Köf.5.075/2012/4. számú határozat

Nyomtatóbarát változatNyomtatóbarát változat

A KÚRIA
Önkormányzati Tanácsa

Köf.5075/2012/4.szám

A Kúria Önkormányzati Tanácsa a dr. Franczia Mercédesz jogtanácsos által képviselt Budapest Főváros Kormányhivatala (1052 Budapest, Váci utca 62-64.) indítványozó által
a dr. Hornyák Gábor (1056 Budapest, Duna u. 1.) ügyvéd által képviselt Budapest Főváros VII. kerület Erzsébetváros Önkormányzata Képviselő-testülete ellen
a Budapest Főváros VII. kerület Erzsébetváros Önkormányzata Képviselő-testületének az Önkormányzat tulajdonában álló lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadásáról szóló 12/2012. (III. 26.) önkormányzati rendelete egyes rendelkezései törvényességének utólagos vizsgálatára, valamint a helyi önkormányzat törvényen alapuló jogalkotási kötelezettségének elmulasztására irányuló nemperes eljárásban meghozta az alábbi

h a t á r o z a t o t:

1. A Kúria Önkormányzati Tanácsa megállapítja, hogy Budapest Főváros VII. kerület Erzsébetváros Önkormányzata Képviselő-testületének az Önkormányzat tulajdonában álló lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadásáról szóló 12/2012. (III. 26.) önkormányzati rendelet 19/A. § (2) bekezdés b) pontja, 42. § (2) bekezdése törvénysértő, ezért e rendelkezéseket megsemmisíti.

2. A Kúria Önkormányzati Tanácsa a Budapest Főváros VII. kerület Erzsébetváros Önkormányzata Képviselő-testületének az Önkormányzat tulajdonában álló lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadásáról szóló 12/2012. (III. 26.) önkormányzati rendelet 42. § (3) bekezdés törvényellenességének megállapítására és megsemmisítésére irányuló indítványt elutasítja.

3. A Kúria Önkormányzati Tanácsa azt a mulasztásban megnyilvánuló törvénysértés megállapítására vonatkozó indítványt, amely szerint Budapest Főváros VII. kerület Erzsébetváros Önkormányzata Képviselő-testülete az Önkormányzat tulajdonában álló lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadásáról szóló 12/2012. (III. 26.) önkormányzati rendeletében nem tett eleget a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény 34. § (3) bekezdésében foglalt felhatalmazásnak, elutasítja.

4. A Kúria Önkormányzati Tanácsa elrendeli határozatának a Magyar Közlönyben való közzétételét. A megsemmisített rendelkezés a határozat Magyar Közlönyben való közzétételét követő napon veszti hatályát.

5. A Kúria önkormányzati Tanácsa elrendeli, hogy határozatát – a Magyar Közlönyben való közzétételt követő nyolc napon belül – az önkormányzati rendelet kihirdetésével azonos módon hirdessék ki.

A határozat ellen jogorvoslatnak helye nincs.

I n d o k o l á s

I.

1. Budapest Főváros Kormányhivatala (a továbbiakban: indítványozó) a Magyarország helyi önkormányzatairól szóló 2011. évi CLXXXIX. törvény (a továbbiakban: Mötv.) 134. §-ába foglalt törvényességi felhívást követően a Mötv. 136. § (2) bekezdése alapján kezdeményezte Budapest Főváros VII. kerület Erzsébetváros Önkormányzata Képviselő-testületének (a továbbiakban: önkormányzat) az Önkormányzat tulajdonában álló lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadásáról szóló 12/2012. (III. 26.) önkormányzati rendelete (a továbbiakban: Ör.) 19/A. § (2) bekezdés b) pontjának, illetve 42. § (2)-(3) bekezdésének törvényességi vizsgálatát és megsemmisítését. Kezdeményezte továbbá a Mötv. 137. §-a alapján a helyi önkormányzat jogalkotási kötelezettsége elmulasztásának megállapítását, mert az önkormányzat az Ör.-ben nem határozta meg a lakbértámogatás mértékét, a jogosultság feltételeit és eljárási szabályait.

