16/2018. számú közigazgatási elvi határozat

Nyomtatóbarát változatNyomtatóbarát változat

A Földforgalmi törvény 53.§ (2) bekezdés a) pontja alapján a hatóságnak csak lehetősége, de nem kötelezettsége a haszonbérleti szerződés jóváhagyásának megtagadása. Megtagadásra a törvényben megállapított két feltétel – a haszonbérleti díj aránytalansága és más előhaszonbérletre jogosult ügylettől való távol tartása - igazolása esetén, kellően feltárt tényállás alapján és megfelelően indokolt esetben kerülhet sor. Az aránytalanság kérdése szakkérdés, amelynek megválaszolására az Agrárkamara önmagában nem jogosult.
[1952. évi III. tv. (Pp.) 221. § (1) bek., 339. § (1) bek.,  2013. évi CXXII. tv. (Földforgalmi tv.) 53. § (2) bek., ]

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás

[1] Az alperes megtagadta a felperesnek, mint haszonbérlőnek a haszonbérbeadóval  20 éves időtartamra megkötött mezőgazdasági haszonbérleti szerződése hatósági jóváhagyását.

[2] Az alperes határozatában arra hivatkozott, hogy megkereste a Nemzeti Agrárgazdasági Kamara Megyei Szervezetét, amely azt a választ adta, hogy az adott  mezőgazdasági területek haszonbérleti díja 110.000-120.000 Ft/ha/év között alakul. Ezen állásfoglalásra figyelemmel az alperes arra a következtetésre jutott – további tények és körülmények vizsgálata nélkül –, hogy a jelölt haszonbérleti szerződésekben kikötött 240.000 Ft/ha/év haszonbérleti díj aránytalan, így a mező- és erdőgazdálkodási földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Földforgalmi törvény) 53. § (2) bekezdése a) pontja alapján a szerződések hatósági jóváhagyását megtagadta.

A kereseti kérelem és az alperes védekezése

[3] A felperes a határozattal szemben keresetet nyújtott be kérve hatályon kívül helyezését és az alperes új eljárásra kötelezését. 

[4] Az alperes ellenkérelmében a határozatában foglaltakat fenntartotta, kérte a kereset elutasítását.

Az elsőfokú ítélet

[5] Az elsőfokú bíróság jogerős ítéletében az alperes határozatát megváltoztatta, és a haszonbérleti szerződés hatósági jóváhagyását megadta. A bíróság ítéletének indokolásában elsődlegesen arra utalt, hogy a Földforgalmi törvény 53. § (2) bekezdése a jóváhagyás hatósági megtagadásának két feltételét rögzíti, e két feltétel együttes fennállása szükséges ahhoz, hogy a hatóság jogszerűen megtagadhassa a mezőgazdasági haszonbérleti szerződés jóváhagyását. Egyrészt a díjnak aránytalannak kell lennie, másrészt ennek az aránytalanságnak alkalmasnak kell lennie arra, hogy az előhaszonbérleti jog gyakorlásától más előhaszonbérletre jogosultakat visszatartson. Hangsúlyozta a bíróság, hogy a két feltétel konjunktív, a hatóság döntésének pedig meg kell felelnie a mérlegelési jogkörben hozott határozatokkal szemben támasztott követelményeknek. Utalt a bíróság arra is, hogy a hatóságnak nem volt kötelessége, hogy a Kamarát megkeresse, a megkeresése ráadásul részletes tájékoztatást sem tartalmazott.

[6] A bíróság a haszonbérleti díj arányosságát szakkérdésnek minősítette, és a felperes bizonyítási indítványára szakértőt rendelt ki az ügyben. A bíróság a szakértői vélemény beszerzését követően a szakértői véleményt kiegészíttette, a szakértőtől több esetben észrevétel érkezett, mellyel a szakértő a szakértői vélemény korrigálását elvégezte és reagált a felek észrevételeiben foglaltakra. Végül a bíróság meg is hallgatta az igazságügyi szakértőt. 

[7] A szakértő összefoglalóan úgy értékelt, hogy a perbeli ingatlanok a város legjobb termőhelyén, a legértékesebb löszös területeken vannak, felszínük sík, jó vízgazdálkodásúak, többletvízhatástól mentesek, jól művelhetőek; a területek nagyobb térmértékű táblából alakultak ki, jellemző az egyes területek egybeművelése.

