulajdonos tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett előző tulajdonostól szerezte, az ingatlan-nyilvántartás közhitelességében bízva.
A helyesbítés indokaként megcélzott jogóvó hatás csak akkor érvényesülhet, ha harmadik személy még nem szerzett tulajdonjogot, ekként megakadályozza, hogy a valódi állapotnak meg nem felelő ingatlan-nyilvántartási állapotban bízó jóhiszemű harmadik személy a valódi jogosult rovására jogot szerezzen.
[31] A felülvizsgálati bíróság hangsúlyozza, a felperes a tulajdonjoga törlését mindvégig sérelmezte, a peres eljárás során többször úgy nyilatkozott, hogy tulajdonjoga törléséhez nem járul hozzá.
[32] A Kúria az irányadó jogszabályhelyeket – elsősorban az új Ptk. 5:182. §-át – azok céljával és az Alaptörvénnyel összhangban értelmezte figyelemmel az Alaptörvény 28. cikkére is.
[33] Az elsőfokú bíróság ítéletében jogi érvelése alátámasztására hivatkozott a Kúria Kfv.III.37.013/2016/6. számú ítéletére (KGD 2017/41. számú döntés).
[34] A Kúria másik tanácsának fenti ítélete nem elvi bírósági határozat és nem elvi bírósági döntés, ezért ettől a bíróságok szervezetéről és igazgatásáról szóló 2011. évi CLXI. törvény 32. § (1) bekezdés b) pontja szerint a Kúria jelen öt tagú tanácsa jogegységi eljárás indítványozása nélkül eltérhetett.
[35] A jogerős ítélet sérti az új Ptk. 5:182. §-át, így azt a Kúria a Pp. 275. § (4) bekezdését alkalmazva hatályon kívül helyezte, az alperes határozatát – az elsőfokú határozatra is kiterjedően – hatályon kívül helyezte és a beavatkozó kérelmét elutasította.
(Kúria Kfv.VI.37.050/2018.)