2. Az Ör. 19/A. § (2) bekezdés b) pontja a lakásbérleti szerződés megkötésének feltételei között úgy rendelkezik, hogy a jogosult köteles a kiürítési kötelezettséget közjegyzői okiratban vállalni az Önkormányzat költségére. E rendelkezés célja, hogy a lakbért nem fizető, vagy a bérleti szerződést egyéb módon megszegő bérlők esetén a lakás kiürítése ne húzódjon el. Az indítványozó szerint az Ör. 19/A. § (2) bekezdés b) pontja a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Ltv.) 3. § (1) bekezdésével ellentétes, a törvényi felhatalmazásban nem szereplő további feltételhez köti a lakásbérleti szerződés megkötését. Az indítványozó a törvényellenesség alátámasztására hivatkozott az Alkotmánybíróság 90/2009. (IX. 24.) AB határozatára.

3. Az Ör. 42. § (2)-(3) bekezdései a lakáscseréhez való hozzájárulás feltételeit szabályozzák. Az indítványozó kifejtette, hogy az Ltv. szerint bérbeadói hozzájárulás szükséges a lakásba való befogadáshoz, tartási szerződés megkötéséhez, albérletbe adáshoz és lakáscseréhez, ugyanakkor az Ltv. csak a befogadás és az albérletbe adás esetén ad felhatalmazást további önkormányzati rendeletalkotásra, a lakáscsere esetén nem. Az Ltv. lakáscserére vonatkozó 29. §-ának az Ör. 42. § (2)-(3) bekezdéseivel való összevetése alapján az indítványozó arra a következtetésre jutott, hogy az önkormányzat felhatalmazás nélkül állapított meg az Ltv.-től szigorúbb feltételeket a lakáscseréhez, ezért az Ör. támadott rendelkezései törvénysértőek. Az indítványozó hivatkozott az Alkotmánybíróság hasonló tárgyban hozott 63/1995. (X.27.) AB határozatára és a 42/2001. (X.30.) AB határozatra.

4. Az indítványozó a helyi önkormányzat törvényen alapuló jogalkotási kötelezettsége elmulasztása megállapítására is előterjesztett indítványt. Véleménye szerint az önkormányzat nem határozta meg a lakbértámogatás mértékét, a jogosultság feltételeit és eljárási szabályait. A szociális helyzet alapján történő lakbértámogatás önkormányzati szabályozására az Ltv. 34. § (3) bekezdése ad felhatalmazást, mely felhatalmazásnak az önkormányzat nem tett eleget. Az indítványozó  e tekintetben az Alkotmánybíróság 11/2000. (III. 31.) AB határozatára hívta fel a figyelmet.

5. Az indítványozó összegzésképpen az Ltv., az 55/2002. (XI. 28.) AB határozat, valamint a Kúria Önkormányzati Tanácsának Köf.5008/2012/8. számú határozata alapján arra a következtetésre jutott, hogy az Ltv. nem ad általános felhatalmazást az önkormányzatok számára a lakásbérlet szabályozására, az önkormányzat csak abban a tárgyban alkothat rendeletet, amelyre az Ltv. felhatalmazta. Mindezek alapján kérte a vizsgálni kért rendelkezések megsemmisítését, és a jogalkotói kötelezettség elmulasztásának megállapítását.