[8] A bíróság hangsúlyozta, hogy a jelen eljárásban a vizsgálat fő kérdése a haszonbérleti díj aránytalansága és nem pontos összege volt, és az sem volt vitatott (mert alperes elismerte), hogy a csekély aránytalanság nem ok a jóváhagyás megtagadására. A perben megismert tények, rendelkezésre álló adatok alapján a bíróság arra a következtetésre jutott, hogy a vitatott haszonbérleti szerződésekből megállapított díjak nem voltak aránytalanok. 

[9] A bíróság elismerte, hogy aránytalanság megállapítása esetén a haszonbérleti szerződés visszatartó jellege nehezen megválaszolható kérdés, ugyanakkor a perbeli adatokat – köztük a termelhető növénykultúrát - alkalmasnak látta arra, hogy a vitatott haszonbérleti díjak nyereségesen kigazdálkodhatók legyenek, ezért úgy ítélte meg, hogy a haszonbérleti díjak nem alkalmasak arra, hogy más előhaszonbérletre jogosultakat a szerződéstől, az ügylettől távol tartson. Mindezekre figyelemmel levonta azt a következtetést, hogy az alperes törvénysértően tagadta meg a haszonbérletről szóló szerződések hatósági jóváhagyását.

Másodfokú ítélet

[10] Az alperes fellebbezése folytán eljárt törvényszék az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta.

A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem

[11] A jogerős ítélet ellen az alperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet, kérte a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és a felperes keresetének elutasítását. Állította, hogy a jogerős ítélet téves jogértelmezése folytán sérti a Földforgalmi törvény 53. § (2) bekezdés a) pontját, és a Pp. 339. § (1) bekezdését, az indokolási hiányosság miatt pedig a Pp. 221. § (1) bekezdését. 

[12] Álláspontja szerint a rendelkezésre álló adatok, bizonyítékok, és közgazdasági törvényszerűségek alapján a bíróságoknak is aránytalanságot és visszatartó hatást kellett volna megállapítaniuk, nem pedig az alperesi határozat megalapozatlanságát.

[13] A felperes felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályban tartását kérte.

A Kúria döntése és jogi indokai

[14] Az alperes felülvizsgálati kérelme alaptalan.

[15] A Kúria jogi álláspontjának ismertetését megelőzően hangsúlyosan mutat rá arra, hogy az alperesi eljárás és határozat alapvetően hiányos volt és jogértelmezési tévedés folytán hibás jogi alapon nyugodott az alábbiak miatt. Az elsőfokú bíróság helyesen állapította meg, hogy a Földforgalmi törvény 53. § (2) bekezdés a) pontja alapján egyrészt az alperesnek nem kötelezettsége, hanem csupán lehetősége van a szerződés jóváhagyásának megtagadására, s erre is csak akkor kerülhet sor, ha az adott jogi normában nevesített kettős feltétel mindegyike fennáll. Az alperesnek ez okból egyrészt indokolnia kellett volna -  a Pp. 339/B. § tükrében - , hogy az adott esetben miért él a megtagadás eszközével, másrészt eljárása során a jogszabályban írt kettős feltétel tekintetében kellett volna bizonyítást lefolytatnia. Ehelyett az alperes kizárólag a haszonbérleti díj aránytalanságát vizsgálta, az általa aránytalannak minősített haszonbérleti díj visszatartó erejét pedig nem, s azt sem indokolta miért élt a megtagadás lehetőségével. Az aránytalanság vizsgálatára is formálisan került sor, mert az alperes kizárólag - a kérdésben egyébként kellően nem is tájékoztatott, megfelelő haszonbérleti díjra vonatkozó nyilvántartási adatokkal és jogszabályi felhatalmazással nem is rendelkező -  Kamara állásfoglalását szerezte be, annak is csak a döntése alátámasztására alkalmas részeit idézte, így feltáratlan és egyoldalúan értékelt tényállás alapján döntött. Önmagában már ezen körülmények ítéleti megállapítása elegendő lett volna ahhoz, hogy a bíróság a határozat hatályon kívül helyezéséről megalapozottan döntsön.