6. Az érintett önkormányzat a bíróságok szervezetéről és igazgatásáról szóló 2011. évi CLXI. törvény (a továbbiakban: Bszi.) 52. §-a alapján állásfoglalást terjesztett elő álláspontjának alátámasztása végett.
Az önkormányzat szerint az Ör. 19/A. § (2) bekezdés b) pontja nem törvénysértő. Úgy vélte, hogy a lakásbérleti szerződés vonatkozásában az elsődleges jogszabályi hátteret a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: Ptk.) jelenti, ehhez képest fogalmaz meg speciális szabályokat az Ltv. Véleménye szerint téves az a jogi érvelés, hogy a „törvény keretei között” kitétel azt jelenti, hogy az önkormányzat nem terjeszkedhet túl az Ltv. rendelkezésein. Az Ör. által megkövetelt nyilatkozat az önkormányzat lakásgazdálkodási érdekeit szolgálja, a lakásgazdálkodás kiszámíthatóságát és biztonságát teremti meg azzal, hogy biztosítékot ír elő egy esetleges kiürítéshez kapcsolódva. Az önkormányzatnak a jó gazda gondosságával történő vagyongazdálkodási kötelezettségét a nemzeti vagyonról szóló 2011. évi CXCVI. törvény is előírja, amelynek az önkormányzat eleget tett. Az önkormányzat hivatkozott az Ltv. 2. számú mellékletére is, amely felhatalmazza az önkormányzatokat a lakás bérbeadása feltételeinek önkormányzati meghatározására.
Az érintett önkormányzat szerint – részben a fenti jogszabályi összefüggések alapján – az Ör. 42. § (2)-(3) bekezdésében szabályozott lakáscseréhez hozzájárulás sem ellentétes az Ltv. 29. §-ával. Az önkormányzat álláspontja, hogy az Ltv. 29.§-a alapján az önkormányzatnak mérlegelési joga van a lakáscseréhez hozzájárulás megadása illetve megtagadása körében. Az Ltv. taxatíve nem határozza meg, hogy amennyiben a 29. § (5) és (6) bekezdésében foglaltak nem állnak fenn, úgy milyen ismérvek alapján dönt a bérbeadó a hozzájárulás megadása illetve megtagadása kérdésében. Az Ltv. alapján a bérbeadó döntésének két korlátja van: a bérbeadói hozzájárulás Ltv. 29. § (5) és (6) bekezdésének tilalma, illetve a joggal való visszaélés általános tilalma. E tilalmakat az Ör. rendelkezése nem sérti. Az önkormányzat kifejtette, hogy a szabályozás célja a fiktív szerződések kiszorítása, amelynek keretében az önkormányzat meg kívánja védeni a bérlőt az ún. „lakásmaffia tevékenységtől”, másfelől a leendő új bérlő kapcsán az önkormányzat – a felelős gazdálkodás követelményeit szem előtt tartva – a gazdasági kockázatot csökkenteni kívánja.
Végezetül az önkormányzat szerint a törvényen alapuló jogalkotási kötelezettség elmulasztása sem állapítható meg az Ör vonatkozásában. Az önkormányzat akképpen tett eleget tett az Ltv. 34. § (3) bekezdésében foglalt kötelezettségének, hogy az Ör. 33. és 34. §-ai útján a szociális alapú lakbér mértékébe építette be a lakbértámogatást. A szociális lakbért fizetők az önkormányzat részéről már eleve támogatásban részesülnek, az Ltv. 34. § (3) bekezdéséből pedig nem következik, hogy a lakbértámogatásról az önkormányzatnak elkülönülten kell rendelkeznie. Jelen esetben a szociális alapú lakbérbe eleve beépítésre került a lakbértámogatás, a szabályokat így a szociális alapú lakbér szabályai rendezik.

II.

Az indítvány részben alapos.

1. A helyi önkormányzatok jogalkotási hatáskörét, illetve annak terjedelmét az Alaptörvény határozza meg. Az Alaptörvény 32. cikk (1) bekezdés a) pontja szerint a helyi önkormányzat a helyi közügyek intézése körében törvény keretei között rendeletet alkot. A 32. cikk (2) bekezdés kimondja, hogy feladatkörében eljárva a helyi önkormányzat törvény által nem szabályozott helyi társadalmi viszonyok rendezésére, illetve törvényben kapott felhatalmazás alapján önkormányzati rendeletet alkot.

A lakásbérleti viszonyok szabályozására a Ptk., illetőleg az Ltv. ad jogalkotási felhatalmazást a helyi önkormányzatnak.
A lakásbérleti jogviszonyról a Ptk. 434. § (2) bekezdése úgy rendelkezik, hogy a lakásbérleti jogviszony létrejöttére, a felek jogaira és kötelezettségeire, továbbá a lakásbérlet megszűnésére vonatkozó szabályokat külön törvény tartalmazza. Ugyanezen § (4) bekezdése pedig kimondja, hogy jogszabály - a (2) bekezdésben említett törvény keretei között - a lakásbérlet létrejöttének, megszűnésének, a lakásbérleti jog folytatásának, a lakások elidegenítésének további feltételeit is megállapíthatja.
Arra nézve, hogy a Ptk. alkalmazásában milyen szintű jogszabályokat kell jogszabály alatt érteni a Ptk. 685. § a) pontja szabályozza. A Ptk. e rendelkezése alapján az idézett 434. § (4) bekezdésének alkalmazása szempontjából jogszabálynak minősül minden jogszabály, így az önkormányzati rendelet is.
A Ptk. e rendelkezéseit figyelembe véve a lakásbérleti viszonyok szabályozásának joga csak a lakásbérletet szabályozó külön törvény keretei között illeti meg az önkormányzatokat. Ez a külön törvény az Ltv., amely 3. §-ának (1) bekezdésében meghatározza, hogy mely lakások bérletére vonatkozó szabályok megállapítására rendelkezik a helyi önkormányzat rendeletalkotási hatáskörrel. E törvényi előírásokat figyelembe véve a helyi önkormányzat a tulajdonában lévő lakások bérletére vonatkozó szabályozásra rendelkezik felhatalmazással, szabályozási jogkörét csak az Ltv. keretei között gyakorolhatja.

2. A fenti jogszabályi összefüggések alapján állapította meg a 3/1999. (III. 24.) AB határozat, hogy a helyi önkormányzat jogalkotói hatásköre a lakásbérleti viszonyok szabályozására nem korlátlan. Az Ltv. szabályozási módszerére az a jellemző, hogy nem általános felhatalmazást ad a helyi önkormányzatnak a tulajdonában álló lakásokkal kapcsolatos lakásbérleti jogviszonyok tartalmának szabályozására, hanem konkrétan meghatározza azokat a lakásbérleti jogviszonnyal kapcsolatos szabályozási tárgyakat, amelyekre nézve az önkormányzat rendeletében rendelkezhet. (ABH 1999, 375, 377-378.)
Helyesen utalt arra az indítványozó, hogy a Kúria Önkormányzati Tanácsa a Köf. 5008/2012/8. számú határozatában - a lakásbérlethez kapcsolódva - a törvény keretei közötti önkormányzati szabályozásra hívta fel a figyelmet (Indokolás II/2.pont).

3. Az Ör. 19/A. § (2) bekezdés b) pontja szerint a bérleti szerződés megkötésének feltétele, hogy „a jogosult köteles a kiürítési kötelezettségét közjegyzői okiratban vállalni az Önkormányzat költségére. A bérleti szerződés hatályba lépésének, meghosszabbításának feltétele a közjegyzői okirat bemutatása.” Az Ltv. 3. § (1) bekezdés első mondata értelmében: „A helyi önkormányzat tulajdonában lévő lakásra (a továbbiakban: önkormányzati lakás) a tulajdonos önkormányzat - e törvény keretei között alkotott - rendeletében meghatározott feltételekkel lehet szerződést kötni.

Az Alkotmánybíróság a 90/2009. (IX. 24.) AB határozatában már vizsgálta Budapest Főváros VII. kerület Erzsébetváros Önkormányzata Képviselő-testületének egy korábbi lakás-rendeletét, a tulajdonában lévő lakások bérletéről és bérbeadásának feltételeiről szóló 23/2006. (VI. 15.) rendeletet. Az Alkotmánybíróság ezen határozatában megsemmisítette e rendelet 12. § (6) bekezdés a) pontjának azt a szövegrészét, amelynek értelmében „A szerződés megkötésének feltétele, hogy a pályázat nyertese a határozott idejű bérleti szerződés feltételeinek nem teljesítése esetére közjegyzői okiratban vállalja a kiürítési kötelezettségét.” (ABH 2009, 1240.) Jelen ügyben megállapítható, hogy az Ör. 19/A. § (2) bekezdés b) pontja tartalmában az alkotmánybíróság által már törvénysértőnek minősített rendelkezést hozta vissza. Az alkotmánybírósági határozatban megfogalmazott érvek – tekintettel arra, hogy az Ltv. vonatkozó rendelkezései tartalmukban nem változtak - jelen ügyben is irányadók.