[16] Ehelyett az elsőfokú bíróság felismerte a jelen ügyben felmerülő bizonyítás nehézségeit és problémáit, a hatósági eljárás korlátait, s felvállalva azokat széles körű és részletes, több oldalú megközelítést alkalmazó bizonyítási eljárásba kezdett. A haszonbérleti díj mértékének arányossága szakkérdés, ennek megválaszolására sem az alperes, sem a Kamara kompetenciával nem rendelkezik. A perbeli kérdés szakszerű megválaszolása nem azonos az adott területen tevékenykedő gazdák hétköznapi ismeretei alapján adott válasszal, s annak hatósági elfogadásával. Ugyanezen okból az alperes felülvizsgálati kérelemben levezetett, egyszerű matematikai műveletekkel elvégzett számítása sem lehet alkalmas arra, hogy a szakértő által adott  - szakmai ismereteken és tapasztalatokon alapuló -   válaszok helytállóságát megdöntse. Ez a típusú érvelése az alperesnek minden alapot nélkülöz és negligálja a szakmaiságot.

[17] Releváns körülménynek tekinti a Kúria, hogy a haszonbérleti díjak vonatkozásában nincs kompetens nyilvántartás, ilyet sem az alperes, sem a jegyzők, sem más hatóság nem vezet. Továbbá meghatározó az is, hogy a haszonbérleti díjak megállapítása tekintetében nincs kidolgozott szakmai módszer, a felek egyetértésével jutott el oda a szakértő, hogy a kisajátítási törvény összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés módszerét alkalmazva határozott meg egy átlagos haszonbérleti díjat. Ezt az elsőfokú bíróság indokoltan korrigálta, mert itt valamennyi adat a piac részét képezte, ezért semmi nem indokolta a szélső értékek elhagyását. Azzal is egyet ért a Kúria, hogy az átlagos értékadat csak kiindulási pont lehet, mert ez nélkülözi az egyedi földterületek, egyedi ügyletek sajátosságainak értékelését, holott itt épp az a fontos, hogy az egyes szerződéses ügyletek egyedi körülményeinek, az egyes szerződő felek sajátos érdekeinek vizsgálatára kerüljön sor. Van-e gazdasági racionalitása az adott szerződésnek, vagy az önmagában csak a piac más szereplőinek kirekesztésére, távol tartására törekszik. Itt jegyzi meg a Kúria, hogy alapvetően hibás az alperes azon megközelítése, hogy mindezen kérdésekre a közigazgatási eljárás korlátaira utalva nem akarja kiterjeszteni a vizsgálatot, holott egy szerződés megkötésére számos körülmény, érdek és szempont vezet, melyek mindegyike szerepet játszik a szerződési feltételek kialakításában, így a haszonbérleti díj alakításában. Fentiek miatt indokoltan alkalmazott a szakértő objektív és szubjektív korrekciós tényezőket és azokat okszerűen fogadták el a bíróságok, mert ez biztosította a komplex értékelést, amelyekkel az egyediesítés végrehajtható volt. Az nem eshet az ügyfél, a felperes, a haszonbérlő terhére, és vezethet aránytalanság megállapítása után a szerződés jóváhagyásának megtagadásához, hogy a jogalkotó esetleg túlzó elvárásokat támaszt a hatósággal szemben. Ugyanakkor a tisztességes eljárás követelményét és a tényfeltárási, indokolási kötelezettség iránti alapvető ügyféli igényt sértené, ha a bíróság elfogadná a tények részbeni feltárást és részadatok alapján a döntés meghozatalát.

[18] Megállapítható volt az is, hogy  a szakértő az összehasonlító elemezés mellett több kiegészítő és más szempontú értékelést (a haszonbérlet időtartamát, a területek AK értékét, illetőleg a KSH útmutatását elemezve) is végrehajtott annak érdekében, hogy minél megalapozottabb választ adhasson a perben felmerült kérdésre. Ezeket a kiegészítéseket a bíróság is csak segéd anyagnak tekintette, a döntését alapvetően az összehasonlító értékelés és korrekciók alkalmazásával elvégzett számításra alapozta, ugyanakkor orientáló lehetett a más típusú elemzések eredménye is.

[19] Azt is helyesen állapította meg az elsőfokú bíróság, hogy a jelen esetben a haszonbérleti díjaknak nem kellett megegyeznie a korrigált átlagos haszonbérleti díjjal, mert az arányosság kimondásához erre nem volt szükség. Az alperes azt elismerte, és ezt később sem vitatta, hogy kisebb mértékű eltérés elfogadható. Jogszabályi rendelkezés hiányában a jogalkalmazásra vár annak kidolgozása, akár esetről esetre, hogy milyen mértékű eltérés az, ami az arányosság körében elfogadható.