4. Az Ör. 19/A. § (2) bekezdés b) pontja a bérleti szerződés megkötésének feltételévé teszi, hogy a jogosult közjegyzői okiratban a lakás kiürítésére vállaljon kötelezettséget. Az Ltv. ugyanakkor nem támaszt ilyen követelményt a leendő bérlővel szemben. Ennek következtében a helyi önkormányzat nem is jogosult arra, hogy - az Ltv. 3. § (1) bekezdésében szereplő felhatalmazástól eltérően - az Ltv.-ben nem szereplő követelmény teljesítéséhez kösse a lakásbérleti szerződés megkötését, vagyis közjegyzői okiratban kiürítési kötelezettség vállalására kényszerítse a bérlőt.
Az Ltv. továbbá részletes szabályozást tartalmaz a lakásbérlet megszűnéséről. Az Ltv. 24. § (1) bekezdés b) pontja értelmében a bérbeadó a szerződést írásban felmondhatja, ha a bérlő a szerződésben vállalt vagy jogszabályban előírt egyéb lényeges kötelezettségét nem teljesíti. Ebben az esetben a bérbeadó - az Ltv. 25. § (2) bekezdése alapján - köteles megfelelő határidőt biztosítani az elmulasztott kötelezettség teljesítésére. Nem teljesítés esetén a bérbeadó - az Ltv. 25. § (5) bekezdése szerint - az elmulasztott határnapot követő hónap utolsó napjára szóló felmondással élhet. Mindazonáltal a bérlő - az Ltv.-nek a lakásbérleti szerződés felmondásáról szóló rendelkezései alapján - nem köteles arra, hogy a felmondásra alapot adó kötelezettségszegés esetére előre elkötelezze magát, hogy akár már a felmondást, illetve a felmondási határidő végét megelőzően kiüríti a lakását.

A nemzeti vagyonról szóló 2011. évi CXCVI. törvény (a továbbiakban: Ntv.) valóban szabályozza az állam és a helyi önkormányzatok tulajdonában álló vagyon megőrzésének, védelmének és a nemzeti vagyonnal való felelős gazdálkodásnak a követelményeit, ugyanakkor nem ad felmentést az alól, hogy az önkormányzati jogalkotás az Alaptörvényben és törvényekben meghatározott rend szerint történjék, nem ad felhatalmazást az önkormányzati lakásgazdálkodás keretében az Ltv. rendelkezéseitől való eltérésre lakásbérlet megszűnése esetén a lakás kiürítésére vonatkozóan. Sőt, az Ntv. IV. fejezete a  külön törvényekben szabályozott vagyoni elemek körében -  a 16. § (1) bekezdés l) pontjában - akként rendelkezik, hogy az e törvényben meghatározott elvek mentén az önkormányzati lakások, valamint nem lakáscélú helyiségek bérbeadására és elidegenítésére, továbbá az állami lakások és nem lakáscélú helyiségek bérbeadására vonatkozó részletes szabályokat a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló törvény – azaz az Ltv. - állapítja meg.

Nem helytálló az önkormányzat azon ellenvetése sem, hogy az Ör. 19/A. § (2) bekezdés b) pontjára a felhatalmazást az Ltv. 2. számú melléklete adja meg. Az Ltv. 2. számú melléklete az önkormányzat bérleti, illetőleg elidegenítési rendeletének tartalma meghatározásra ad felhatalmazásokat, mégpedig oly módon, hogy utal az Ltv. adott tárgykörre vonatkozó rendelkezéseire, mint törvényi keretekre. E melléklet értelmében „[a]z önkormányzat - e törvény keretei között - rendeletben határozza meg:
a) a lakás bérbeadásának feltételeit [3. § (1)-(2) bekezdés, 12. § (5) bekezdés, 84. § (1)-(2) bekezdés],
b) a bérlőtársi szerződés megkötésének, továbbá a lakásban maradó társbérlő részére a megüresedett társbérleti lakrész bérbeadásának feltételeit [4. § (3) bekezdés, 5. § (3) bekezdés],” stb.
E szabályok között nem található olyan, amely alapján az önkormányzat a bérleti szerződés feltételei között megállapíthatná, hogy a bérlőnek kötelessége a kiürítési kötelezettséget vállalni (még akkor sem, ha ez az önkormányzat költségére történik).

Mindezekre tekintettel a Kúria Önkormányzati Tanácsa megállapította, hogy a Ör. 19/A. § (2) bekezdés b) pontja ellentétes az Ltv. 3. § (1) bekezdésével, ezért azt megsemmisítette.

5. Az indítványozó vizsgálni és megsemmisíteni kérte az Ör. 42. § (2) bekezdését is. Az Ör. 42. § (2) bekezdése szerint „A lakás bérleti joga csak más lakás, illetve lakások bérleti vagy tulajdonjogára cserélhető el, amennyiben a cserélő felek legalább 5 éves jogviszonyt igazolnak.”

Az Ör. 42. §-a a lakáscseréhez való hozzájárulást szabályozza. A 42. § (1) bekezdése a törvényi szabályok irányadóságáról szól: a lakáscseréhez való hozzájárulást az Ltv. 29. § előírásai szerint lehet megadni, vagy megtagadni. Az Ör ezen előírása rögzíti, hogy a megadásról és a megtagadásról a Bizottság dönt. Az indítványozó által vizsgálni kért 42. § (2) bekezdésének első fordulata – amely szerint lakás bérleti joga csak más lakás, illetve lakások bérleti vagy tulajdonjogára cserélhető el – tulajdonképpen az Ltv. 29. § (1) bekezdésén nyugszik. Az Ltv. e szabálya kimondja, hogy „Önkormányzati lakás bérleti joga kizárólag másik lakás bérleti vagy tulajdonjogára cserélhető.”

Mindezek mellett az Ör. 42. § (2) bekezdés második fordulata további feltételt fűz a cseréhez, nevezetesen, hogy a cserélő feleknek legalább 5 éves jogviszonyt kell igazolniuk. A Kúria Önkormányzati Tanácsa úgy ítélte meg, hogy az Ör. 42. § (2) bekezdés második fordulata sérti az Ltv. 29. § (5) és (6) bekezdését. Az Ltv. e szabályai azt határozzák meg, hogy a bérbeadói hozzájárulás mely esetekben nem tagadható meg. Így az Ltv. 29. § (5) bekezdése szerint:
„Az önkormányzati lakás bérleti jogának cseréjéhez történő hozzájárulás nem tagadható meg, ha bármelyik cserélő fél
a) egészségügyi ok,
b) munkahely megváltozása,
c) lényeges személyi körülményeinek, így különösen a bérlővel állandó jelleggel jogszerűen együttlakó személyek (21. §) számának megváltozása
miatt cseréli el a lakást, és a (4) bekezdésben említett indokok nem állnak fenn.
(6) Az önkormányzati lakás bérleti jogának cseréjéhez történő hozzájárulás nem tagadható meg akkor sem, ha az (5) bekezdés a) vagy b) pontjában megjelölt indok a bérlővel állandó jelleggel jogszerűen együttlakó személyek (21. §) esetében áll fenn.”

Megállapítható tehát, hogy az Ör. 42. § (2) bekezdésébe foglalt 5 éves jogviszony igazolásának szabálya adott esetben kizárja az Ltv. 29. § (5) és (6) bekezdésében foglaltak érvényesülését, azaz ha a bérleti jog cseréjéhez való hozzájárulás a törvény szerint nem tagadható meg pl. egészségügyi ok, vagy munkahely megváltozása esetén, akkor az Ör. e törvényi szabály alkalmazását kizárja mindazon esetekben, amelyben a cserélő felek az öt éves jogviszonyt nem tudják felmutatni. Így az Ör. szemben kerül az Ltv. fenti szabályaival, lerontja a törvényi rendelkezések érvényesülését. Az Ltv. 29. § (5) és (6) bekezdése alól kivételt – azaz, hogy a bérbeadó mely esetekben nem tagadhatja meg a hozzájárulást – maga az  Ltv. teremt. A 29. § (7) bekezdése kimondja, hogy „A hozzájárulást az (5)-(6) bekezdésekben említett indokok fennállása esetén is meg kell tagadni, ha a bérlőkijelölésre vagy az ismételten gyakorolható bérlőkiválasztásra jogosult, illetőleg az eltartó a cseréhez nem járul hozzá.” Az Ör. vizsgált szabálya az 5 éves jogviszony igazolásának előírásával egy újabb kivételt teremt az Ltv. 29. § (5) és (6) bekezdésének alkalmazási kötelezettsége alól, amelynek meghatározására az önkormányzatnak törvényi felhatalmazása nincs.