[20] Fontosnak tartja a Kúria, hogy az elsőfokú eljárásban az alperes nem kérte a szakértői bizonyítás továbbvitelét, kifogásai ellenére, újabb szakértő kirendelésére nem tett indítványt, ezzel az elsőfokú bíróságot abba a helyzetbe hozta, hogy a rendelkezésre álló szakértői vélemény alapján döntsön. Az alperes tehát a szakértői vélemény cáfolata körében ráháruló bizonyítási tehernek megfelelően nem tett eleget.

[21] A felülvizsgálati bírósági gyakorlatban általánosan elfogadott elv, hogy a bizonyítékok újraértékelésének csak kivételes esetben van helye a felülvizsgálati eljárásban. Ennek alapvető oka, hogy az első- és esetenként a másodfokú bíróság van abban a helyzetben (jelen ügyben az elsőfokú bíróság), hogy a bizonyítékokat közvetlenül megvizsgálja, a szakértőhöz személyesen kérdéseket intézzen, így az alapos vizsgálat során szerzett tapasztalatai, benyomásai a döntés meghozatalát, bírói meggyőződése kialakítását segítse. Jelen esetben a Kúria – kiemelt figyelemmel a lefolytatott széles körű és fentiekben ismertetett nehézségekkel küzdő bizonyítási eljárásra – úgy ítélte meg, hogy az elsőfokú bíróság mindent elkövetett a perben felmerült szakkérdés megválaszolása érdekében, a beszerzett szakértői véleményt kontrollálta, szükséges mértékben korrigálta (átlagos haszonbérleti díj összege), kiegészíttette, pontosíttatta, teret engedett a felek észrevételeinek megválaszolására, és alapvetően okszerűen és logikusan válaszolta meg a bizonyítás során felmerült releváns kérdéseket, így nincs indok a bizonyítékok értékelésének megváltoztatására.

[22] A szakértői értékelési szempontok kapcsán elsődlegesen arra utal a Kúria, hogy egy kérdés szakmaiságát épp az adja, hogy speciális ismeretekre és személyes tapasztalatokra van szükség annak korrekt megválaszolásához. A perben felmerült földforgalmi kérdés, haszonbérleti díj arányossága jól látható, hogy nem volt még a kompetens szakértő számára sem könnyen megválaszolható kérdés, többféle megközelítés és vizsgálati mód útján jutott a végső következtetésekre. Az alperes egyrészt indokolatlanul igyekszik kizárni bizonyos, felperes és haszonbérbe adó szerződési akaratát befolyásoló tényező vizsgálatát (e kérdés indokolását a döntés fentebb tartalmazza), másrészt minden szakmai ismeret nélkül törekszik mellőzni a releváns szubjektív elemeket és azok szakmai értékelését.  Helyesen érvelt az elsőfokú bíróság azzal, hogy a szakmai kérdések körébe tartozik, hogy milyen korrekciós tényezőt és milyen mértékben alkalmaz a szakértő. A korrekciós tényezők tekintetében a szakértő utalt az FVM rendeletre, amely az ingatlanforgalmi értéknél releváns szempontokat tartalmazza és kiindulásként okszerűen figyelembe vehető értékelési halmazt ad, továbbá személyes, szubjektív szakmai tapasztalatokra van szükség ahhoz, hogy a korrekciós értékek nagyságát a szakértő meghatározza. Ezt az alperes indokolatlanul vitatja, mert nincs olyan tételes jogszabályi rendelkezés vagy szakmai útmutatás, amely alapján felülbírálható lenne a bíróság részéről e szakértői érvelés, és erre a másodfokú eljárásban sem került sor. 

[23] Az is releváns, hogy a Kamara, amely a helyi gazdák véleményét tükröző állásfoglalást adott ki, maga is elismerte, egybehangzóan a szakértővel, hogy a területek haszonbérleti díját meghatározza a föld egyedi jellemzője, így az öntözhetőség, köves úton való megközelíthetőség, de még a konzervgyári növények termesztése is. Ez utóbbi körben a szakértő és a bíróság is a kigazdálkodhatóságra és ezáltal a nagyobb terhet jelentő szerződési vállalást igazoló következtetést vont le. E körben a felperes és a szakértő részletes nyilatkozatot tett, melyet alperes hasonló súlyú bizonyítékkal nem cáfolt.

[24] Az öntözhetőség kérdése körében a szakértő részletes vizsgálatot végzett, az Ónodi körzetbe eső ingatlanok tekintetében rögzítette a felszíni vízforrások létét, a vízjogi engedélyezés megkezdését, és csak ehhez kapcsolódóan és indokoltan alkalmazott korrekciót. E körben is meg kell jegyezni, hogy az alperes megfelelő, minden elemet cáfoló ellenbizonyítással nem élt. Adat merült fel a szakértői véleményben arra, hogy 2015-ben is volt vízjogi engedély az adott területre, így az alperesi cáfolat ez okból sem vehető figyelembe.