A fentiek alapján megállapítható, hogy az Ör. 42. § (2) bekezdés második fordulata törvénysértő, sérti az Ltv. 29. § (5) és (6) bekezdését. A Kúria Önkormányzati Tanácsa ezen törvényellenesség alapján az Ör. 42. § (2) bekezdésének egészét megsemmisítette tekintettel arra, hogy az első fordulatban meghatározottak – nevezetesen, hogy a  lakás bérleti joga csak más lakás, illetve lakások bérleti vagy tulajdonjogára cserélhető el – az Ltv. 29. § (2) bekezdésében foglaltak szerint a törvény (és nem az Ör.) erejénél fogva érvényesülnek.

6. Az indítványozó vizsgálni és megsemmisíteni kérte – szintén a törvényi felhatalmazás hiánya miatt - az Ör. 42.  § (3) bekezdését is. Az Ör. 42. § (3) bekezdése kimondja, hogy „Ha a csere folytán többlakásos épületben tulajdoni hányadot szereznek, akkor a tulajdoni hányadnak olyan nagyságúnak kell lenni, hogy az megfeleljen a lakástulajdonnak”. Az Ltv. a lakásbérlet megszűnése keretében foglalkozik a lakáscserével. A lakás bérleti jogának cseréje az Ltv. 29. § (2) bekezdése folytán másik lakás bérleti vagy tulajdonjogára vonatkozik. Tehát maga a törvény írja elő a bérleti jog tulajdonjogra cserélése esetén, hogy a csere eredménye másik lakás bérleti vagy tulajdonjogának megszerzése. A Kúria Önkormányzati Tanácsának megítélése szerint az Ör. 42. § (3) bekezdése nem áll ellentétben az Ltv. indítványozó által felhívott rendelkezéseivel. E szabály pusztán azt kívánja biztosítani, hogy a bérleti jog cseréje ne vezessen olyan tulajdoni hányad megszerzéséhez, amely lényegében kizárja az Ltv. 29. §-ának - a csere céljának – érvényesülését, azt, hogy annak eredményeként másik lakást szerezzenek a cserélő felek. Az érintett önkormányzat a vitatott rendelkezés meghozatala indokaként a fiktív szerződések kiszorítását, a bérlőknek az ún. „lakásmaffiától” való megvédését tűzte célul, ami indokolt célnak tekinthető. Az Ltv. a bérleti jog cseréjéhez való hozzájárulás körében kifejezetten szól a joggal való visszaélés tilalmának érvényesüléséről, amelyre – az Önkormányzati Tanács megítélése alapján – az önkormányzat alapozhat önkormányzati rendeleti rendelkezést, ha az egyébként az Ltv. más előírásait nem sérti, s megfelel a lakásrendelet megalkotásával szemben támasztott fentebb részletesen ismertetett követelményeknek. Minderre tekintettel a Kúria nem állapította meg az Ltv. 42. § (3) bekezdése törvényellenességét, ezért e tekintetben a megsemmisítésre irányuló indítványt elutasította.

7. Az indítványozó mulasztásban megnyilvánuló törvényellenesség megállapítását is kezdeményezte a tekintetben, hogy az önkormányzat a törvényi felhatalmazás ellenére nem alkotta meg a lakbértámogatás mértékét, a jogosultság feltételeit és eljárási szabályait. Az Ltv. 34. § (3) bekezdése értelmében „[a] szociális helyzet alapján történő bérbeadással érintett bérlők részére az önkormányzati lakbértámogatás mértékét, a jogosultság feltételeit és eljárási szabályait az önkormányzat rendeletében kell megállapítani. A bérbeadó a jogosultság fennállását évente felülvizsgálja és a feltételek megszűnése esetén a lakbértámogatás nyújtását megszünteti.”
Az érintett önkormányzat véleménye szerint eleget tett az Ltv. 34. § (3) bekezdésében foglalt kötelezettségének, mivel az Ör. 33. és 34. §-aiban a szociális alapú lakbér mértékébe építette be a lakbértámogatást.

Az Ör. 33. §-a a lakbér mértéke felől rendelkezik három kategóriában: egyrészt a szociális helyzet alapján, másrészt a költségvetési elven megállapított lakbér, harmadrészt pedig piaci alapon megállapításra kerülő lakbér vonatkozásában [az Ltv. 34. § (1) bekezdésébe foglalt felosztás szerint]. Az Ör. 33. § (3) bekezdése alapján a szociális lakbér mértéke jóval alacsonyabb a költségelvű és a piaci alapú lakbér mértékétől. Az Ör. 34. § szabályozza a szociális helyzet alapján megállapítható lakbérre való jogosultság feltételeit, és az egyéb eljárási szabályokat. 