[25] Az egyben művelésre a felperes is tett nyilatkozatot és a szakértő is megállapította annak fennállását. Ezt az alperes nem cáfolta, csupán azzal védekezett, hogy a szerződés alapján e körülményt nem értékelheti. Ez azonban téves álláspont, mert ahogy fentebb kifejtésre került, minden a felperes ügyleti döntését befolyásoló tényezőnek jelentősége van, melyek közé egyértelműen beletartozik a területek egyben művelésének lehetősége, hiszen ez kedvezőbb gazdálkodási feltételeket jelent.

[26] A bérlemény viszonya a bérlő termőföldjéhez, és az egyéb korrekciót jelentő körülmények kapcsán részletes szakértői indokolás áll rendelkezésre, melyet az alperes szakmai kompetencia nélkül kíván mellőzni és vitatni, azonban e körben sem élt megfelelő súlyú ellenbizonyítással. Okszerű és nem vitatható érvelés, hogy egy gazdasági társaságnak, amely termőföld tulajdonnal törvényi tilalom folytán nem tud rendelkezni, de mezőgazdasági tevékenységet végez, komoly gazdasági érdeke fűződik ahhoz, hogy haszonbérlet útján szerezzen földterületet, és egy olyan területen, ahol konzervipar van ilyen típusú haszonnövények termesztését tudja végezni, ráadásul úgy, hogy mindegyik területen további termőföldeket művel. Ezek a körülmények olyan szubjektív és mégis gazdasági ésszerűséggel magyarázható döntéshez vezethetnek, hogy akár magasabb haszonbérleti díj vállalását is indokolják, s nem maradhat ki a szerződési körülmények elemzési köréből. Téves az az alperesi megközelítés, hogy a magasabb haszonbérleti díjak miatti hatósági fellépést indokolhatja az, hogy csupán néhány vállalkozó alakítja a piac hosszútávú és magasabb AK értékű területeket érintő piaci szegmens adatait. Ez a piacgazdaság feltételeire figyelemmel alapvetően téves megközelítés, és nem is egyezik a jogalkotó akaratával, mert a bevezetett szabályozással nem volt cél a gazdasági társaságok mezőgazdasági művelésből való kiszorítása, csupán a magyar termőföld védelme.

[27] A kigazdálkodhatóság kérdése jelen esetben vizsgálat tárgyát már nem képezheti, miután a Kúria arra a következtetésre jutott – az eljárt bíróságokkal egyezően - , hogy a kikötött haszonbérleti díjak nem voltak aránytalanok. Ezért irreleváns és pernyertességhez még helytállósága esetén sem vezethetne az az alperesi érvelés, hogy a szakértő a kigazdálkodhatóság tekintetében nem adott megalapozott véleményt. Megjegyezendő, hogy a felperes is csatolt gazdasági számításokat e körben, amelyet alperes értékelni elmulasztott, így elsődlegesen alperes eljárása szenved alapvető hiányosságokban.

[28] A támogatások kérdését illetően az a Kúria álláspontja, hogy az arányosság kérdése csak kellő valószínűsítésen alapulhat, figyelemmel a piaci haszonbérleti díj meghatározásának nehézségeire. Ésszerűtlen lenne kizárni annak lehetőségét, hogy a termőföldre igénybe vehető állami támogatás. E körben a szakértő – szintén szakismerete és szakmai tapasztalata alapján és alperes által megfelelően nem cáfolva – azt a megállapítást tette, hogy a haszonbérleti díjak alakulásában jelentős szerepe van a támogatásnak. Ez okból alaptalanul vitatja az alperes a szakértő e körben tett megállapításait és nem is minősülhet a bíróság megállapítása erre figyelemmel okszerűtlennek, logikátlannak.

[29] Végezetül megjegyzi a Kúria, hogy a bíróságok tisztában vannak az alperes bizonyítási nehézségeivel, a hatósági eljárás korlátaival a visszatartó erő tekintetében is, azonban emiatt a jogalkotói elvárással és contra legem nem lehet arra a következtetésre jutni, hogy e nehézségek felmenthetik az alperest az állításai igazolása, ezen belül is a kellő valószínűsítés kötelezettsége alól.

(Kúria, Kfv.III.37.289/2017.)