Az Ltv. 34. § (2) bekezdése szerint a szociális helyzet alapján bérbe adott lakás lakbérének mértékét a lakás alapvető jellemzői, így különösen: a lakás komfortfokozata, alapterülete, minősége, a lakóépület állapota és településen, illetőleg a lakóépületen belüli fekvése stb. figyelembevételével kell meghatározni. Az Ltv. 34. § (3) bekezdése a  szociális helyzet alapján történő bérbeadáshoz kapcsolja a lakbértámogatásra irányadó önkormányzati rendeletalkotási kötelezettséget (annak mértéke, a jogosultság feltételei és eljárási szabályai vonatkozásában) Az Ör. 33. § (3) bekezdése a lakbér mértékében különbséget tesz a nem távfűtéses összkomfortos lakás, a komfortos és távfűtéses összkomfortos lakás, a félkomfortos lakás, a komfortnélküli lakás és a szükséglakás eseteiben. További differenciálási szempontot tartalmaz az Ör. 33. § (4) bekezdése a lakás lakóépület minősége vonatkozásában (pl. ha a lakás aládúcolt). Az Ör.-ben tehát fellelhető egyrészről a szociális helyzet alapján bérbe adott lakás jellemzői, de fellelhető az Ltv. 34. § (3) bekezdésben meghatározottak szerint a bérbeadással érintett bérlők támogatásának szempontjai is, hiszen az Ör. 34. § (1) bekezdése részletesen szól a támogatásra jogosultság feltéteteleiről, a támogatásra jogosult bérlők vagyoni és jövedelmi helyzete meghatározásáról. Az Ör. 34. §-a a szociális helyzet alapján megállapítható lakbér részletszabályait tartalmazza. Mindezek alapján a Kúria Önkormányzati Tanácsa megállapította, hogy az önkormányzat az Ör. 33. és 34. §-aiban eleget tett az Ltv. 34. § (3) bekezdése szerinti felhatalmazásnak.

Az indítványozó kérelme alátámasztása érdekében hivatkozott az Alkotmánybíróság 11/2000. (III. 31.) AB határozatára. Az Alkotmánybíróság ezen határozata az Ltv. szerinti önkormányzati lakbértámogatás szabályozása mellett a szociális ellátásokról szóló 1993. évi III. törvény szerinti lakásfenntartási támogatás – mint eltérő tartalmú és jellegű támogatási formák - szabályozási kötelezettségéről szól. Mivel eltérő a tárgya, ezért ez az AB határozat jelen ügyben nem vehető figyelembe.

A fentiek alapján a Kúria Önkormányzati Tanácsa megállapította, hogy a helyi önkormányzat jogalkotási kötelezettsége elmulasztása nem áll fenn a miatt, mert az önkormányzat nem határozta meg a lakbértámogatás mértékét, a jogosultság feltételeit és eljárási szabályait. Erre tekintettel az Önkormányzati Tanács ezt az indítványt elutasította.

8. A Kúria Önkormányzati Tanácsa a fentiek szerint az Ör. 19/A. § (2) bekezdés b) pontját és 42. § (2) bekezdését megsemmisítette. Erre tekintettel a Bszi. 55. § (2) bekezdés b) pontja szerint elrendelte határozatának a Magyar Közlönyben való közzétételét. A megsemmisített rendelkezés a Bszi. 56. § (2) bekezdés alapján a határozat Magyar Közlönyben való közzétételét követő napon veszti hatályát.

A Kúria egyben a Bszi. 55. § (2) bekezdés c) pontja alapján  elrendelte, hogy a határozat közzétételére – a Magyar Közlönyben való közzétételt követő nyolc napon belül – az önkormányzati rendelet kihirdetésével azonos módon kerüljön sor.

A jelen határozat elleni jogorvoslat lehetőségét a Bszi. 49. §-a zárja ki.

Budapest, 2013. január 9.

Dr. Kalas Tibor sk. az Önkormányzati Tanács elnöke,
Dr. Balogh Zsolt sk. előadó bíró,
Dr. Hörcherné Dr. Marosi Ildikó sk. bíró

 

A kiadmány hiteléül

tisztviselő